土地资源与管理复.doc

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1、 土地有价值吗 1.首先土地作为商品买卖，多表现为商品使用权转移。商品是用于交换的劳动产品,当土地被用于交换,就具备了商品的属性。土地作为商品来流通，土地的实体是不能流动的。它是固定在一定的空间位置上，具有明显的地域性。处于不同地理位置的土地，其带来的经济效益是不一样的。由中心地带到边缘地带逐渐递减。2.土地的社会经济属性指土地作为社会土地关系的客体表现出来的特性，即在土地自然力的基础上，土地被人类社会利用、改造过程中表现出来的特点。它作为商品拥有使用价值和价值。土地是一种数量有限、特别珍贵而又不可替代的生产资料，而随着人口的增长、经济的发展和社会的进步，对土地本身的需求量又存在着不断扩大的趋

2、势。这就决定了土地价格具有迅速上升的趋势。土地商品的商品属性不仅表现在土地的使用价值上，而且表现在土地的价值和价格上。其价值是由于它为自己的所有者生产的地租量决定的，从而不具有一般商品所具有的真正意义上的价值。也不具有一般商品所具有的真正意义上的价格。它是土地所能提供的地租的购买价格，是地租的资本化。土地是一种自然物，不是劳动的产物，只有使用价值而没有价值，因而土地价格并不是土地价值的货币表现形式。土地没有价值，却可做商品来买卖，从而具有价格。土地价格纯属流通过程中产生的，是对土地权利转让的补偿。第一章 概 论 1、我国土地资源的特点是什么？ 2、土地资源管理研究内容3、土地供给方式4、中华人

3、民共和国土地管理法基本原则,核心内容5、中华人民共和国城市房地产管理法主要内容6、土地为什么具有商品属性？7、如何实现对土地资源和土地资产的管理8、谈谈实施土地资源可持续利用的思路9、简述我国土地基本制度和土地管理的基本制度 第二章 管理基本原理1、土地管理主要遵循的基本原理有哪些？第三章 管理一般过程1、我国现行土地管理机构的设置和职责？2、土地管理的职能和土地管理的方法第四章 地籍管理1、什么是地籍管理？地籍管理的内容？2、什么土地调查的内容？什么是地籍调查？地籍调查主要内容? 3、地籍调查的工作程序及主要内容4、什么是宗地和宗地四至？5、土地分类和土地利用现状分类6、各类土地调查及其调查

4、的基本单元7、土地利用现状调查与地籍调查的差异8、城镇土地定级的工作程序及主要内容9、农用地分等综合公式是：Gi=(tjCLijjKljKcj)式中符号的含义和数值的获得。10、什么是土地登记？11、土地初始登记的内容12、如何进行土地初始登记？13、土地证书分为哪几种?14、土地变更登记的范围是什么？ 15、什么是设定土地登记？16、土地设定登记有哪些类型？17、在什么情况下进行注销土地登记？18、土地权利设定登记和初始登记的异同点？第五章 产权管理1、土地制度概述2、我国土地制度及其特点3、什么叫土地他项权利？目前有哪些种类？4、什么是地役权5、国有土地所有权的产生途径：接管、没收；赎买；

5、征用土地；法律宣布。6、国有土地使用权取得的方式7、什么是国有土地有偿使用? 8、哪些情形之下，可以收回国有土地使用权？9、土地使用权出让可以采取哪些方式？10、土地使用权出让最高年限按用途分，各为多少年？11、城镇国有土地使用权出让合同的特点12、土地使用权转让的特征13、土地使用权出租的特征14、抵押积极作用15、什么叫征用土地？土地征用的特征16、征用耕地的补偿费用包括哪些？17、土地可以转让吗？ 第六章 利用管理1、土地报酬的递减律，边际报酬（Marginal Product）2、什么是地租，绝对地租，级差地租，级差地租3、地价及其特征4、地价的控制因素，基准地价及其控制因素5、利用土

