建设单位--工程管理办法.doc

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1、*房地产开发公司工程部管理办法第一章 总 则 第一条 为了加强公司房地产开发项目工程施工过程的管理，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，依据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例、建设工程安全生产管理条例等有关规定，结合本项目工程实际情况，特制定本公司工程部工程管理办法(以下简称办法) 。 第二条 本办法所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。 第三条 工程部为房地产开发公司工程管理的主要责任部门,负责*村新农村建设工程” 四控两管一协调”的具体工作。第

2、二章建设单位项目管理第四条 建设项目工程管理是指由全权代表建设单位（业主）的工程项目经理或以工程项目经理为核心的项目经理部，为实现工程项目目标，对工程项目建设全过程进行的管理。第五条项目建设工程部直接归项目经理领导,应履行下列职责：（一）贯彻执行国家有关工程建设法律、法规及公司各项规章制度,认真熟悉图纸、施工规范、质量检验评定标准、工艺标准及操作规程。（二）参与招标投标和评标工作,负责施工现场”三通一平”工作,负责施工阶段监督管理,协助施工单位解决有关问题,组织在建工程大检查和竣工验收工作。（三）组织图纸会审,严把工程技术质量关,联系并办理设计变更、材料代换等手续,组织主要建筑材料及设备的考察

3、选型。（四）督促工程进度,参加隐蔽工程验收,审查施工单位报表并如实上报。（五）负责办理施工现场经济签证工作。（六）负责向物业公司办理竣工工程移交手续。（七）负责收发往来技术文件,审查工程技术资料,对工程资料进行整理归档。（八）做好与公司内部各部门之间的配合工作,完成领导交办的其他工作。第三章 设计交底和图纸会审 第六条 建设项目工程施工图方案经项目经理、总经理最终审批通过后，工程部应要求设计单位先提交一份施工图纸给公司经图审公司审查通过,设计院出八套图纸经审图公司盖章,将其中两套存档（工程部、财务部、销售部均可借阅），同时下发施工单位五套、监理单位一套。 第七条 项目工程开工前，工程部主导施工

4、单位、监理单位协助公司办公室到政府建设工程主管部门办理工程施工报建手续，申领建设工程施工许可证。 第八条 设计交底和图纸会审工作由建设单位组织,总监理工程师督促施工单位做好会议记录。会议记录完后，须由施工单位将记录稿提交给工程部和设计、监理、施工等单位代表共同签字认可，并复印四份分别送上述与会单位加盖公章后下发给工程有关各方。工程部部长和总监理工程师须督促施工单位专业技术负责人和专业监理工程师分别将图纸会审记录中的图纸修改内容及时反映到施工图上，以便指导施工和绘制竣工图纸。第四章 施工组织设计和施工技术方案审查第九条 施工组织设计审查施工组织设计分为项目工程施工组织总设计、单位工程施工组织设计

5、和分部分项工程施工组织设计。在工程项目开工前约定的时间内,施工单位必须完成施工组织设计的编制及内部自审批准工作,填写施工组织设计 (方案)报审表（一式叁份）报送项目监理机构。施工单位将项目工程施工组织设计提交监理单位后，由监理单位总监（或总监代表）于三个工作日内组织各专业监理工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后由项目监理机构报送建设单位工程部审批，而后由工程部报工程项目经理、总经理审批。第十条 施工组织设计审查的内容包括：施工现场总平面布置、施工组织与施工流程、施工技术措施、施工机械和设备、项目组织机构、施工进度计划及保证措施、工程质量和施工安全保证措施等。第十一条 经工

6、程部部长及项目经理审批同意的施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计，由工程部将其返回施工单位及监理单位，要求其在两个工作日内按公司领导审查意见予以修订并签章确认后，再返回工程部，将施工组织总设计报工程项目经理及总经理审定（盖公司章）、将单位工程及分部分项工程施工组织设计报工程项目经理审定（盖工程部章）。 第十二条 承包单位必须严格按照批准的(或经过修改后重新批准的)施工组织设计(方案)组织施工。 第十三条 施工技术方案审查施工条件复杂或施工技术难度大或施工单位没有施工经验的工程项目，监理单位应要求施工单位提交施工技术方案（一式两份），由监理单位总监（或总监代表）及时组织

