资产评估学(全套课件429P).ppt

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1、资产评估学成绩考核方式v课堂表现课堂表现 20%v作业作业20%v期终考试期终考试60%2教学目的教学目的v对对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；面而深入的掌握；v通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定学们对如何对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。程度的锻炼和提高。3引言：注册资产评估师引言：注册资产评估师前景与现状前景与现状职业描述与现状职业描述与现状v中国资产评估萌芽于中国资产评估萌芽于8080年代末、年代末、9090年代初，伴

2、随着中国市场经济的发展年代初，伴随着中国市场经济的发展而迅速壮大起来，短短的而迅速壮大起来，短短的2020多年即走过了其他国家用了多年即走过了其他国家用了100100多年才完成的历多年才完成的历史，应该说中国资产评估行业的发展得益于中国市场经济的发展和对国有经史，应该说中国资产评估行业的发展得益于中国市场经济的发展和对国有经济的改造。济的改造。v资产评估作为一种专业化市场中介行业，在规范资产运作、维护经济秩资产评估作为一种专业化市场中介行业，在规范资产运作、维护经济秩序、促进经济发展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资产评序、促进经济发展等方面具有十分重要的作用。资产评估活动是注册资

3、产评估师运用专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值的中介估师运用专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。目前，根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估行为。目前，根据相关法律法规的规定以及市场经济主体的需要，资产评估已服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括已服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定计量、税基确定等。等。v随着市场经济的发展，各种经济活

4、动和经济行为日益复杂，资产评估在随着市场经济的发展，各种经济活动和经济行为日益复杂，资产评估在帮助企业降低交易成本、提高经济效率、规范交易行为、改善经营管理，以帮助企业降低交易成本、提高经济效率、规范交易行为、改善经营管理，以及促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加及促进政府转变职能、维护社会经济秩序、构建和谐社会等方面的作用更加明显。迄今全国有注册资产评估师明显。迄今全国有注册资产评估师3 3万多人，资产评估从业人员万多人，资产评估从业人员6 6万万多人，资多人，资产评估机构产评估机构35003500多家多家。随着资产评估越来越广泛地介入经济生活，社会对注。随着资产

5、评估越来越广泛地介入经济生活，社会对注册资产评估师的需求越来越大，行业和资产评估师在经济生活中的影响也越册资产评估师的需求越来越大，行业和资产评估师在经济生活中的影响也越来越大，社会地位不断提高。来越大，社会地位不断提高。4v就业渠道与领域就业渠道与领域注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员，注册资产评估师是从事资产价值评估的专业人员，因此对评估师的基因此对评估师的基本素质要求较高，本素质要求较高，不仅需要一定的学历，还要具有一定时间的相关工作不仅需要一定的学历，还要具有一定时间的相关工作经验，并且参加统一的全国注册资产评估师考试，考试合格之后才能获经验，并且参加统一的全国注册资产评估师考

6、试，考试合格之后才能获得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后，得注册资产评估师执业资格证书。考生考试合格后，既可选择在资产评既可选择在资产评估机构执业，专职从事资产评估中介服务，也可选择在企业、银行等部估机构执业，专职从事资产评估中介服务，也可选择在企业、银行等部门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值门就职，从事与资产评估相关的企业价值估价与认定和抵、质押品价值评估业务。评估业务。v职业收入初探职业收入初探注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、上注册资产评估师的薪酬与其实践经验及业务能力密切相关，就北京、上海、深圳等大中城市而言，取得执业资格

7、初到资产评估机构工作的评估海、深圳等大中城市而言，取得执业资格初到资产评估机构工作的评估师年薪一般为师年薪一般为3 3至至5 5万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业万元，具有一至两年评估机构实践经验并具有一定业务能力的项目经理，年薪为务能力的项目经理，年薪为8 8万至万至1515万元，而经理级注册资产评估师年薪万元，而经理级注册资产评估师年薪可达可达2020万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，评万元以上。未来随着业务领域的拓宽和评估行业的对外开放，评估师的薪酬将有可能更加丰厚。估师的薪酬将有可能更加丰厚。v职业考试与认证职业考试与认证注册资产评估师执业资格考试共设注

