地产集团商业地产项目管理规定.pdf

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1、 中海地产商业地产项目管理规定（试行）中海地产商业地产项目管理规定（试行）中海地产顾问公司 中海地产顾问公司 目 录 目 录 目 录 1.定义.-1-2.组织体系.-1-3.管理范围与办法.-1-3.1.项目定位.-1-3.2.案名确定.-2-3.3.规划设计.-2-3.4.项目发展.-3-3.5.租金管理.-3-3.6.租务工作.-3-3.7.日常租赁管理.-5-3.8.物业管理.-6-3.9.运营管理.-6-4.市场研究及专题研究.-6-4.1.市场研究.-6-4.2.专题研究.-7-5.交流平台.-7-5.1.商务平台.-7-5.2.商业地产工作研讨会.-7-5.3.专题研讨会.-8-6

2、.商家资源维护.-8-7.其它.-8-7.1.保密要求.-8-7.2.文件、资料归档制度.-8-7.3.本制度解释和修改权利.-8-7.4.本制度的生效.-8-附件一 AD09-01 各地区公司成立商业管理部参照条件.-9-附件二 AD09-02 持有物业参照条件.-11-附件三 AD09-03 中海地产商业地产项目月工作简报模板.-12-附件四 AD09-04-01 商场定位报告模板.-16-目 录 附件五 AD09-04-02 商场租金报告模板.-21-附件六 AD09-04-03 商场招商推广报告模板.-24-附件七 AD09-05-01 写字楼定位报告模板.-26-附件八 AD09-0

3、5-02 写字楼租金报告模板.-28-附件九 中海地产集团写字楼物业案名规范.-30-附件十 中海地产商场项目工作流程图.-34-附表一 AD09-06-01 中海地产招商费用评审表.-35-附表二 AD09-06-02 中海地产专业顾问机构定标评审表.-37-附表三 AD09-06-03 中海地产专业顾问机构费用审批表.-37-附表四 AD09-06-04 中海地产专业顾问机构合同评审表.-38-附表五 AD09-06-05 中海地产商业地产项目案名审批表.-39-附表六 AD09-06-06 中海地产专业代理机构定标纪录表.-40-附表七 AD09-06-07 中海地产专业代理机构费用审批

4、表.-41-附表八 AD09-06-08 中海地产专业代理机构评审表.-42-附表九 AD09-06-09 中海地产租赁合同文本审批表.-43-附表十 AD09-06-10 中海地产运营管理费用审批表.-43-附表十一 AD09-06-11 中海地产商业地产项目广告位/楼体冠名权租赁评审表.-43-附表十二 AD09-07-01 中海地产商业地产项目租赁周报表.-46-附表十三 AD09-07-02 中海地产商业地产项目租赁月报表.-47-附表十四 AD09-07-03 中海地产商场租赁监控图.-48-附表十五 AD09-07-04 中海地产写字楼租赁监控图.-49-附表十六 AD09-07-

5、05 中海地产商业地产项目专业机构（顾问、代理）评标表.-50-管理规定-1-中海地产商业地产项目管理规定（试行）中海地产商业地产项目管理规定（试行）为更加系统、专业地开发我司商业地产项目，不断积累商业地产开发经验，塑造专业团队，根据实际情况与未来发展需要，特制定本规定。1.定义 商业地产项目：独立或综合体中包含的写字楼、集中商业（区别于销售目的的商铺）、酒店等物业。以住宅为主的项目中按规划要求建设的医院，学校，幼儿园等参照本规定执行。商务休闲中心参照二零零九年下发的中海地产商务休闲中心管理规定执行。2.组织体系 商业地产项目管理的职能部门为总部顾问公司。各地区公司根据自身情况，可设置独立的商