7、本单位各专业工程师从施工工艺和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、施工安全措施的可靠性等三方面，对其审查意见汇总整理后报工程部审批，而后由工程部部长报项目经理、总经理审批。第五章 项目工程管理第十四条 监理单位应于委托监理合同签订后十天内将项目监理机构的组织形式、人员构成及对总监理工程师的任命书面通知建设单位。当总监理工程师需要调整时，监理单位应征得建设单位同意并书面通知建设单位；当专业监理工程师需要调整时，总监理工程师应书面通知建设单位和承包单位。 监理规划应在签订委托监理合同及收到设计文件后开始编制，完成后必须经监理单位技术负责人审核批准，并应在召开第一次工地会议前报送建

8、设单位。第十五条 涉及工程开工、暂停、复工、工期顺延和设计变更、工程变更签证、工程款支付、竣工结算等重要事项，结合相关权限，工程部门和财务部门以及项目经理、总经理等行使审核、批准和决断权限，并在将要报批的相关制度和表格以及本合同中均有体现；项目监理机构则行使初审和执行职能。第十六条 工程部成员须团结并配合好监理单位项目监理部成员积极开展工作，同时按监理合同的约定认真履行各自工作职责。第十七条 按监理合同的约定，征得工程部同意和批准，监理单位有权发布开工令、停工令和复工令，但应当事先向工程部报告。如在紧急情况下未能事先报告时，则应在24小时内向工程部作出书面报告。总监理工程师在以下事项获得工程管

9、理部批准后，可签发工程暂停令： 1）建设单位要求暂停施工、且工程需要暂停施工； 2）为了保证工程质量而需要进行停工处理； 3）施工出现了安全隐患，总监理工程师认为有必要停工以消除隐患； 4）发生了必须暂时停止施工的紧急事件； 5）承包人未经许可擅自施工，或拒绝项目监理机构管理。总监理工程师在以下事项获得工程部批准后，并根据不同情况签发复工令。1）由于建设单位原因，或其他非承包人原因导致工程暂停时，项目监理机构应如实记录所发生的实际情况。总监理工程师应在施工暂停原因消失，具备复工条件时，在征得建设单位同意后及时签署工程复工报审表，指令承包人继续施工。 2）由于承包人原因导致工程暂停，在具备恢复施

10、工条件时，项目监理机构应审查承包人报送的复工申请及有关材料，在征得建设单位同意后由总监理工程师签署工程复工报审表，指令承包人继续施工。 3）总监理工程师在签发工程暂停令到签发工程复工报审表之间的时间内，宜会同有关各方按照施工合同的约定，处理因工程暂停引起的与工期、费用等有关的问题。第十八条 在施工过程中，项目监理部成员及工程部相关专业工程师须认真执行建设工程相关条例及地方标准和项目工程施工、监理合同，重点抓好项目工程的质量控制、进度控制、安全文明施工和投资控制。 第十九条 工程质量控制 审查施工单位施工组织设计中工程质量保证体系的内容，并在工程施工中对照检查、督促落实。 钢材、水泥、砖、防水等

11、主要建筑材料以及各种管材、设备进入施工场地时，必须查验其出厂合格证、化验单或准用证等质量证明文件。所有按有关规定要求必须送检的材料，在其使用前需由已办理见证人的专业工程师或监理工程师与施工单位材料取样员按规定共同到现场随机取样和见证送检，经最终检验合格后方允许使用。否则，项目监理部有权勒令施工单位两天内将不合格材料清出现场。施工过程中，项目监理部成员及工程部相关专业工程师应对各分部分项工程经常巡视检查或测量，发现问题时监理机构应及时向施工单位口头通知或签发监理通知或工程质量整改通知，要求其限时改正；发现重大问题时，工程部部长须立即报告项目经理、总经理；发现涉及结构和使用安全质量隐患的，应委托有

