xx融资担保有限公司担保项目调查评估报告.doc

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1、成都xx融资担保有限公司担保项目调查评估报告一、基础信息（一）申请方案客户名称成都市XX农业生态观光有限公司业务种类中小企业私募债 承销人XX证券有限责任公司申请金额6000万元申请期限2年（其中3000万元一年，另3000万元二年）发行机构上海/深圳证券交易所费率xx担保责任比例责任比例= 100 %融资用途补充成都市XX农业生态观光有限公司经营性流动资金变化说明：1、 产品为中小企业私募债，发行机构为深圳证券交易所，承销人为XX证券有限责任公司。 2、融资额6000万元，设置为分期还款，担保余额逐步降低。（二）申请人概况成立时间2007年4月4日营业期限至2037年4月3日注册地址成都市x

2、华家村12组经营地址成都市x华家村12组注册资本3000万元实收资本3000万元法定代表人XX身份证号x联系人王经理职 务财务部经理电话/传真 028-83640299所属行业 农业经营范围及主营业务农业生态观光；农副产品的生产及加工、销售；农村土地流转及整理服务等主要产品西瓜、紫色蔬菜、葡萄经济性质 国有独资 国有控股 集体 民营 股份合作外商独资 中外合资 中外合作 其他法律形式 有限责任公司 股份有限公司 独资企业（含个体） 合伙企业职工总数 本科及以上 管理人员 基本账户开 户 银 行账 号成都农商行青白江祥福支行x贷款卡卡 号密 码x111111股权结构股东名称出资额持股比例出资方式

3、股东性质XX3000100%货币自然人重要事项成都市XX农业生态观光有限公司（以下简称“XX”），成立首期注册资金1000万元，并于2012年5月16日增资至2000万元，由XX个人持股100%。变化说明：申请人概况与 2013年一致，无变化。申请人目前正在筹备申报挂牌新三板，可能会作股改，股权结构会发生一定变化（措施设计上将保证我公司60%的股权质押权利不受影响）。二、非财务因素分析（一）法定代表人及实际控制人XX，1973年5月19日出生，身份证住址：成都市青白江区福洪乡民主村9组，身份证号码：x，现居住地址：成都市青白江区福洪乡民主村9组。工作经历：1992年 成都建筑学校毕业1993年

4、-1996年任新兴集团公司任装饰公司经理1997年-2002年任新兴宾馆经理2003年-2010年同时经营四川兴鑫家具厂、成都熊氏电气设备厂、成都银厂沟银河山庄、XX医疗设备有限公司。2007年-至今任成都市XX农业生态观光有限公司法人代表、董事长、总经理XX本人在新兴集团旗下装饰分公司担任总经理期间，完成了原始积累，开始自主经营家具厂、电气设备长、医疗设备公司等产业，2007年出资组建XX农业生态观光有限公司，2010年为筹集资金启动项目，XX将其所拥有的电气设备公司及家具公司变卖收入约5000万元全部投入XX农业生态观光有限公司。现有一女，上初中。（二）经营及管理分析1、经营历史、现状及发

5、展趋势成都市XX农业生态观光有限公司地处x华家村12组，成立于2007年4月17日，首期注册资本1000万元，并于2012年5月16日完成增资2000万元，最新增资情况经四川博达会计师事务所有限责任公司出具验资报告予以审验。股权情况如下： 股东名称出资方式：货币金额（万元）持股比例%前期（万元）本期（万元）1XX100020003000100%合计100020003000100% 公司是成都市农业产业化的龙头企业,建立之初以XX生态园为实体发展地，从设施农业开始起步，以研发、生产、销售中高端绿色、生态、环保食品为目标，积极拓展立体种养与农产品精深加工项目，创建一个生态的、环保的种植园区；然后利

