户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度）.pdf

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1、世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 编号：编号：BZBZ-EMEM-JSJS【ZDZD】-0 00909 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施世茂集团户内、公区机电系统及共用设施 移交物业管理移交物业管理制度制度 编制编制 技术与安全管理部技术与安全管理部 审核审核 胡玉银胡玉银 审批审批 叶明杰叶明杰 实行日期实行日期 20202020 年年 2 2 月月 世世 茂茂 集集 团团 工工 程程 管管 理理 中中 心心（内部资料，注意保密）（内部资料，注意保密）世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 1 目目 录录 一、一、目的目的.1 二、二、阶段设置阶段设置.

2、1 三、三、各阶段工作内容各阶段工作内容.2 四、四、责任界定及职责责任界定及职责.6 五、五、交付及维保考评办法交付及维保考评办法.7 六、六、物业移交红线物业移交红线.8 附件：附件：.8 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 1 一、一、目的目的 为规范各项目交付时户内、公区机电系统（消防系统、电梯系统、强电系统、弱电系统、给排水系统、空调通风系统）及共用设施（含机械停车及园林景观）的物业移交及移交后的维保管理，提高项目公司及现场施工单位对消防/电梯维保质量管理的重视程度及安全意识，编制本操作指引以规范工程条线的移交及维保工作。本管理规定为针对世茂集团工程交付管理制度有关

3、户内、公区机电系统及共用设施移交物业的补充说明，对户内、公区机电系统及共用设施维保工作中物业移交，物业公司（或第三方管理公司）在维保期内的报修及工程质量，质保金的支付前提等均进行了规范。二、二、阶段设置阶段设置 公区机电系统及共用设施交付及维保阶段共分为项目交付前移交期、项目交付后移交期、维保期以及维保结束后几个阶段，具体的阶段安排见下图。项目交付时指项目实际交付时间.户内在项目交付时应对物业公司进行管理移交，户内在 2 年维保期内，参考住宅质保书维保期限，由项目维保中心主责进行维保，维保到期前 2 个月应通知物业即将世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 2 到保事项，物业应及

4、时回复意见，如有维修事项，由维保中心在维保期前安排处理完成。维保期结束后，户内维保移交物业公司负责。三、三、各阶段工作内容各阶段工作内容 3.1.项目交付前的系统移交 根据项目实际交付计划，计划交付日前 90 日，由地产项目负责人牵头，组织施工、监理和物业召开承接查验启动会，确定承接查验小组成员、职责、验收标准和时间节点，编制完成项目承接查验计划。本阶段十一大系统（户内、消防系统、电梯系统、强电系统、弱电系统、给排水系统、空调通风系统、机械停车系统系统、景观系统、公共区域（地库、屋面、底商）系统、精装系统）移交的准备工作、移交工作按项目交付管理制度执行，项目公司需按物业公司承接查验制度要求进行

5、系统移交。其中消防系统、电梯、强电系统、弱电系统、给排水系统、空调通风系统、机械停车系统系统、景观系统、公共区域（地库、屋面、底商）系统、精装系统需按世茂集团消防系统移交及维保质量检查评分表、世茂集团电梯移交及维保质量检查评分表、世茂集团强电系统移交质量检查评分表、世茂集团弱电系统移交质量检查评分表、世茂集团给排水系统移交质量检查评分表、世茂集团暖通系统移交质量检查评分表、世茂集团机械式停车设备（升降横移类）移交质量检查评分表、世茂集团园林景观系统移交质量检查评分表世茂集团公共区域（地库、屋面、底商等）移交质量检查评分表、世茂集团精装移交质量检查评分表，景观用电安全检查表联同项目物业进行承接查

6、验检查评分，若评分低于 90 分或触碰红线项，不得移交物业。若评分 90 分及以上，并未触碰物业移交红线，物业公司（或第三方管理公司）应进行消防设施/电梯移交工作并签署移交单及缺陷清单，缺陷清单内容应在签署后 3 个月内进行 95%以上的消项，若未能及时完成消项，有关方应通知工程管理中心对责任方进行问责。如双方对承接查验检查评分结果有争议，项目公司须通知集团工程管理中心进行复查，我中心将联合集团物业公司进行现场查验，最终得分以现场查验得分为准，按此分数进行移交评定。项目交付时未完成全部系统 100%向物业移交（以总移交单为准）（以总移交单为准），对项目公司进世茂集团户内、公区机电系统及共用设施

