港龙置业九龙山庄园项目产品设计建议及概念方案.pdf

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1、谨呈：平湖九龙山港龙置业有限公司为长三角高端人士打造一流的高端滨海度假体验港龙置业九龙山庄园项目产品设计建议及概念方案港龙置业九龙山庄园项目产品设计建议及概念方案201101UUNIONNIONWWORLD ORLD UU项目发展战略与定位回顾项目发展战略与定位回顾WW物业发展建议原则物业发展建议原则项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目建筑单体建议项目建筑单体建议物业发展建议项目园林规划建议项目园林规划建议物业发展建议项目配套设施建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议滨海度假生活演绎滨海度假生活演绎本报告是严格保密的

2、。2UUNIONNION上海一小时经济圈内、拥有顶级配套的高端度上海一小时经济圈内、拥有顶级配套的高端度假区内部边缘假区内部边缘、自身无强势景观资源的中小规自身无强势景观资源的中小规本体本体回回顾顾WWORLD ORLD UU假区内部边缘假区内部边缘、自身无强势景观资源的中小规自身无强势景观资源的中小规模、高容积率旅游地产项目模、高容积率旅游地产项目本体顾本体顾?地块位于浙江平湖市九龙山庄园，区域定位为世界顶级旅游度假居住庄园东大门界顶级旅游、度假、居住综合社区，自然资源丰富，配套非常强势高尔夫球场马会永久会址配套非常强势?但本地块处于度假区西大门，区域度假氛围薄弱，庄园西大门海洋主题公园游轮

3、码头景观资源一般?地块建面约24万平，容圣马可广场公寓积率为2，为中等规模高容积率项目游艇俱乐部圣马可广场公寓威斯汀酒店本报告是严格保密的。3UUNIONNION长三角顶级滨海度假风情示范区长三角顶级滨海度假风情示范区整整体定位体定位回回顾顾WWORLD ORLD UU长三角顶级滨海度假风情示范区长三角顶级滨海度假风情示范区体定位顾体定位顾本报告是严格保密的。4UUNIONNION开发目标 核心问题开发目标 核心问题开发目标开发目标/核核心心问题问题WWORLD ORLD UU开发目标 核问题开发目标 核问题开发目标开发目标 核问题核问题1.前期快速回现，确保投入资金安全1.前期快速回现，确保

4、投入资金安全2 2 风险控制下的利润最大化风险控制下的利润最大化开发目标开发目标2 2.风险控制下的利润最大化风险控制下的利润最大化1 1、在资源和区位相对弱势的前提下，项目如何构建自身度假产品、在资源和区位相对弱势的前提下，项目如何构建自身度假产品1 1、在资源和区位相对弱势的前提下，项目如何构建自身度假产品、在资源和区位相对弱势的前提下，项目如何构建自身度假产品价值体系，形成市场超越，实现价值最大化？（项目定位和产品价值体系，形成市场超越，实现价值最大化？（项目定位和产品竞争策略）竞争策略）2 2、价值体系，形成市场超越，实现价值最大化？（项目定位和产品价值体系，形成市场超越，实现价值最大

5、化？（项目定位和产品竞争策略）竞争策略）2 2、前期如何成功启动前期如何成功启动，保证快速回收前期投入保证快速回收前期投入，控制资金风险控制资金风险？、？、前期如何成功启动前期如何成功启动，保证快速回收前期投入保证快速回收前期投入，控制资金风险控制资金风险？核心问题核心问题前期如何成功启动前期如何成功启动，保证快速回收前期投入保证快速回收前期投入，控制资金风险控制资金风险前期如何成功启动前期如何成功启动，保证快速回收前期投入保证快速回收前期投入，控制资金风险控制资金风险（启动区开发策略）（启动区开发策略）（启动区开发策略）（启动区开发策略）本报告是严格保密的。5UUNIONNION竞争策略竞争

6、策略回回顾顾WWORLD ORLD UU竞争策略顾竞争策略顾1、风险控制为核心导向，发1、风险控制为核心导向，发二线海景度假物业突破之道二线海景度假物业突破之道挥项目的低成本拿地优势，实行的差异化市场定位，以中高端产品定位开发为主，少量高挥项目的低成本拿地优势，实行的差异化市场定位，以中高端产品定位开发为主，少量高中高端定位，部分高端标杆产品中高端定位，部分高端标杆产品总价控制策略，体现性价比总价控制策略，体现性价比产品创新产品创新通过度假化的产品风情打造通过度假化的产品风情打造实现产品突实现产品突产品策略产品策略端。同时通过度假产品的价值突破，确保项目开发风险控制下，同时赢得溢价能力。端。同

