房地产企业的“细节式”成本管理讲义.pdf

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1、龙湖的龙湖的龙湖的龙湖的“细节式细节式细节式细节式”成本管理成本管理成本管理成本管理龙湖的成本管理与传统成本管理的区别龙湖的成本管理与传统成本管理的区别龙湖进行龙湖进行“细节式细节式”成本管理的原因成本管理的原因龙湖进行成本管理的方法龙湖进行成本管理的方法目目目目录录录录传统成本管理与龙湖成本管理的区别传统成本管理与龙湖成本管理的区别1 1、成本管理部门成本管理部门2 2、设计管理部门设计管理部门3 3、工程管理部门工程管理部门4 4、销售销售、策划部门策划部门5 5、财务部门财务部门1 1、建安成本建安成本2 2、项目前期费用项目前期费用3 3、期间费用期间费用（财务财务、管管理理、营销费用

2、营销费用）4 4、合同管理合同管理5 5、招投标管理等招投标管理等龙湖的成本管龙湖的成本管理理-“细节式细节式”成本管理成本管理成本管理部门成本管理部门建安成本建安成本传统成本管理传统成本管理参与管理的部门参与管理的部门管理范围管理范围与与与与传传传传统统统统成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的区区区区别别别别与与与与传传传传统统统统成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的区区区区别别别别龙湖成本管理的特征龙湖成本管理的特征细节化细节化阶段性阶段性动态性动态性项目制项目制系统性系统性全员参与性全员参与性信息化信息化进进行行细细节节式式成成本本管管理理的的原原因因市场的要求市场的要求传统成本

3、管理的弊端传统成本管理的弊端1 1、事后算账事后算账2 2、无法预控风险无法预控风险，无法保证利润的实现无法保证利润的实现3 3、管理范围过窄管理范围过窄开发速度的加快开发速度的加快1 1、拿地周期的缩短拿地周期的缩短，要求必须对项目的成本进行快速要求必须对项目的成本进行快速、准准确的判断确的判断；2 2、开发周期的缩短开发周期的缩短，要求我们必须在最短的时间内能够拿要求我们必须在最短的时间内能够拿出满足市场的产品出满足市场的产品，过去那种大概计算成本的方式已经过去那种大概计算成本的方式已经不能满足现在的项目开发要求了不能满足现在的项目开发要求了。进进行行细细节节式式成成本本管管理理的的原原因

4、因合理利用资源的要求合理利用资源的要求人力人力1 1、将成本管理流程化将成本管理流程化，可以有效地控制人力成本可以有效地控制人力成本；2 2、将有些固定的将有些固定的、便于控制的工作交予外委的咨询公司完成便于控制的工作交予外委的咨询公司完成物力物力根据各项目的开发进度根据各项目的开发进度，将开发进度类似的各项目统一安排采购将开发进度类似的各项目统一安排采购、招投标招投标，增加甲方的议价能力增加甲方的议价能力，以便有效地节约和控制成本以便有效地节约和控制成本信息信息进行成本的进行成本的“细节式细节式”管理管理，要求做到信息的对称和共享要求做到信息的对称和共享财力财力在同时进行多项目开发时在同时进

5、行多项目开发时，“细节式细节式”成本管理可以合理化使用资成本管理可以合理化使用资金金，使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布使资金使用的高峰期和低谷期能够得到合理的分布龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法变革组织架构变革组织架构，明确岗位职责明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更签证变更、资金计划管理资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本

6、本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法变革组织架构变革组织架构，明确岗位职责明确岗位职责组织架构的变革组织架构的变革组织架构变更前后的区别组织架构变更前后的区别成本管理中各部门的职责成本管理中各部门的职责造价采购部的组织架构造价采购部的组织架构集团对地区公司的成本管理模式集团对地区公司的成本管理模式龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法各地区公司各地区公司总经理总经理工程部工程部经理经理营销策划部营销策划部经理经理计划财务部计划财务部经理经理研发部研发部经理经理造价采购部造价采购部经理经理各专业主管各专业主管预算主管预算主管采购主管采购

