某某房地产开发项目可行性研究.doc

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1、JL公司山城花园房地产开发项目可行性研究摘 要房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则得到切实的解决和落实，最后得出结论。本项目从可行性理论的起源出发，综述了从可行性研究的提出、发展到如今房地产的应用的有关文献以及其意义、期望,以期为房地产的可行性研究实践提供一个有价值的参考。本项目“山城花园”规划用地面积118,200m2，建设周期3年，预计总成本41,200万

2、元，销售收入76,316.23万元，税后利润17,259.32万元。所得税后财务内部收益率为21%大于基准利率，所得税后财务净现值为6,330.40万元大于0，所得税后投资回收期为3.94年，说明本项目投资方向正确，建设方案可行，预期效益显著。关键词：房地产开发；项目定位；可行性研究- I -JL公司山城花园房地产开发项目可行性研究The Feasibility Study Report on Real Estate DevelopmentProject of Ben Xi Shan Cheng Hua YuanAbstractThe feasibility study of real est

3、ate development project is making a comprehensive, systematic research and analysis on the project before investment decision, which applies scientific methods and obtains a series of evaluating indicator. Finally, we can determine the feasibility of the project by this comprehensive study. If you w

4、ant to make the development project to achieve an anticipated economic effect, at first, only you prepare the feasibility research work in high quality, can you make numerous economical and technical principle receive effectively resolving and implementation. Then you will reach a conclusion. This p

5、roject starts from the origin of the feasibility theory, so as to provide a valuable reference for the practice of real estate feasibility study. In this project, some concerned documents which are from the advancing and development of the feasibility study to the daily application of real estate an

6、d their significance and expectations have been reviewed.This project “Shan Cheng Hua Yuan”construction period 118,200 , the total cost is expected to 3 years sales income, 76,316.23，million Yuan RMB . 17,259.32ax profits for income tax financial internal rate of return than benchmark interest rate

7、and tax 21 after6,300.40for financial net present value greater than 0. Investment can be recovered after 3.94 years this project investment direction correctly, construction scheme is feasible. Expected benefit is remarkable.Key Words：Real Estate Development；Project Location；Feasibility Study- 30 -

8、目 录摘 要I一、绪论1（一）房地产开发项目可行性研究的概念及作用1（二）国内外房地开发产项目的可行性研究1（三）房地产可行性研究的发展目标与前景3二、项目概况5（一）选题背景5（二）项目区位5（三）承办单位概况5三、项目建设内容7（一）项目组成7（二）设计理念7（三）项目规划用地8（四）项目实施进度计划8（五）项目土建工程相关指数及标准8（六）其他工程9（七）项目效果图10四、市场分析与预测12（一）本溪市房地产市场分析及预测12（二）项目价格预测13五、项目定位与营销策略14（一）项目定位14（二）项目营销策略14（三）项目 SWOT分析15六、环境保护16（一）设计规划依据16（二）气候

9、及水文特征16（三）主要污染源16（四）主要治理措施17七、投资估算与资金筹措19（一）投资估算19（二）资金筹措21八、财务分析与评价23（一）销售收入估算23（二）项目赢利能力23（三）偿债能力分析24九、不确定性分析25（一）盈亏平衡分析25（二）敏感性分析25（三）风险分析25（四）风险控制方法26十、社会评价27（一）社会效益分析27（二）社会经济分析27结论28参 考 文 献29附表 项目实施进度表31附表 投资计划表32附表 销售收入计划表33附表 利润表34附表 项目投资现金流量表35附表 还本付息表36附表 还本付息表37附图 还本付息图38致 谢39一、绪论（一）房地产开发

10、项目可行性研究的概念及作用在投资项目管理中,可行性研究是指在项目投资决策之前,调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等因素,在此基础上分析投资建设方案,预测、评价项目建成后的社会经济效益,并在此基础上,综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性、经济上的合理性、技术上的先进性等,从而为投资决策提供科学依据。作为一门横跨技术科学、经济科学和自然科学三个领域的综合性科学,可行性研究近年来在企业投资、工程项目、研究课题、基本建设等各类问题的决策中得到了广泛的应用。房地产项目可行性研究（Real Estate Feasibility Study）是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它

