央行降息对房地产的影响.doc

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1、安徽理工大学本科毕业论文-目录内容摘要 1ABSTRACT 2绪言 31 房地产市场发展及现状分析31.1我国房地产市场的基本现状31.1.1房地产供求总量上的非均衡性31.1.2房地产供求结构上的非均衡性41.1.3 我国房地产市场供求不均衡的原因 41.2房地产“泡沫”增长的影响61.2.1房地产投资占比过大，已经成为结构调整的一大困惑61.2.2房地产业的无序发展，已经成为“高碳”经济的主要肇事者71.2.3房价的持续飙升 71.2.4 房价的过快上涨， 还会对经济安全和金融安全构成长期威胁 71.3国外城市住房供应体制研究81.3.1 英国的城市住房供应体制81.3.2法国的住房供应体

2、制81.3.3德国的住房供应体制81.3.4日本的住房供应体制81.3.5 发达国家住房保障制度对我国启示 81.4房地产市场的调节机制. 91.4.1发挥价格、调整的双向调节机制91.4.2完善房地产市场运行机制 101.4.3 完善房地产宏观调控机制 10 1.4.4引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费111.4.5确定政府公共管理绩效的考核标准111.4.6完善房地产市场法规112央行加息对方地产的影响 12 2.1央行加息的背景 122.2中国房地产市场的发展现状 132.3央行加息对房地产市场的影 142.4小幅加息作用不大 163央行降息对房地产的影响.18 3.1央行降息的背

3、景. . 18 3.2央行降息对房地产市场的影响.19总结. 21参考文献. 22致谢. . 23央行调息对房地产的影响内容摘要中国人民银行宣布，自2012年7月16日起下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是自2012年以来中国央行首次降低贷款基准利率，也是2012年以来首次下调存款准备金率。政策的出台，整个房地产市场沉浸在“政府救市”、“购房时机已出现”等观点之中。各样的消息铺天盖地而来，然而，有谁真正去回顾以往的调息对房市到底带来多大的影响？ 央行降息这个动作本身就说明了我国的人民币购买力下降的风险不再如以前那么高了，和其他观点一样，如果是降低存款利率的话，这个政策效

4、果会很明显。专家认为,货币政策将步入紧缩通道,楼市“拐点”又要来了。总之，这次央行降息对房地产市场的影响是不可低估的，其最大的影响可能会改变整个住房市场预期。但是这种货币政策能够走到哪里，还得进一步观察，还得观察稳增长政策的实际效果以及对住房市场之影响。这些都是未来中国货币政策变化的关键所在。2012年上半年央行不断的上调利率对抑制需求、平稳房地产价格会起到积极作用，充分显示了政府抑制房价上涨的坚定决心，但对购房者来说每一次加息都在加重还贷负担。这对房地产市场的影响不可估量。回顾自2011年调息以来的这十次调息，然而又有哪一次影响了房价，从这种经历来看，加息无助于控制房价，减息也无助于提升房价

5、。房地产的价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的，并不是由房地产的融资成本所决定的。在资本市场上，是预期风险和收益决定了融资成本，而不是融资成本决定了预期收益和风险。 本文针对央行调息的背景、中国房地产市场的发展现状以及央行调息对房地产市场的影响进行简要分析。关键词：央行 加息 降息 房地产市The central bank pranayama to the influence of the real estateABSTRACTthe peoples bank of China announced that since July 16, 2012 up by RMB loan datu

6、m interest rate and medium and small financial organ renminbi bank reserve against deposits rate. This is since 2012 for the first time, Chinas central bank reduced the benchmark lending interest rate, but also for the first time since 2012 the deposit reserve rate cut. A package of policy appearing

7、, the whole real estate market immersed in the government to save the city, the time already appear, etc in view. Kinds of news blots out the sky and come, however, there are who really to review previous pranayama housing market really bring much impact? The central bank to cut interest rates this

8、movement itself shows that Chinas yuan a drop in purchasing power risk is no longer as before so high, and other point of view, if is to reduce the deposit interest rate of words, the policy effect will be obviously. The expert thinks, monetary policy will into deflation channel, the property market