7、主管各专业主管各专业主管策划主管策划主管销售主管销售主管计划主管计划主管财务主管财务主管各专业各专业工程师工程师造价工程师造价工程师采购工程师采购工程师各专业各专业工程师工程师策划师策划师销售人员销售人员计划管理人员计划管理人员财务人员财务人员变更前变更前-职能制组织架构职能制组织架构龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法变更后变更后-矩阵式组织架构矩阵式组织架构龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法 组织架构变更前后的区别组织架构变更前后的区别项目成本经理项目成本经理职能负责人职能负责人成本管

8、理责成本管理责任人任人项目负责人项目负责人职能负责人职能负责人汇报上级汇报上级3 3级级4 4级级管理层级管理层级1 1、授权和权责下放授权和权责下放，适用适用于同时开发项目数量较多的于同时开发项目数量较多的情况情况；2 2、对成本管理部门职能负对成本管理部门职能负责人的管理能力要求较高责人的管理能力要求较高；3 3、管理模式在各项目容易管理模式在各项目容易复制复制，便于各项目进行对便于各项目进行对比比，员工较易有成就感员工较易有成就感。1 1、集中化程度高集中化程度高，适用于同适用于同时开发的项目数量较少的情时开发的项目数量较少的情况况；2 2、对成本管理部门职能负责对成本管理部门职能负责人

9、的业务能力要求较高人的业务能力要求较高；3 3、管理模式在各项目不易复管理模式在各项目不易复制制，绩效和员工的业务能力绩效和员工的业务能力有较大的关系有较大的关系，员工不易有员工不易有成就感成就感。优缺点优缺点小小大大管理跨度管理跨度项目团队和职能部门项目团队和职能部门职能部门职能部门考核部门考核部门矩阵式组织架构矩阵式组织架构职能制组织架构职能制组织架构组织形式组织形式变更后变更后变更前变更前龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本管理中各部门的职责成本管理中各部门的职责销售费用销售费用（除营销设施建造成本之外除营销设施建造成本之外）的管控

10、的管控营销部营销部1 1、财务费用的管控财务费用的管控2 2、公司总体资金计划的管控公司总体资金计划的管控3 3、项目财务指标的控制项目财务指标的控制计划财务部计划财务部公司管理费用的管控公司管理费用的管控行政人力资源部行政人力资源部1 1、进行工程质量和进度与成本的匹配进行工程质量和进度与成本的匹配；2 2、签证签证、变更的现场管控变更的现场管控工程部工程部1 1、开发成本开发成本（含营销设施建造成本含营销设施建造成本）的管控的管控2 2、材料设备的采购管理材料设备的采购管理3 3、合同及招投标管理合同及招投标管理4 4、目标成本编制及动态成本跟踪目标成本编制及动态成本跟踪造价采购部造价采购

11、部1 1、设计费用的管控设计费用的管控2 2、根据相关部门的建议进行设计优化根据相关部门的建议进行设计优化研发部研发部土地成本的管控土地成本的管控发展部发展部成本管理中的职责成本管理中的职责职能部门职能部门龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法造价采购部造价采购部经理经理采购和招标中心主管采购和招标中心主管结算中心主管结算中心主管各项目各项目成本经理成本经理/成本总监成本总监各专业各专业造价工程师造价工程师各专业现场各专业现场造价工程师造价工程师采购工程师采购工程师文员组文员组造价采购部的组织架构造价采购部的组织架构龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行

12、行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法集团对各地区公司的成本管理模式集团对各地区公司的成本管理模式1 1、开发成本的管控开发成本的管控；2 2、目标成本的编制和报审目标成本的编制和报审；3 3、动态成本动态成本、合同合同、材料设备采购管理材料设备采购管理项目成本管理项目成本管理1 1、开发成本的管控和审核开发成本的管控和审核；2 2、期间费用的管控和审核期间费用的管控和审核。地区公司成本管理地区公司成本管理各部门各部门1 1、制定统一的成本管理办法制定统一的成本管理办法；2 2、跟踪成本管理办法的执行情况跟踪成本管理办法的执行情况，并定并定期进行修正期进行修正；3 3、对

