精装工程建造体系强制性条文规定.pdf

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1、广州龙湖建造体系强制性条文规定A1版广州公司工程部(精装部分）2020年12月3日2广州龙湖工程部目录目录精装篇精装强条1：精装土建、装修合同界面移交做法精装强条2：精装核心材料管控做法精装强条3：精装阶段渗漏管控做法精装强条4：门槛石铺贴做法精装强条5：阳台铝合金下坎及墙根防水做法精装强条6：墙砖铺贴空鼓预防强制做法精装强条7：窗帘盒与墙周边开裂预防结点做法精装强条8：三边二线二缝一胶节点控制精装强条9：潮湿、透气性差环境天花吊顶材料选择做法精装强条10：水电预埋开槽后修复工艺做法精装强条11：入户门、铝合金、栏杆及室内成品保护做法3广州龙湖工程部精装强条1：精装土建、装修合同界面、移交做法

2、背景事件：各项目均存在不同程度的施工界面漏项及移交标准不统一情况，造成后续较多签证背景描述：1、界面划分：转换层、等电位、空调盖、卫生间支管、盖板，木地板找平、入户花园及阳台墙面、天花涂料，预留洞口收口，户内给水打压、保压、等界面在合同界面划分中在各项目中存在界面划分不清晰情况，增加后续签证及管理协调工作量。2、土建移交：土建移交过程中的，现场通常注重空鼓，垂平，极差移交，容易忽视水电点位偏位，铝合金门窗、入户门、护栏、通水、通球、给水打压等移交工作，导致后期大量污染、破坏。惨痛代价：1、双珑二标铝合金刮画、云峰原著批量铝合金窗污染、刮花后续更换及维修费用巨大，云峰原著别墅未进行通水通球移交造

3、成交付前保洁过程中因排水管堵导致大面泡水情况。且排堵困难，造成较大面的拆改、返工、扯皮情况。4广州龙湖工程部精装土建、装修合同界面、移交做法：1、新项目界面划分及土建移交标准需按广州龙湖2020版土建移交标准、公区、户内土建、机电精装界面划分标准执行。2、木地板地面找平由土建总包施工，地坪标高1020mm（15mm木地板），1017mm（12mm木地板）。3、户内强弱电穿线由机电总包施工，穿线至末端点位甩线150mm，天花吊顶区域甩线300mm，天花吊顶内点位追位由精装总包施工。4、开关插座点位偏位50mm以内的由精装总包自行消化整改。5、户内给水打压需按一户一表进行打压移交，由精装总包提供材

4、料，机电总包打压，精装总包全程保压。6、通水通球实验，精装总包进场第一时间进行移交接收，由精装总包负责维护及后期移交物业。7、精装进场前必须对铝合金门窗、入户门进行专项移交接收对入户门、铝合金门窗、消防门、消防箱体等装修以外分包部品进行成品保护管理并纳入合同范围。避免损伤破坏。8、精装对电梯厅、消防门、入户门、户内铝合金与石材交接处打胶等收口处理精装强条1：精装土建、装修合同界面、移交做法5广州龙湖工程部精装强条2：精装核心材料管控做法背景描述：1、*项目户内门在分户查验过程中发现户免漆门发生起皮，及脱皮情况，导致该项目户内门全部报废，重新生产。惨痛代价：1、户内门脱皮：该项目340套房，17

5、00樘门，重新排产，造成损失达两百万。原因分析：1、小厂外协代工;生产过程中偷工减料，户内门深化图纸为桥洞力学板+木方龙骨满填充，工厂采用部分填充进行排产，导致门扇结构问题。2、饰面偷工减料，深化图中面层采用6mm密度板，工厂采用3mm密度板代替，导致PVC皮粘贴质量问题。兵马未动；粮草先行背景事件：*项目户内门全部更换；*项目约4栋楼室内墙砖空鼓打掉更换背景描述：1、*项目户瓷砖胶、瓷砖界面剂使用单组份惨痛代价：1、3栋楼+18层厨卫间80%瓷砖打掉重新铺贴，幸亏决策果断、损失约200万，按期交付。原因分析：1、瓷砖胶购置没有清晰渠道来源、存在小厂代工可能，使用单组份界面剂、完成后未做拉拔试

