房地产开发项目的风险管理分析以某房地产开发公司为例.doc
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1、房地产开发项目的风险管理分析 摘要:中国房地产起步于改革开放后的八十年代。新疆房地产的起步相对较晚,但其在经过了缓慢的起步阶段后,就迅速的崛起、并迅速的发展壮大,它是国民经济重要的基础产业部门,它所提供的产品是城市经济活动的基本物质条件,也是消费最重要、最有价值的生活必需品;因此研究房地产开发项目的风险也就突显得极其重要。房地产开发是一个动态过程,项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程施工管理、项目推广与销售及物业管理,在各个阶段中都存在着不确定性,从而存在着很多风险; 获得与各种风险有关的可靠的最新信息:主要从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行分析;建立房地产开发项
2、目全程风险控制模型,并且在控制模型支持下运用各种风险管理方法进行风险控制,是保证项目目的、项目实现的关键。 关键词:房地产;风险评价;风险识别;风险控制;项目管理 Real Estate Development Project Risk Management AnalysisReal Estate Development Xinjiang TengFei as an exampleLiu Fan Tutor:ShaozhanlinAbstract: Chinese real estate after the reform and opening up started in the 1980s.
3、 Xinjiang real estate started relatively late, but after a slow start-up stage, after the rapid rise and rapid development and expansion, it is important to the national economy basic industries sector, it provides the products in urban economic activities .The basic material conditions, the consume
4、r is the most important and most valuable necessities of life, the study of real estate development projects also highlighted the risk of extremely important. Real estate development is a dynamic process, project and block research, product design and planning, construction management, project promo
5、tion and sales and property management, in various stages of uncertainties exist, thus there is a lot of risk, access to and various risks related to the latest reliable information: the major political, social, economic, legal, natural environment and infrastructure environment for the following si
6、x aspects of the establishment of real estate development projects throughout the risk control model, and in support of the use of control model Various risk management methods of risk control is to ensure that the project purpose, the project to achieve the key.Keywords: Real estate; Risk assessmen
7、t;Risk identification;Risk control;Project management在我国,房地产伴随着社会主义市场经济体制逐步确立,受宏观经济形势、经济调控政策的影响,房地产产业进入了新的发展时期,但随着大环境的变化,风险因素不断增多,风险存在于整个项目开发过程,使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此,加强开发项目的风险管理,保证项目目的、目标的实现,是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。1 房地产风险管理研究背景随着我国经济的飞速发展,房地产业已逐渐成为我国经济的重要产业,同时也是具有社会影响面很大的行业。房地产投资作为一种将资本投入房地产开发、经营以获得最大