8、册资产评估师执业资格考试共设5 5个科目：个科目：资产评估资产评估、经济法经济法、财务会计财务会计、机电设备评估基础机电设备评估基础、建筑工程评估基础建筑工程评估基础，各科目均由客观题和主观题两个部分组成。各科目均由客观题和主观题两个部分组成。5本学期教学内容本学期教学内容v资产评估基本理论资产评估基本理论v资产评估基本方法资产评估基本方法v机器设备评估机器设备评估v房地产评估房地产评估 v流动资产评估流动资产评估v无形资产评估无形资产评估v长期投资性资产评估长期投资性资产评估v企业整体资产评估企业整体资产评估v资产评估综合操作实务资产评估综合操作实务理论部分理论部分实务部分实务部分6第一章理

9、论基础第一章理论基础学习目的学习目的:v了解资产评估的兴起与发展；了解资产评估的兴起与发展；v了解资产评估的特点；了解资产评估的特点；v掌握资产评估的定义和价值类型；掌握资产评估的定义和价值类型；v重点掌握资产评估的目的；重点掌握资产评估的目的；v熟悉资产评估的假设和原则；熟悉资产评估的假设和原则；v理解资产评估与会计和审计的关系。理解资产评估与会计和审计的关系。主要内容主要内容第一节第一节 资产评估的兴起与发展资产评估的兴起与发展 第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点 第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资产评估的假设和原则资产评估的假设和原则 第五节

10、第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系8第一节第一节 资产评估的兴起与发展资产评估的兴起与发展一、国际资产评估业发展历史一、国际资产评估业发展历史v19世纪后期，美国出现专业评估公司。世纪后期，美国出现专业评估公司。v1868年年，英英国国皇皇家家特特许许测测量量师师协协会会的的前前身身正正式式成成立立，并并于于1881年由英国维多利亚女王授予年由英国维多利亚女王授予“皇家特许皇家特许”称号。称号。v1981年年 成成 立立 国国 际际 资资 产产 评评 估估 标标 准准 委委 员员 会会（TheInternationalAssetsValuationStandardsC

11、ommittee，TIAVSC），现现 改改 名名 为为 国国 际际 评评 估估 标标 准准 委委 员员 会会（International Valuation Standards Committee，IVSC）。）。1985年制定年制定国际评估准则国际评估准则，并多次修改。，并多次修改。v上上个个世世纪纪八八十十年年代代后后期期以以来来，资资产产评评估估业业在在世世界界范范围围内内得得到到了了前前所所未未有有的的高高速速发发展展，发发展展中中国国家家和和经经济济转转轨轨国国家也积极发展本国的评估业，并取得了很大成就。家也积极发展本国的评估业，并取得了很大成就。9二、我国资产评估的实践与发展二、

12、我国资产评估的实践与发展 我我国国的的资资产产评评估估行行业业从从上上世世纪纪8080年年代代末末期期诞诞生生。19891989年年大大连连市市政政府府率率先先做做出出尝尝试试，规规定定国国有有企企业业在在与与外外资资企企业业合合资资合合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。作经营时，必须对中方资产价值进行评估。19891989年年我我国国进进行行了了第第一一个个资资产产评评估估项项目目大大连连炼炼钢钢厂厂中中外合资项目，这标志着资产评估行业在我国的诞生。外合资项目，这标志着资产评估行业在我国的诞生。v19901990年国资局组建评估中心。年国资局组建评估中心。v19911991年年1111月

13、月，国国务务院院以以9191号号令令形形式式颁颁发发国国有有资资产产评评估估管管理理办办法法，规规定定国国有有企企业业产产权权或或经经营营主主体体发发生生变变动动时时，必必须须进进行评估。行评估。v19931993年年1212月月中中国国资资产产评评估估协协会会的的成成立立，标标志志着着资资产产评评估估行行业业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。v19951995年年3 3月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。v19951995年年5 5月实行月实行注册评估师考试制度注册评估师

14、考试制度 。10v19961996年年5 5月月，中中评评协协（19961996）第第0303号号发发布布资资产产评评估估操操作作规规范范意义（试行）意义（试行）。v19991999年年1010月月，由由财财政政部部中中国国资资产产评评估估协协会会主主办办的的9999北北京京国国际际评估论坛评估论坛在京举行。在京举行。v20012001年年1212月月3131日日，国国务务院院转转发发了了财财政政部部改改革革国国有有资资产产评评估估管管理理办办法法的的文文件件，从从20022002年年起起，国国有有资资产产评评估估取取消消了了立立项项确确认认制制（这这一一制制度度从从19911991年年起起实