13、地区公司的成本管理结果进行抽对地区公司的成本管理结果进行抽查查，并及时进行纠正并及时进行纠正。集团运营管理中心集团运营管理中心职能职能管理层级管理层级龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法变革组织架构变革组织架构，明确岗位职责明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更签证变更、资金计划管理资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的

14、的的的方方方方法法法法成本管理的几个要素成本管理的几个要素管理主线管理主线-目标成本目标成本管理核心管理核心-合同管理合同管理目标成本与实际成本的转换点目标成本与实际成本的转换点-招投标招投标龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法变革组织架构变革组织架构，明确岗位职责明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更签证变更、资金计划管理资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进

15、行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法目标成本管理目标成本管理成本的构成成本的构成成本管理的阶段成本管理的阶段成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的作业指导成本分摊原则成本分摊原则目标成本的分解目标成本的分解成本责任部门成本责任部门成本调整的方式及审批流程成本调整的方式及审批流程景观工程和公区装饰工程的成本管理景观工程和公区装饰工程的成本管理目标成本管理中的相关表格目标成本管理中的相关表格龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本的构成成本的构成和工程有关但又不能计入实体建筑建造费用的费和工程有关但又不能计入

16、实体建筑建造费用的费用用，如如：工程造价咨询工程造价咨询、工程监理工程监理、定额外检测定额外检测、物业前期介入物业前期介入、维修基金等费用维修基金等费用工程相关费用工程相关费用为销售所发生的费用为销售所发生的费用（一般为销售收入的一般为销售收入的2 2-3%3%），），其中营销设施建造费用含在开发成本中其中营销设施建造费用含在开发成本中销售费用销售费用期期间间费费用用行政支出行政支出、员工工资员工工资、福利等费用福利等费用管理费用管理费用为了获取开发资金而发生的成本为了获取开发资金而发生的成本财务费用财务费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用小区及代征地范围内的景观工程建造费用园林景观工程费

17、用园林景观工程费用项目主体建筑的建造费用项目主体建筑的建造费用，包括建筑包括建筑、装饰装饰、安装安装费用费用主体建安费用主体建安费用建造建造“解决项目使用功能的设施解决项目使用功能的设施”的费用的费用基础设施费用基础设施费用项目配套项目配套、可以计算建筑面积但不计入可售面积的可以计算建筑面积但不计入可售面积的建筑物的建造成本建筑物的建造成本，如学校如学校、幼儿园等的建造费用幼儿园等的建造费用配套设施费用配套设施费用设计费设计费、报建费报建费、三通一平等项目前期费用三通一平等项目前期费用前期费用前期费用土地价款土地价款、契税契税、青苗补偿等和土地有关的费用青苗补偿等和土地有关的费用土地成本土地成

18、本开开发发成成本本说明说明成本项目成本项目成本分类成本分类龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本管理的阶段成本管理的阶段土土地地投投资资论论证证阶阶段段项项目目启启动动阶阶段段方方案案设设计计阶阶段段初初步步设设计计阶阶段段工工程程实实施施阶阶段段竣竣工工阶阶段段项项目目目目标标成成本本（土土地地版版）项项目目目目标标成成本本（启启动动版版）项项目目目目标标成成本本（方方案案版版）项项目目目目标标成成本本（执执行行版版）项项目目目目标标成成本本（调调整整版版）项项目目竣竣工工成成本本龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理

19、理理理的的的的方方方方法法法法成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的作业指导土地投资论证阶段土地投资论证阶段发展部发展部提供土地信息提供土地信息地区总经理地区总经理主持主持、确定确定提供周边配套提供周边配套研发部研发部项目预案项目预案造价采购部造价采购部项目目标成本项目目标成本（土地版土地版）责任部门责任部门工作成果工作成果审定审定通过通过满满足足拿拿地地成成本本要要求求项目定位项目定位存档存档未通过未通过总总经经理理重重新新给给定定成成本本限限值值龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的