6、用此园区完成观光型农业模式的开发，使其初步达到一个经济效益、生态效益、社会效益共赢的态势；最终完成休闲生态农业观光模式的转变，使其成为一个设施化、标准化、集约化、产业化、科技化、循环化、市场化、独具特色、高品质的乡村休闲度假区。该公司获得多项荣誉称号：由四川省农业厅、四川省环保局颁发的“四川省农业生态园”;由成都市农业产业化经营工作领导小组颁发的“农业产业化市级重点龙头企业”；由青白江区食品安全委员会颁发的“青白江区农产品标准化示范基地”；由中国果品流通协会颁发的“成都优质伏季水果西瓜优质奖”；由成都市人民政府颁发的“乡村度假旅游示范项区”；由成都市旅游局、成都市农业委员会颁发的“成都市二十大

7、最具网络人气魅力乡村酒店”；由成都市青白江人民政府颁发的“最具发展潜力店”等；另外，该公司还被青白江区残联、青白江区科技局核定为“青白江帮困助残基地”。公司的农业生态生产基地拥有流转土地4000余亩，其规模居成都市第一位。2组织管理公司现有员工280余人，其中核心班子成员21人，董事长兼总经理1人，副总2人，部门执行副总1人，部门经理8人，副经理5人，主管4人。公司总经理XX原系新兴集团（中国新兴集团总公司于1989年经国务院批准成立，原隶属于中国人民解放军总后勤部，为全军最大的企业集团）装饰公司经理以及宾馆经理，在装饰、宾馆餐饮行业拥有较丰富从业经验和人脉资源。3. 经营模式该公司产业链条为

8、：种植（养殖）-加工餐桌-辐射城区销售-服务-旅游-综合开发-提升进入下一循环。公司从2007年至2011年投资1.2亿（累计流转土地4100亩）元打造的XX乡村旅游度假村一期现已初见成效，主要分为三大板块：（1） 设施农业及养殖业现已建成800亩标准化钢架大棚种植基地，种植蔬菜、精品西瓜、精品葡萄、五福果及富硒作物，建成200亩开心农场，另外还具备年出栏3000头的生态养猪场。目前，园区出产的生姜、西红柿、辣椒、苦瓜等农产品已获得绿色食品、有机转换产品认证。“XX”系列紫色果蔬、大宗蔬菜、太空西瓜及综合当地生态、传统优势开发加工的西江粉条、西江水菜、西江沙滩板鸭、原产菜籽油等产品，已在区内外

9、上市，并享有较高的市场知名度和美誉度；通过连年举办种植节、啤酒节、丰收节、羊肉节，园区逐步成为城乡游客观光生态农业、体验现代农事、品味乡村美食的观光休闲目的地，阳春踏青赏花、盛夏滨河纳凉、金秋丰收采摘、隆冬羊肉滋补逐步成为XX乡村旅游的特色和品牌。（2） 乡村酒店XX乡村酒店占地160亩，集餐饮娱乐、运动健身、休闲品茗、会议培训、客栈住宿为一体，拥有建筑面积达2400平方米的餐饮大厅，总容客量达200人、建筑面积达2700平方米四合院客房，最大容量为400人的四个大、中、小型会议室，建筑面积达900平方米的商务茶坊和占地面积达1100平方米的乡村风情广场。（3） 其他休闲项目XX乡村旅游度假村

10、相关配套环境设施包括：儿童游乐园、田园运动中心（含乒乓球场、篮球场、羽毛球场、网球场）、20亩以麻竹为特色的川西林盘、盖碗茶坊、毘河生态渔村（垂钓）等。另外，结合春夏秋冬24节气及农耕文化等非物质文化主题，XX乡村酒店连年举办种植节、啤酒节、丰收节、羊肉节，为城乡游客提供阳春踏青赏花、盛夏滨河纳凉、金秋丰收采摘、隆冬羊肉滋补的休闲场所。现阶段该公司营业收入主要由设施农业及养殖业和乡村酒店组成，农产品收入约占公司营业收入的60%-70%，其余来自乡村酒店的观光产业收入。XX乡村旅游度假村一期收益情况：2011年实现净利润988万元，2012年实现净利润1170万元，2013年实现净利润3789万