6、验就大规模使用6广州龙湖工程部精装强条2：精装核心材料管控做法精装核心材料管控做法：1、精装设计常用材料约54种，需重点管控木作、石材、木工板、龙骨类、粘接剂等材料品牌符合度，性能。2、所有分包木作需到厂进行检查，核对深化图与实际排产的工艺及用材情况符合度，避免偷工减料行为。3、所有分包材料需至少提交80天下单排产，且须到产考察下单，排产情况，明确到货节点，避免出现到货滞后情况发生。4、现场开工14天内需完成材料封样、工程需用量、材料到货计划表。并时时更新材料到货情况，规避材料风险。5、饰面材料到货前后需与封样样板进行比对，避免货不对板情况。6、兵马未动；粮草先行，特别是甲供材需要提前下单备货

7、7广州龙湖工程部背景描述：1、双珑一标项目6栋楼，720多户，300多户阳台地砖铺贴完成后，分户查验过程中，发现下滑及墙根大面积渗漏，造成大批量返工。惨痛代价：1、阳台下滑及墙根渗漏：铺贴完成后的地砖，门槛石，踢脚线需全部拆除，返工工程量大，湿作业劳动力组织压力大，返工费用高，本项目阳台返工费用达60多万。渗漏分析：1、阳台地砖施工前未进行闭水实验。2、防水施工不到位。3、阳台结构降板不足。背景事件：双珑一标项目阳台大面积渗漏、地砖返工精装强条3：精装阶段渗漏管控做法8广州龙湖工程部精装强条3：精装阶段渗漏管控做法精装阶段渗漏管控做法：1、强制精装进场后需对阳台，卫生间沉箱进行结构闭水，闭水合

8、格后才能进行下一步工序。2、淋浴区止水反坎需伸进抹灰层5mm，止水反坎顶标高需满足1030-1040，地砖施工前需完成淋浴区闭水实验，确保不漏。3、卫生间门槛石先铺且做20-30mm高砼反坎、闭水不漏后瓷砖胶铺贴、L型防水后铺贴地砖。4、阳台下槛结构有缺口梁、单边固定片安装，并做加强L型防水，避免铝合金下槛及边墙体渗漏。5、卫生间结构有缺口梁、防水施工前的R角倒角施工，倒角上口高度不得高于1070（卫生间降板20mm情 况下），禁止出现卫生间墙地砖无法铺贴产生的二次打凿，增加渗漏风险。6、卫生间防水保护层不得高于1070，避免卫生间淋浴区地砖无法铺贴造成二次打凿破坏防水层7、禁止防水完成后二次

9、开槽，打凿、移位、降低标高铺贴。8、所有给水线管禁止穿过铝合金下槛及门槛石，确实无法避免要有专项措施。9、厨房烟道下口需做300*300防水。10、装修要有兜底精神、确保交付客户产品不漏9广州龙湖工程部精装强条4：门槛石铺贴（卫生间门槛石）背景描述：1、*项目7栋楼，732户，1400多个卫生间在分户验收卫生间闭水期间后。出现超430个门槛石渗漏，导致墙根起皮，木地板发黑。2、*项目11栋楼，1196户，1794个卫生间，交付保修期，业主入住后出现897卫生间门槛渗漏，导致墙跟起皮，木地板发黑。惨痛代价：1、交付前渗漏：门槛石渗漏需对门槛石、门套线、地砖、木地板等拆除后重新按全工序进行堵漏，造

10、成大量返工及维修成本，产生返工费用逾70万元，同时对交付品质存在巨大挑战。2、保修期渗漏：保修期因业主已入住，不仅需对门槛石、门套线、地砖、木地板等拆除后重新按全工序进行堵漏，还存在大量的成品保护、保洁、及业主索赔、客户舆情等，对企业品牌造成较大影响。客户索赔高达200多万。渗漏分析：1、门槛石过程施工过程中采用水泥砂浆铺贴，未进行止水反坎施工，防水未进行加强处理，生活水从门槛石两端及粘接层处渗漏。背景事件：门槛石渗漏，导致墙根发霉，木地板发黑10广州龙湖工程部卫生间门槛石先铺强制性要求：1、卫生间门槛石施工前必须先完成沉箱闭水、反坎闭水完成最后一道结构防水检查2、门槛石位置表面浮浆清理干净，