20、作业指导 项目启动阶段项目启动阶段项项目目团团队队研研发发部部造造价价采采购购部部计计划划财财务务部部确确定定产产品品定定位位和和销销售售价价格格根根据据规规划划条条件件和和市市场场定定位位进进行行预预案案的的调调整整或或重重新新考考虑虑方方案案项项目目目目标标成成本本（启启动动版版）根根据据售售价价、销销售售进进度度、成成本本测测算算进进行行财财务务指指标标计计算算龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的作业指导 方案设计阶段方案设计阶段研研发发部部造造价价采采购购部部计计划划财财务务部部提提供供

21、方方案案设设计计图图提提供供方方案案技技术术指指标标提提供供产产品品建建造造标标准准目目标标成成本本（方方案案版版）提提出出方方案案优优化化建建议议财财务务指指标标计计算算互动互动龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的作业指导 初步设计阶段初步设计阶段工工程程部部研研发发部部造造价价采采购购部部计计划划财财务务部部提提供供施施工工现现场场布布置置方方案案提提供供施施工工用用水水电电以以及及甲甲方方临临设设设设置置方方案案提提供供初初步步设设计计图图提提供供初初步步技技术术指指标标提提供供产产品品建

22、建造造标标准准编编制制目目标标成成本本（执执行行版版）进进行行成成本本敏敏感感性性分分析析财财务务指指标标计计算算龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的作业指导 工程实施阶段工程实施阶段工工程程部部研研发发部部造造价价采采购购部部计计划划财财务务部部现现场场签签证证、技技术术核核定定的的现现场场控控制制工工程程质质量量和和进进度度的的管管控控编编制制进进度度计计划划提提供供施施工工图图设设计计变变更更的的控控制制专专项项工工程程的的优优化化编编制制资资金金计计划划成成本本调调整整，形形成成目目标标

23、成成本本（调调整整版版）签签证证变变更更的的费费用用审审核核编编制制资资金金计计划划进进行行专专项项工工程程的的成成本本分分析析动动态态成成本本的的跟跟踪踪和和回回顾顾编编制制合合约约规规划划财财务务指指标标的的动动态态跟跟进进资资金金计计划划审审核核互动互动龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本管理中各个阶段的作业指导成本管理中各个阶段的作业指导 竣工阶段竣工阶段工工程程部部研研发发部部造造价价采采购购部部计计划划财财务务部部审审核核确确认认竣竣工工图图审审核核工工程程竣竣工工资资料料（含含结结算算资资料料）对对合合同同相相关关条条款款进

24、进行行评评估估对对供供应应商商进进行行相相关关履履约约评评估估设设计计总总结结编编制制竣竣工工成成本本并并与与目目标标成成本本（执执行行版版）比比较较与与供供应应商商进进行行竣竣工工结结算算（含含材材料料结结算算）牵牵头头完完成成合合同同评评估估和和履履约约评评价价财财务务决决算算核核算算最最终终的的财财务务指指标标龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本分摊原则成本分摊原则 适用于分期开发的项目适用于分期开发的项目按照各期的可售面积进行分摊按照各期的可售面积进行分摊管理费用管理费用1010按照各期的可售面积进行分摊按照各期的可售面积进行分摊

25、财务费用财务费用9 9按照各期的可售面积进行分摊按照各期的可售面积进行分摊销售费用销售费用8 8按照各期的实际成本进行分摊按照各期的实际成本进行分摊工程相关费用工程相关费用7 7按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊园林景观工程费用园林景观工程费用6 6按照各期的实际成本进行分摊按照各期的实际成本进行分摊主体建安成本主体建安成本5 5按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊基础设施费用基础设施费用4 4按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊配套设施费用配套设施费用3 3按照各期的受益面积进行分摊按照各期的受益面积进行分摊前期费用前期费用2 2按照各期的占

26、地面积进行分摊按照各期的占地面积进行分摊土地成本土地成本1 1分摊方式分摊方式成本项目成本项目序号序号说明说明：1、本分摊方式主要适用于分期开发的项目；2、可售面积不含赠送面积，地下车库按照建筑面积的50%计算可售面积。龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法基础成本的分摊基础成本的分摊 适用于单位工程中的不同业态适用于单位工程中的不同业态塔楼塔楼裙房裙房地下室地下室基础和地基基础和地基裙房顶标高裙房顶标高地下室顶标高地下室顶标高地下室室内地坪标高地下室室内地坪标高龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法