11、元。此期间将是该公司完成观光型农业模式的开发，并向休闲生态农业观光模式转变的阶段，也是第一产业向第三产业转变的重要时期，观光产业收入所占比重会逐渐增加。4、未来规划公司未来计划投资XX乡村旅游度假村二期，累计流转土地4500亩，打造4A级观光农业休闲旅游区，成为青白江其乃至成都市的新型农业示范窗口。二期项目建成后，公司在XX乡村旅游度假区项目可望实现总产值7969万元/年，利润1942万元/年（见下表）：项目规模单位产值总产值年利润备注（单位：万元）现代农业产业收益种植业产出4000亩10000元/亩4000.00600.00利润率15%农产品价格波动幅度为5%，且在品牌效应下均为可控范围。养

12、殖业产出生猪1200头1500元/头180.0027.00利润率15%家禽30000只80元/只240.0048.00利润率20%肉鸽10000羽赛鸽2000羽30元/只30.0012.00利润率40%加工销售300吨10000元/吨300.0060.00利润率20%苗木销售1500亩50000元/亩750.00375.00利润率50% 产值、利润均按10年分配小计5500.001122.00乡村旅游服务收益乡村酒店营业收益接待10.8万人150元/人1620.00334.00按日均接待300人，日人均吃、住、娱、会综合消费150元，综合利润率20%计小计1620.00334.00政府政策补助

13、收益土地流转5000亩200元/亩100.0020.00据青白江区人民政府【青府发（2008）48号】，其中规模流转土地、生产设施建设补贴为一次性补贴，统计时均按10年使用寿命分配补贴收益。大棚设施1000亩8000元/亩80.0080.00产品认证2个认证50000元/个10.0010.00旅游节会4个节会10万元/个40.0040.00农业科技补2个项目10万元/个20.0020.00项目贴息补贴256256利息以年息8%记，可贴息80%小计462462合 计7696.001942.00（三）重点项目祥福东方农村土地综合整理(已进入审计收尾阶段)2010年3月10日，XX公司与青白江区国土

14、局签署成都市清白江区土地综合整治项目投资合作协议（以下简称“土地整理协议”），概算投资2.7亿元对位于祥福镇东方村、华家村、西江村、太山村的地块进行土地整理和城乡建设用地增减挂钩。1、项目概况：（1）项目名称：成都市x东方、华家、西江、太山村土地整理及华家村城乡建设用地增减挂钩项目（以下简称：土地整治项目）；（2）项目地点：成都市x东方村、华家村、西江村、太山村；（3）投资期限：2010年3月10日2013年3月9日止；（4）投资总额：XX公司分别于2010年10月及12月先后向协议双方共管账户注入资金11700万元，9500万元，合计21200万元；（5）项目内容：XX公司于2012年12月

15、按照协议完成了共计42栋、建筑面积9.2万平方米的东方新城（二期）工程建设，完成项目拆旧区农户890户，完成新增集体建设用地438亩。（6）投资收益：政府回购总价=投资本金+年度投资回报+年度资金成本+年度项目运行管理费用（预计回购总价框算为3.6亿元） 年度投资回报=实际投资额12%资金占用时间年度资金成本=实际投资额（N+3）%资金占用时间年度项目运行管理费用=实际投资额3%综合测算，约为25%/年的投资回报。2、与上次担保时的主要变化情况 （1）工程进度2013年担保时完成土地整治项目土建施工，但外围水电及污水管道尚未接通； 本次担保前XX公司已于2013年10月10日将项目审计资料提交

16、审计组，并由青白江区审计局受理。目前审计工作取得明显进展，已完成项目主体和总平的审计，尚有涉及设计、监理、地勘等财务类的审计工作正在收尾，预计2014年4月份正式完成全部审计工作，由审计局出具审计结论（形成政府支付BT回购款的法律依据）。（2）款项支付青白江区国土资源局通过祥福镇人民政府于2014年1月26日及2014年1月29日先后向XX公司支付了1867万元及278万元，共计2145万元，用于向施工单位支付工程款。目前尚欠施工单位的各类零散工程尾款合计约3000万元（分期支付，短期无压力）。（3）政府回购款付款预期根据投资协议，青白江区国土资源局在审计完成后3个月内支付XX公司审定回购总价