7、移交物业管理制度 3 行处罚。对于户内有烟感的项目，如项目交付时未按交付管理制度完成系统移交，为保证后续工作的顺利进行，户内部分在项目交付时由物业公司（或第三方管理公司）先行验收并签认缺陷清单。项目公司须确保烟感故障及报警点小于总报警点的 10%，且回路检测正常，系统先行移交物业公司（或第三方管理公司）管理。3.2.项目交付后的移交阶段（项目交付时未完成移交的情况）若在交付一级节点未完成系统移交的项目，项目公司应按照物业公司（或第三方管理公司）承接查验结果及各系统承接查验评分结果进行整改并进行移交，如各系统未在项目交付后 1 个月内完成移交，按照以下移交管理制度执行。3.3.项目在未能按期交付

8、后 1 个月内 该阶段项目公司按物业公司（或第三方管理公司）承接查验结果及各系统承接查验评分结果进行整改并移交。对于消防设施及电梯，该阶段未移交前的电梯暂由物业公司（或第三方管理公司）进行应急服务管理（应急服务管理即确保电梯发生故障或困人时物业应尽的通知施工方维修的责任），消防系统应由物业公司（或第三方管理公司）代管（代管即为保证小区消防安全对消防设施未移交前由施工方培训项目物业公司操作人员对消防设施的应急操作，项目物业公司对系统不负管理责任，但机房应可封闭管理否则不予代管），项目公司及现场维保单位负责消防设施/电梯的综合管理及维护。如各系统 1 个月内仍未能完成移交，项目公司应联同物业公司（

9、或第三方管理公司）按打分表再次检查评分，如得分达到底线分，并未触碰物业移交红线，物业公司（或第三方管理公司）应进行所检查系统的移交工作并签署移交单及缺陷清单，缺陷清单内容应在签署后 3 个月内进行 95%以上的消项，若未能及时完成消项，有关方应通知工程管理中心对责任方进行问责；如双方对评分结果有争议仍未能完成移交，项目公司须通知集团工程管理中心进行复查，我中心将联合集团物业公司进行现场查验，最终得分以现场查验得分为准。如项目交付后 1 个月节点未完成全部系统 100%向物业移交（以总移交单为准），将对项目公司进行处罚。以上事宜项目公司应主动通知集团工程管理中心备案。除户内外的各系统完成物业移交

10、时，对相关施工及维保承包单位的管理权限由项目维保负责继续负责并进行缺陷清单整改工作的跟进，物业公司（或第三方管理公司）世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 4 负责日常管理工作，对移交物业公司（或第三方管理公司）后的未完成量（移交缺陷清单）由施工单位在合理时间内完成整改，如有重点技术问题或施工单位不配合，物业公司（或第三方管理公司）须及时书面通知项目维保，项目维保应协助物业公司（或第三方管理公司）督促施工单位落实整改工作；如有需要可通知集团工程管理中心和集团物业公司协助解决。各系统完成物业移交后，项目公司须增加物业公司（或第三方管理公司）对相应质保金的支付审核权，在维保期内，支

11、付质保金时须由物业公司（或第三方管理公司）及项目维保共同签字确认方可支付。3.4.项目在未能按期交付后 2 个月内 交付后 1 个月未能完成移交时，对于未完成移交的系统（限户内、强电系统、弱电系统、给排水系统、空调通风系统、机械停车系统系统、景观系统、公共区域（地库、屋面、底商）系统、精装系统），项目公司仍应按照物业公司（或第三方管理公司）承接查验结果进行整改；对于各系统项目公司应按照与物业公司（或第三方管理公司）联合检查结果进行整改。各系统务必在 2 个月内完成移交。未移交前的电梯暂由物业公司（或第三方管理公司）进行应急服务管理（应急服务管理即确保电梯发生故障或困人时物业应尽的通知施工方维修

12、的责任），消防系统应由物业公司（或第三方管理公司）代管（代管即为保证小区消防安全对消防设施未移交前由施工方培训项目物业公司操作人员对消防设施的应急操作，项目物业公司对系统不负管理责任，但机房应可封闭管理否则不予代管），项目公司及现场维保单位负责消防设施/电梯的综合管理及维护。项目公司进行限期整改并尽快（不迟于交付后2 个月）联合物业公司（或第三方管理公司）进行第二次检查。如得分达到底线分，并未触碰物业移交红线，物业公司（或第三方管理公司）应进行所检查系统的移交工作并签署移交单及缺陷清单，缺陷清单内容应在签署后 3 个月内进行 95%以上的消项，若未能及时完成消项，有关方应通知工程管理中心对责任