7、时通过度假产品的价值突破，确保项目开发风险控制下，同时赢得溢价能力。产品创新产品创新，通过度假化的产品风情打造通过度假化的产品风情打造，实现产品突实现产品突破破长三角中高端的金领和中小型私营业主为主，少量大长三角中高端的金领和中小型私营业主为主，少量大型私营业主型私营业主客户策略客户策略2、围绕财务现金流组织项目的开发策略，前期严格以快速回现产品主导，控制总价；中2、围绕财务现金流组织项目的开发策略，前期严格以快速回现产品主导，控制总价；中提产定位提产定位享九龙享九龙型私营业主型私营业主客户的成长策略，随着开发进度，客户层级不断提升客户的成长策略，随着开发进度，客户层级不断提升客户策略客户策略

8、高象主高象主领高海为领高海为后期后期提提升升产产品品定位定位，分，分享九龙享九龙山庄园的时间增值价值。3、营销提升到战略高度，区山庄园的时间增值价值。3、营销提升到战略高度，区域营销加项目营销相结合域营销加项目营销相结合以以高高形形象主象主导，以导，以领领先而创新的先而创新的高高端滨端滨海海度假体验度假体验为为诉求，建立标准，摆脱现有市场的资源导向的认知体系，同时强化形象展示。诉求，建立标准，摆脱现有市场的资源导向的认知体系，同时强化形象展示。形象策略形象策略域营销加项目营销相结合域营销加项目营销相结合，以以高形象档次的度假氛围展示启动，快速打开市场知名度。高形象档次的度假氛围展示启动，快速打

9、开市场知名度。围绕财务现金流开发，风险控制主导。围绕财务现金流开发，风险控制主导。前期以回现为绝对目的，后期追求利润空间，分享旅游地产宏观市场和九龙山庄园的时间红利。前期以回现为绝对目的，后期追求利润空间，分享旅游地产宏观市场和九龙山庄园的时间红利。开发策略开发策略本报告是严格保密的。6UUNIONNION产品定位产品定位综合考虑市场畅销产品类型、度假客户需求特征、项目自综合考虑市场畅销产品类型、度假客户需求特征、项目自身占位及不同阶段项目开发策略身占位及不同阶段项目开发策略确定产品类型如下确定产品类型如下：WWORLD ORLD UU物业类型户型面积房型套数比例物业类型户型面积房型套数比例身

10、占位及不同阶段项目开发策略身占位及不同阶段项目开发策略，确定产品类型如下确定产品类型如下：启动区公寓40-50平米一室户30-4050-60平米一室户、一室一厅50-60%70-90平米两室一厅，部分一室一厅1070 90平米两室厅，部分室厅10物业类型户型面积套数比例物业类型户型面积套数比例一房投资型4550平米1520后期公寓房度假享受型5560平米3540两房投资型7080平米1015度假享受型90100平米1520三房度假享受型120130平米5平层大宅/复式度假奢侈型250300平米5物业类型户型面积总价所占比例物业类型户型面积总价所占比例独栋300-400平1000-1500万50

11、-60%200-300平500-800万30-40%本报告是严格保密的。7500-700平2000万以上10%UUNIONNION公寓核心客户：以上海主导的长三角金领阶层、中小私营业主公寓核心客户：以上海主导的长三角金领阶层、中小私营业主别墅核心客户别墅核心客户：长三角的富豪阶层长三角的富豪阶层以中大型企业老总为主以中大型企业老总为主客户定位客户定位WWORLD ORLD UU别墅核心客户别墅核心客户：长三角的富豪阶层长三角的富豪阶层，以中大型企业老总为主以中大型企业老总为主本报告是严格保密的。8UUNIONNIONWWORLD ORLD UU项目发展战略与定位回顾项目发展战略与定位回顾WW物

12、业发展建议原则物业发展建议原则项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目建筑单体建议项目建筑单体建议物业发展建议项目园林规划建议项目园林规划建议物业发展建议项目配套设施建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议滨海度假生活演绎滨海度假生活演绎本报告是严格保密的。9UUNIONNION从客户需求入手，体现项目定位，赢得竞争，项目应从从客户需求入手，体现项目定位，赢得竞争，项目应从：滨海度假环境、舒适体验式度假生活、私属个性化度：滨海度假环境、舒适体验式度假生活、私属个性化度总体原则总体原则WWORLD ORLD UU假服务三个方

13、向打造假服务三个方向打造?顶级休闲旅游度假区滨海度假环境滨海度假环境?自身资源弱势?中小规模、高容积率滨海度假环境滨海度假环境?海洋风情?度假意向本体属性本体属性滨海度假生活滨海度假生活二线度假区项目产品价值突破之道二线度假区项目产品价值突破之道?舒适?体验?圈层客户需求市场竞争客户需求市场竞争圈层滨海度假服务滨海度假服务?滨海休闲度假体验?高端配套权益享受?总价控制?九龙山庄园区域价值明显，发展潜力巨大?区域同质化竞争明显?尊享?私属?个性化本报告是严格保密的。?总价控制?市场产品提升空间明显?个性化UUNIONNION构建二线度假区项目产品价值突破体系，建立构建二线度假区项目产品价值突破体