6、地交易资料估算基准地价6、影响土地利用的因素有哪些？7、农用地应包括哪些地类？8、什么是耕地总量动态平衡？占用耕地补偿制度？9、什么是基本农田？哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？10、土地整理定义11、什么是建设用地和非农建设用地？12、土地利用总体规划在土地利用管理中的作用是什么？13、土地利用年度计划应当包括哪些内容？14、什么是土地用途管制？土地用途管制的目标是什么？15、土地利用管理的主要内容是什么？第七章 市场管理1、城市土地市场的结构体系2、宏观调控与市场机制的辨证关系3、为什么要进行土地市场管理4、城市土地市场管理的内容5、城市土地市场供需平衡调控机制6、城市土地市场供

7、需调控的“三维立体结构”7、城市土地市场供需调控与管理的政策工具8、地价指数的分类和涵义9、地收购储备意义和操作程序？10、土地市场微观管理的内容第一章 概 论 1、我国土地资源的特点是什么？ (1)绝对数量较大，人均占有量小。(2)山地多，平地少。 (3)各类土地资源分布不平衡，土地生产力水平低。(4)宜开发为耕地的后备土地资源潜力不大。2、土地资源管理研究内容3、土地供给方式土地的自然供给：地球供给人类利用的土地数量，也称物理供给。就某一区域或全世界来说，是固定不变的，是毫无弹性的。土地的经济供给：在土地自然供给与某些自然条件许可的范围内，某种用途土地的供给量能够随着土地利用效益的变化而变

8、化的现象称土地的经济供给。或在自然供给的基础上，人类可直接利用的土地数量，也称有效供给。4、中华人民共和国土地管理法基本原则,核心内容基本原则：耕地总量只能增加不能减少的原则、土地用途管制的原则、国家对土地实行集中管理的原则和加强土地执法检察的原则。核心内容是切实保护耕地，首次以立法形式确认了土地管理基本国策的法律地位，规定“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策”。5、中华人民共和国城市房地产管理法主要内容“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，并对国有土地使用权出让的对象、条件、方式、年限、程序、管理等进行了详细规定；对划拨土地使用权的范围、条件等进行了界定；对土地转让

9、、抵押、租赁的条件、要求、程序等进行了具体说明。6、土地为什么具有商品属性？（作业）由于土地的稀缺性，能够生产作物等有用性，以及人类的劳动使土地具有了价值；同时土地能够满足人们生产、生活上的需要，使土地具备了使用价值，而且作为商品的土地能够在市场上进行交换（只具有使用权，但无永久使用权），产生了商品的交换价值，所以土地具有商品属性。(土地资源有限，加上人的使用使其具有价值，因其在市场上的交换具有了商品属性)7、如何实现对土地资源和土地资产的管理（作业）土地资源可持续利用是经济、社会可持续发展的基础，加强土地资源管理，必须将土地资源置于人口、资源、环境、经济发展巨系统中综合考虑。1、实现土地资源

10、，特别是耕地的供求平衡，使各区域的耕地总量不减。2、建立土地数量、质量的调查、监测、预警制度。3、实行土地资源资产化管理。建立土地资源核算制度，并将其纳入会计核算体系。将不合理土地利用造成的损失计入成本.8、谈谈实施土地资源可持续利用的思路（作业）由于土地资源是最重要的自然资源，如何实现土地、人口、环境、经济的可持续发展，也就成了土地科学的研究热点，从土地管理的视角看，应采取以下对策：（1）树立可持续发展观念。首先，要树立土地是一种稀缺自然资源的观点；其次，要树立土地、人口、环境、经济发展的系统观，改变就人口论人口，就土地论土地，就环境论环境，就经济论经济的倾向。将通过土地、环境破坏性的开发、