11、是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。在项目投资决策之前进行可行性研究,不但有助于减少或避免项目投资失误,而且有助于项目的顺利实施和推进,总的说来,可行性研究对于项目投资决策有着以下非常重要的作用:作为项目建设立项的依据；作为向银行申请贷款或筹资的依据；作为工程设计和建设的依据；作为向当地政府和环保部门申请建设执照的依据；作为本工程建设补充基础资料的依据；作为项目与各有关部门签订合同或协议的依据；作为核准采用新技术、新设备研制计划的依据；作为企业安排项目计划和实施的依据。（二）国内外房地开发产项目的可行性研究1国

12、内房地产开发项目可行性研究的历史沿革在可行性研究理论发展的国际大环境下,我国的可行性研究理论也随着我国经济和社会的升华而得以完善。进入80年代后,我国的可行性研究工作得到了更多的认同和重视,许多专业和领域对可行性研究产生了浓厚的兴趣,因此产生了一大批研究成果。80年代至今可分为两个发展阶段。首先：从80年代初到90年代初。这一阶段是我国可行性分析正式理论形成的初始阶段。在这一阶段中,我国工业项目可行性研究编制的主流模式主要参照1978年联合国工业发展组织(UNIDO)的工业可行性研究编制手册。随后,国家计委(1983)编写了国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法,规定大中型工业交通项

13、目,重大技术改造项目,利用外资项目,技术和设备引进的项目,都必须进行可行性研究。并对可行性研究的原则,编制程序,编制内容,审查办法等做了详细规定。这些规定一直沿用至今,成为可行性研究研究、编制和写作的标准和模板。随后：从90年代初至今。在这一阶段,可行性研究理论基础得到了进一步的实,同时,由主要在工业项目领域应用向其他专业和领域渗透。比如可行性研究的应用扩展到了交通项目,其代表是铁路项目可行性编制纲要(刘彦元和潘荫燔,1995)；应用扩展到了生态环境项目,比如广西石山地区生态重建工程可行性论证；扩展到了水利建设项目中,进入21世纪以后,中国国家计划委员会在2001年9月委托中国国际工程咨询公司

14、编写投资项目可行性研究指南。为了适应我国各类投融资主体科学决策的需要，2003年，国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写了投资项目可行性研究指南。与此同时,大量研究者在可行性研究理论的各个分支理论也作出了卓越的贡献。在项目经济评价方面,吴德强、李善平(1998)出版了投资项目经济分析一书,详细论证了在一个投资项目中怎么进行具体的经济分析；类似的还有罗志辉出版的工程经济分析与决策评价,林晓言、许晓峰、任立出版的建设项目经济社会评价等。2国外房地产开发项目可行性研究的发展沿革项目的可行性研究，是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的。从20世纪初诞生以来（较早的可行

15、性研究工作是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域进行的）到现在，大致经历了三个发展阶段：首先是从20世纪初到20世纪50年代前期。本世纪30年代，美国开发田纳西河流域，首次采用可行性研究方法，取得了满意的效果。在这一阶段，项目的可行性研究主要采用财务分析方法，即从企业角度出发，通过对项目的收入与支出的比较来判断项目的优劣。其次是从20世纪50年代初到20世纪60年代末期。在这一阶段，可行性研究从侧重于财务分析发展到同时从微观和宏观角度评价项目的经济效益，60年代，美国“伟大社会”（Great Society）规划中，费用-效益分析法被用于公共卫生、教育、劳动开发、社会福利等项目，费用-效益分

16、析（或称经济法分析）作为一种项目选择的方法被普遍接受。在这个时期，美国于1950年发表了内河流域项目经济分析的实用方法，规定了测算费用效益比率的原则性程序。1958年，荷兰银行和联合国工业发展组织（UNIDO）都在其贷款项目的评价中同时采用了财务分析和经济分析两种方法。最后是从20世纪60年代末期到现在。在这一阶段，可行性研究的分析方法中产生了社会分析方法，即把增长目标和公平目标（二者可统称为国民福利目标）结合在一起作为选择项目的标准。这一阶段的主要研究成果有：1963美国国会通过了“洪水控制法案”，认为只要效益大于所耗费用，项目是可行的。1965年，美国政府采用了一套成本-效益分析的预算体系

17、，名为“计划方案及预算体系”（PPBS-planning,programming and budgeting system）,把预算、方案制定与项目选择联系起来。1968年及1974年，牛津大学的李托和穆里斯编写的发展中国家工业项目分析手册和发展中国家项目评价和规划；1972年、1978年、1980年联合国工业发展组织（UNIDO）编写的项目评价准则、工业可行性研究手册、工业项目评价手册等。（三）房地产可行性研究的发展目标与前景房地产的可行性研究,让投资者能够充分把握行业目前所处的全球和国内宏观经济形势，具体分析该产品所在的细分市场，对房地产行业总体市场的供求趋势及行业前景做出判断。于是，未来