14、系，建立市场滨海体验价值新标杆市场滨海体验价值新标杆总体原则总体原则WWORLD ORLD UU拉近与海的距离拉近与海的距离规划、园林、精装修规划、园林、精装修市场滨海体验价值新标杆市场滨海体验价值新标杆滨海度假环境滨海度假环境拉近与海的距离拉近与海的距离社区意向度假化社区意向度假化规划、建筑、园林规划、建筑、园林二线度假区项二线度假区项海洋风情、度假意向海洋风情、度假意向公寓产品舒适度提升体系公寓产品舒适度提升体系空间感空间感、景观化景观化、功能度假化功能度假化目产品价值突目产品价值突破之道破之道滨海度假生活滨海度假生活公寓产品舒适度提升体系公寓产品舒适度提升体系空间感空间感景观化景观化功能

15、度假化功能度假化独栋舒适度提升体系独栋舒适度提升体系景观占有、功能度假化、空间情趣化景观占有、功能度假化、空间情趣化破之道破之道舒适、体验、圈层舒适、体验、圈层社区度假配套体系社区度假配套体系滨海情景商业、权益嫁接滨海情景商业、权益嫁接滨海度假服务滨海度假服务物业管理体系物业管理体系尊享、个性化酒店式服务尊享、个性化酒店式服务本报告是严格保密的。11尊享、私属、个性化尊享、私属、个性化UUNIONNION全面落实全面落实二二线度假线度假区区项目产项目产品品价值价值突破突破体系体系物业发展落实物业发展落实WWORLD ORLD UU类别滨海度假环境舒适体验式度假生活私属个性化度假服务类别滨海度假

16、环境舒适体验式度假生活私属个性化度假服务面落实线度假项目产价值体面落实线度假项目产价值体规划规划?大面积水域游艇社区?多样水体的运用?“岛居”概念?与外海的水系连接?启动区公寓区的开放与活力?别墅社区的私密性和尊贵性?与外海的水系连接?景观最大化建筑单体建筑单体?西班牙异域风格?建筑形态灵动多变?公寓产品居住舒适度提升体系建筑单体建筑单体?建筑形态灵动多变?天际线流畅有活力?独栋产品居住舒适度提升体系?滨海热带乔木和灌木?海洋风情的小品园林园林?海洋风情的小品?沙滩泳池?无边际泳池?高层物业压迫感的消除?高层物业压迫感的消除配套配套?滨海风情商业?权益嫁接?度假区强势配套服务本报告是严格保密的

17、。12物业管理物业管理?物管人员服饰风情化?尊贵、个性化酒店式服务UUNIONNIONWWORLD ORLD UU项目发展战略与定位回顾项目发展战略与定位回顾WW物业发展建议原则物业发展建议原则项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目整体规划建议项目建筑单体建议项目建筑单体建议物业发展建议项目园林规划建议项目园林规划建议物业发展建议项目配套设施建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议滨海度假生活演绎滨海度假生活演绎本报告是严格保密的。13UUNIONNION地块条件透视地块条件透视寻求规划突破寻求规划突破WWORLD ORLD UU地块条

18、件透视地块条件透视，寻求规划突破寻求规划突破规划制约因素规划有利因素规划制约因素规划有利因素西南向有三个大油罐；二线海景；有乍浦镇大面积水域；东面高尔夫景观规划利好；处于度假区内部北面有乍浦镇民居；处于度假区内部最大化借用海和高尔夫景观资源、全力打造社区度假风情本报告是严格保密的。14UUNIONNION规划原则：亲海、融海、景观利用最大化规划原则：亲海、融海、景观利用最大化规划原则规划原则WWORLD ORLD UU水水岛岛水水岛岛景观利用最大化景观利用最大化亲海亲海融海融海游艇游艇海意向海意向游艇游艇海意向海意向本报告是严格保密的。15UUNIONNION整个社区打造大面积水域、条形水域、

19、点式水景三级整个社区打造大面积水域、条形水域、点式水景三级水景观；大面积水域以游艇景观为主打，条形水系注水景观；大面积水域以游艇景观为主打，条形水系注水景打造水景打造WWORLD ORLD UU重亲水休憩点的设置，点式水景以参与性趣味性为打重亲水休憩点的设置，点式水景以参与性趣味性为打造准则造准则?大面积水域是游艇的港湾，入目便是一幅独特亮丽的画卷；湖南岸铺设蜿蜒的栈道，结合商业区打造?条形水系注重驻足点条和休憩点的打造，要体现亲水性?着重以亲海性、参与?着重以亲海性、参与性、趣味性的原则来打造点式水景，渗透浓厚的海滨度假风情，形成完整的园林体系注：蓝色为大面积水域黄色为点式水景本报告是严格保