11、利用来实现发展的现象，转变为既能促进发展，又有利于土地利用、环境保护的可持续发展观。（2）实现土地、人口、环境、经济的协调发展（3）选择和建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式.1）要使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩；2）实行以预防为主的环境政策；3）将土地资源利用的外部性内在化；4）实行有控制的人口转变；5）消除贫困；9、简述我国土地基本制度和土地管理的基本制度（作业）1、我国土地基本制度土地所有制：我国实行土地公有制，法律表现形式是国有土地所有权和农民集体所有权。土地使用制度：国有土地国家依法实行国有土地有偿使用制度；农村土地实行联产承包。2、我国土地管理的基本制度（1）占用耕地补

12、偿制度 指非农业建设经批准占用耕地的，必须按照“占多少，垦多少”的原则，由用地单位开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当缴纳耕地开垦费，由政府组织开垦耕地的制度。（2）土地用途管制制度 指国家为保证土地资源的合理利用，及经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，并要求土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。 第二章 管理基本原理1、土地管理主要遵循的基本原理有哪些？土地管理的四大原理：人本管理原理、系统管理原理、动态管理原理、 管理效益原理。第三章 管理一般过程1、我国现行土地管理机构的设

13、置和职责？国土资源部省国土资源厅市国土资源局县国土资源局，属于直线制组织结构。不同级政府的国土资源部门的人员工资和人事关系隶属各级政府我国土地管理部门管理职能包括：（1）土地政策法规管理。（2）负责土地资源和城乡地籍、地政的统一管理工作。（3）负责包括土地征用、土地划拨和土地出让在内的土地供应管理。（4）负责土地资源利用规划、计划和土地后备资源开发规划、计划。（5）负责对土地流通过程的管理。（6）土地监察。2、土地管理的职能和土地管理的方法土地管理的计划职能、组织职能、控制职能土地管理的方法：1、行政的方法2、经济的方法3、法律的方法4、技术的方法第四章 地籍管理1、什么是地籍管理？地籍管理的

14、内容？地籍管理：国家为了建立、管理和应用地籍而实施的一系列行政、经济、法律和技术措施的管理体系。主要内容包括土地调查（含土地分等定级与基准地价评估）、土地登记、土地统计、土地分等定级和地籍管理信息化，它是国家地政措施的重要基础。2、什么土地调查的内容？什么是地籍调查？地籍调查主要内容? 土地调查包括地籍调查、土地利用调查和土地条件调查。地籍调查指国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，并把调查结果编制成地籍簿册和地籍图，在此基础上进行土地登记。地籍调查的主要内容：权属调查和地籍测量两个方面3、地籍调查的工作程序及主要内容

15、地籍调查工作程序：1、准备工作（1）制定计划（2）确定范围：整个调查范围的标绘要与土地利用现状调查的范围相互 衔接，不重不漏。（3）收集资料（4）技术设计（5）表册及仪器（6）人员培训 2、土地权属调查以一宗地为单位，针对土地使用者的申请，对每一宗地的位置、界址、权属、权源、利用类型、有无地权纠纷等进行实地核实、调查、勘丈、记录，并绘制宗地草图，为地籍测量和权属审核发证提供文书凭据。主要任务有:（1）地籍调查表的填写；（2）指界3、地籍测量(1)先平面控制测量,后碎部测量(2)尽量采用已有的平面控制网(3)测量方法可采用解析法、部分解析法、图解勘丈法 4、面积计算 解析法、图解法、器械法（求积

16、仪法、称重法、电算法） 5、绘制地籍图基本地籍图包括分幅铅笔原图、着墨二底图和宗地图。基本地籍图比例尺一般为1：500或1：1000。城镇宜采用1：500，独立工矿和村庄也可采用1：2000。地籍调查的主要内容：权属调查和地籍测量两个方面4、什么是宗地和宗地四至？宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地块，是地籍调查的基本单位。宗地四至：是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。如，东至党校；南至许敬生；西至昌拱路；北至王锡德。是指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线。5、土地分类和土地利用现状分类土地分类分为三级：一级：包括农用地、建设用地、未利用地。二级：15个；三级：71个。土地利用现状分类国