15、实行行至至20012001年年取取消消）代代以以核核准准制制和和备备案案制。制。v20012001年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和执业标准。年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和执业标准。11主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与发展资产评估的兴起与发展第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点 第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资产评估的假设和原则资产评估的假设和原则 第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系12第二节资产评估及其特点第二节资产评估及其特点一、资产评估定义一、资产评估定义（一）资产评估（一）资产

16、评估资产评估是资产评估是专业机构和人员专业机构和人员按照按照国家法律、国家法律、法规和资产评估准则法规和资产评估准则，根据，根据特定目的特定目的，遵循评估，遵循评估原则，依照原则，依照相关程序相关程序，选择适当的价值类型，运，选择适当的价值类型，运用科学方法，对用科学方法，对资产资产价值进行分析、估算价值进行分析、估算并发表并发表专业意见的行为和过程。专业意见的行为和过程。评估主体评估主体评估依据评估依据评估客体评估方法评估方法评估程序评估目的评估目的评估原则评估价值类型13基本的评估要素：基本的评估要素：(1)(1)评估主体评估主体 (2)(2)评估客体评估客体(3)(3)评估依据评估依据

17、(4)(4)评估目的评估目的(5)(5)评估原则评估原则 (6)(6)评估程序评估程序(7)(7)评估价值类型评估价值类型(8)(8)评估方法评估方法(9)(9)资产评估假设资产评估假设(10)(10)资产评估基准日资产评估基准日14（二）资（二）资产产资产评估中的资产或作为资产评估对象的资资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于产，其内涵更接近于经济学中的资产经济学中的资产，即特定权，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及

18、市场交换价值的所有实物和有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。无形的权利。资产评估中资产的基本特征：资产评估中资产的基本特征：1.1.必须是经济主体拥有或控制的；必须是经济主体拥有或控制的；2.2.能够给经济主体带来经济利益的资源；能够给经济主体带来经济利益的资源；3.3.必须能货币计量。必须能货币计量。15资产的分类资产的分类1.1.按资产存在形态分类，可以分为按资产存在形态分类，可以分为有形资产有形资产和和无形无形资产资产。2.2.按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，可以分为以分为单项资产单项资产和和整体资产整体资产。3.3.按

19、资产能否独立存在分类，可以分为按资产能否独立存在分类，可以分为确指的资产确指的资产和和不可确指的资产不可确指的资产。4.4.按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经经营性资产营性资产（有效资产、无效资产）和（有效资产、无效资产）和非经营性资非经营性资产产。5.5.按资产的流动性分类，可以分为按资产的流动性分类，可以分为流动资产流动资产、长期长期投资投资、固定资产固定资产和和无形资产无形资产等。等。为什么对资产进行分类？为什么对资产进行分类？思考思考16（三）价格和价值（三）价格和价值价格价格是一个历史数据或事实，是特定的是一个历史数据或事实，是特定的交

20、易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币金额。付或收到的货币金额。价值价值只是专业人员根据特定的价值定义只是专业人员根据特定的价值定义在特定时间内对商品、服务价值的估计。作为资在特定时间内对商品、服务价值的估计。作为资产评估的目标是产评估的目标是判断评估对象的价值判断评估对象的价值而不是评估而不是评估对象的实际成交价格。对象的实际成交价格。17二、资产评估的特点二、资产评估的特点1.1.市场性市场性：模拟市场条件对资产价值作出经得起市：模拟市场条件对资产价值作出经得起市场检验的评定估算和报告。场检验的评定估算和报告。2.2.公正性公正性：

21、服务于资产业务的需要，而不是服务资：服务于资产业务的需要，而不是服务资产评估业务当事人任何一方的需要。产评估业务当事人任何一方的需要。3.3.专业性专业性：专业人员、专业机构采取专业的方法。：专业人员、专业机构采取专业的方法。4.4.咨询性咨询性：只提供参考，不提供决策。：只提供参考，不提供决策。18三、资产评估的功能和作用三、资产评估的功能和作用（一）资产评估的功能（一）资产评估的功能评价评价和和评值评值是资产评估具有的最基本的内在是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。功效和能力。（二）资产评估的基本作用（二）资产评估的基本作用 1.1.咨询咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意：为资产

22、业务提供专业化估价意见，该意见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当见无强制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。事人的交易决策。2.2.公正协调公正协调：协调价格争议。：协调价格争议。3.3.鉴证鉴证：鉴别和举证。（资产评估从事的是价值：鉴别和举证。（资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证）鉴证，而不是权属鉴证）19主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与发展资产评估的兴起与发展 第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资产评估的假设和原则资产评估的假设和原则 第五节第五节 资产评估与会计和审计的