20、密的。16黄色为点式水景红色为条形水系UUNIONNION居于岛屿之上，与游艇相伴，恍如置身大海居于岛屿之上，与游艇相伴，恍如置身大海之上之上，私密私密、尊贵尊贵、浪漫浪漫、稀有稀有岛居岛居WWORLD ORLD UU之上之上，私密私密、尊贵尊贵、浪漫浪漫、稀有稀有岛岛?自古至今，岛居生活都是每个人心中的终极梦想?随着城市工业化进程进一步深化，自然从生活渐渐消失，而作为稀缺资源的岛屿成为人们追求最初神秘浪漫的心灵驿站?岛居独特的尊贵性以及私密性能很好高客户性能很好的满足高端客户的需求?唯一的出口保证了岛居别墅的安全性神秘性及私密性的安全性、神秘性及私密性?本项目岛居别墅可赠送游艇码头本报告是严

21、格保密的。17UUNIONNION融海之与外海相接：将外海的水引入社区，以融海之与外海相接：将外海的水引入社区，以开合式吊桥相连开合式吊桥相连又又一一道罕见的风景道罕见的风景与外海连接与外海连接WWORLD ORLD UU开合式吊桥相连开合式吊桥相连，又道罕见的风景又道罕见的风景泰晤士塔桥泰晤士塔桥当较高船只通过时，吊桥开启法国下曼哈顿法国下曼哈顿法国下曼哈顿法国下曼哈顿本报告是严格保密的。18UUNIONNION以建筑和树阵遮挡油罐视觉污染；注重建筑朝向以最以建筑和树阵遮挡油罐视觉污染；注重建筑朝向以最大化利大化利用用内部水景以及外部高尔夫资内部水景以及外部高尔夫资源源；顶顶层复式层复式楼楼

22、景观最大化景观最大化WWORLD ORLD UU用用王位于高层顶层，具有最好的视野和景观面王位于高层顶层，具有最好的视野和景观面建筑遮挡建筑遮挡?采用建筑遮挡以及树阵遮挡来规避油罐视觉污染建筑遮挡建筑遮挡?调节建筑朝向，最大化利用地块内大面积水景以及东侧高尔夫景观资源?楼王产品规划在高层顶层占据最佳的观景面?楼王产品规划在高层顶层，占据最佳的观景面，具有最好的视野树阵遮挡树阵遮挡高尔夫景观资源高尔夫景观资源本报告是严格保密的。19油罐油罐UUNIONNIONWWORLD ORLD UU项目发展战略与定位回顾项目发展战略与定位回顾WW物业发展建议原则物业发展建议原则项目整体规划建议项目整体规划建

23、议项目整体规划建议项目整体规划建议项目建筑单体建议项目建筑单体建议物业发展建议项目园林规划建议项目园林规划建议物业发展建议项目配套设施建议项目配套设施建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议项目物业管理建议滨海度假生活演绎滨海度假生活演绎本报告是严格保密的。20UUNIONNIONWWORLD ORLD UU建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态本报告是严格保密的。21UUNIONNION建筑与山、水、高尔夫互相辉映，彰显度假建筑与山、水、高尔夫互相辉映，彰显度假氛围氛围突显高档享受突显高档享受建筑形态建筑形态WWORLD ORLD UU氛围氛围，突显高档享受突显高档享受高尔夫配套高尔夫

24、配套超大泳池超大泳池马术运动马术运动本报告是严格保密的。22西班牙，天生与海洋有着不解之缘，水，是西班牙风格的灵魂元素之一西班牙，天生与海洋有着不解之缘，水，是西班牙风格的灵魂元素之一UUNIONNION起伏跌宕的天际线与极富活力的动感外立面纵起伏跌宕的天际线与极富活力的动感外立面纵横交叉横交叉线面结合线面结合极具视觉冲击力极具视觉冲击力建筑形态建筑形态WWORLD ORLD UU横交叉横交叉，线面结合线面结合，极具视觉冲击力极具视觉冲击力高低错落的天际线，突出整体层次感，契合度假心情合度假心情暖色调的运用，在建筑中融入了阳光和活力，充满浓郁的度充满浓郁的度假气息，使人身心放松欢快大尺度的阳台

25、，外挂洒满阳光的鲜花和绿色植物，营造本报告是严格保密的。23光的鲜花和绿色植物，营造出浪漫的度假生活氛围UUNIONNION适当运用弧形元素，保持整体性和流畅感，凸适当运用弧形元素，保持整体性和流畅感，凸显滨海意向显滨海意向，从建筑形态上弥补二线海景资源从建筑形态上弥补二线海景资源建筑形态建筑形态WWORLD ORLD UU显滨海意向显滨海意向，从建筑形态上弥补二线海景资源从建筑形态上弥补二线海景资源的不足的不足体现海洋的飘逸、灵动的立面特征体现亲海属适当弧形处理，展现先锋海洋意向适当弧形处理，展现先锋海洋意向错落有秩的弧形阳台错落有秩的弧形阳台体现亲海属性,带来强烈的滨海度假意向弧形水意向弧