9、 inflection point is coming. In short, the central bank to cut interest rates to real estate markets influence is not underestimate, its biggest influence may change the housing market expectations. But the monetary policy can go to where, still have to further observation, still have to observe ste

10、ady growth policy effect and the influence of the housing market. These are the future China monetary policy change the key. In the first half of 2012 the central bank to raise interest rates constantly to restrain demand, stable real estate prices will play a positive role, fully displays the gover

11、nment suppression of house prices rising determination, but to the person that buy a house, each time raise interest rates are aggravated owing on the loan burden. The real estate market influence beyond measure.Keywords: central bank cut interest rates, the real estate绪言回顾自2011年调息以来的这十次调息，然而又有哪一次影响

12、了房价，从这种经历来看，加息无助于控制房价，减息也无助于提升房价。房地产的价格是由该资产所隐含的预期收益和风险所决定的，并不是由房地产的融资成本所决定的。在资本市场上，是预期风险和收益决定了融资成本，而不是融资成本决定了预期收益和风险。各国住房政策差别非常大,但主要还在于住房供应体制差别对比英国与法国、德国、日本的住房政策不难看出,是否依靠市场来提供城市住房是相关政策差异巨大的根源。本文针对央行调息的背景、中国房地产市场的发展现状以及央行调息对房地产市场的影响进行简要分析。1 房地产市场发展及现状分析房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，确保房地产业健康稳定发展不仅有助于我国抵御经济危机，而且

13、是预防通胀的重要措施.在我国经济复苏这段时期内，国家将对房地产市场进行结构优化，包括支持保障性住房的发展,遏制投机行为,科学测算用地指标,严格规范土地储备,打击囤地行为等，以达到房地产市场和谐稳定发展的目标。1.1我国房地产市场的基本现状近年来随着城市化、工业化步伐的加快，中国房地产业一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用；另一方面由于野蛮生长，其负面影响也在蔓延，不仅扭曲了经济结构，成为经济社会的一大隐患。因此，对迅速蔓延的房地产负面影响，不能掉以轻心，要高度警惕，及早预警。 1.1.1房地产供求总量上的非均衡性房地产供求总量上的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求，

14、实际供给大于有效供给，即超额需求和超额供给同时并存，也即短缺与过剩同时存在。在我国房地产市场的发展过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡问题。随着我国国民经济的持续稳定发展和城镇化水平不断提高，居民的购房支付能力和潜在的房地产需求不断提高。另外，随着居民收入水平的提高，我国消费结构升级也带来住宅市场巨大的潜在需求。我国恩格尔系数的不断下降说明居民的消费重点已经转向住宅和教育等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费的需求总量。近几年中，房地产过热的问题一直是社会焦点，是和政府连续出台相关的调控措施，但收效甚微。究其原因，既有我国住房市场发

15、展总体水平比较低刚性需求客观存在的问题。也有我国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好及把住房作为保值增值工具的心理作用，更有政府不当行为的影响。另一方面，我国存在着住宅有效需求不足和大量商品房空置的现状。在我国现阶段，新楼盘不断开工，商品房供应持续增加，而另一方面，大多数的中低收入者买不起住房，无房可住，几代同室的现象屡见不鲜，造成了大量楼盘空置。在全国及部分地区大量的商品房积压卖不出去、空置率越来越高是不争的事实。据国家统计局数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2。如果按照每套

16、住房1000平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有1000万套左右的商品房待售。1.1.2房地产供求结构上的非均衡性住房供应结构的非均衡性主要表现在商品房和经济适用房、廉租房的供给和需求数量不匹配，结构不合理。我国住房制度改革以来，由于我们过分强调住房的市场化分配，导致房价上涨过快，地方政府和房地产开发商热衷于开发商品房，在提供经济适用房和廉租房上根本没有积极性，使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化，廉租房、经济适用房的供应，根本满足不了中低收人家庭住房需求，商品房成了解决居民住房的基本模式。而商品房高档住宅和中低价位之间比例也不合理，商品房中的中低价位、中小套型住宅供应比例偏低