8、利润的经济行为,是一种多层次、多方面的综合投资。任何一项投资活动都有风险存在,尤其是我国房地产市场化运作时间不长,中小型房地产开发商占了绝大部分,风险一旦发生将带来严重的损失、甚至破产。小型房地产项目投资机会多,准入门槛低,也就吸引了众多的中小型开发商,可以说小型房地产项目运做的成功是他们的生存与发展的基石。因而,重视并研究房地产开发中的风险管理已成为理论界、实业界所面临的重要问题。1.1新疆房地产开发的背景介绍新疆房地产是在沿海地区的房地产业已经兴起的强大的推动力之下兴起的,1985年新疆的第一家房地产公司的成立标志着新疆房地产业的起步。由于新疆房地产受环境、市场、政策、人才等各方面条件的限
9、制,新疆房地产一步一步的艰难前行,花了7年的时间终于立足于新疆这片辽阔的土地上,在房地产业中站稳脚跟,崭露头角。一年一年的开发土地,发展经济,经历几十年的风雨艰辛,新疆房地产有了今天繁荣局面,但是这并不代表新疆的房地产就是形势一片大好。在这短短的二十几年的发展中,新疆房地产取得成就是不可否定的,但是从新疆房地产现阶段的表现来看,新疆的房地产也存在着诸多的问题。本文将对新疆腾飞房地产开发有限责任公司开发项目时的风险进行分析,并对新疆房地产开发中存在的问题加以初步的探讨。1.2 新疆房地产业存在问题从现实情况来看,新疆房地产业还存在着许多问题。首先表现为投资者的风险意识不强,投资决策基本停留在经验
10、决策水平,对投资规律的认识还很粗浅。多数投资者面对这些具有诱惑力的投资领域,往往为了片面地追求高额利润,盲目开发经营、违规操作和高风险投资,不重视实际市场调查,缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析,缺少完善的投资决策方法,仅凭经验或简单的会计计算就进行决策等等,极易造成投资集中或投资过热,使房地产业面临巨大的开发经营风险;再加上客观某些不利因素影响,如房地产市场不完善,有关的政策法规和管理构架不健全,房地产专业人员知识结构不合理,房地产交易方面的信息资料不充足等等,都会给投资者以风险威胁。同时房地产开发经营是资金密集型产业,一次性资金投入量巨大,循环项目由于资金沉淀,运转缓慢,投资发生困难,利
11、息负担加重,使开发投资出现新的风险。所以,建立科学有序的房地产开发项目全程风险控制体系,是当前房地产业的迫切要求,这对于实现我国房地产投资决策的最优化和科学化,提高开发项目的综合效益,无论在理论上,还是实践中都具有极大的促进作用。 1.3新疆房地产开发的投资现状分析在新疆房地产开发投资分析中,我会对新疆房地产开发的用途、投资的结构以及投资资金的来源做出分析,通过分析来了解新疆房地产开发的投资现状。对新疆房地产开发投资的用途进行分析,以找出新疆房地产开发投资的资金用途。表1-1 新疆房地产开发投资分布表 单位:万元指 标200220032004200520062007房地产开发投资额574347
12、979184877060102490811255771016618商品房建设投资额510144853550779298856318937618874232土地开发投资额340574327335508856137884050588其他3024682361622548297710911991798资料来源:新疆统计年鉴根据表1-1我们看出,在新疆的房地产开发的投资中,从总体上看,平均增长率为17.8%,由于新疆房地产业在2003年对房价进行了下调,故2004年的新疆房地产业的投资在2002年的基础上下降了11.2%,用在商品房建设方面的投资占了总投资的87.5%左右,平均用在土地开发方面的投资只占
13、总投资的7.6%左右。其他费用只占了总额的很少的部分。从2003年以后房地产开发投资基本保持在一个稳步增长的情况之下发展,其中商品房的投资力度也在相对的加强,这一现象反映出新疆房地产开发投资的趋向性。新疆房地产开发的当年投资额相当大的比重都用在商品房屋的建设当中。对土地开发的投资比重是薄弱的。但继2006年后房地产投资额又进行了下降,主要由于政府对其调空以及房地产业的过热现象导致的,由于早期过热的房地产业出现空置率过高,因而引起了较多房地产商的注意,对其领域减少了投资力度。2 房地产项目风险管理的案例分析2.1新疆腾飞房地产开发有限责任公司概况新疆腾飞房地产开发有限公司成立于2003年4月,注