27、法法法目标成本的分解目标成本的分解管理费用管理费用1 1、在各个费项下面按照合同口径进行分解在各个费项下面按照合同口径进行分解，即形成合约规划即形成合约规划，在合同管理中进行讲述在合同管理中进行讲述；2 2、须要预留不需要签订合同的金额须要预留不需要签订合同的金额（即非合即非合同成本同成本）。）。按照合同口径进行分类按照合同口径进行分类2 2财务费用财务费用销售费用销售费用工程相关费用工程相关费用园林景观工程费用园林景观工程费用主体建安成本主体建安成本基础设施费用基础设施费用配套设施费用配套设施费用前期费用前期费用土地成本土地成本按按照照成成本本费费项项进进行行分分类类1 1分解的内容分解的内

28、容分解口径分解口径步骤步骤龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本责任部门成本责任部门期间期间费用费用开开发发成成本本一级成一级成本费项本费项造价采购部造价采购部小区弱电小区弱电、总平工程总平工程造价采购部造价采购部营销设施建造费营销设施建造费造价采购部造价采购部造价咨询费造价咨询费工程部工程部监理费监理费、定额外检测费定额外检测费计划财务部计划财务部审计费审计费研发部研发部、工程部工程部报建费报建费工程部工程部三通一平费三通一平费员工工资员工工资、福利等福利等贷款利息等贷款利息等其他销售费用其他销售费用物业前期介入费物业前期介入费、维修基金

29、维修基金硬景硬景、软景软景、水电水电、小品等小品等建筑建筑、安装安装、装饰工程装饰工程水水、电电、气配套气配套学校学校、幼儿园幼儿园、会所等会所等设计费设计费土地价款土地价款、契税等契税等三级成三级成本费项本费项行政人力部行政人力部管理费用管理费用1010计划财务部计划财务部财务费用财务费用9 9营销部营销部销售费用销售费用8 8营销部营销部工程相关费用工程相关费用7 7造价采购部造价采购部园林景观工程费用园林景观工程费用6 6造价采购部造价采购部主体建安成本主体建安成本5 5工程部工程部基础设施费用基础设施费用4 4造价采购部造价采购部配套设施费用配套设施费用3 3研发部研发部前期费用前期费

30、用2 2发展部发展部土地成本土地成本1 1责任责任部门部门二级成二级成本费项本费项序序号号龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法成本调整的方式及审批流程成本调整的方式及审批流程项目成本经理项目成本经理项目负责人项目负责人地区公司地区公司PMOPMO（会议形式会议形式）地地区总经理区总经理动态成本动态成本（除土地成本除土地成本外外）目标成本目标成本（除土除土地成本外地成本外）（1+5%1+5%）其他时间其他时间项目成本经理项目成本经理项目负责人项目负责人PMOPMO负责人负责人其他调整其他调整项目成本经理项目成本经理项目负责人项目负责人地区公司地

31、区公司PMOPMO（会议形式会议形式）地区总经理地区总经理动态成本动态成本（除土地成本除土地成本外外）目标成本目标成本（除土除土地成本外地成本外）（1+2%1+2%）每个季度最后一个月每个季度最后一个月2525日前日前项目成本经理项目成本经理项目负责人项目负责人PMOPMO负责人负责人施工图预算施工图预算施工图完成后施工图完成后4545天内天内审批流程审批流程调整的依据调整的依据调整的时间调整的时间龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法景观工程和公区装饰工程成本管理景观工程和公区装饰工程成本管理阶段阶段1 1、编制施工图预算编制施工图预算2 2

32、、进行设计变更进行设计变更、技术核技术核定定、现场签证的费用核算现场签证的费用核算3 3、动态成本回顾和跟进动态成本回顾和跟进1 1、提供施工图提供施工图（研发部研发部）2 2、管理设计变更管理设计变更（研发部研发部）3 3、管理技术核定和现场签证管理技术核定和现场签证（工程部工程部）实施阶段实施阶段1 1、竣工结算竣工结算2 2、完善成本数据库完善成本数据库1 1、提供竣工图提供竣工图（工程部工程部）2 2、组织现场收方组织现场收方（工程部工程部）竣工阶段竣工阶段1 1、编制施工图预算编制施工图预算2 2、进行设计变更进行设计变更、技术核技术核定定、现场签证的费用核算现场签证的费用核算3 3