17、的60%；6个月内支付80%；12个月内支付90%；余额在扣除5%质保金后1个月内付清。质保金在质保期满后1月内支付。审计时间原则上控制在接收审计资料之日起90个工作日内；若90个工作日内未完成审计，则青白江国土局暂按项目合同价（2.7亿）作为基数，支付投资本金。据了解，政府审计工作将在4月份完成，审计估算金额约为1.7亿元左右（包括安置房土建工程和总平工程1.4亿元，勘察、设计、监理等各类费用3000万元，为第一期审计结论），另外各类财务费用、报建费、拆迁补偿费等约计4200万元。届时青白江政府将开始向XX公司支付投资回购款。首期支付金额=（2.12亿元25%+2.12亿元）60%1.6亿元

18、（六）信用状况及其他1、经人民银行信贷咨询系统查询，公司无不良信用记录。2、经查询3、申请人出具承诺，无未决诉讼。三、财务因素分析（一）财务概况 报表说明：客户2010年度、2011年度均由四川万邦会计师事务所有限公司出具了无保留意见的审计报告，2013年财务报表将由具有证券从业资格的立信会计师事务所审计（为筹备挂牌新三板，已进场）。2010年-2013年报表 单位：万元项 目2010年2011年2012年2013年资产总额28308323533432436621流动资产合计417546601235516649其中：货币资金30723903101138应收账款1041615624其他应收款49

19、96101387617预付账款575128438270存货301212-固定资产合计1380125712891001在建工程22708262172041818669负债总额19474205111661315121流动负债合计754179151933700其中：短期借款416300250应付账款136757577预收账款51810010001000其他应付款100120047183273 长期负债合计18720187201142011420其中：长期借款10200102001020010200所有者权益8834118421771221500 其中：实收资本1000100030003000 资本公

20、积6480850086208620 未分配利润1354234260929880项 目2010年2011年2012年2013年主营业务收入304639191312413620主营业务利润651101630783102利润总额47198831623201净利润47198831623201项 目2010年2011年2012年2013年经营活动现金流量净额72004020-4423 其中：经营性现金流入938171837424 经营性现金流出2181316311848投资活动现金流量净额-18714-35085644 其中：投资性现金流入005644 投资性现金流出1871435080筹资活动现金流量

21、净额14418327-5028 其中：筹资性现金流入145104162300 筹资性现金流出92897328现金及现金等价物净增加额2904837-3808（二）资产状况对比分析1、应收账款：15624万元，比2012年10416万元，增长了5208万元，为青白江区人民政府应付土地整理项目款项；2、其他应收款:2013年为617万元，较2012年1387万元减少了770万元，主要为个人借款；3、固定资产：1001万元，主要是公司的机器设备、建筑物、大棚基地等；4、在建工程: 18669万元，其中土地整理项目结转成本11000万元；序号在建工程186,686,614.061 大棚274,565.

22、002 房屋建筑物32,546,936.853 道路及沟渠692,796.114 餐厅及附属设施1,570,598.005 景观工程774,974.506 二号基地324,330.007 三号基地348,361.608 水上世界2,096,910.009 土地整理255,253,620.0010 运动场1,971,456.3411 儿童游乐设施200,065.6612生产性生物资产920,826.0013 林木 920,826.00 评价：截止2013年12月31日,该公司资产总计36621万元,净资产21500万元，其中流动资产16649万元、占资产总额的45%，固定资产1001万元、占资产

23、总额的2.7%。该公司有效资产主要表现为应收账款和在建工程，此资产结构取决于该公司的经营模式。主要财务指标见下表：项 目2010年2011年2012年2013年一、偿债能力 资产负债率（%）68634841流动比率（%）553260237449速动比率（%）549259237449三、经营效益 主营业务利润率（%）21252625净利率（%）15252625 净资产收益率（%）582117四、成长力净利润增长率（%）52731营业收入增长率（%）22723该公司近年来业绩逐年增长，尤其在2012年出现了较大的增速，到2013年进入稳定期，流动比、速动比均保持在较高的水平，资产负债率平均值为55