17、。市场层次结构的非均衡性主要表现在存量市场显得过于萧条而增量市场较为活跃。房地产市场可以划分为增量市场和存量市场。从市场活跃程度来看，存量市场显得过于萧条，增量市场较为活跃。国外发达国家的房地产市场大多集中在存量交易上，比如美国存量交易额与增量交易额之比是32：1，而我国大部分地方的存量交易所占比例过低，即使是存量交易较为活跃的上海市存量交易与增量交易之比也只是1：3。1.1.3 我国房地产市场供求不均衡的原因(1)房地产价格的粘性导致房地产市场非均衡新古典经济学的完全竞争模型假定信息是充分的，商品是同质的，交易双方是自由进出市场的，交易双方是数量众多的，这样市场价格具有伸缩性，就可以通过价格

18、调整以达到供需平衡。但房地产市场是非完全竞争市场，房地产市场具有高度垄断性，房地产开发商在市场上具有垄断力量，价格便趋于刚性，而房地产市场信息还具有不对称性，表现为开发商比消费者拥有更多的信息，处于更加有利的地位，在这种情况下，房地产价格是粘性的，房地产市场价格就不具有伸缩性，不能根据市场供求情况的变化立刻作出向上或向下调整，导致市场供需不平衡。而且我国房地产市场价格很容易发生扭曲、信息失真，这样房地产市场就难以通过价格的变化来调整市场供求关系的不均衡。(2 )过高的交易成本导致房地产市场非均衡房地产市场中过高的交易成本来自住房的消费品特性。住房是人们生活的必需品，具有不可移动性和差异性。其不

19、可移动性体现在它的区位特征上，包括小区环境及住户的社会经济地位，所处地段本身的物理特性和可达性，以及与工作地点、亲朋好友之间的交通方便程度等均在考虑之列。住房的差异性表现在房屋的实体特征上，例如房型、面积、房龄、建材、内外装修等等。上述特性使得购房者的搜寻成本和签约成本很高。首先考虑搜寻成本，由于房地产市场中的购房者收人和偏好存在很大差异，而房地产又不可移动，导致市场供给无法完全切合市场需求，形成最初市场中的非均衡点，而当潜在购房者持续性、目的性地寻找适合的房屋而形成的较高搜寻成本会使交易进一步减少，使市场无法迅速吸收过度供给。其次考虑签约成本，由于存在房屋的差异性，购房者为了能使所签订的契约

20、尽可能地完整，他们会有意或无意地使签约成本增加，签约时间延长，从而减缓市场中调整供求非均衡的速度。(3 )垄断竞争的价格形成机制导致房地产市场非均衡房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性决定了房地产不能像一般商品，如日用百货、衣帽服饰等一样，能够通过价格信号引导调剂各地余缺，这使得房地产市场不可能是一个完全竞争的统一市场，而是区域性的垄断市场。在垄断性市场上，由于住房是生活必需品，当市场上没有其他替代物(如政府的福利房、廉租房等)时，房地产市场是处于供方定价的，在这样的市场氛围之下，房地产市场的价格就不完全

21、是由市场供需来决定了，其数值除了受市场供求的影响之外还要受定价者(即开发商)的主观约束，当市场形势明朗时，过高的房地产价格就必然出现了，而作为处于弱势地位的消费者来说，只能接受这一市场价格，此时，房价的不能承受问题就不可避免地发生了，供求的非均衡就出现了。(4 )中央金融政策的变动导致房地产市场非均衡房地产业是一个资金密集型的行业，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。金融政策也就成为调控房地产市场的主要工具之一。运用金融政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷。金融政策主要通过对信贷规模、利率水平、贷款方式等选择来调控