33、、动态成本回顾和跟进动态成本回顾和跟进1 1、提供施工图提供施工图（研发部研发部）2 2、管理设计变更管理设计变更（研发部研发部）3 3、管理技术核定和现场签证管理技术核定和现场签证（工程部工程部）实施阶段实施阶段公区公区装饰装饰工程工程景观景观工程工程工程类型工程类型1 1、竣工结算竣工结算2 2、完善成本数据库完善成本数据库1 1、提供竣工图提供竣工图（工程部工程部）2 2、配合现场数据确认配合现场数据确认（工程部工程部）竣工阶段竣工阶段1 1、复核设计提供的各项技复核设计提供的各项技术指标术指标、设计项目及工程设计项目及工程量量2 2、景观工程成本专项分解景观工程成本专项分解1 1、提供

34、设计图纸提供设计图纸2 2、进行方案交底进行方案交底3 3、提供设计的各项技术指标提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量设计项目及工程量方案及初步方案及初步设计阶段设计阶段1 1、复核设计提供的各项技复核设计提供的各项技术指标术指标、设计项目及工程设计项目及工程量量2 2、景观工程成本专项分解景观工程成本专项分解1 1、提供设计图纸提供设计图纸2 2、进行方案交底进行方案交底3 3、提供设计的各项技术指标提供设计的各项技术指标、设计项目及工程量设计项目及工程量方案及初步方案及初步设计阶段设计阶段造价采购部责任造价采购部责任研发部研发部/工程部责任工程部责任控制阶段控制阶段龙龙龙龙湖湖湖湖进进

35、进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法景观工程和公区装饰工程成本管理景观工程和公区装饰工程成本管理特点特点一一、根据景观工程和公区装饰工程的特性根据景观工程和公区装饰工程的特性，分阶段进行成本管分阶段进行成本管理理；二二、在投标时需要提供乔木的照片在投标时需要提供乔木的照片，并和拟中标单位共同确认乔并和拟中标单位共同确认乔木来源木来源（即号苗即号苗），），在乙供乔木不能满足工程要求时在乙供乔木不能满足工程要求时，采用采用甲供乔木的方式甲供乔木的方式，乙方保成活和栽植乙方保成活和栽植；三三、预留签证变更费用预留签证变更费用，比例一般为比例一般为8-10%；四四、考虑

36、软景的效果调整费考虑软景的效果调整费，减少因为移栽等原因造成的签证变减少因为移栽等原因造成的签证变更费用更费用；五五、为了保证工程效果和成活率为了保证工程效果和成活率，在绝大多数地区公司都有自己在绝大多数地区公司都有自己的苗圃的苗圃，石材和用量较大的面层材料采用甲供方式石材和用量较大的面层材料采用甲供方式；六六、景观工程的竣工图仅作为结算的参考景观工程的竣工图仅作为结算的参考，以实际收方的数量作以实际收方的数量作为结算依据为结算依据。龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法目标成本管理中的相关表格目标成本管理中的相关表格1 1、目标成本目标成本

37、目标成本编制模板目标成本编制模板.xlsxls2 2、竣工成本竣工成本 竣工成本模板竣工成本模板.xlsxls3 3、成本调整成本调整 目标成本调整目标成本调整.doc.doc龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法变革组织架构变革组织架构，明确岗位职责明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更签证变更、资金计划管理资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成

38、本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法招投标管理招投标管理 招标方式及适用范围招标方式及适用范围1 1、分项工程造价分项工程造价5050万元的工程类万元的工程类招标招标2 2、造价造价2020万元的材料设备类招标万元的材料设备类招标3 3、在已经合作过且合作良好的供应在已经合作过且合作良好的供应商中选择商中选择比价比价/询价询价（即简易招标即简易招标）3 31 1、分项工程造价分项工程造价5050万元的工程类万元的工程类招标招标2 2、造价造价2020万元的材料设备类招标万元的材料设备类招标邀请招标邀请招标2 2因为属于民营企业因为属于民营企业，未采用未采用公开招标公开招标1 1适用