17、家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。6、各类土地调查及其调查的基本单元地籍调查: 调查单元是宗地.土地利用现状调查: 调查的基本单元是图斑土地条件调查土地分等定级 7、土地利用现状调查与地籍调查的差异区别：1、基本单元不一样：地籍调查是宗地，土地利用现状调查是图斑 2、调查内容（目的不一致）：地籍调查是确定权属，面积精确的确定；土地利用现状调查是国家土地利用政策的实施，比较粗略的估计。 3、成果：比例尺不同；

18、边界、面积、测量过程、地籍图不同。8、城镇土地定级的工作程序及主要内容（一）准备工作（二）土地定级因素选择及其权重的确定1、定级因素 繁华程度、交通条件（前两者统称为土地区位）、城镇设施、环境状况、人口条件等五个基本的和重要的社会因素 （规程） 2、W（权重）计算 权重是指其在整个指标体系中占居的重要程度，它的确定同样有多种方法，如专家法、 多元统计分析法等等。特尔斐法和层次分析法属于专家法。（1）通过专家对各因素影响大小逐对地进行两两比较判断，并根据一定的比较标度将这种判断结果定量化，形成比较判断矩阵。（2）计算特征向量：（3）建立相关函数（三）土地定级单元的划分（四）土地定级因素分值的计算

19、1、影响程度仅与因素指标值大小有关 Fi=Si/S2、与因素指标值和相对距离有关 fi=F(1-r)繁华程度，交通条件，基础设施，环境条件，人口状况（五）土地级别的初步划分计算单元总分：P = Wi*Fi（六）利用级差收益测算(验证)1、 建立理论测算模型：Y = f （ x1，x2，x3）2、样本数据的采集 3、测算模型的选择4、测算结果（七）边界落实成果整理和验收9、农用地分等综合公式是：Gi=(tjCLijjKljKcj)式中符号的含义和数值的获得。Gi分等单元全国农用地等别指数tj气候因子光温指数CLij土地土壤性质j产量比（指定作物样本作物）Klj土地利用指数Kcj经济指数10、什么

20、是土地登记？土地登记是国家依据法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。 11、土地初始登记的内容（1）土地权利主体（2）土地权利客体（土地位置、面积、用途、等级）（3）土地权属性质（4）土地权属来源 m,12、如何进行土地初始登记？申报(通告、申请、审查、收件)地籍调查(实地调查、核实、定界、测量、成图)权属审核(初审、审核、公告、批准)注册登记、颁发证书(注册、缮证、通知、验证和发证)13、土地证书分为哪几种?（1）集体土地所有权证

21、书；（2）集体土地建设用地使用权证书；（3）国有土地使用权证书14、土地变更登记的范围是什么？ 土地初始登记完成后，为了保持登记文件的现势性、准确有效的反映土地权属状况，应对以下几种类型进行变更土地登记：1、土地权属变更登记；2、他项权利变更登记；3、土地更名、更址登记；4、土地用途变更登记；5、注销土地登记。15、什么是设定土地登记？设定土地登记是在初始土地登记以后，经权利人与义务人或债务人订立协议或依法由权利人单独在法定期限内，依照法定程序，向登记机关申办的对宗地上新设定的土地使用权、所有权和土地他项权利的登记。16、土地设定登记有哪些类型？土地权属设定登记按照所登记的土地权利的不同可分为

22、以下几种类型：划拨国有土地使用权设定登记；出让国有土地使用权设定登记；国家入股国有土地使用权设定登记；国家租赁国有土地使用权设定登记；集体土地使用权设定登记；土地使用权抵押设定登记；土地使用权出租设定登记。17、在什么情况下进行注销土地登记？当发生下列情况产生土地所有权、使用权或他项权利终止的，应办理注销土地登记：1、集体所有土地依法被全部征用或农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的；2、依法收回的国有土地使用权；3、国有土地使用权出让或租赁期满未申请续期或续期申请未获批准的；4、因自然灾害造成土地权利灭失；5、出租、抵押等他项权利终止的。18、土地权利设定登记和初始登记的异同点？设