13、方进行问责；如双方对评分结果有争议仍未能完成移交，项目公司须通知集团工程管理中心进行复查，我中心将联合集团物业公司进行现场查验，最终得分以现场查验得分为准。如项目交付后 2 个月节点未完成全部系统 100%向物业移交（以总移交单为准），将对项目公司进行处罚。以上事宜项目公司应主动通知集团工程管理中心备案。除户内外的各系统完成物业移交时，对相关施工及维保承包单位的管理权限由项世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 5 目维保负责继续负责并进行缺陷清单整改工作的跟进，物业公司（或第三方管理公司）负责日常管理工作，对移交物业公司（或第三方管理公司）后的未完成量（移交缺陷清单）由施工单位

14、在合理时间内完成整改，如有重点技术问题或施工单位不配合，物业公司（或第三方管理公司）须及时书面通知项目维保，项目维保应协助物业公司（或第三方管理公司）督促施工单位落实整改工作；如有需要可通知集团工程管理中心和集团物业公司协助解决。各系统完成物业移交后，项目公司须增加物业公司（或第三方管理公司）对相应质保金的支付审核权，在维保期内，支付质保金时须由物业公司（或第三方管理公司）及项目维保共同签字确认方可支付。3.5.维保阶段 除户内外的各系统移交物业公司（或第三方管理公司）进行管理后，所有现场维保单位的管理权限由项目维保负责，由项目维保进行缺陷清单整改工作跟进，由物业公司（或第三方管理公司）进行日

15、常巡查及保养工作，如发现设备损坏或功能异常须及时备案并通知现场维保施工单位及时整改，整改完成后物业公司（或第三方管理公司）签署维修记录确认单，确认整改完成，并将维保记录发送项目维保备案，如物业公司有技术困难，可书面通知项目维保协助处理。其中维保期 2 年内，维保中心牵头联合物业，每半年对小区内安全风险进行专项排查（如消防、GRC 脱落、大理石材瓷砖脱落、外墙脱落等）。具体管理办法参见的相关维保制度。若为项目交由第三方管理公司管理时，项目公司（地区公司维保经理）须监督第三方管理公司成立维保团队并给出维保专业意见，项目公司（地区公司维保经理）须监督第三方管理公司维保工作的执行情况。项目维保负责维保

16、施工单位的管理和考核，对于达不到要求的现场维修人员进行调整。物业公司（或第三方管理公司）需要对维修过程进行把控，对维修结果有验证。如维保单位长期无法达到物业公司（或第三方管理公司）的合理维保需求，物业公司（或第三方管理公司）应提报项目维保及项目负责人并知会集团工程管理中心，结合现场实际情况确定是否启动聘请第三方维保单位的程序（维保期内）。3.6.维保结束阶段 公区机电系统及共用设施维保结束阶段，支付维保质保金时必须由物业公司（或世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 6 第三方管理公司）及项目维保共同签字确认，如物业公司（或第三方管理公司）对维保期结束有异议，应通知项目维保、项目

17、工程、地区公司管理及时解决。对于消防/电梯系统在维保期满一个月前，应由物业公司（或第三方管理公司）联合项目维保及原维保单位进行查验，对查验不合格内容及日常报修内容整改完成后，出具维修完成确认单后方可确认维保期结束。在维保结束支付维保质保金时必须由物业公司（或第三方管理公司）及项目维保共同签字确认，如物业公司（或第三方管理公司）对维保期结束有异议，应通知项目维保、项目工程、地区公司管理及时解决。在经物业公司（或第三方管理公司）及项目维保共同签字确认消防设施维保期结束后，小区的消防设施维保由物业公司（或第三方管理公司）按集团物业相关规定自行决定聘用第三方进行维护；电梯保修期结束后应由原厂进行后续维

18、护，如物业公司（或第三方管理公司）需聘用第三方进行电梯维保，须提前一个月提报集团工程管理中心及采购公司。对于户内，项目地产维保期结束后，项目地产维保中心将户内的维保工作事务移交给项目物业公司。移交时，需同时移交一户一验维保资料，及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料（前期已移交资料，不再重复提供）。若未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。四、四、责任界定及职责责任界定及职责 在各系统移交物业公司（或第三方管理公司）工作完成前，项目公司将作为第一

19、责任人负责督促现场维保单位及日常巡查工作；在各系统移交物业公司（或第三方管理公司）工作完成后至维保期结束前，项目维保将负责缺陷清单整改跟踪、现场维保施工单位管理工作，物业公司（或第三方管理公司）负责日常巡查工作。项目公司各主要负责人职责如下：4.1.地区公司工程负责人 1）对各系统工程质量及移交进度负责；4.2.项目负责人 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 7 1）对各系统工程质量及移交进度负责；2）物业维保期内，如物业公司（或第三方管理公司）提出启用第三方需求，项目负责人须结合物业公司（或第三方管理公司）意见及现场实际情况，审核是否启动聘请第三方维保单位程序。4.3.项目