26、形水意向整体造型流畅自然整体造型流畅自然整体造型流畅自然整体造型流畅自然本报告是严格保密的。24UUNIONNION建筑外立面设计上，建议经典的滨海三段式建筑外立面设计上，建议经典的滨海三段式造型造型建筑形态建筑形态WWORLD ORLD UU造型造型三段式的外立面在高层中十分常见，在超高层建筑中也有很多应用。三段式的外立面在高层中十分常见，在超高层建筑中也有很多应用。建筑形态建筑形态成都金域蓝湾成都金域蓝湾三段式使整个外立面更加丰富，富于变化，同时有利于在底部采用高档材料突显品质。三段式使整个外立面更加丰富，富于变化，同时有利于在底部采用高档材料突显品质。檐口分段檐口分段佳兆业珊瑚湾佳兆业珊

27、瑚湾福州世贸滨江福州世贸滨江色彩材质分段色彩材质分段本报告是严格保密的。UUNIONNION建筑风格质朴，通过细节的符号抽象化利用，建筑风格质朴，通过细节的符号抽象化利用，透出西班牙风情透出西班牙风情，取材朴实取材朴实，给人以亲和踏实给人以亲和踏实建筑形态建筑形态WWORLD ORLD UU透出西班牙风情透出西班牙风情，取材朴实取材朴实，给人以亲和踏实给人以亲和踏实的感觉的感觉建筑风格上，对小拱璇、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号进行抽象化利用，如从红筒瓦到手抹灰，从弧型墙到一步阳台，还有铁艺、陶艺的挂件等，都表达出西班牙风格特点。取材朴实：采用的建筑材料取材朴实：采用的建筑材料一般都会

28、给人斑驳的、手工的、陈旧的感觉，却透着亲和的视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、保水保持内温度本报告是严格保密的。26环保吸水，可以保持屋内温度。UUNIONNIONWWORLD ORLD UU公寓产品舒适度提升体系公寓产品舒适度提升体系公寓产品舒适度提升体系公寓产品舒适度提升体系本报告是严格保密的。27UUNIONNION长三角度假公寓产品户型整体呈现户型方正，长三角度假公寓产品户型整体呈现户型方正，布局紧促布局紧促、满足基本居家功能需求满足基本居家功能需求，而对于度而对于度市场公寓产市场公寓产品户型扫描品户型扫描WWORLD ORLD UU海景城太湖纯水岸黄金水岸布局紧促布局紧促、满足基本居

29、家功能需求满足基本居家功能需求，而对于度而对于度假需求的空间和功能的打造较为欠缺假需求的空间和功能的打造较为欠缺品户型扫描品户型扫描太湖黄金水岸一房两厅一卫建筑面积约80平180平大套间景观房温泉1858复式户型建筑面积约80平一室一厅一卫一露台一室户一露台面宽4.2米室厅卫露台建筑面积约48.7平米室户露台建筑面积约60平4 2米面宽市场度假公寓产品户型特点：市场度假公寓产品户型特点：户型方正、空间布局紧凑、满足基本居家功能，缺乏对户型本报告是严格保密的。284.2米面宽户型方正、空间布局紧凑、满足基本居家功能，缺乏对户型度假空间感的营造UUNIONNION舒适度提升舒适度提升充分利用内外景

30、观创造视觉满足感，强调开放与充分利用内外景观创造视觉满足感，强调开放与休闲的空间休闲的空间泛化的功能打造以提升度假公寓的泛化的功能打造以提升度假公寓的WWORLD ORLD UU价值体系价值体系休闲的空间休闲的空间、泛化的功能打造以提升度假公寓的泛化的功能打造以提升度假公寓的舒适度舒适度架空方式架空方式智能化系统的入户大堂智能化系统的入户大堂落地窗的设置落地窗的设置飘窗的使用飘窗的使用两房及两房以上，强化入户花园两房及两房以上，强化入户花园户户主主一步式阳台一步式阳台大户型可采用复式形式大户型可采用复式形式架空方式架空方式阳光花房阳光花房减少隔断，增强内部空间开阔感减少隔断，增强内部空间开阔感

31、分置男女主人房分置男女主人房打造个性空间打造个性空间本报告是严格保密的。29两房以上两房以上户户型，景观型，景观主主卫的使用卫的使用分置男女主人房分置男女主人房，打造个性空间打造个性空间。UUNIONNION公寓户型仅需满足部分生活功能，减小空间公寓户型仅需满足部分生活功能，减小空间划分划分避免过多的隔断避免过多的隔断增加空间的开阔感增加空间的开阔感户型空间舒适化户型空间舒适化WWORLD ORLD UU划分划分，避免过多的隔断避免过多的隔断，增加空间的开阔感增加空间的开阔感?LOFT户型竖向拉大空间感觉?LOFT户型，竖向拉大空间感觉?自由区隔，给客户更多选择?尽量减少空间的分割，充分体现度

32、假产品的舒适要求?横向拉通空间，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅本报告是严格保密的。30放式西厨结合餐厅万科十七英里70平loft公寓UUNIONNION大户型产品可采用复式形式，竖向拉大空间大户型产品可采用复式形式，竖向拉大空间感感营造户型空间的灵活多变营造户型空间的灵活多变户型空间舒适化户型空间舒适化WWORLD ORLD UU感感，营造户型空间的灵活多变营造户型空间的灵活多变带卫生间的卧室套间?复式公寓实现动静分区，空间灵活多变，复式公寓以与?复式公寓可以与平层公寓组合?大户型复式公寓可一层为客厅大户型复式公寓可作为明星产品在后期推出A AB BCC楼层结构示意3米客厅挑客厅挑