23、定土地登记和土地初始登记的异同点 土地使用权、所有权和他项权利设定登记是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一次登记，初始土地登记也是土地使用权、所有权或土地他项权利的第一次登记，二者具有共同点，都是土地登记机关对某宗土地的使用权、所有权和土地他项权利进行第一次登记。但设定登记与初始登记有以下两点区别： （1）设定登记属于变更土地登记的一种类型。 （2）设定登记是对土地权利的第一次登记，但不是在一定时间、一定区域内进行的普遍登记，而是对个别土地的登记，具有经常性的特点。第五章 产权管理1、土地制度概述土地制度是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原

24、则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。其主要内容包括土地制度包括土地所有制、土地使用制度、土地的管理制度 2、我国土地制度及其特点(一)我国现行的土地所有制度 我国土地实行的都是土地社会主义公有制,包括全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式.其特点是全部土地属于国家和集体所有,土地所有权不得买卖和非法转让.(二)我国现行的土地使用制度 土地使用制度包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制度. 城镇国有土地使用制度的基本特点是:坚持城镇土地的国家所有制,在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离,实现土地有偿使用. 农村集体土地使用制度的特点是:土地属农民集体所有,农民集体所有

25、的本集体经济组织的成员承包经营,也可以有本集体经济组织以外的单位或个人承包经营.3、什么叫土地他项权利？目前有哪些种类？土地他项权利是指土地所有权和土地使用权以外与土地有密切关系的权利。主要包括地役权、地上权、空中权、地下权、土地租赁权、土地租用权、耕作权和土地抵押权等。4、什么是地役权地役权 指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利。5、国有土地所有权的产生途径：接管、没收；赎买；征用土地；法律宣布。6、国有土地使用权取得的方式有偿取得方式：使用权的出让、作价入股、出租无偿取得方式：行政划拨依照法律、政策规定取得：开

26、发荒山、荒地、荒滩7、什么是国有土地有偿使用? 国有土地有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。8、哪些情形之下，可以收回国有土地使用权？为公共利益需要使用土地为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的有偿使用合同约定的使用期届满，又未申请续期或申请续期未获批准的单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的9、土地使用权出让可以采取哪些方式？协议出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权拍卖和挂牌出让国有土地使用权 10、土地使用权出让最高年限按

27、用途分，各为多少年？居住用地七十年； 工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。11、城镇国有土地使用权出让合同的特点国有土地使用权出让合同一方（出让方）是特定的主体，出让土地必须按法定的程序进行。国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。土地使用权出让合同属于附意合同，即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。12、土地使用权转让的特征土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动。土地使用权的转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权

28、，所有权仍属于国家。土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。13、土地使用权出租的特征1、土地使用权出租也是一种民事法律行为。2、土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权租赁给他人使用。3、地租地块必须是合法取得且法律允许出租地块。（出让的土地使用权和划拨的土地使用权）4、土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务。5、土地使用权出租主体（出租人）是通过出让或转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人国家。6、土地使用

29、权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租。14、抵押积极作用债务人（土地使用权人）一方面通过抵押权的设立取得所需资金，另一方面无须转移占有供担保的土地，债务人可以继续对土地在开发建设的基础上进行占有、使用和收益，得以发挥土地的双重效用。债权人土地不转移占有，既免除了对抵押地块的责任，又在债务人到期未能履行债务时，获得对土地的处分权，发挥抵押权的担保作用而获得优先于其他债权人受偿的权利。15、什么叫征用土地？土地征用的特征土地征用是国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体所有土地征为国有土地的强制手段。土地征用过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程