39、范围适用范围招标方式招标方式序号序号龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法招投标的管理招投标的管理流程及须提供的成果流程及须提供的成果投标澄清函投标澄清函投标澄清投标澄清8 8考察报告考察报告考察考察、确定入围单位确定入围单位3 3招标文件招标文件、招标答疑招标答疑及附件及附件编制编制、发放招标文件发放招标文件4 4投标文件投标文件及附件及附件回标回标5 5开标记录开标记录开标开标6 6合同合同及附件及附件签约签约1010中标通知书中标通知书中标结果通知书中标结果通知书定标定标9 9评标报告评标报告评标评标7 7考察计划考察计划针对分项工程编制

40、考察计划针对分项工程编制考察计划2 2工程及材设采购招投标计划工程及材设采购招投标计划编制招投标计划编制招投标计划1 1工作成果工作成果管理流程管理流程序号序号龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法招投标管理中招投标管理中各部门的责任各部门的责任评定经济标评定经济标、汇总技术标评定结汇总技术标评定结果果，形成形成评标报告评标报告技术标评定技术标评定工程部工程部工程部工程部汇总工程部意见汇总工程部意见，编制编制考察报告考察报告3 3造价采购部造价采购部汇总工程部汇总工程部、研发部意见研发部意见，编制编制、发放发放招标文招标文件件、招标答疑招标答疑

41、及附件及附件4 4造价采购部造价采购部回标回标，签收投标文件签收投标文件5 5造价采购部造价采购部开标开标，形成形成开标记录开标记录6 6造价采购部造价采购部签定签定合同合同及附件及附件9 9造价采购部造价采购部拟定投标澄清函拟定投标澄清函、定标定标，拟定拟定、发放发放中标通知书中标通知书和和中标结果通知书中标结果通知书8 8造价采购部造价采购部评标评标7 7工程部工程部汇总参加考察人员意见汇总参加考察人员意见，编制编制考察计划考察计划2 2造价采购部造价采购部汇总项目团队意见汇总项目团队意见，编制编制工程及材设招投标计划工程及材设招投标计划1 1责任部门责任部门工作内容工作内容序号序号说明说

42、明：项目团队的组成：项目负责人、工程经理、研发经理、成本经理、营销经理、财务经理龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法举例说明不同工程举例说明不同工程（或材料或材料）招投标的招投标的管理特征管理特征一一、土方土方、护壁护壁、降水工程降水工程二二、铝合金门窗工程铝合金门窗工程三三、总包工程总包工程四四、景观工程景观工程五五、外电工程外电工程六六、消防工程消防工程七七、外墙面砖的采购招标外墙面砖的采购招标龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法招投标管理中的相关管理办法和表格招投标管理中的相关管理办法

43、和表格1 1、招标管理办法招标管理办法 招投标管理办法招投标管理办法.doc2 2、招标计划招标计划 招标计划招标计划.xls3 3、考察计划及评估考察计划及评估 考察计划及评估考察计划及评估.rar4 4、招标文件及附件招标文件及附件 招标文件及附件招标文件及附件（以总包工程为例以总包工程为例）.doc5 5、评标报告评标报告 评标报告评标报告.rar6 6、投标澄清函投标澄清函 投标澄清函投标澄清函.doc7 7、中标通知书中标通知书 中标通知书中标通知书.doc8 8、中标结果通知书中标结果通知书 中标结果通知书中标结果通知书.doc龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管

44、管理理理理的的的的方方方方法法法法变革组织架构变革组织架构，明确岗位职责明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管理材料设备采购管理签证变更签证变更、资金计划管理资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法合同管理合同管理 合同类型及责任部门合同类型及责任部门造价采购部造价采购部材料设备采购合同材料设备采购合同3 3造价采购部造价采购部造价咨询合同造价咨询合同4 4工程部工程部监理合同