22、房地产市场的。对于房地产开发商来说，由于楼盘开发的大部分资金来源于银行贷款，因此银行贷款的额度和短期贷款的利率的调整会对房地产供给产生重要影响，而对于购房者来说，银行首付额度和贷款利率的调整会对使用按揭的购房者的购买决策产生影响，从而对房地产需求产生重要影响，这样可能造成房地产市场供给量与需求量无法达到平衡。因此经常处于变动状态的信贷等金融政策也同样造成房地产市场的非均衡。我们国家住房金融，虽然个人贷款住房抵押贷款余额、增长速度屡创新高。但是由于我们目前只是针对交易过程中提供住房抵押贷款，没有存量房的再按揭再融资的制度安排，所以，住房金融发展的深度相对于其他发达国家也还有很大的差距。(5) 中

23、国家庭和企业对房地产所有权的特殊偏好研究表明，中国企业和家庭为了获得房地产所有权普遍愿意支付溢价，当然有很多原因，包括租赁市场不发达、不规范，对租客的基本权利有所限制，而且缺乏保护租客的权利制度安排，像租金管制、解约限制等对限制手段，除了这些原因外，大家还是愿意拥有房地产的所有权，不管是企业还是家庭，这也是一个非常重要的特点。(6 )未来预期的不确定性导致房地产市场非均衡由于房地产的生产周期长、价值量大、位置的固定性等特点，因此房地产市场上供求双方的行为都会受到有关未来预期因素的影响。对于购房者来说，预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格走势的预期，如果消费者预期未来价格下降，即使目前价格已

24、经出现较大程度的下跌，市场需求仍会减少，反之，如果预期未来价格上升，即使目前价格已经出现较大的上升幅度，市场需求仍会增加。对于房地产供给者来说，对房地产市场未来走势、未来投资收益率的预期，会对当期和未来时期房地产供给水平和结构都产生重大影响。因此对未来预期的不确定性会对房地产市场供求状况产生较大影响，造成房地产市场供求的非均衡。1.2房地产“泡沫”增长的影响房价收入比，是国际通行的衡量房地产泡沫的主要指标，是指住房价格与城市家庭年收入之比。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8-5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。我国目前全国房价收入比已超过15倍，上海、北京

25、、深圳、广州等地的房价收入比则超过50倍以上，房地产泡沫已成为事关我国国民经济全局的系统性风险，这一点已得到普遍认同。1.2.1房地产投资占比过大，已经成为结构调整的一大困惑。近年来， 中国房地产投资约占整个GDP的6.6%，占全部投资的四分之一，相关上下游产业高达60多个。房地产表现如何，直接影响了GDP指标。不仅如此，由于房地产行业带动的大部分是高能耗、高排放、高污染企业，因此，在实施结构调整时，不能不有所顾忌。比如， 2009年前三季度，北京、上海等地房地产投资约占当地整个投资的三分之一，成了拉动当地的重要拉手。在这种情况下，这些早巳沾上“城市病”的特大型城市，不在内涵上做文章，还要靠钢

26、筋、水泥来拉动经济增长，提升GDP数字，怎么还谈得上结构调整呢？1.2.2房地产业的无序发展，已经成为“高碳”经济的主要肇事者。一方面，一些房产商出于商业考虑，把投资集中在所谓一线城市，使这些城市的大气、土壤、水资源等自然承载力急剧下降，“ 城市病”日益严重，人为加剧了环境问题。比如上海的人均水资源不到150立方米，北京只有300立方米，大大低于国际公认的1000立方米警戒水平。在这样的城市还要大肆扩张，真是匪夷所思。另一方面，由于房地产及其上下游企业主要是靠资源消耗、能源消耗，以及对环境的占用来谋求增长的，因此，无论是在其上游还是下游，是在建设之中还是建设之后，都会造成大量的高碳排放。如果没

27、有从自然与人文的角度进行可持续增长的经济评价与环境评价，没有相应的法律法规约束，将很难避免高排放的社会责任问题。而这种野蛮增长与低碳经济的时代潮流正相背离。1.2.3房价的持续飙升房价的持续飙升使房地产需求从消费需求演化为投资需求，进而蜕变成投机需求，使房地产的本性逐渐丧失。一套套商品房不再是供人居住和使用的场所，而异化成投机炒作的筹码，异化成社会财富的切割机，使社会财富向房产商及少数有钱人手里积聚。这种离奇的房地产价格走势与经济增长的自然曲线高度偏离，最终导致的结果， 不只是房地产市场的高度泡沫化，以及整个市场从急剧膨胀到破裂以致长期萎靡而衰退，成为经济发展的绊脚石，更为严重的是将会遗留一系