30、。 土地征用的特征 国家建设征用土地的主体必须是国家。 国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性。 国家建设征用土地是国家公共利益的需要。 国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件。 国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地。16、征用耕地的补偿费用包括哪些？1、土地补偿费。标准：3年平均年产值的6-10倍2、安置补助费。每个需要安置的农业人口标准，为该耕地被征用前3年平均产值的4-6倍，最高不超过15倍 F= （4 - 6）SP P总H 上述两项补助费总和，不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍3、地上附着物补偿费4、青苗费5、新菜地开发建设基金第六章 利用管理1、土地报酬的递减律，边

31、际报酬（Marginal Product）土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减少，及至负增长的普遍现象。边际报酬（Marginal Product）：是指每增加一个单位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时所引起的总产量的变动率，故边际产量就数学形式而言，可视为生产函数的一级导数。MP = TP / L2、什么是地租，绝对地租，级差地租，级差地租任何生产要素的利用，如土地、资本、劳动及至管理等，凡生产所得超过某项数额，且有超额剩余，即被称为地租绝对地租是租用任何等级土地的资本家都必须缴纳的

32、地租。它产生的原因是土地所有者对土地的私有权垄断。级差地租I 是投在等级不同土地上的不同资本具有不同生产率产生的级差收益。级差地租II则是先后投在同一土地上的资本生产率高于劣等生产条件而产生的级差收益3、地价及其特征地价：土地价格是资本化了的地租。土地价格是一种权益价格。（土地买卖实质上是一种财产权利而不是财产实体的买卖）土地价格不由生产成本所决定。（土地是一类自然物，不是人类劳动的产物）土地价格具有增值性 。（建筑物回随着时间的推移而发生不同程度的磨损，但土地不会，由于土地的稀缺性导致土地供应的有限性，故有明显的增值性） 地价具有明显的区域性 。（由于土地空间位置的固定性，土地市场是一类典型

33、的不完全市场）4、地价的控制因素，基准地价及其控制因素总体因素（宏观因素）：对广泛地区地价的高低的影响因素。如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等。区域因素：对某地区地价高低有影响的因素。如区位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。个别因素（微观因素）：宗地的面积形状、区域中微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、城市规划限制等。基准地价：是土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交易状况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。5、利用土地交易资料估算

34、基准地价（1）测算区域的划分（如以土地级别区作为测算区）（2）样点地价的计算用土地使用权出让（转让）资料估算地价 Pis=PLg/S Pis： 单位面积土地出让价 PLg： 为出让宗地总价S： 为出让宗地面积 用土地使用权出租资料估算地价 Pis=（PLg/S）*（1/rd） Pis=（PLg/S）*（1/rd） 1 - （1+rd）-n。Pis： 单位面积出租宗地的地价PLg： 为租方每年所得到的租金 S： 为出租的宗地面积rd ：为土地还原利率用房屋出租资料估算地价 第一步，确定房地出租的总收益。对公房租金应比照市场上正常的租赁价格予以修正。 第二步，计算出经营总费用。包括管理费、维护费、

35、保险费、折旧费、税收和利息。管理费=总租金*管理费率，税费=总租金*税费率，保险费=建筑物造价*保险费率，维修费=房子现值*维修费率 第三步，Rin=RLg-（E1+E2+E3+E4+B+T） RLg 为总收益， Rin 为纯收益；E1、E2、E3、E4为管理费，维修费，保险费，折旧费， T为税金，B为建房资本的利息 第四步，计算房屋收益：计算公式 Ihn=Phc*rh Phc=Phk-（Phk-Phd）*N1/N Ihn：房屋收益；Phc：为房屋现值； Phk ：房屋重置价； Phd：房屋残值。 第五步，计算土地价格：Pis=（Rin-Ihn）/S*（1/rd）用房屋买卖资料估算地价 第一步

36、，计算房屋现值： Phc=Phk*Dn=Phk-（Phk-Phd）*N1/N 第二步，计算地价 Pis=（Phg-Phc-T-E）/S Pis为单位面积土地价格；Phg为房地交易价；Phc为房屋现值； Phk为房屋的重置价；T为交易过程中卖方应支付的税额； E：为交易过程中卖方应支付的有关费用；S：为房屋用地面积 用商品房出售资料估算地价，用整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准。 Pis=Phg- （Pbm* Shb）- I T B*G/ Sbi Pis为某一商品楼用地的单位面积土地价格；Phg为某一商品楼房总售价；Pbm为当地同类建筑单位面积平均造价；Shb为楼房总建筑面积；I为开发公司利