18、房地产可行性研究的方向将从明确目标市场、分析竞争对手，了解产品定位，把握市场特征，发掘价格规律，创新营销手段，提出房地产行业市场进入和市场开拓策略这些方面着手，对行业未来发展提出可行性建议。房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。对房地产进行可行性研究应该更加注重我国是这样一个人口众多、城镇化趋势加快、经济和社会快速发展的国家，从长远的角度、持续的利益来对房房地产项目进行可行性研

19、究。可行性研究是对拟建项目在投资决策前进行全面技术经济论证的一项综合性工作。房地产可行性研究发展是健康、规范、有序的，进入更快速得发展阶段。未来对于项目的可行性研究也会进一步抓住房地产业发展的方向和目标，使房地产业在更高起点上继续健康有序发展，研究的重点也将转移到坚持市场化发展方向，控制土地市场、放开房产市场，同时，让可行性研究更加符合 “法治、规范、公正、透明”的市场化运作机制，而不是单纯的出于经济利益的考虑，它将更加的人性化。可行性研究将会把项目结合我国国情，按照现时经济特征，依据相关的方针、政策和法规，提出我国可行性研究的理论和方法，还有待于在实践中总结，在理论研究中探索，不断完善，不断

20、发展。近些年来，随着我国房地产业发展，对房地产可行性的研究也逐渐发展起来，因此，探索房地产项目未来的发展趋势以进一步完善可行性研究体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。那么有没有一种模式，既能对房地产开发进行长期、全面、深入的了解，又可以与每一个项目的推广时间、推广计划相配合，在保持项目个性的前提下，推出项目的整体品牌形象呢？这就需要在对项目进行可行性研究的时候注入新的理念，新的思想，在可行性研究中体现其创新的价值。力争通过可行性研究，把房地产建设为健康、可持续发展的重要第三产业。另一方面，在房地产开发热的背后，却是由此而带来的对生态环境造成的一系列破坏，这与

21、国家可持续发展战略及发展循环经济、建设和谐社会的大背景严重不符。发展绿色地产已经成为开发商义不容辞的责任。在对房地产进行的可行性研究报告中，“环保”、“生态”、“绿色” 将逐渐显得重要。项目的可行与否，要将其与以人为本呵护健康舒适、资源的节约与再利用、与周围环境相协调融合。项目最终的可行，也要更多的考虑绿色生态地产，除需具备遮蔽风雨、采光通风等基本功能外，还需具备协调环境、保护生态的特殊功能。所以，可行性研究的研究重点将转移到“绿色项目”的研究领域来，从而促使项目更加贴切人们的生活实际，让房地产项目的实际作用发挥更加完善。二、项目概况（一）选题背景山城花园是位于BX溪湖区彩屯地区，投资为41,

22、200万元的房地产开发项目。本项目为二类建筑，防火等级为二级，本项目规划用地面积118,200，总建筑面积248,083，住宅面积173,847。其中高层住宅143,214，多层住宅30,633。商业用房5，000，公共建筑面积742,36。建成后各项设施完备，包括超市、社区用房、物业用房、文化活动站、休闲广场、停车场、存车处等。（二）项目区位该项目位于本溪市溪湖区彩屯地区，东临本溪市工源水泥厂，南临本溪一洞桥蔬菜批发市场，西面是溪湖去实验小学，北面是本溪市第二高级中学分校。溪湖区位于辽东半岛腹地，是中国辽宁省本溪市所辖的一个市辖区，是一个老工业基地。东界抚顺，西接辽阳，南衔丹东，北邻沈阳。下

23、辖6个街道办事处，3个乡镇，区域面积302.4平方公里，总人口23万人。沈丹铁路、高速公路贯穿境内，距桃仙机场40公里，交通便利，具有得天独厚的地理位置。 彩屯地区位于溪湖的中心地带，属北温带半湿润大陆性气候区，年平均气温为7.8，年太阳辐射125.4千卡/厘米，全年日照射时数为2381.6小时。雨量比较充足，年平均降水量793.7毫米，其中一半集中在七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季秋高气爽，冬季冰封飘雪，四季分明。附近有细河、千金河、太子河从境内通过。周边有本溪市第二高级中学、一洞桥蔬菜批发市场、大型超市、健身场所、治沉广场等坐落在境内。本溪山城花园房地产开发项目基地选