14、册资金1080万元,民营股份企业。 腾飞房产公司的前身是一家及燃油、燃气、车用油销售、商铺租赁等为一体的综合企业,公司2003年底已出让的方式取得了位于西虹东路1号的土地,面积近12000平方米;现在,主要产品服务:房地产开发经营,委托代建,建筑装饰材料,水暖器材的销售,机电产品,汽车配件,五金交电。主要的项目名称:腾飞大厦,每平方米售价4000元左右。2.2腾飞大厦的项目背景腾飞大厦是由腾飞房地产开发有限公司开发的一个独立项目,位于乌市劳动街中心区域,紧靠市政府、南湖广场。占地12000平方米,规划总建筑面积65000平方米,由商铺写字楼组成。由于受人口总量和经济发展水平的限制,住宅市场规模
15、较小。项目2004年9月开工,计划2006年6月交付,2004年12月开盘,至2005年5月销售率就达100,这个项目的成功经验值得我们进行深入分析和借鉴。2.3 腾飞大厦的各阶段风险管理项目开发过程中,腾飞房产运用了房地产项目全程风险控制模型。 2.3.1 项目取得与地块研究阶段管理从政治、社会、经济、法律、自然环境和基础设施环境六个方面进行全面、完整的市场调查,应用SWOT分析法确定项目的优劣势,了解本阶段的风险点主要是当地房地产消费市场不成熟;项目目标客户群体较为单一。因此,在做好项目本阶段其他工作的基础上,着重加强引导当地房地产消费市场的工作,并且扩大本项目的宣传范围,如果没有运用房地
16、产项目全程风险控制模型的方法,将不可能清晰了解本阶段的风险点,不能有的放矢地进行风险管理,甚至影响整个项目的开发工作。 2.3.2 产品设计与规划阶段管理在全面、完整的市场调查基础上,应用现金流贴现模型、敏感性分析、概率分析、盈亏平衡分析等风险评价技术,了解本阶段的风险点主要是:企业管理风险;财务风险;产品设计与定位风险。提高企业经营管理水平,进行科学和高效的管理是本阶段风险管理的目标。应用现金流贴现模型进行财务管理,有效地防范了财务风险。另外,根据市场需求,准确的产品定位和市场定位也是本阶段风险管理的关键,为后期的畅销奠定了坚实的基础。如果忽视了这些风险评价技术,将导致项目管理混乱、现金流动
17、不合理、产品设计不合理等,这样的案例不在少数。 2.3.3 工程施工管理阶段的管理该阶段的风险点主要是:项目招投标错误;项目活动分解错误;项目工期估算错误;项目工期实施与控制出现问题。因此,腾飞房产加强了对项目招投标管理,与施工方签订了科学、严密的施工合同,制定了项目工期控制标准,还制定了具体的纠偏措施,从而严格控制了本阶段的风险。而工程项目施工管理工作从目前国内的普遍情况来说,还非常的薄弱,招投标管理及施工合同缺乏对工程相关方的约束,其造成的后果是:工程项目施工现场出现经常性的变更和洽商;工程施工进度失控。2.3.4 项目推广与销售及物业管理阶段的管理该阶段的风险点主要是:广告失误、定价失误
18、、销售人员素质不高、物业管理公司选择失误。为此,该项目聘请了专业的营销策划公司,进行广告推广、定价以及销售人员培训等各方面的推广工作,并且与品牌的物业管理公司合作,使项目在短短一个月内就销售一空,成为一个成功项目。如果对上述工作不重视或忽略了某一方面,都将有可能使项目销售不畅,不能达到收益期望,甚至成为失败项目。3 腾飞房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现今的经济大环境中,主要表现在以下几
19、个方面:3.1 项目的定位风险腾飞房地产开发的过程中,市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说,该项目的市场定位确定以后,基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案,就决定了项目的销售前景,市场定位准确,项目的指导思想就不会出现失误,因此后期出现无法或者是非常困难弥补的风险的可能性不大。3.2 项目的投资支持能力风险项目可行性研究报告出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或
20、者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险);腾飞房产对于此项风险在前期做出了极大的努力并且有周密的计划,如果出现以上风险,也都能被控制;因此在项目实施的过程中投资支持能力风险几乎没有给项目造成不利的影响。3.2.1 新疆房地产开发的投资资金来源分析对新疆房地产开发投资的资金来源作出分析,以得到投资中的融资情况。表3-1 新疆房地产开发投资资金来
21、源表 单位:万元指 标200220032004200520062007本年资金总额70133289010210064031111765912158501137693国家预算4053482290-国内贷款113823106794158511208348125553113887自筹资金232768303975455707460870546282479948利用外资6001278160其它资金来源354141477650449560460870541725543698资料来源:中国统计摘要从表3-1中得出,新疆房地产开发的资金的主要来源是:自筹资金、国内贷款、其他筹集资金方式所得资金,随着经济的发展
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