33、A AB B3米3米客厅挑客厅挑空5.8m空5.8m本报告是严格保密的。31CC客厅挑空5.8m客厅挑空5.8m3米UUNIONNION弱化厨房与餐厅功能，将吧台与操作间组弱化厨房与餐厅功能，将吧台与操作间组合设计合设计增加空间的开阔感增加空间的开阔感户型功能户型功能泛化泛化/弱化弱化WWORLD ORLD UU合设计合设计，增加空间的开阔感增加空间的开阔感泛化泛化/弱化弱化投资型公寓可不设厨房餐厅投资型公寓可不设厨房餐厅厨房与过道结合，厨房与过道结合，并通过吧并通过吧并通过吧并通过吧台与主要功能空间分隔台与主要功能空间分隔本报告是严格保密的。32UUNIONNION适度放大主要功能空间尺度，

34、两房以上的大适度放大主要功能空间尺度，两房以上的大面积公寓可以适当增强套房功能面积公寓可以适当增强套房功能户型功能户型功能泛化泛化/弱化弱化WWORLD ORLD UU面积公寓可以适当增强套房功能面积公寓可以适当增强套房功能?适度放大客厅、卧室等主要功能空间的尺度，保证有泛化泛化/弱化弱化有较大的面宽，两房以上大户型公寓可适当增强套房功能本报告是严格保密的。33UUNIONNION局部空间奢侈化大平层或复式户型中可男局部空间奢侈化大平层或复式户型中可男女主人房分置女主人房分置满足各自对个性空间的需求满足各自对个性空间的需求户型功能户型功能泛化泛化/弱化弱化WWORLD ORLD UU女主人房分

35、置女主人房分置，满足各自对个性空间的需求满足各自对个性空间的需求泛化泛化/弱化弱化?目前国外较为流行的度假公寓设计理念是男女主人房分置，是男女主人房分置，实质上是双套房的变化形式，满足了现代人追求个性空间的需人追求个性空间的需求?男式主人房中带有男式主人房中带有书房、会客厅，强化商务接待功能；女式主人房中突出卫浴主人房中突出卫浴、衣帽间设置本报告是严格保密的。34UUNIONNION局部空间奢侈化局部空间奢侈化大户型公寓可强化洗浴大户型公寓可强化洗浴功能功能结合凸窗或阳台设计景观浴池结合凸窗或阳台设计景观浴池户型功能户型功能泛化泛化/弱化弱化WWORLD ORLD UU功能功能，结合凸窗或阳台

36、设计景观浴池结合凸窗或阳台设计景观浴池?景观主卫作为房型的一个特色亮点泛化泛化/弱化弱化?景观主卫作为房型的个特色亮点，能够有效地打动某些客户;?景观主卫象征着一种生活态度，一种领先的时尚的度假生模式种领先的、时尚的度假生活模式;?卧室与洗手间由玻璃隔开，可边看电视，180度观海本报告是严格保密的。35景观面UUNIONNION落地观景客厅，边单元中厅设计，多角度利落地观景客厅，边单元中厅设计，多角度利用景观用景观实现内外景观交融实现内外景观交融趣点营造趣点营造WWORLD ORLD UU用景观用景观，实现内外景观交融实现内外景观交融?大面积窗户能够很好地将园林景观或海景观融入室园林景观或海景

37、观融入室内，使其成为随早晚、四季变动的“有景色”的墙?可以多使用玻璃面积，增大景观面积。?边单元中厅设计多角度?边单元中厅设计，多角度观景，南向留给卧室建议在客厅等重要生活空间采用建议在客厅等重要生活空间采用本报告是严格保密的。36UUNIONNION景观主卧落地窗，边套可采用景观主卧落地窗，边套可采用L型飘窗，增型飘窗，增加产品的使用空间和舒适度加产品的使用空间和舒适度趣点营造趣点营造WWORLD ORLD UU加产品的使用空间和舒适度加产品的使用空间和舒适度?落地观海主卧，尽享一线海景海景；?窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大；?窗台可以小坐，可以摆放陈设也可以通过调整成陈设，

38、也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值；本报告是严格保密的。37建议在边套的卧室空间采用建议在边套的卧室空间采用UUNIONNION联通客厅与卧室的大阳台，放大景观面，增加联通客厅与卧室的大阳台，放大景观面，增加了室外活动的空间了室外活动的空间趣点营造趣点营造WWORLD ORLD UU了室外活动的空间了室外活动的空间?强化了灰空间阳台，灰空间将客厅与卧室连灰空间将客厅与卧室连接?增加了室外活动部分，增加了室内向室外空间的过度?可以根据实际需要适?可以根据实际需要，适当增大阳台/露台的面积?联通厅与房的大阳台在各种房型中均可能实现本报告是严格保密的。38UUNIONNION两房及