28、列与公平原则相背离的经济问题与社会问题。比如，造成大量的房奴，大量的资产被房子固化的瘦弱型消费者，造成社会资源的严重浪费。1.2.4 房价的过快上涨， 还会对经济安全和金融安全构成长期威胁， 房价的过快上涨，埋下恶性通胀的潜在祸根，并有可能成为人民币在未来某个时间大幅贬值的导火索。一方面，利用信贷工具购买房地产进行消费或投资甚至投机的人越来越多，不仅使房地产持有者的生活压力加大，生活质量大受影响，同样，其资产质量也会受各种因素的复杂影响。如果这个群体数量巨大，那必然会对整个社会的经济安全构成威胁。此外，从金融机构这个侧面来看，高比例地释放出大量房地产信贷，也会增加其经营的不确定性，对其经营安全

29、构成威胁。而更为严重的是，由于房地产通常都是高杠杆操作，加上标的物的资金量巨大，因此，房价的持续大幅上涨，实际意味着货币的持续贬值，等到达到某个临界点的时候， 必然会诱发整个价格体系的大洗牌，而其可预见的结果，将是一场不可避免的恶性通胀。这是很危险的结果。本来，从成熟市场的经验看，房地产市场的发展、房价的上扬， 基本上应该是一个与经济增长率大致同步的长期过程，房价的上升应该有个合理区间，偏离度不应太大。但现实情况是，房地产业有可能从拉动经济发展的正面力量，转化为扭曲经济结构、影响社会发展的异化因素。为此，尽早有效地对房地产市场进行调节是非常必要的。1.3国外城市住房供应体制研究1.3.1 英国

30、的城市住房供应体制英国的城市住房供应体制是市场供应与政府供应两个板块、一主一辅体制。英国是世界上最早实行政府干预住房市场的国家,也是探索市场经济条件下城市住房供应政策最早、最具有典范意义的国家。在英国,住房供应体系由私人住房和公共住房组成,私人住房是在房地产市场上自由流通的商品房,公共住房又称社会住房,是由地方政府和非营利机构住房协会建设和管理的住房。英国政府在2007 年又制定推出了“公屋冲击计划”,通过建立更多的公屋来解决那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群的住房问题。1.3.2法国的住房供应体制用廉租房来抑制房价。2006 年9 月法国政府规定,各大城市必须建设一定数量

31、的廉租房,其比例约为总住房面积的15%至20 %。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少,房价因此处于稳定状态。此外,政府还长期推行租房补贴等福利制度,使得社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。在法国,建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府补贴,建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。一方面严格控制房源,大部分廉租房只租不卖;另一方面向社会公开廉租房出租情况,接受大众监督。1.3.3 德国的住房供应体制坚持“福利房”和小户型。德国联邦、各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重。多年来,德国投入巨额资金,大规模兴建“福利住房”,且一直坚持供应小户型住宅。到上世纪末,全

32、国户均住房面积小于100 平方米,是西方发达国家中最低的国家之一,这也是德国解决住房问题的一项重要有效的举措。1.3.4日本的住房供应体制日本政府在二战后曾一度通过兴建公营住宅、改造居民区、住宅公团建房、住宅金融公库融资等方式来改变城市住房供应紧张状况,并借助大量国有住房的投入,有力地调节了住宅市场,保障了中低收入人群的住房需求。不过近年来随着日本人口规模和住房建设规模的相对稳定,政府及住宅公团、住宅金融公库在住房供应中的作用趋向弱化乃至消散。1.3.5 发达国家住房保障制度对我国启示、各国住房政策差别非常大,但主要还在于住房供应体制差别对比英国与法国、德国、日本的住房政策不难看出,是否依靠市