12、资质的质量检测机构进行检测； 凡属隐蔽工程，须要求施工单位提前12小时通知项目监理成员及工程部相关专业工程师（重要工序应通知质监站质检人员、设计单位代表和工程副总经理参加）组织隐蔽验收,经验收不合格的隐蔽工程，项目监理成员及工程部相关专业工程师须要求施工单位整改完成后再组织验收，直至合格。否则，不允许其进入下一道工序施工。 针对本工程下述工程部位进行隐蔽检查时必须重点控制,防止出现质量隐患。包括1.基础施工前对地基质量的检查,尤其要检测地基承载力;2. 基坑回填土前对基础质量的检查;3.砼浇筑前对钢筋的检查(包括模板检查);4.对敷设在墙内的电线管质量检查;防水施工时对基层质量的检查(包括细部

13、构造做法);5.避雷引下线及接地引下线的连接;6.易出现质量通病的部位 工程部相关专业工程师或监理工程师，如对已经使用的工程材料或已经隐蔽的工程质量有异疑，可要求施工单位现场取样或将隐蔽的工程剥离裸露，以检测或观察、评定其质量情况。如确实存在质量问题，项目监理成员应按签发监理通或工程限期整改通知的办法办理（管理方式同上述），并要求施工单位更换合格工程材料或返工，工程部部长同时须将有关情况报告项目经理。 第二十条 工程质量事故的处理 如施工中发生工程质量事故，监理单位总监应将事故状况及时向工程部经理汇报。后者视事故严重程度决定是否口头或书面向项目经理汇报并决定是否指令监理单位向施工单位发出暂停施

14、工令。 监理单位总监应及时组织相关专业工程师分析研究，写出调查报告（必要时可组织人员进入事故现场进一步调查取证），并会同工程部相关专业工程师、设计部门提出处理方案后向工程管理部经理汇报，再由工程部经理报项目经理、总经理审定后，返回施工单位执行。项目监理成员负责监督施工单位严格按照公司批复意见处理工程质量事故。事故处理完毕，监理工程师应及时组织验收。验收合格并经工程部经理和工程副总经理批准后，方允许施工单位进入下一道工序的施工。同时，工程部应组织编写工程质量事故处理报告报总经理备案。第二十一条 工程进度控制 审查施工单位施工组织设计中工程进度保证措施的内容，并在工程施工中对照检查、督促落实。审批

15、承包单位报送的施工总进度计划、月度施工进度计划； 施工进度计划审核的主要内容有:进度计划是否符合施工合同中开竣工日期的规定;进度计划中的主要工程项目是否有遗漏;施工顺序的安排是否符合施工工艺的要求;劳动力材料构配件设备及施工机具设备水电等生产要素供应计划是否能保证施工进度计划的需要,供应是否均衡。监理工程师和工程相关专业工程师随时整理进度资料, 跟踪检查建设工程的实际进展情况, 随时了解施工进度计划执行过程中所存在的问题,并帮助承包单位予以解决,特别是承包单位无力解决的内外关系协调问题.对进度计划实施情况检查、分析；并做好工程记录, 每周工程例会上，监理单位总监要求施工单位提交上周施工任务完成

16、情况和下周施工计划。对计划未完成部分，应分析原因，制定补救措施并跟踪落实。 每月末，由监理单位召集施工单位、工程部有关人员对工程月进度计划执行情况进行小结，形成会议纪要,会后由项目监理成员督促施工单位贯彻执行。非施工单位原因导致的工程进度滞后，经施工单位提出并获监理单位和工程部确认后，工程部部长应会同施工单位项目负责人对原施工计划作相应调整，并报项目经理审核批准（影响总工期延长的调整须报总经理批准，再由项目监理成员及工程部相关专业工程师督促施工单位按调整后的施工进度计划执行。当实际进度滞后于计划进度五天及五天以上时总监理工程师应及时报工程部，共同商定采取进一步措施。 第二十二条 工程投资控制由