39、以上户型强调入户花园，补足高层产品两房及以上户型强调入户花园，补足高层产品在内部的可视景观在内部的可视景观彰显休闲度假生活氛围彰显休闲度假生活氛围趣点营造趣点营造WWORLD ORLD UU在内部的可视景观在内部的可视景观，彰显休闲度假生活氛围彰显休闲度假生活氛围趣点营造趣点营造?高层产品在景观层面的营造有限，充分利用入户花园对薄弱点进行补足；?入户花园的设置及装点可以与物业服务衔接，在使用中给客户惊喜，其意向表达尽可能应和滨海休闲度假氛围本报告是严格保密的。39UUNIONNION270度景观的阳光花房，在符合建筑规范之下270度景观的阳光花房，在符合建筑规范之下作为附赠部分作为附赠部分可以

40、极大增加主卧的舒适程度可以极大增加主卧的舒适程度趣点营造趣点营造WWORLD ORLD UU作为附赠部分作为附赠部分，可以极大增加主卧的舒适程度可以极大增加主卧的舒适程度本报告是严格保密的。40UUNIONNION建议在东侧高层顶楼设计空中无边际泳池，强建议在东侧高层顶楼设计空中无边际泳池，强化滨海而居的度假感受化滨海而居的度假感受，同时体现极致奢华的同时体现极致奢华的趣点营造趣点营造WWORLD ORLD UU化滨海而居的度假感受化滨海而居的度假感受，同时体现极致奢华的同时体现极致奢华的享受享受?空中无边际泳池将为客户带来独一无二的?顶层趣点营造趣点营造?空中无边际泳池将为客户带来独无二的生

41、活体验，成为项目的一大亮点复式可考虑设置私家泳池本报告是严格保密的。41滨海湾金沙酒店55层高塔楼顶层无边泳池UUNIONNION采取1000-2000元/平标准的精装，风格简洁淡采取1000-2000元/平标准的精装，风格简洁淡雅雅为客户营造轻松愉悦的度假氛为客户营造轻松愉悦的度假氛公寓精装修公寓精装修WWORLD ORLD UU雅雅，为客户营造轻松愉悦的度假氛围为客户营造轻松愉悦的度假氛围?本项目精装修标准为1000-2000元/平，包2000元/平，包括硬装和软装?采用简洁风格，颜色明快，保证客户度假的便利客户度假的便利性和舒适度本报告是严格保密的。42UUNIONNION打造特色“海洋

42、”风格主题设计，营造地中海打造特色“海洋”风格主题设计，营造地中海度假风情度假风情公寓精装修公寓精装修WWORLD ORLD UU度假风情度假风情墙面作出海洋蓝效果，地板铺白色面砖，整体呈现素净的感觉厨房贴面简易复古房间与客厅整体打造厨房贴面简易复古，体现岛居风格房间与客厅整体打造地中海风格，体现异国度假风情本报告是严格保密的。43UUNIONNION室内装修融入极具海洋风情的元素有效淡化项室内装修融入极具海洋风情的元素有效淡化项目二线海景的劣势目二线海景的劣势公寓精装修公寓精装修WWORLD ORLD UU房间内各种干花装饰物是重点，其中加入了海星、目二线海景的劣势目二线海景的劣势重点，其中

43、加入了海星贝壳等海洋元素，让客户充分感受度假生活氛围。客厅中装饰一些充满地中海风情的饰满地中海风情的饰品，让度假生活更有情趣充满度假风情的窗帘与飘窗设计使人心情本报告是严格保密的。44与飘窗设计使人心情愉悦UUNIONNION250-300平的顶层楼王：平的顶层楼王：Skyhouse，塑造价值标杆塑造价值标杆楼王产品策略楼王产品策略WWORLD ORLD UU塑造价值标杆塑造价值标杆?Skyhouse价值点：Skyhouse价值点：Skyhouse的标准Skyhouse的标准?空中大花园空中大花园?私家游泳池私家游泳池?最黄金资源；?最高位置；?豪气十足的大厅豪气十足的大厅?奢华主人房双套房奢

44、华主人房双套房?最高单价和售价；?最大面积，一般为一个平层或复式；豪气十足的大厅豪气十足的大厅主仆分主仆分?双入户门双入户门?最高档配套，私密性考虑，配有私人游泳池，且2梯2户；?最少供应量，在一个楼盘中，产量太大就不能体现其稀缺性。?主仆分主仆分区区?东南朝向，兼得高尔夫和湖面景观，景观面绝佳?顶层，270度全景观本报告是严格保密的。45户型以设计师设计为准，世联建议仅做参考UUNIONNION奢侈室内功能空间：大尺度景观空间，挑高豪华客厅奢侈室内功能空间：大尺度景观空间，挑高豪华客厅私人私人SPA健身房等多功能厅打造舒适度假生活健身房等多功能厅打造舒适度假生活楼王产品策略楼王产品策略WWO