11、采用冲击钻对进行凿毛（深度10mm）、凿毛后浇水湿润，浇筑C20细石混凝土反坎（20-30mm），反坎宽度同门槛石，混凝土反坎顶标高按一米线下972mm。3、反坎浇筑完成后进行防水施工，防水施工至门洞外侧200mm，上返门洞内侧及墙根250mm，并确保防水厚度1.2mm，无孔洞，开裂情况。4、防水施工完成后进行闭水试样，确保无渗漏情况后再进行门槛石铺贴。5、门槛石铺贴前对石材背网进行清理，并采用瓷砖胶进行铺贴，禁止采用水泥砂浆找平及普通黑水泥进行粘贴。6、门槛石铺贴完成后需对侧面及门槛石两端采用瓷砖胶进行收光封堵密实。7、门槛石铺贴完成后在卫生间内侧进行门槛石及铺贴层做L型防水施工，防水施工以

12、遮盖住粘接层为合格。8、加强防水施工完成后进行门槛石24小时闭水实验，闭水高度需高过门槛石粘接层，闭水无渗漏情况下再进行墙地砖铺贴。9、所有闭水试验需由监理组织验收，甲方参与，影像资料一户一档存档，列出渗漏及整改台账被查。精装强条4：门槛石铺贴（卫生间门槛石）11广州龙湖工程部2、门槛石基层凿毛6、卫生间门槛石节点做法精装强条4：门槛石铺贴（卫生间门槛石）1、卫生间沉箱闭水移交3、C20混凝土反坎浇筑4、门槛石加强防水施工5、门槛石闭水12广州龙湖工程部精装强条5：阳台铝合金下坎及墙根防水做法（阳台）背景描述：1、*项目6栋楼，720多户，300多户阳台地砖铺贴完成后，分户查验过程中，发现下滑

13、及墙根大面积渗漏，造成大批量返工。惨痛代价：1、阳台下滑及墙根渗漏：铺贴完成后的地砖，门槛石，踢脚线需全部拆除，返工工程量大，湿作业劳动力组织压力大，返工费用高，本项目阳台返工费用达60多万。渗漏分析：1、阳台结构降板未达到80mm，导致阳台地砖完成面高于室内结构面，导致生活水/雨水渗漏进户内。2、阳台墙根无混凝土反坎，直接采用砌块砌筑，导致生活水/雨水由结构面渗漏进户内。3、铝合金下滑固定片位置防水施工不到位，未起到防水效果，导致生活水/雨水由固定片处渗漏进户内。背景事件：*项目阳台大面积渗漏、地砖返工13广州龙湖工程部阳台铝合金下坎及墙根防水做法强制性要求：1、土建结构必须降板大于等于80

14、mm、且做企口阳台施工前必须先完成结构闭水（精装单位闭水），结构及墙跟渗漏问题整改完成。2、铝合金下滑采用单边固定片固定，靠阳台外侧无需采用固定片。3、阳台下滑反坎需进行下压槽30mm，确保后期阳台门槛石铺贴工作面，避免后期二次打凿。4、阳台防水施工前需对墙根及下滑收口进行基层倒角处理，基层处理完成后进行防水施工。5、下滑处防水施工至铝合金下沿，墙根上反200mm，地面外延200-250mm。6、防水施工完成后进行闭水实验，无渗漏后进行地砖及门槛石铺贴。7、门槛石铺贴完成后需对侧面及门槛石两端采用瓷砖胶进行收光封堵密实。8、门槛石铺贴完成后在卫生间内侧进行门槛石加强防水施工，防水施工以遮盖住粘

15、接层为合格。9、加强防水施工完成后进行门槛石24小时闭水实验，闭水无渗漏情况下再进行墙地砖铺贴，闭水高度高过铝合金下滑塞缝处。10、地砖铺贴完成后需进行泄水坡度测试及完成面闭水试验。11、所有闭水试验需由监理组织验收，甲方参与，影像资料存档，列出渗漏及整改台账被查。精装强条5：阳台铝合金下坎及墙根防水做法（阳台）14广州龙湖工程部2、下滑及墙根防水施工6、阳台墙根防水节点做法2、阳台结构闭水4、阳台防水后闭水实验5、阳台下滑防水节点做法精装强条5：阳台铝合金下坎及墙根防水做法（阳台）1、阳台结构降板80mm及企口15广州龙湖工程部精装强条6：墙砖铺贴强制做法（瓷砖空鼓脱落）背景描述：1、*项目