17、公司相关部门严格按照公司项目发包管理制度、合同管理制度、工程变更及工程签证管理制度和工程预结算管理制度执行。控制项目总投资额度，做到不超额，不透支（减少或消除实施中的工程变更；认真审批工程签证；防范工程索赔；严格按合同约定和实际进度支付工程款等）；在工程施工合同约定的工程价格范围内，监理单位对设计变更、工程变更签证、工期顺延、工程进度款支付、预结算工程量、材料设备选型进行初审并签暑意见。工程部保留对上述工作的最终批准权。第六章 项目工程会议管理 第二十三条 项目工程会议包括项目工程开工第一次例会、工地例会以及其它各种专题会议。 项目工程开工前，由工程部组织施工、项目监理人员和相关部门人员召开项

18、目工程工地第一次会议。会议重点明确工程参与各方沟通、协调方式，明确我司工程相关管理制度、规定和要求，宣布公司对有关人员的授权等。 项目工程开工后，每周由监理单位项目总监组织施工单位（含总包及分包单位）、工程部有关人员（必要时可邀请公司相关部门人员和设计单位代表参加）于工地现场召开一次项目工程例会。会议主要协调各方关系，解决现场施工中出现的各种疑难问题。 工程施工过程中，由监理单位总监组织工程有关各方召开项目工程专题会议，主要听取工程进展情况，协调解决施工中出现的重大问题等。第二十四条 项目工程会议纪要由监理机构负责整理记录，于会后两天内报工程部,下发各施工单位。第七章 项目工程竣工验收第二十五

19、条 项目工程竣工验收分为工程竣工初验收和工程正式验收。(一)工程竣工初验 监理单位总监须督促施工单位在完成设计图纸和施工合同约定的全部工程项目并自检合格后，提前五天向监理单位提交工程竣工报验单（竣工资料应包括已完工程情况、技术档案和施工管理资料情况、建筑设备安装调试情况、工程质量评定情况等主要内容）。监理单位总监须在施工单位工程竣工初验申请报告后两个工作日内，根据该报告审签工程初验方案并报工程部部长、项目经理、总经理审批。经项目监理机构对竣工资料及实物全面检查、验收合格后,签署工程竣工报验单,并向建设单位提出单位工程质量评估报告。监理单位会同工程部组织召开工程竣工初步验收会议，对申请初验的工程

20、项目予以检查初验，同时审验施工单位提交的各类工程竣工资料,汇总并整理初验中发现的各类问题，形成工程竣工初步验收整改意见后，由监理单位总监下发给参与工程初验的有关各方，同时项目监理成员督促相关施工单位按限期进行整改。施工单位按工程竣工初步验收整改意见的内容整改完成后，由监理单位总监及时向工程部部长、项目经理、总经理报告。同时，由公司相关部门提请规划、消防、环保、质监、城建档案、燃气、民防等有关部门对项目工程进行专项验收。项目工程专项验收中发现的问题，须由项目监理成员按专项验收部门提出的意见下发专项工程验收整改意见并督促相关施工单位进行整改。整改完成通过后取得的合格证明文件或准许使用文件，由监理单

21、位总监督促各专项施工单位提交给监理单位，并报工程部。 （二）工程竣工正式验收 工程部部长须督促施工单位在工程竣工初验及专项验收问题整改完毕后十天内，向工程部提交工程竣工正式验收。由工程部部长及时组织工程部相关人员并会同质监、设计、监理、施工、勘察等单位及公司相关部门的人员对申请竣工核验的工程项目按政府主管部门的要求进行全面检查验收，同时核查施工单位提交的各类工程竣工资料的完整性与合法性。 工程部部长组织召开工程竣工验收会议，形成工程竣工验收整改意见后，责成监理单位下发给相关施工方。工程部相关专业工程师及项目监理成员督促并跟踪相关施工单位按工程竣工验收整改意见限期整改。 施工单位按工程竣工核验整