37、润；T为商品房开发中向国家交纳的投资及营益税等； B：为开发资金应支付的利息；Sbi为建筑物占地面积；G：为规划的建筑覆盖率。用新增城市建设用地资料估算地价 第一步，计算成本地价。公式为： Pic=（Ea+Ed+T）*（1 + r1 + r2） Pic城市建设用地的单位面积成本地价；Ea为单位面积农地取得费用；Ed为单位面积开发费用；T为单位面积土地交纳的税费； r1 、 r2分别为资金利息率和资金利润率。 第二步，计算土地价格。 Pis= Pic*（1 + r3 ） Pis单位面积土地价格；r3为土地增值收益率。（3）样点地价修正出让年限修正： Pm = PmL*（1-（1/（1+rd）m）

38、/ （1-（1/（1+rd）mL） Pm 为最高出让年期的土地使用权价格；mL为实际出让年期或剩余出让年期； PmL为有限年期出让地价；m为土地使用权出让最高年限；rd为土地还原利率。交易时间修正： Pis = Kij* Pji Pis为修正到评估时间的宗地地价； Kij某类土地第j年数据修正到评估年的修正系数； Pji为第j年、第i宗地的实际成交地价。容积率修正：Pis = Kr* PLi Pis为修正到规定容积率的宗地地价； Kr容积率修正系数； PLi为某一容积率下宗地的交易价格。（4）样点地价的同一性检验 在同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验，不符合精度

39、的数据作为异常数据予以剔除。（5）利用样点地价估算基准地价 利用样点地价估算级别或均质地域基准地价的公式为： Pis = PLi / M PLa = PLi * Si/ Si6、影响土地利用的因素有哪些？1、自然因素: 主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质条件等，它们制约着人们对土地的利用，对农业尤其明显。 2、社会经济因素主要指社会制度、政策，城市化与工业化、土地所处的位置、交通条件，成本、效益、土地利用现状等。 3、人的文化素质，人们的知识水平、科学技术水平，对土地利用的整体性、长远性的认识，都会对土地利用带来深远的影响。 7、农用地应包括哪些地类？农用地的类型包括耕地、林地、草地、农田

40、水利用地、养殖水面等。 8、什么是耕地总量动态平衡？占用耕地补偿制度？耕地总量动态平衡应是指包括耕地数量、质量以及农业科技、资金和经营管理等多元要素所决定的区域耕地综合生产能力的平衡。耕地总量动态平衡应该包括耕地的数量平衡、质量平衡、需求平衡、区际平衡、生态平衡和时间平衡六个方面。 9、什么是基本农田？哪些耕地应当划入基本农田保护区实行严格管理？基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地。划入基本农田保护区的耕地包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利

41、与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田；10、土地整理定义土地整理定义：在一定区域内，按照土地利用规划或城市规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行综合整治、调整改造，以提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。土地整理，主要包括城市土地整理和农地整理。11、什么是建设用地和非农建设用地？建设用地通常是指用于建造建筑物，构筑物及其使用范围的土地，它利用的是土地承载力。非农建设用地：包括城镇、工矿、村庄用地；交通用地；乡镇企业用地等。12、土地利用总体规划在土地利用管理中的作用是什么？土地利用总体规划可以为充分、合理利用每一寸土地提供科学依据土地利用总体规划可以协调人地关系，协调各部门用地矛盾，保证国家“一要吃饭、而要建设、三要保护环境”的土地利用基本方针的贯彻落实土地利用总体规划是加强土地利用管理的手段土地利用总体规划可以有效地促进社会经济发展13、土地利用年度计划应当包括