16、6栋楼，720户，2160个卫生间及厨房在瓷砖铺贴完毕后检查时发现系统空鼓，打开瓷砖排查发现存在批量抹灰层空鼓及瓷砖空鼓情况；惨痛代价：1、墙砖空鼓：安装完成的柜体全部拆除，柜体系统性损伤，且空鼓原因分基层空及砖空两种情况，导致责任界定扯皮，工人因费用闹事，返工费用达到300W+。空鼓原因分析：1、抹灰基层空鼓，施工前未进行基层拉拔检测，基层强度不足。2、墙面基层浮灰未清理干净。3、瓷砖胶及界面剂性能不达标。4、施工工人未按技术要求进行施工。背景事件：*项目墙面瓷砖墙面大面积空鼓/涂料墙面大面积开裂16广州龙湖工程部墙砖铺贴强制性要求：1、严禁在现场使用单组份界面剂、界面剂、瓷砖胶必须是集团及

17、公司规定品牌。2、精装进场施工前必须对抹灰基层空鼓，垂平等质量问题进行整改完成，移交纸质资料进行存档。3、墙砖粘贴前抹灰基层需做拉拔检测，拉拔强度需达到0.4MP以上，每2层需进行3组拉拔检测。4、墙砖粘贴前必须采用高压水枪对基层浮灰进行清洗，墙面清洗只允许提前2-3天进行。6、墙砖铺贴采用采用双面齿刮法工艺进行施工、禁止瓷砖胶厚度大于25mm。7、瓷片砖施工前需进行4小时以上充分泡水后再进行粘贴。8、釉面砖及玻化砖施工前需清理瓷砖背面浮灰后涂刷双组份界面剂（俗称背胶）、室内砖规格不大于300-600mm。9、公区采用釉面砖或玻化砖时需采用挂贴法进行施工，瓷砖背面增加不锈钢挂片、公区不大于40

18、0-800mm。10、高度大于3000mm的大堂玻化砖及釉面砖需采用干挂工艺进行施工，避免后期空鼓脱落。精装强条6：墙砖铺贴强制做法（瓷砖空鼓脱落）17广州龙湖工程部2、高压水枪基层清理6、公区墙砖粘贴（增加挂片）1、抹灰基层拉拔检测，数据整改4、墙面瓷砖胶齿刮施工3、界面剂施工5、室内墙砖粘贴（无需挂片）精装强条6：墙砖铺贴强制做法（瓷砖空鼓脱落）18广州龙湖工程部精装强条7：窗帘盒与墙周边开裂预防结点（天花开裂）背景描述：1、双珑一标段、三标段精装招标时，招标图纸中窗帘盒工艺做法为双层石膏板下挂做法，图纸会审过程中发现双层石膏板做法现场施工及受力存在较大问题，后期存在批量开裂风险，将造层群

19、诉事件。开裂原因分析：侧挂板采用两层9mm石膏板拼接，安装难度较大，只能通过飘窗台两侧墙面固定，天花无受力点。背景事件：双珑项目窗帘盒工艺做法存在批量开裂风险19广州龙湖工程部窗帘盒防开裂节点要求：1、窗帘盒墙抹灰面磨机抹掉50mm、预防接缝开裂（木板嵌入墙体5mm）2、窗帘盒顶面需采用9mm夹板固定，面层封9mm石膏板。3、下挂板采用9mm夹板做基层，双面及底部封9mm石膏板。4、基层夹板需做三防，石膏板与夹板粘接处满涂刷白乳胶。5、夹板固定需采用自攻螺丝，禁止采用存枪钉固定。6、所有天花均为双层板（石膏板+夹板、石膏板+石膏板）精装强条7：窗帘盒与墙周边开裂预防结点（天花开裂）1、9mm夹