22、改意见的内容整改完成后，工程部部长应及时向项目经理及总经理报告，由工程部部长及时组织项目监理成员对整改结果予以终验。终验合格后，工程部须督促监理单位项目总监按政府建设主管部门的有关规定，会同工程部部长组织项目监理成员和施工单位对验收工程项目作质量等级评定，并填报相关质量评定表格。 项目工程终验合格后，工程管理部须编制项目建筑工程竣工验收报告（按政府建设主管部门标准文本执行），经甲方、设计、施工和监理等单位分别签署验收意见并加盖各单位公章后，连同其它验收资料按有关规定向政府建设主管部门申请备案。第八章 竣工物业移交管理 竣工物业由工程部部长组织工程部有关人员，按移交物业的不同专业或类别，分步向物

23、业管理公司移交。 分部分项工程移交，采取逐项检查或测试的方式； 设备移交，采取试运行的方式。竣工物业移交时，工程管理部须按我司与物业公司订立的房地产开发及物业管理过程中地产公司与物业公司的责任界定的有关规定执行。第九章 竣工资料移交管理工程竣工验收后，根据政府建设档案部门有关工程竣工验收资料的存档规定，工程行政文员须将相关工程资料提供给施工总包单位编制工程竣工验收资料，并附上列明所提供工程资料的清单。工程部督促施工总包单位按规定时间向我司提交的工程竣工验收资料须一式四套，并每套附有列明工程竣工验收资料的清单。其中，一套送政府建设档案部门，一套存公司档案室，一套移交给物业管理公司。工程部移交给公

24、司档案室和物业管理公司的工程竣工验收资料，除施工总包单位和各专项分包单位以及监理单位提交的以外，还应包括由工程行政文员保存的政府建设档案部门存档规定以外的其它工程竣工验收资料（特别是各专项验收取得的合格证明文件或准许使用文件的原件）。移交时，工程管理部须按项目一次性地完整移交并附上列明工程竣工验收资料的清单。其中，公司档案室留存原件，物业管理公司留存复印件。工程竣工资料须包括工程竣工图纸、工程竣工图光盘、主体工程竣工验收合格证书及其它各专项工程竣工验收合格证书（或许可证、使用证）等。本章所述的工程资料或工程竣工资料在移交或接收时，经办部门的经办人员和负责人必须在移交资料的清单上签名确认。第十章

25、 保修期内工程质量缺陷的处理工程竣工验收完毕，工程管理部须负责办理我司与物业管理公司共同确定的工程保修期保修承诺书（一式三份）送交各施工单位，要求其法定代表人或原工程施工合同签署人签名、单位盖章确认后返回三份，工程管理部留存一份，送监理单位和物业管理公司各一份。在工程保修期内发生业主或客户对工程质量缺陷的投诉时，工程部负责督导物业管理公司按施工单位确认的工程保修期保修承诺书中承诺的事项直接联系相关施工单位前来维修。如原施工单位未能按工程保修期保修承诺书执行，由物业管理公司另请专业维修队伍进行维修的，其发生的维修费用由物业管理公司向我司书面申请，经工程部确认并报项目经理批准后，由财务部从原施工单位工程质保金中扣除直接支付给专业维修队伍。在工程保修期内，工程部须定期书面向物业管理公司咨询业主或客户对工程质量的投诉及维修情况。其中，工程竣工并交付使用后的前半年每月咨询一次，半年后每季度咨询一次。在工程保修期满前一个月，工程部须发函给物业管理公司，要求其将工程保修期内的物业维修情况、质量现状及物业管理公司意见以书面形式反馈给我司，以便了解情况、总结经验和结算工程尾款或工程质保金。第十一章 附则 本制度未曾提及的公司有关维修、改造、翻新等项目的工程管理也参照本制度相关规定执行。本制度经总经理批准后生效，自公布之日起执行。编 制： 审 核： 批 准： 批准日期：二OO八年 月 日12