33、场来提供城市住房是相关政策差异巨大的根源。、政府参与住房供应十分必要英国作为城市住房供应政策最早形成、最具有典范意义的国家,其公共住房政策有较高参考价值,而近来英国政府推出的公屋冲击计划更说明,公共住房比重下降与过度依赖住房市场必然会引发城市住房的供应问题。法国的廉租房,德国的“福利住房”,都体现了政府对住房供应的积极参与。日本20 世纪房地产泡沫的破裂,美国住房市场次贷危机的爆发,更说明政府建设公共住房的重要性。我国目前房地产市场所出现的问题同样与政府经济适用房政策、廉租房政策落实不当,没有建设足够的公共住宅相关联。、资源条件特别是土地资源条件对住房供应体制选择有重要作用我国目前的房地产政策

34、已经引发了较为突出的城市盲目扩张、耕地保护等问题。政府必须立足于我国基本国情,研究构建适当的住房供应体制。从珍惜利用土地、资金及相关资源的目标出发,选择适当的城市住房供应体制及相关政策,有效控制房地产业发展,尽可能减少房地产业对土地、资金及相关资源的占用,为其他经济建设留出空间,以保障经济社会的健康发展。1.4房地产市场的调节机制1.4.1发挥价格、调整的双向调节机制价格调整是指在价格具有充分灵活性的条件下，交易者完全根据市场价格方面的信息而进行的调整需求量和供给量的活动。这是瓦尔拉斯均衡中的情况。在价格调整时，交易不受供求数量的限制。在均衡价格体系之下，成交量等于需求量，需求量等于供给量。数

35、量调整是指在价格不灵活的条件下，交易者除了要根据市场价格方面的信息来调整需求量和供给量外，还要从市场的供给数量和需求数量方面取得信息，以调整自己的供求活动。换言之，在数量调整时，交易者和交易行为都要受到供求数量的限制。由于房地产市场竞争的不完全性、交易成本的存在、信息的非对称性和预期的不确定性等原因造成了房地产价格以刚性或粘性出现。因此，价格调节机制作用是有限的，在供求不平衡的情况下只有通过价格和数量的共同调节，才能达到事后的供求均衡。价格调节主要是理顺房地产的价格构成，消除既定价格的刚性，给价格的调整提供变化空间，政府可以适时调整土地的出让价格、税金及信贷利息等来提高价格机制的调节功能。数量

36、调节主要是保护自住需求，打压投机需求；增加市场有效供给扩大公共供给比例，建立多层次的住房保障体系；进一步调控供给结构，切实解决区位、产品类型及面积等非均衡问题。 1.4.2完善房地产市场运行机制首先要打破房地产开发商的价格垄断，鼓励竞争。政府可以对土地和住宅开发许可证进行拍卖。为了促进竞争，政府还应增加非商品住宅的供给，以缓解供不应求的局面，减轻开发商行使市场势力。只有当开发商为竞争而感到痛苦、为挣钱而感到困难时，这时的市场才是竞争性的市场，才是有效率的市场，才能将房价降下来。其次，要加快房地产存量市场的发展。存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且有助于整个社会的可持续发展。

37、为促进二手房市场的发展，加强金融服务机构对二手房市场的支持力度，简化各种交易手续；要制定扶持二手房市场发展的政策，在税收上可以依据中低收人家庭收人差别的具体情况，降低或免征交易税等；推进以中介机构为主力军的房地产信息平台的建设，利用现代网络技术实现信息的流通和共享。1.4.3 完善房地产宏观调控机制虽然非均衡作为现实经济的常态，更为接近现实，但瓦尔拉斯均衡是我们追求的目标和方向，即“均衡取向”。要解决这个问题单靠市场机制自发调节是不行的，因为完全依赖市场机制自动调节，经济由非均衡到均衡需要相当长的周期。于是，作为社会经济管理者的政府理所当然地承担起了相应的宏观调控职能，采取一定的政策和措施促使

38、经济向最优均衡状态运行，保证经济资源的有效利用。房地产宏观调控政策主要有财政政策和货币政策。运用财政政策主要包括两个方面：一是政府的财政收入政策，主要是税收政策，通过税种和税率的变动，对房地产市场需求和供给产生调节作用。还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收人群体和低收人群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。；二是政府的财政支出政策，在财政支出中