20、板基层施工2、石膏板施工3、腻子乳胶漆施工4、节点大样20广州龙湖工程部精装强条8：三边二线二缝一胶节点控制背景描述：1、*项目7栋楼，930多户，户内，油漆二遍面漆完成，木作安装完成30%，面板安装完成40%后发现批量三边两线位置观感较差，全采用腻子填缝方式进行收口，仅少部分面板控制较好。为此较大影响室内整体观感，评估及后期交付业主感受及满意度存在较大隐患。惨痛代价：1、三边两线位置：以安装门套线、踢脚线、开关面板全部拆除，重新整改油漆，合格后再进行安装，窗边分色统一重新进行分色处理。造层较大返工。原因分析：1、窗边分色工艺不对，分色宽度太小，难以把控。2、踢脚线、开关面板、门套线边实测整改

21、未有效落地。3、门洞约尺后，门洞未在油漆施工前进行整改，而在门套安装完成后采用腻子填补方式进行收口。背景事件：*项目三边两线施工质量较差，交付评估及客户满意度偏低21广州龙湖工程部三边二线节点强制性要求：1、窗边分色必须按以下工序严格执行:底漆完成、一遍面漆完成、二遍面漆完成、门窗边保洁、立邦美纹纸张贴5mm缝隙、二遍底漆一遍面漆（宽度5-6mm）。2、开关面板、踢脚线边平整度确保1mm以内，过程检查开关面板边采用250mm钢尺进行检查，踢脚线边采用2.5m铝合金刮尺进行实测检查。3、门套线、柜体边采用2m铝合金靠尺进行检查及整改，确保实测数据保证垂直度小于1mm，平整度小于1mm。4、门贴脸

22、、踢脚线、木地板、开关插座保护盖禁止在第二遍面漆完成前安装，特殊项目因竣备需求可以单独沟通处理1、窗边2、面板边3、踢脚线边4、门边5、柜边精装强条8：三边二线二缝一胶节点控制（观感终极抓手）6、窗边分色节点图22广州龙湖工程部二缝一胶节点强制性要求：1、不锈钢踢脚线、木饰面、柜体收口板、门套线、开关插座等与瓷砖墙面，油漆面需留自然缝，禁止填充及打胶收口。2、墙地砖拼缝1.5-2mm缝宽卡，统一使用美缝剂，卫生间、阳台必须使用环氧基美缝剂。3、橱柜台面、洁柜台面与墙体交接处颜色相近，且采用防霉中性玻璃胶进行打胶。4、铝合金门窗边与石材、瓷砖交接处，使用铝合金同色结构胶，打线胶收口。6、马桶底座

23、打胶采用打暗胶方式施工。7、美缝及打胶施工前均需完成一遍精保洁。1、收口自然缝2、美缝3、台面同色打胶4、马桶打胶精装强条8：三边二线二缝一胶节点控制（观感终极抓手）5、门窗边打胶23广州龙湖工程部精装强条9：潮湿、透气性差环境天花吊顶材料选择（天花发霉掉皮）背景描述：1、*项目销售样板复式下层吊顶采用双层石膏板，面层内墙腻子及乳胶漆工艺做法，因4-6月份为雨季，地下室潮湿，导致已施工吊顶部位全面发霉长毛；2、*项目11栋楼已交付地下室电梯前室天花大面积发霉。惨痛代价：1、吊顶发霉：已施工部份吊顶及龙骨全部拆除重新采用硅钙板，耐水腻子施工，对于销售样板造成本来就紧张的工期雪上加霜，且施工质量存

24、在一定程度上的降低。对于已交付项目，对客户满意度及工程质量满意度造成较大影响以及较大的返工成本。原因分析：地下室潮湿气重，纸面石膏板受潮后强度降低，变粉，且石膏板自身组成材料中的纤维含一定营养物质，再加上潮湿环境更适合霉菌生长，从而导致板面发霉，粉化。背景事件：*项目地下室天花采用石膏板吊顶导致大面积发霉返工24广州龙湖工程部潮湿环境天花面、天花吊顶材料强制性要求：1、地下室、卫生间、厨房、生活阳台等潮湿环境，如选择腻子乳胶漆造型天花，吊顶材料必须选择硅钙板。（纸面石膏板：由石膏粉加入添加剂，以纤维板做板芯，以特制的纸板做罩面压制而成，不耐湿，泡水易粉化变形及发霉硅钙板：白水泥参石膏粉、浇水、