20、工程经理 1）项目工程经理作为移交及维保工作的第一责任人，须全程参与并负责交付及地产维保管理工作。2）负责移交查验工作的组织、筹备，整理移交查验全部资料。3）负责协调、落实、解决移交物业公司（或第三方管理公司）前各系统的各种问题。4）物业维保期内，根据物业公司（或第三方管理公司）要求，协助重大缺陷整改处理。5）收集维修记录，考评各施工单位维保工作质量，作为施工单位资料库考评资料。五、五、交付及维保考评办法交付及维保考评办法 5.1.年度内地区公司移交批次大于 3 次，且所有批次承接查验均按时完成移交，对于地区公司奖星一颗(如本年度所有地区公司无物业承接查验罚星项目，则不奖星)。5.2.项目交付

21、时应完成户内、消防系统、电梯系统、强电系统、弱电系统、给排水系统、空调通风系统、公区共用设施园林景观系统、公共区域（地库、屋面、底商）系统、精装系统的物业公司（或第三方管理公司）移交工作。项目交付时项目交付时未完成未完成全部系统全部系统 100%向物业移交（以总移交单为准）向物业移交（以总移交单为准），对项目公司进行对项目公司进行罚星罚星 1 颗颗处罚处罚。5.3.如项目交付时未完成移交，项目交付 1 个月内必须组织物业公司（或第三方管理公司）进行各系统移交查验。消防设施/电梯移交查验如根据打分表评分低于合格分或触碰物业移交红线，未完成移交，经工程管理中心核实后，对交付后对交付后 1 个个月月

22、未完成全部系统未完成全部系统 100%向物业移交（以总移交单为准）向物业移交（以总移交单为准）的项目公司的项目公司进行进行罚星罚星 1颗颗处罚处罚，并要求项目公司于并要求项目公司于 1 个月内限期整改。个月内限期整改。世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 8 5.4.如交付查验整改期满，根据打分表评分仍低于合格分或触碰物业移交红线，再次未完成移交，经工程管理中心核实后，对交付后对交付后 2 个月各系统移交率小于个月各系统移交率小于 100%的项目公司的项目公司进行进行罚星罚星 1 颗颗处罚处罚，此后每满一个月未完成移交，此后每满一个月未完成移交罚星罚星 1 颗颗，直至完直至完成

23、移交为止成移交为止。5.5.各系统完成物业移交后签署移交单及缺陷清单，缺陷清单内容应在签署后 3 个月内进行 95%以上的消项，若未能及时完成消项，物业公司应通知工程管理中心进若未能及时完成消项，物业公司应通知工程管理中心进行评定，对责任方进行行评定，对责任方进行罚星罚星 1 颗颗处罚处罚。5.6.项目地产维保期满后，项目地产维保中心需将户内维保事务移交给项目物业公司。对于项目地产维保期满后未能按时移交的项目，对于项目地产维保期满后未能按时移交的项目，罚星罚星 1 颗颗。5.7 5.7 罚星罚星 1 颗金额原则为颗金额原则为 5 万，奖万，奖星金额视罚星半年度总金额平衡分配。星金额视罚星半年度

24、总金额平衡分配。六、六、物业移交红线物业移交红线 消防系统、电梯系统、强电系统、弱电系统、给排水系统、暖通系统、机械停车、园林景观系统、公共区域（地库、屋面、底商）系统、精装系统均分别设置移交红线，如触碰红线该系统不得移交，详细红线项设置见附件打分表。附件：附件：附件 1：世茂集团消防系统移交及维保质量检查评分表 附件 2：世茂集团电梯移交及维保质量检查评分表 附件 3：世茂集团强电系统移交质量检查评分表 附件 4：世茂集团弱电系统移交质量检查评分表 附件 5：世茂集团给排水系统移交质量检查评分表 附件 6：世茂集团暖通系统移交质量检查评分表 附件 7：世茂集团机械式停车设备（升降横移类）移交质量检查评分表 附件 8：世茂集团园林景观系统移交质量检查评分表 世茂集团户内、公区机电系统及共用设施移交物业管理制度 9 附件 9：世茂集团园林景观系统移交质量检查指导手册 1.0 附件 10：世茂集团公共区域（地库、屋面、底商等）移交质量检查评分表 附件 11：世茂集团精装移交质量检查评分表