45、监理合同5 5工程部工程部定额外检测合同定额外检测合同6 6计划财务部计划财务部贷款合同贷款合同9 9营销部营销部销售合同销售合同8 8研发部研发部设计优化合同设计优化合同7 7造价采购部造价采购部工程合同工程合同2 2研发部研发部设计合同设计合同1 1责任部门责任部门合同类型合同类型序号序号龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法合同管理流程合同管理流程编编制制合合约约规规划划签签订订合合同同编编制制合合同同付付款款计计划划合合同同评评估估责责任任人人：成成本本经经理理责责任任人人：根根据据合合同同类类型型确确定定的的责责任任人人责责任任人人：

46、合合同同签签订订经经办办人人责责任任人人：责责任任部部门门牵牵头头，各各相相关关部部门门提提供供意意见见各各相相关关业业务务部部门门合合同同执执行行龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法合同管理中需要注意的事项合同管理中需要注意的事项1 1、合约规划由项目成本经理编制合约规划由项目成本经理编制，编制的范围为开发成本和销售费用编制的范围为开发成本和销售费用；2 2、实际签订合同时实际签订合同时，合同经办人须要与合约规划进行对应合同经办人须要与合约规划进行对应，成本经理负责审核成本经理负责审核；3 3、对于工期小于对于工期小于6 6个月个月，总价较

47、低的工程合同宜采用总价包干合同总价较低的工程合同宜采用总价包干合同；但是对于工期但是对于工期大于大于6 6个月或者总价较高的工程合同因为在执行过程中存在较多的可变因素个月或者总价较高的工程合同因为在执行过程中存在较多的可变因素，一一般不采用总价包干合同般不采用总价包干合同。4 4、合同签订后合同签订后，为了使合同中的相关内容具有较好的执行性为了使合同中的相关内容具有较好的执行性，及时对供应商及时对供应商（含施含施工单位工单位）进行合同交底进行合同交底，并将交底的会议纪要作为合同执行和合同结算的有效依并将交底的会议纪要作为合同执行和合同结算的有效依据据；5 5、合同签订生效以后合同签订生效以后3

48、 3日内完成合同付款计划的编制并上传至成本系统备案日内完成合同付款计划的编制并上传至成本系统备案。6 6、合同执行过程中合同执行过程中，须及时对大于须及时对大于5 5万元的变更签证签订补充协议确定工作内容和万元的变更签证签订补充协议确定工作内容和金额金额；7 7、合同执行完毕后合同执行完毕后，及时对合同进行评估及时对合同进行评估，评估的内容包括合同内容制定的合理性评估的内容包括合同内容制定的合理性、分析其优势和不足之处以及对供货商分析其优势和不足之处以及对供货商（含施工单位含施工单位）的评估的评估（包括但不限于其的包括但不限于其的履约能力履约能力、信誉以及是否可以继续合作等信誉以及是否可以继续

49、合作等）。）。龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法合同管理中的相关表格合同管理中的相关表格1 1、合约规划合约规划合约规划模板合约规划模板.xlsxls2 2、合同统计台帐合同统计台帐合同统计台帐合同统计台帐.xlsxls3 3、合同执行评估表合同执行评估表合同执行评估表合同执行评估表.xlsxls龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法变革组织架构变革组织架构，明确岗位职责明确岗位职责成本管理的几个要素成本管理的几个要素目标成本管理目标成本管理招投标管理招投标管理合同管理合同管理材料设备采购管

50、理材料设备采购管理签证变更签证变更、资金计划管理资金计划管理动态成本管理动态成本管理结算管理结算管理成本信息化管理成本信息化管理考核考核龙龙龙龙湖湖湖湖进进进进行行行行成成成成本本本本管管管管理理理理的的的的方方方方法法法法材料设备采购管理材料设备采购管理 供应方式及适用范围供应方式及适用范围适用于产品质量差异较小适用于产品质量差异较小、价格差价格差异不大的材料异不大的材料，如砂如砂、石石、砌筑用砌筑用砖等砖等乙方自行采购乙方自行采购3 3适用于用量较大适用于用量较大、市场品牌和价格市场品牌和价格差异较大的材料设备差异较大的材料设备，如给排水管如给排水管、外墙勾缝剂外墙勾缝剂、外墙面砖粘贴剂等