45、RLD ORLD UU，私人私人SPA、健身房等多功能厅打造舒适度假生活健身房等多功能厅打造舒适度假生活?利用顶层两层，整层设置面积250-300平设置，面积250 300平米左右；?顶层豪宅的偌大空间超级主人房能占据落窗落窗，超级主人房能占据一层的整个翼楼，其余空间可供休闲和娱乐用途屋主甚至能景观景观落落地地窗窗乐用途，屋主甚至能在其间建造私人的SPA、健身房，全部房间可以观景;6米挑高客厅米挑高客厅健身房健身房房间可以观景;本报告是严格保密的。46带阳光按摩浴缸的景观卧室带阳光按摩浴缸的景观卧室多功能主卧套间多功能主卧套间UUNIONNION楼王产品策略楼王产品策略度假情趣氛围：空中私家花

46、园，景观露台把绿色引入度假情趣氛围：空中私家花园，景观露台把绿色引入室室内内，营营造造浪漫度假氛围浪漫度假氛围，同时兼备豪华私家同时兼备豪华私家空空中泳中泳WWORLD ORLD UU内内，营浪漫度假氛围营浪漫度假氛围，同时兼备豪华私家中泳同时兼备豪华私家中泳池，提升产品高档享受池，提升产品高档享受?室外通过入户花园、空中花园、空中花园空中花园私家泳池私家泳池景观露台等空中露台营造出浪漫的度假氛围，让业主享受轻松自然的私家庭院然的私家庭院?同时兼具配备私家空中泳池，提升产品档次，使业主体验奢华享本报告是严格保密的。47景观露台景观露台产使奢华享受入户花园入户花园UUNIONNION各房型通过户

47、型设计要点体现的产品价值体系各房型通过户型设计要点体现的产品价值体系核心价值轴核心价值轴WWORLD ORLD UU各房型通过户型设计要点体现的产品价值体系各房型通过户型设计要点体现的产品价值体系核心价值轴核心价值轴产品轴产品轴复式价值体系复式价值体系空中远景，私家空中泳池，空中园林享受空中远景，私家空中泳池，空中园林享受三房价值体系三房价值体系大景观面设计，舒适主卧，套间设计功能空间细化大景观面设计，舒适主卧，套间设计功能空间细化?空中海景泳池空中海景泳池?大露台大露台?空中院馆?景观主卫?地地?落地景观窗落地景观窗?景观主卫景观主卫?大露台大露台?储藏室、衣粗斜体为重点动作粗斜体为重点动作

48、两房价值体系两房价值体系景观面设计、舒适卧室景观面设计、舒适卧室?景观主卫?衣帽间、储藏室房价值体系房价值体系?落落地地观景观景窗窗?联通厅与房的大阳台储藏室衣帽间?入户花园一一房价值体系房价值体系景观面设计景观面设计?弱化生活空间弱化生活空间?落地观景窗景观房型景观房型舒适度提升舒适度提升功能空间细化功能空间细化大尺度豪华享受大尺度豪华享受私家景观独享私家景观独享?落地观景窗投资房型投资房型本报告是严格保密的。景观化景观化舒适性舒适性UUNIONNION参考户型推荐参考户型推荐WWORLD ORLD UU瀛寰度假公寓43平一房瀛寰度假公寓43平一房万科东海岸54平米一房万科东海岸54平米一房

49、绿城丁香公馆50平一房一厅绿城丁香公馆50平一房一厅大面宽，客厅与卧室空间可连通卫浴空间景观化情景化开敞式厨房，配有餐台，减少占有空间?借鉴点：借鉴点：?大面宽、开敞厨房，配有餐台，卧室与客厅联通，景观阳台同时兼配景观卫浴，附赠阳光房等卫浴空间景观化，情景化大面宽景观阳台、阳光房多功能套间设计本报告是严格保密的。49多功能套间设计UUNIONNION参考户型推荐参考户型推荐WWORLD ORLD UUNoosa Pacific75平米河景两房Noosa Pacific75平米河景两房时代海岸71平米大一房时代海岸71平米大一房海南绿城清水湾99平米大一房海南绿城清水湾99平米大一房河流河流公共

50、空间大尺度，灵活多边开敞式厨房，配有餐台?借鉴点：借鉴点：?大面积户型客厅、餐厅集中化布置，强化空间感；大量采用弧行阳台，使用270观景落地窗；主卧采取套间设计，有景主卧采用套间设计大面宽景阳台、阳光房卫浴空间景观化，情景化本报告是严格保密的。50弧行阳台，使用 70观景落地窗；主卧采取套间设计，有景观卫浴，突出主卧的舒适性；设置入户花园，增强度假情调入户花园设计UUNIONNION参考户型推荐参考户型推荐WWORLD ORLD UU瀛寰度假公寓128平的两室两厅两卫瀛寰度假公寓128平的两室两厅两卫瀛寰度假公寓118平的两室两厅两卫瀛寰度假公寓118平的两室两厅两卫龙湖世纪城139平的三房龙