23、关系资产评估与会计和审计的关系20第三节价值类型和评估目的第三节价值类型和评估目的一、资产评估的价值类型一、资产评估的价值类型资产评估中的价值类型是指资产评估结果的资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。价值属性及其表现形式。v以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括：体包括：重置成本重置成本、收益现值收益现值、现行市价现行市价（或变（或变现价值）和现价值）和清算价格清算价格四种。四种。v从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清

24、算继续使用价值、公开市场价值和清算价值价值三种。三种。21v从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分从资产业务的性质，即资产评估的特定目的划分资产评估的价值类型，具体包括：资产评估的价值类型，具体包括：抵押价值、保抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值值、租赁价值、补偿价值等。等。v以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估使用状态以及评估结论的适

25、用范围划分资产评估结果的价值类型，具体包括结果的价值类型，具体包括市场价值市场价值和和市场以外市场以外的价值的价值两大类。两大类。22关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值市场价值市场价值是指资产在评估基准日公开市场上是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。值。市场价值以外的价值市场价值以外的价值是指不符合市场价值定是指不符合市场价值定义条件的资产价值类型，它是一系列不符合资产义条件的资产价值类型，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。市场价值定

26、义条件的价值形式的总称或组合。v在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型主要有：的价值类型主要有：在用价值、投资价值、清算价值、残余价值在用价值、投资价值、清算价值、残余价值23二、资产评估的目的二、资产评估的目的（一）资产评估的一般目的（一）资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的评估时点的公允价值公允价值。（二）资产评估的特定目的（二）资产评估的特定目的资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；

27、股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法经济行为。经济行为。24（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位作用（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位作用1.1.资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资产评估活动所要达到的目标。产评估活动所要达到的目标。2.2.是界定评估对象的基础；是界定评估对象的基础；3.3.对资产评估价值类型选择具有约束作用；对资产评估价值类型选择具有约束作用；4

28、.4.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。（四）价值类型选择与资产评估目的的关系（四）价值类型选择与资产评估目的的关系1.1.价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，受价值类型是资产评估结果的属性及表现形式，受评估目的等相关条件的制约；评估目的等相关条件的制约；2.2.价值类型的选择也应该成为实现评估目的，满足价值类型的选择也应该成为实现评估目的，满足相关条件的重要途径和手段。相关条件的重要途径和手段。25市场价值在资产评估中的作用市场价值在资产评估中的作用1.1

29、.市场价值是资产评估中公允价值的坐标；市场价值是资产评估中公允价值的坐标；2.2.市场价值是在评估中所依据的市场范围内，从市市场价值是在评估中所依据的市场范围内，从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的。的。共同攀登26主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与发展资产评估的兴起与发展 第二节第二节 资产评估及其特点资产评估及其特点 第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的第四节第四节 资产评估的假设和原则资产评估的假设和原则 第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系27第四节资产评估的假设与原则第四节

30、资产评估的假设与原则一、资产评估的假设一、资产评估的假设1.交易假设：交易假设：假定所有待评估资产已经处于交易过程假定所有待评估资产已经处于交易过程中。中。2.公开市场假设公开市场假设公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制或不受限制的条件都是在自愿的、理智的而非强制

31、或不受限制的条件下进行的。下进行的。3.持续使用假设：持续使用假设：资产状态的一种假定性描述。资产状态的一种假定性描述。4.清算假设：清算假设：资产拟进入的市场条件的一种假定说明。资产拟进入的市场条件的一种假定说明。28二、资产评估的原则二、资产评估的原则（一）资产评估（一）资产评估工作原则工作原则1.1.独立性独立性原则：评估机构和人员的独立。原则：评估机构和人员的独立。2.2.客观公正性客观公正性原则：实事求是，尊重客观实际。原则：实事求是，尊重客观实际。3.3.科学性科学性原则：科学的态度，科学的方法评估。原则：科学的态度，科学的方法评估。（二）资产评估（二）资产评估经济技术原则经济技术

32、原则1.1.预期收益预期收益原则：资产价值的高低取决于预期收益的多少。原则：资产价值的高低取决于预期收益的多少。2.2.供求供求原则：供求规律对资产价值的评估产生规律性影响。原则：供求规律对资产价值的评估产生规律性影响。3.3.贡献贡献原则：要素资产对整体资产的贡献决定了要素资产原则：要素资产对整体资产的贡献决定了要素资产的价值。的价值。4.4.替代替代原则：评估数据、评估方法的合理替代。原则：评估数据、评估方法的合理替代。5.5.评估时点评估时点原则：评估基准日。原则：评估基准日。29主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的兴起与发展资产评估的兴起与发展 第二节第二节 资产评估及其特点资产