39、增加职工工资，增强了居民购房能力，增加转移支付也会提高低收人家庭购房能力。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三个方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。 由美国房地产泡沫引起的全球金融危机还没有完全消退，受此影响，在“国八条”、“国十条”、“限购”、“限贷”、“加息”、“一房一价”等一系列调控政策的打压之下，我国一线城市的房地产销售大幅度萎缩，价格也开

40、始出现松动，中国的房地产泡沫已经开始泄气。然而，在目前的状态下，判断中国房地产市场开始下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。在一线城市的房地产市场被强行压住的同时，没有被“限购”的三四线城市却出现了量价齐涨的局面。这说明，房地产的需求在中国仍然相当旺盛，目前只是被政府的“有形之手”强行压住。一旦政府松手，可以预期的是房地产市场将报复性反弹。1.4.4引导房地产开发商理性投资，购房者理性消费首先，加强对房地产开发商的管理，规范其市场行为，避免投机。房地产开发商是房地产市场供给的主体，其应加强市场调研和市场营销意识，生产适销对路的房地产产品，房地产开发商的投资行为一定要理性，在这方面政府可以从制度

41、上人手，例如加强对其项目建议书的审核等。其次，引导购房者理性消费。政府应实施引导性政策，宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念，避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念，以降低社会公众的主观需求。二手房市场在解决城市中低收人家庭住房问题上可以发挥积极作用。二手房以较低的价格、实用的结构和较为齐全的设施，符合城市中低收入群体的需求。为此，应着力培育二手房市场，以形成由小到大、由旧到新的梯度消费模式。另外要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，改变目前以购买为中心的流通格局，租房应是城镇居民居住的第二选择。1.4.5确定政府公共管理绩效的考核标准房地产虽然在

42、我国如火如荼，但并非像某些开发商所说的那样。完全是来自市场需求因素，而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长，通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此，必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准，减少经济指标，包括GDP增长、财政收入增幅等，增加社会性指标，如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等，以避免地方政府为单纯追求GDP增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等，以减缓政府政策对房地产业的推动力。1.4.6完善房地产市场法规完善房地产

43、产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则。使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置土地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制。为房地产企业创造良好的市场环境。结语总之，房地产是多种因素综合作用的结果。治理房地产市场是一项艰巨的系统工程。需要各方面力量的协调合作，共同治理。当前调控应关注两个层面，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策重点关注了两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继

44、续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，中国房地产将会更加健康稳定和成熟。2央行加息对方地产的影响 2.1央行加息的背景 以2011年为例。金融政策：“2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上

45、调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。”2011年4月5日，中国人民银行再次决定，自2011年4 月6 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款利率分别上调0.25个百分点。2011年的这两次加息政策表明：我国正面临经济的快速增长，物价的持续走高，毅然继续选择适度从紧的货币政策，改变了应对国际金融危机而实施宽松货币政策的局面。自2007 年以来，中央银行加息政策，试图对目前不断出现的通货膨胀压力进行缓解，虽然“加息”并不是单一针对的房地产市场，但是房地产业作为我国国民经济的支柱产业也势必会受到相应的

46、影响。2011年以来，我国经济继续平稳快速发展，但不容否认，当前经济运行中仍存在着不少问题，突出表现为固定资产投资增长过快、货币供应量偏高、信贷投放过猛、对外贸易结构失衡、能源消耗过多和环境压力加大等。尽管国家为此采取了一系列宏观调控措施，使得月份的经济数据出现了比较明显的回调。但是，在当前无论是地方政府还是民间机构都具有强烈投资冲动的背景下，这种回调究竟具有多少稳固性，确实让人难以肯定。何况，经济偏热的迹象在一些行业还表现得十分明显。稍有不慎，前期的宏观调控成果就可能功亏一篑。因此，在二季度宏观经济数据公布后，市场关于加息的呼声就渐成主流。而央行2011年月日发布的第二季度货币政策执行报告更强化了这一预期。有关分析人士当时就预测，根据二季度货币政策执行报告，央行下半年可能会加息