24、在该地区，其具备了交通便利，给水、排水、电力、电信、燃气、供热等城市基础设施配套齐全等优势。（三）承办单位概况山城花园的承办单位是本溪市金龙房地产开发公司，该公司是本溪市政府实行企业化管理的直属正局级事业单位。公司1976年组建，1989年被国家建设部批准为房地产开发一级资质。公司现有注册资金8356万元。现有职工189人，分别为建筑工程及财务经济类等各类专业管理人员，其中具有初级以上职称人员68人。公司组建36年来，坚持市政府关于”统一规划、综合开发、配套建设”的原则，坚持实施城市建设总体规划，改善城市的总方向，先后建成了设施配套完备、使用功能齐全、质量良好的住宅小区。大型商业群体建筑28座

25、，共完成建筑面积260多万平方米，完成投资24.5亿元人民币。其中本溪站前铁工商场的开发建设、本溪最大的商业区永丰商业区中心部分的开发建设，为山城本溪的发展和美化发挥了积极的作用。尤其所建的三合小区，连续被市政府评为“示范小区“及”物业管理先进单位“。彩北棚户区改造为辽宁省最大的棚户区改造工程。按市区人口计算，公司的开发建设使本溪市人均居住面积增加1.74平方米。年实现利税300万元，是全市为数不多的”五无企业“。近年来，公司较好地贯彻了国家、省市关于房地产开发的法律、法规，狠抓工程质量，使建筑工程合格品率达到100%，优良品率达到20%以上，从未发生过重大质量事故。项目开发单位本着务实创新、

26、与时俱进、最求卓越的企业精神，“以服务质量求生存，以诚实守信求发展“的经营宗旨，成为本溪市房地产行业的领军者。以项目开发单位的经济、技术实力，完全有能力承担山城花园的开发任务。公司在今后的今后的发展中将继续坚持以人为本的思想，以产品质量为企业生命，严格按国家法律、法规和市场规则办事，调整产品结构，做好售后服务，为广大普通百姓多建房，建好房，实现企业奋斗目标，建设山城本溪的美好明天。三、项目建设内容（一）项目组成该项目山城花园规划用地面积118,200 m2，由20栋23层高层住宅，10栋7层多层住宅组成。多层下设有小型超市等商铺。小区内设有居民娱乐健身设施，周边设有社区服务中心，是居民买房首选

27、的小区。该小区住宅户型多样话，能够满足各种消费人群的需求，户型设计贯彻以舒适为前提，做到各户型均空间布局合理、采光通风好，户型设计结合景观设计，营造出温馨、宜人的居家氛围。1设计的指导思想(1)强调以人为本的建设思想，人车分流，形成小区生态步行的系统；(2)充分体现“生态、环保”的设计思想，从而创造出一个布局合理、用地经济、设施完善、居住方便、环境优美的新一代住宅小区；(3)在追求小区内完美生活品质的同时，也要考虑到小区对城市空间环境及周边居住生活所造成的影响，建筑风格上的统一从而体现整体性的原则。2户型设计本项目高层住宅分别有90-130 m2不等的户型组成。各类户型平面设计均以舒适合理为前

28、提，南北对流，朝向、通风、采光较好。充分满足了高层次、高品位住户的不同需求。户型内部设有活动区和休息区，动静自然分离。多层住宅由100-170 m2的户型组成，内部设有3室2厅2卫，4室2厅2卫。户型均为高档大户型，设计着重体现了该户型的高档品质，不仅追求面积大、房间多的生活方式，重点在于加强房间内部功能分区和个体功能的完善，追求建筑基本元素的合理排列组合，反映了建筑空间的多样性和可变性。（二）设计理念山城花园项目房地产开发必须严格执行城市规划的原则，依据我国城市规划法的规定，城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合本溪的城市规划，服从本溪的城市规划管理、同时依据城市房地产管理法第24条的规

29、定：房地产开发必须严格执行城市规划，实行全面规划、合理布局。山城花园项目房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。根据本溪建设的总体规划，统筹安排建设项目，分期施工，协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。山城花园项目房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则。让市民住上安全舒适的房间，以最大的社会效益回报山城人民。（三）项目规划用地本项目的用地指标详情见表3.1表3.1规划用地指标项目名称计量单位用地面积118,200 m2 总建筑面积248,083 m2 容积率2.10绿化率43%建筑密度18.2建设周期3年（四）项目实施进度计划本项目建设于2012年1月