33、评估及其特点 第三节第三节 价值类型和评估目的价值类型和评估目的 第四节第四节 资产评估的假设和原则资产评估的假设和原则第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系30第五节第五节 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计和审计的关系一、资产评估与会计和审计的联系一、资产评估与会计和审计的联系（一）资产评估与会计的联系（一）资产评估与会计的联系 特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料。估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料。（二）资产评估与审计的联系（二）资产评估与审计的联系1.1.资

34、产评估中的资产清查阶段，有相当部分采用了与审资产评估中的资产清查阶段，有相当部分采用了与审计类似的方法，具有事实判断的性质。计类似的方法，具有事实判断的性质。2.2.流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法。流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法。3.3.经审计后的企业财务报表及相关数据可作为企业价值经审计后的企业财务报表及相关数据可作为企业价值评估的基础数据。评估的基础数据。4.4.审计审核会计资产计价大量运用资产评估技术和方法。审计审核会计资产计价大量运用资产评估技术和方法。31二、资产评估与会计和审计的区别二、资产评估与会计和审计的区别（一）资产评估与会计的区别（一）资产评

35、估与会计的区别1.1.会计的基本职能是反映和监督；资产评估的基本职能会计的基本职能是反映和监督；资产评估的基本职能是评估和咨询。是评估和咨询。2.2.会计中对资产的确认和计价大量采用历史成本；资产会计中对资产的确认和计价大量采用历史成本；资产评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值为基础。为基础。3.3.会计中资产计价大量采用成本核算方法；资产评估中会计中资产计价大量采用成本核算方法；资产评估中还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。4.4.会计的基本目标为企业管理、会计核算和会计信息披会计的基本目标为

36、企业管理、会计核算和会计信息披露服务；资产评估的基本目标位资产交易和产权变动露服务；资产评估的基本目标位资产交易和产权变动服务。服务。32（二）资产评估和审计的区别（二）资产评估和审计的区别1.1.审计是对企业财务报表所反映的企业财务审计是对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断；资产评估旨在为委托人与有关当实判断；资产评估旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判断。事人的被评估资产做出价值判断。2.2.审计和资产评估原则不同。审计和资产评估原则不同。3.3.审计以会计学、税法及经济法规为基础；审计以会计学、税法及经济法

37、规为基础；资产评估则还需要工程技术知识。资产评估则还需要工程技术知识。4.4.审计对业务的处理标准与会计是同一的；审计对业务的处理标准与会计是同一的；资产评估则不同。资产评估则不同。33本章小结本章小结v1.资产评估的定义、特点。资产评估的定义、特点。v2.2.价值类型价值类型v3.3.资产评估目的：一般目的、特定目的资产评估目的：一般目的、特定目的*v4.4.价值类型和评估目的的关系价值类型和评估目的的关系#。v5.5.资产评估的假设：资产评估的假设：4 4个个v6.6.资产评估的原则：工作原则和经济技术原则资产评估的原则：工作原则和经济技术原则v7.7.资产评估与会计和审计的联系。资产评估

38、与会计和审计的联系。34第二章第二章资产评估的基本方法资产评估的基本方法学习目的学习目的掌握市场法、收益法、成本法；掌握市场法、收益法、成本法；掌握三种基本方法的适用范围。掌握三种基本方法的适用范围。本章重点本章重点v对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。36主要内容主要内容第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序 第二节第二节 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 第三节第三节 评

39、估方法的选择评估方法的选择37第一节资产评估的程序第一节资产评估的程序v明确评估业务的基本事项明确评估业务的基本事项v签订资产评估业务约定书签订资产评估业务约定书v编制资产评估计划编制资产评估计划v现场调查现场调查v收集资产评估资料收集资产评估资料v评定估算评定估算v编制和提交评估报告编制和提交评估报告v资产评估工作底稿归档资产评估工作底稿归档38主要内容主要内容 第一节第一节 资产评估的程序资产评估的程序第二节第二节 资产评估的基本方法资产评估的基本方法 第三节第三节 评估方法的选择评估方法的选择39资产评估方法资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值资产评估方法是实现评定估算资产价值