24、%，且该公司资产流动性好，负债支付能力强，经营状况较好，具备短期偿债能力。（三）负债状况分析1、银行借款：截止2014年3月7日征信报告显示贷款余额10350万元，实际贷款余额为11570万元，与征信不相符原因系农发行青白江支行的1220万元政策性贷款未记录在征信内，该笔贷款的主体为关联公司成都融禾现代农业发展有限公司在农发行的农业委贷资金。目前银行借款情况一揽表 （截至2014年3月7日） 单位：万元债务类型金额期限贷款方担保措施长期借款950040个月（2010.12-2014.4）成都银行百花潭支行成都市农村产权流转担保股份有限公司（实际为6家联保，农产担提供了兜底反担保，以587亩土地

25、指标即“地票”抵押）、XX夫妇提供连带责任担保。（两笔借款于2014年4月20日到期，已续贷，部分还款后，额度降至8000万元，担保措施不变。）70042个月（2010.10-2014.4）短期借款1502012年4月2014年4月农商银行青白江支行 新怡担保公司担保（贷款金额为250万元，已归还100万元，剩余150万元2014年4月20日还清）政策性贷款122048个月2009.12.31-2013.12.31农发行青白江支行委贷合计115702、预收账款：2013年底余额为1000万元，为成都万禾投资公司往来款。3、其他应付款：2013年年底其他应付款余额为3273万元，账龄结构如下：序

26、号 1XX20,560,783.062四川泰发建筑工程有限公司12,000,000.003郑金荣140,000.00合计32,700,783.06（四）盈利水平及现金流量分析企业盈利能力分析：该公司2013年实现收入14600万元、净利润3789万元，2012年实现收入14104万元、净利润3749万元，2011年实现收入3919万元、净利润987万元，2010年实现收入3046万元、净利润471万元，近年来业绩增长较快，发展较好。现金流量分析：2010年经营活动产生的现金流入9381万元，2011年经营活动产生的现金流入7182万元，2012年经营活动产生的现金流入7424万元，2013年经

27、营活动产生的现金流入9402万元。 企业净利润在25%左右，同行业内属于正常水平。此外，该企业经营活动产生的现金流入、流出较大，反映出生产经营状况正常，且净利率保持逐年增长。四、融资用途及还款能力分析（一）融资用途本次融资用途为补充成都市XX农业生态观光有限公司经营性流动资金。公司目前主要经营中高端绿色、有机食品生产，精深加工及生态观光项目。（二）还款能力分析指 标2010年2011年2012年2013年平均值流动比率（%）553.71260.19237.92242.97323.70速动比率（%）549.73259.52237.69242.73322.42资产负债率（%）68.7963.404

28、8.4048.0757.17XX公司短期偿债能力分析：2010-2013年流动比率、速动比率的平均值分别为323.70%、322.42%，从指标值看，公司短期偿债能力较强。2010-2013年资产负债率的平均值为57.17%，从指标值看，该企业长期偿债能力较强。（三）还款来源分析1、本次担保项目的还款来源主要依赖于青白江政府对土地整理项目的投资回购款支付，预计4月份审计局将会出具最后审计结果，届时青白江政府将会按协议陆续支付土地整理BT项目的投资回购款，首期回款约为10200万元。2、根据协议：政府若拖欠付款，每延期1天则向XX公司追加应付投资回报的万分之三，该回款有保障，同时据保守测算，回款

29、资金用于还款较充足，加之对账户严格监管，因而项目风险可控。 3、该土地整理项目的回款主要由青白江区政府通过地方国土局划拨，据了解，青白江政府2013年全年全口径财政收入为60.48亿元，地方财政收入实现45.12亿元（其中一般预算收入18.06亿元，基金预算收入27.05亿元，预算外收入0.2亿元），地方财政支出为47.19亿元，财政结余5.91亿元。由此可见青白江区政府具有较强的财政实力，有利于保障本项目所涉及的土地整理项目款项的支付。五、反担保措施1、以成都市XX农业生态观光有限公司拥有的成都市青白江区国土资源局1.25亿元 “x东方、华家、太山村土地整理BT项目” 应收账款提供质押反担保