30、至2014年12月，建设周期为3年。项目建设由前期工作、主体施工及装饰、配套设施和交付使用组成。具体实施进度计划见附表。（五）项目土建工程相关指数及标准根据设计文件及规范要求：本项目为二类建筑，防火等级为二级。1结构设计规范建筑结构荷载规范（GBJ90-87）；建筑地基基础设计规范（GBJ7-87）；建筑抗震设计规范（GBJ11-89）及2008和2010年局部修订版。2给排水设计规范建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-90）；自动喷水灭火器设计规范（GBJ84-85）；建筑给排水设计规范（GBJ18-88(2010)年版）。3主要设计依据风荷载：400N/；雪荷载：500N/；灰荷载：30

31、0N/；屋面均布活荷载：500N/；上人屋面：1500N/；不上人屋面：700N/；地震基本烈度：7度；室外夏季通风计算温度：27；室外冬季通风计算温度：-20。4主要结构材料混凝土C25-C40（基础和地下结构为防水混凝土）；钢筋为I级钢筋、II级钢筋。5主要建筑材料表3.2建筑材料序号部位材料备注1墙体空心砌块、保温砖2地面水泥地面3屋面彩瓦、保温隔热屋面4门窗塑钢窗5内墙面水泥砂浆6外墙面彩色涂料7散水混凝土（六）其他工程1基础设施配套条件：给水：接点取自峪明路DN300城市给水主干网。排水：排水系统采用雨污分流制，地面雨水排入排水干管；生活污水经化粪池沉淀后接入合成纤维厂暗渠，小区内规

32、划建筑物时不得占压暗渠。2其他设计规范采暖通风空调设计规范；供暖通风设计手册；民用建筑采暖通风技术措施。电气设计规范民用建筑电气设计规范；民用建筑防火设计规范。（七）项目效果图图3.1项目效果图图3.2项目效果图四、市场分析与预测（一）本溪市房地产市场分析及预测通过数据采集及分析，表明虽然楼市调控效果明显，但2012年，房地产调控政策不会转向。一方面，中国处于城市化进程中，住房需求旺盛，加上通货膨胀下，资金保值增值的需要，房价反弹的压力巨大，一旦放松，持续两年的调控政策将毁于一旦，各地的房价尤其是一线城市的成交量和房价很可能出现报复性反弹。另一方面，房价拐点仅是曙光初现，全面下跌缺乏权威数据的

33、支撑，楼市调控目标远未实现。除此之外，楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整，改变以房地产为代表的、粗放的GDP增长方式，促进产业和地产的结合，倒逼地方政府摆脱土地财政，开辟新税源。12月9日，中共中央政治局召开会议，定调2012年房地产调控不动摇，促进房价合理回归。也就是说，以“限购”为代表的楼市调控不会转向。2012年，地方政府正处于换届之时，面对中央的压力，地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控，未来一段时间，至少年内，他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策，跟中央步调保持一致。面对政策较长时间内的不可逆转，2012年楼市将依然严峻。不过，相对于今年下半年，2012年的房地产市场也有利好

34、的信号。首先，政策呈现“外松内紧”的趋势，持续的楼市调控下，地方政府的土地财政持续萎缩，前11月，土地财政的降幅高达30%，“十二五”地方的投资需求较高，再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大，预计部分地方政府在政策执行上会有防松。第二，2012年下半年，土地市场或将存在机遇，在政策的趋紧的情况下，持续到明年上半年，预计土地市场都将冷清，为了增加财政收入，预计2012年，地方政府或将加大土地供应量，以刺激房企的拿地热情。第三，货币政策释放松紧信号，2012年通货膨胀较2011年有所好转，年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”，为了保持经济的增长态势，货币政策或将在2012年持

35、续放松，日前，央行下调存款准备金率也只是一个开始。尽管货币政策上出现松动，但鉴于复杂的国内外形式，货币政策的腾挪空间其实并不大。预计2012年，房地产市场将进一步萎缩，房价下调的幅度加大并呈现逐步稳定的趋势。年底，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，预计开发企业将加大促销手段，以价换量，不过，在政策持续从紧的信号下，购房者或仍将持币观望。预计到明年三月份，或将迎来房地产市场的一个小阳春，刚需或将入市，带动成交量回暖。日趋收紧的资金链压力和空前巨大库存压力，如何解决资金加法题和存量减法题，弱市跑量、回笼资金将成为2012年考量房企的重要指标。因此，总的来说，2012年，公司需新政调控