25、玻璃纤维压制而成，强度高，耐水耐潮）2、地下室可以选择多孔铝板吊顶3、简单造型吊顶直接选用8mm单层硅钙板。4、相对复杂吊顶选用双层6mm硅钙板。5、面层腻子禁止选择Y型腻子（普通腻子），需选择N型腻子（耐水腻子）。6、面层乳胶漆选用防水乳胶漆（外墙油漆）。7、卫生间有凸窗处涂料面使用外墙腻子、外墙涂料边口铝合金条收口精装强条9：潮湿、透气性差环境天花吊顶材料选择（天花发霉掉皮）25广州龙湖工程部精装强条10：空鼓及开槽后修复工艺（空鼓裂缝）背景描述：1、双珑项目6栋楼，720多户，1000多面墙，20000多条裂缝，在距工地开放日前几天发现户内墙面出现大面积裂缝，且在户内客厅及主卧等墙体较宽

26、位置墙面出现严重“龟裂”中占5-10%。2、云峰项目3栋楼、252户，墙面大批量开槽重新布管，开槽部位水泥砂浆修补后，出现大批量开裂现象。惨痛代价：1、抹灰层开裂问题：双珑项目墙面系统性开裂史无前例，修复方案复杂，劳动力召集巨难，大批量加人造成管理艰难，舆情风险剧增，最高峰时共有100+人员同时负责涂料墙面裂缝整改工作，维修费用预估达200W+开裂原因分析：1、现场空鼓，切割后基层未甩浆即采用自拌砂浆修复。2、开槽修复部位未挂网导致开裂。3、抹灰修复前基层浮灰清理不干净，导致空鼓开裂。4、开槽深度及宽度不够。5、开槽位置抹灰未压实，抹灰完成后无养护。背景事件：*项目墙面开槽、空鼓整改后出现大面

27、积空鼓开裂26广州龙湖工程部水电预埋、移位开槽、防开裂强制性要求：1、砌筑必须是专用砂浆薄砌法（专用砌筑砂浆）、放置3-5天后可以开槽预埋管线。2、管线在槽内必须用卡固定，水冲洗灰尘杂物后，使用修复砂浆（抗裂砂浆）分层封堵，修复后挂耐碱玻纤网。禁止采用自拌水泥砂浆填槽。3、水电开槽深度及宽度必须达到埋管管径的1.5倍，管件采用卡箍固定牢固。5、禁止抹灰后开槽预埋管线，装修阶段移位开关插座预埋线必须穿黄腊管、禁止死线精装强条10：空鼓及开槽后修复工艺（空鼓裂缝）27广州龙湖工程部背景描述：云峰原著4#-6#改造项目，改造单位进场时未及时进行入户门成品保护。以及后续入户门框成品保护过程中采用枪钉直

28、接固定在入户门框上，导致满款直接被认为破坏。惨痛代价：按目前入户门框破坏程度，造层可预见直接维修成本约20万元。原因分析：1、入户门安装完成后未及时进行成品保护，无移交工作。2、改造单位无入户门保护经验，未考虑有效保护措施，枪钉固定，直接导致破坏。背景事件：*项目入户门及铝合金窗污染、破坏严重精装强条11：入户门框及门扇及室内成品保护做法28广州龙湖工程部墙砖铺贴入户门框及门扇成品保护强制性要求：1、入户门框出厂必须自带薄膜保护，入户门扇出厂必须自带薄膜+4mm瓦楞纸+薄膜保护。2、入户门框安装完成后由入户门单位采用镀锌贴皮或9mm夹板做成U型盒子进行保护，保护高度不小于1500mm。3、毛胚

29、竣备，精装交付项目，精装进场施工前完成门扇拆除，统一堆放，避开人流动向区域。门框移交后由精装单位负责保护。4、精装竣备项目，待户内精装硬装完成后再安装入户门门框，安装完成后采用镀锌贴皮或9mm夹板做成U型盒子进行保护。5、入户门门扇待室内分包单位安装完成后再进行安装，避免磕碰。6、入户门锁安装完成后需采用包装袋保护。7、室内柜体、地板、瓷砖石材五金、公区等按照图片要求实施精装强条11：入户门、铝合金、栏杆及室内成品保护做法（1、入户门、栏杆、铝合金下坎）29广州龙湖工程部精装强条11：入户门框及门扇及室内成品保护做法（2、室内地板、柜体、铝合金）30广州龙湖工程部精装强条11：入户门框及门扇及室内成品保护做法（3、五金、公区）