30、（与青白江区国土局签订监管协议，人民银行系统登记），引入监管银行对回款实施监管（兼章管理）。2、以XX持有的成都XX农业生态观光有限公司60%股权提供质押反担保（办理登记手续，同意配合其申请新三板的股改工作，第一年底偿还3000万元后同意解除不超过一半的股权质押）。3、以成都市XX农业生态观光有限公司拥有的位于x镇中心位置的“祥福商都安置小区”1号、2号商区和购物中心协议抵押。面积7000平方米（2009年1月18日购买价952万元，单价1360元/平方米，框架结构，用途为市场商铺）。4、XX提供个人无限连带责任保证反担保。5、本次担保生效的前提条件为：（1）XX公司取得由青白江区审计局出具的

31、关于“x东方新型社区（二期）”拆迁安置项目账务核算的审计报告；（2）我公司取得天风证券发行的5000万元定向资管计划担保责任解除函。说明：本次反担保方案在原方案上增加了：1、一处协议抵押的商业用房，增强了反担保力度。2、设置担保生效前提条件：土地整理项目的审计工作完毕，并形成具有法律效力的审计报告；企业应先归还5000万元资管计划，我公司取得解除担保的相关书面函件。3、设计了分期还款（3000万元一年，3000万元二年）。六、综合评价及担保建议（一）综合评价1、优势：（1）本项目核心还款来源是XX公司土地整理BT项目对应的青白江区政府回购款，目前青白江区审计局即将完成审计工作，出具审计结论（本

32、次作为担保生效的前提条件），项目还款保障力度更强，担保风险较上次明显降低。（2）本项目的第一还款来源明确且可监管，一旦被锁定后，申请人顺利履约的可能性大，加之期限设置相对宽松，项目的安全性较高。（3）XX公司目前围绕主业经营，利润较稳定，同时符合政策导向，每年能得到一定规模的政策补贴资金，在政府BT项目回购款大量支付前，能够覆盖前期投入资金的财务成本及正常经营开支，后续随着审计结论出台及政府回购款的陆续支付，能产生较大规模的净现金流，经营前景向好。（4）中小企业私募债的发行受到中央、地方各级政府大力支持，尤其是涉农企业，XX公司作为地方涉农龙头企业，发行具有先天优势，发行成功率较高。（5）据调

33、查了解，XX公司正在申请到新三板市场挂牌，进展较顺利，一旦挂牌成功，能大大提高其资产价格和信用度，改善企业的经营状况，有利于降低我们的担保风险。2、风险（1）青白江区国土资源局作为回购款的拨付人，在拨付进度上仍然存在一定的不确定性。（2）XX公司农业经营板块所产生的利润及政府补贴款，在正常情况下，基本能满足公司整体财务成本及正常经营开支，但不排除农业板块受天气气候影响带来的经营波动，可能给正常经营带来压力（需要及时收到政府回购款）。（3）政府后期BT款的支付，不排除采用部分现款、部分以土地对价的方式支付，XX公司所收到的应收账款现金流规模可能不及预期。3、担保理由（1）根据青白江区国土资源局与XX公司2012年10月签订的补充协议，国土局若违约，每延期1天则向XX公司追加应付投资回报的万分之三，违约成本高，回购款拨付应有保障。（2）政府为支持中小企业发展，拓宽中小企业融资渠道，自2013年12月以来，由四川省政府金融办牵头，与各方合作共同推进中小企私募债试点，政府支持力度大。（二）担保建议综上所述，我们认为：该企业生产经营较稳定，以青白江政府未来拟支付的款项作为主要还款来源，第一还款来源较有保障。建议为其6000万元，期限两年的中小企业私募债融资项目提供担保。客户经理:部门负责人：- 15 -