36、期做好加快销售，谨慎拿地，开源节流。（二）项目价格预测根据山城花园的特点分析产品市场的接受能力，结合销售可行性确定该项目产品的价格。主要依据本溪市彩屯周边同类地段，同类商品住宅房及商业用房供给情况，预测鸿宇小区的商业住宅和商业用房的价格并进行综合分析，详情见下表4.1。表4.1 市场价格分析楼盘华阳家园彩力家园东风家园井东家园高层住宅均价（元/ m2）4600420043004100多层住宅均价（元/m2）4000350037003600商业均价（元/m2）7300640069006600从表中相关楼盘售价看：华阳家园高层住宅均价为4600元/，多层住宅均价4000元/ ，商业用房均价为730

37、0元/；彩力家园高层住宅均价为4200元/，多层住宅均价3500元/ ，商业用房均价为6400元/；东风家园高层住宅均价为4300元/，多层住宅均价3700元/ ，商业用房均价为6900元/；井东家园高层住宅均价为4200元/，多层住宅均价3600元/ ，商业用房均价为6600元/。根据由算术平均法得出鸿宇小区销售单价为：高层住宅=（4600+4200+4300+4100）/4=4300（元/）多层住宅=（4000+3500+3700+3600）/4=3700（元/）商业用房=（7300+6400+6700+6600）/4=6800（元/）用比较分析的方法及该项目的发展趋势和地理区域综合分析，

38、山城花园的高层住宅均价定4300元/，多层住宅均价3700元/ ，商业用房均价定为6800元/，具有较好的效益预期性。五、项目定位与营销策略（一）项目定位1总体定位根据本溪地产开发的现状，结合本溪市溪湖区的开发情况及彩屯地区的自然地理位置，这里集中了本溪市较高端而周全的生活配套；通过对本溪房地产市场差异化竞争的分析，市场上空白点的挖掘和项目自身资源的审核，实现超越市场中的竟争。项目产品主要强调在住宅风格、户型上的创新；重点强调山城花园项目在挡次、品位、功能、个性、生活方式等方面的优势。2特点定位在这里温馨舒适的生活，优美的小区环境只是生活的一部分。在建筑风格设计方面溶入文化品质，凸现典雅、简约

39、和人性化，同时注重自然、生态、环保和科技化的和谐。为突出山城花园住宅的创新性和差异性，本项目融合了古典建筑与本溪地区的特点，融古典高品位一线新型公寓；满足本溪山城人民对于多层次物业的需求。（二）项目营销策略基于本地消费者的购房需求，要适时做好以下方面的工作：(1)参加政府、行业协会组织的房地产推介活动。(2)有目的的建立房地产代理商的合作关系(3)逆势定价，高保值楼盘不打折。应对市场变化时，以其产品素质和品牌价值为支撑体系，在市场处于低弥阶段时可考虑逆势提价，给消费者一个足够的信心。(4) 传播核心建立在高档楼盘的基础上。本项目的传播核心建议为：生态、统一服务、环保、空间文化。(5) 特别是以

40、人为本的空间体系设计的空间文化私秘性与开放性的共融，规划生活流、居家物资流以及客流的相对和谐统一。(6) 销售控制：对本项目的销售进度给予控制。充分考虑楼座、各式房型、朝向、楼层以及配套的车位等，适度控制销售进度。同时，必须充分利用本项目在地理位置上的优势做文章。产品一定要具备与市场同类产品的差异性才能有利于竞争，立足于本地市场。扩大本地购房消费者的支持力度，树立项目的绝对知名度，从而以点带面，影响本溪房地产市场。项目的宣传推广工作必须通过多渠道，多层次的推广模式。（三）项目 SWOT分析根据对周边市场的调查及对本项目规划的初步了解，就项目优劣势、机会及威胁进行分析。1优势(1)本项目处在溪湖