40、的技术手段。是在工程技术、统计、会的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。自身特点形成的一整套方法体系。40资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径市场途径成本途径成本途径收益途径收益途径评估基准日评估基准日过去过去未来未来成本法成本法市场法市场法收益法收益法41市场法市场法成本法成本法收益法收益法直接法间接法重置成本成新率重置核算法价格指数法生产能力比例法统计分析法观察法 使用年限法修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系42市场法市场法一、市场法的基本含义一、市场法的

41、基本含义v市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。法之一。v基本思路：根据基本思路：根据替代替代原则，采用原则，采用比较和类比比较和类比的思路及其方法的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资判断资

42、产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。具有相同用途的替代品的现行价格。v基本公式：资产评估价值=参照物成交价格（1调整系数）或 资产评估价值=参照物成交价格差异调整额43二、市场法的基本前提二、市场法的基本前提1.1.要有一个活跃的公开市场；要有一个活跃的公开市场；2.2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场上要有可比的资产及其交易活动。v资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1 1）功能上

43、具具有有可可比比性性，包包括括用用途途、性性能能上上的的相相同同或或相似；相似；（2 2）市场条件具具有有可可比比性性，包包括括市市场场供供求求关关系系、竞竞争争状况和交易条件等；状况和交易条件等；（3 3）参参照照物物成交时间与与评评估估基基准准日日间间隔隔时时间间不不能能过过长长，应在一个适度时间范围内。应在一个适度时间范围内。44三、市场法的基本程序及有关指标三、市场法的基本程序及有关指标（一）选择参照物 ：应：应3 3个以上。个以上。（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。（三）指标对比、量化差异（四）在各参照物

44、成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异（五）综合分析确定评估结果45运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：v资产的功能：功能越好，价值越大。资产的功能：功能越好，价值越大。v资产的实体特征和质量资产的实体特征和质量v市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。格偏低。v交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。46四四、市场法中的具体评估方法市场法中的具体评估方法（一）直接比较法（一）直接比较法直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估直接比较

45、法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。得到评估对象价值的一类方法。评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格修正系数修正系数1 1 修正系数修正系数2 2 修正系数修正系数n n或或评估对象价值参照物成交价格评估对象价值参照物成交价格基本特征差额基本特征差额1 1 基本特征差

46、额基本特征差额2 2 基本特征差额基本特征差额n n优点：直观简洁、便于操作；优点：直观简洁、便于操作；缺点：要求的可比性较高。缺点：要求的可比性较高。47参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：1.1.现行市价法现行市价法v当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。行市场价格作为评估对象的评估价值

47、。v适用于：参照物资产与被评估资产适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等价为评估价值；批量生产的设备、汽车等482.2.市价折扣法市价折扣法资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1-1-价格折扣率）价格折扣率）适用范围：评估对象与参照物之间适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方仅存在交易条件方面差异面差异的情况。的情况。例例1.1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为同的正

48、常变现价为1010万元，评估师经综合分析，认万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为为快速变现的折扣率应为40%40%，因此，拟快速变现资，因此，拟快速变现资产价值为产价值为6 6万元。万元。资产评估价值资产评估价值1010（1-401-40）6 6（万元）（万元）493.3.功能价值类比法功能价值类比法适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异功能差异的情况。的情况。（1 1）生产能力比例法）生产能力比例法 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力（评估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力）例例2.2.被被评评估估资

49、资产产年年生生产产能能力力为为9090吨吨，参参照照资资产产的的年年生生产产能能力力为为120120吨吨，评评估估时时点点参参照照资资产产的的市市场场价价格格为为1010万万元元，由由此此确定：资产评估价值确定：资产评估价值101090901201207.57.5（万元（万元）（2 2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（评估对象生产能力（评估对象生产能力 参照物生产能力）参照物生产能力）x x 例例3.3.同上例，该类资产的功能价值指数为同上例，该类资产的功能价值指数为0.70.7，由此确定：，由此确定：被评估资产价值被评估资产价值1

50、0 10（9090120120）0.70.78.188.18（万元）（万元）504.4.价格指数法（亦称物价指数法）价格指数法（亦称物价指数法）适用于评估对象与参照物之间仅存在适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间交易时间方面差异方面差异的情况。的情况。资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格（1+1+物价变动指数）物价变动指数）v运用定基指数修正资产评估价值参照物资产交易价格（评估基准日资产定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数）v运用环比指数修正资产评估价值参照物资产交易价格参照物交易期日 至评估基准日各期环比价格指数乘积v例例4.4.与评估对象完全相同的参照资产与评估