41、区实验小学和本溪市第二高级中学之间，交通四通八达；(2)本项目属于片区内稀缺产品资源，竞争优势明显，市场认可度较高；(3)项目为地标式电梯庭院住宅，建成后将成为彩屯地区最高的电梯房。2劣势(1) 2012年伊始，国务院对国内房地产价格虚高地区公布的国五条，势必影响本溪地产价格上涨空间；(2) 国家宏观调控政策，对房地产的利空因素大于利好；银行提息已是不可争的事实，项目、贷款比往年更难；(3)本溪市工源水泥厂老厂区距离本项目大约500米，虽然生产量不大，但也对空气有一定影响。3机会(1)区域周边规划已成熟，这对项目前期的准备工作是十分有利的；(2)项目建成后，将成为彩屯地区最高的电梯房；(3)在

42、大好的发展前提下，项目入市前景好。4威胁(1)国家不仅提高开发项目资本金比例，还出台限购令，影响潜在的购买力；(2)本溪市，尤其是彩屯地区的房地产起步比其他地区晚两年，房地产开发商之间的竞争十分激烈；(3)未来房地产市场新动向不明确，投资具有一定的风险性，可能会给项目带来影响。六、环境保护（一）设计规划依据建设项目环境保护设计规定（87）国环字第002号；建设项目环境保护管理条例中华人民共和国国务院令第253号；环境控制质量标准GB3095-1996；污水混合排放标准GB8978-1996；城市区域环境噪声标准GB3096-93。（二）气候及水文特征1.本溪气候本溪属于中温带湿润气候区，全地区

43、年平均气温为6.17.8，最热的七月，月平均气温为24.3；最冷的一月，平均气温为零下14.3。雨量比较充足，年平均降水量为800-1000毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽，冬天冰封雪飘。最佳旅游季节为秋季。2.本溪水文境内有大小河流200余条，其中流域面积100平方公里以上的河流27条，主要有太子河、浑江、草河三大水系。年水资源总量39.23亿立方米，年平均地表径流量35亿立方米，可利用水量29.76亿立方米。（三）主要污染源1大气污染项目建设施工期间，机械开挖、堆填、装卸、搅拌和运输等过程中产生的粉尘散落及运输过程中产生的二次扬尘，将

44、可能对施工现场的大气环境造成较大影响。2水环境污染项目施工期间，大量的土石方开挖，将破坏原有的地貌和植被，会造成水土流失，因此必须制定切实可行的水土保护方案，控制水土流失。3噪音污染施工期间，砂石料筛选、空压机、打钻、振捣器和材料运输车辆等活动均产生较大噪音，对附近居民的生产生产产生一定的影响。4固体废弃物污染项目施工期间，工程开挖产生的废料、施工人员的生活垃圾及建筑垃圾均对环境造成一定的影响。（四）主要治理措施1施工期间环保措施(1)扬尘和废气控制措施对于施工阶段的车辆、机械扬尘，拟采取洒水湿法抑尘。安装车轮清洗设施，冲洗所有离开工地的车辆，防止车轮将土、泥、沙石碎屑等污染物带到公共道路上；

45、土石方运输车辆采用密闭式运输。(2)废水治理措施施工期间设置临时化粪池，对施工现场的生活污水进行收集处理后，由环保部门定时清运；在场地内设排水沟，先截后排。(3)噪声防治措施加强施工管理，合理安排施工时段。特殊情况下，如必须连续作业而进行夜间施工的，根据国家环保局关于贯彻实施的通知（环控1997066号）的规定，建设施工单位在施工前应向当地环保部门申请登记。(4)固体废弃物处置措施高空建筑垃圾用密闭垃圾道或容器运下，严禁凌空抛落；生活垃圾以及施工过程中丢弃的包装袋、废气建材等垃圾应集中收集；对于建筑垃圾中的稳定成分（如碎砖、碎石等），可与施工挖出的土石一起进行综合利用。(5)水土保持措施施工期尽量避开雨季；合理安排施工进度，减少施工作业面的裸露时间；优化工程挖方和填方，合理规划弃土。 2营运期环保措施(1)废水治理措施粪便污水经化粪池处理后与其他废水一并经化粪池处理后，再进入污水处理厂进行处理，处理达标后方可排放。(2)噪声治理措施车辆出入应减速缓行以减轻噪声影响。对发电机组、水泵、风机等高噪设备安装消声器、减震器，并采用封闭机房。加强场地绿化以提高吸噪能力。(3)固体废弃物处置措施垃圾采用袋装化，设置非露天的固定垃圾收集点，委托当地环保部门及时清运。七、投资估算与资金筹措（一）投资估算 1投资估算编制依据投资估算是在对项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程