6、业管理部或在营销部中设立商业管理小组。设立独立的商业管理部，需经地产集团批准，设立条件参照各地区公司成立商业管理部参照条件（附件一 AD09-01）。3.管理范围与办法 3.1 项目定位 3.1.1 租售模式：综合考虑项目回报、市场趋势与项目潜质等因素，地区公司经充分测算与论证，提出租售（只租不售或租售比例）建议，经区域公司审核后（直属公司省略此环节、下同）报总部审批、执行并动态修正。持有物业参照条件详见持有物业参照条件（附件二 AD09-02）。3.1.2 定位报告：在确定租售模式后，地区公司即可开展项目定位工作，管理规定-2-完成定位报告，经区域公司审核后报总部审批。3.1.3 专业顾问：

7、商业地产专业性强，资源整合难度大，可聘请外部机构担当专业顾问，地区公司应在实际工作中逐步建立与优化咨询顾问名册。如项目需要聘请专业顾问机构，地区公司应在充分调查的基础上，会同区域公司、总部对专业顾问机构的团队水平与资源等进行评估并填写中海地产专业顾问机构定标纪录表（附表二AD09-06-02）。咨询顾问费：由地区公司在专业评估基础上，就咨询顾问费用情况形成专题报告并填写中海地产专业顾问机构费用审批表（附表三 AD09-06-03），经区域公司审核后上报总部审批、执行。咨询顾问合同：地区公司必须自行起草合同、听取法律顾问意见填写中海地产专业顾问机构合同评审表（附表四 AD09-06-04），经区

8、域公司审核后，由公司法人代表签署。3.2 案名确定 总部已形成写字楼物业案名管理标准，参见中海地产集团写字楼物业案名规范（附件九）。请各地区公司对照规定报批。如属其他类型的项目需独立命名，地区公司上报专题报告并填写中海地产商业地产项目案名审批表（附表五 AD09-06-05），经区域公司审核后上报总部审批、执行。3.3 规划设计 3.3.1 相关设计单位选择：专业设计单位应由地区公司在充分调查的基础上，会同区域公司、总部规划设计中心对设计单位的团队水平与资源等进行评估并确定。设计费用：由地区公司在专业评估基础上，就设计费用情况形成专题报告，经区域公司审核后上报总部分管领导审批。3.3.2 规划

9、设计方案评审：设计方案由地区公司确认后，经区域公司审核后，上报总部规划设计中心，并由总部召开专题会议讨论确定并批复。3.3.3 装修设计：装修设计方案上报规划设计中心，并由总部召开专题会 管理规定-3-议讨论确定并批复，装修样板及用材需经总部审批后执行。3.4 项目发展 3.4.1 成本控制：各地区公司应按照总部成本控制的整体要求，对项目开发成本进行严格控制，单项成本经区域公司审核后均需上报总部发展管理部，并经总部审批后执行。3.4.2 集中采购：商业地产项目物资采购经区域公司审核后，上报总部发展管理部，由总部审批、执行。如需引进进口设备等高档材料的，则由总部发展管理部确定总部单独采购或授权地

10、区公司自行采购。3.4.3 进度、质量工作：商业地产项目进度与质量管理工作严格按照总部发展管理部现行管理制度执行。3.4.4 后评估工作：各地区公司要在平时工作中认真记录，收集相关做法与资料，阶段性总结工作中的得失，在租赁工作启动时即着手起草后评估报告，在租赁任务完成一半后依总部要求正式上报后评估报告，认真总结提炼出项目经验与教训，以持续改进。3.5 租金管理 3.5.1 地区公司在充分市场调研基础上，根据项目整体定位及招商要求形成租金专题报告，经区域公司审核后上报总部，并由总部召开专题会议讨论确定并批复。3.5.2 总部原则上审批项目整体租金，单一商铺及各单元租金由地区公司根据整体租金适度灵

11、活操作，需要时逐单上报总部审批。3.5.3 租金信息高度保密，仅由经授权人士掌握，杜绝外泄。3.5.4 招商情况统计表、租赁控制图：地区公司招商部门应按月、季、年以报表形式向总部上报招商情况统计表和租赁控制图。3.5.5 招商促销专题报告：对项目租金进行降价招商，或透过其它途径变相降价招商时，当降幅超过 3%时，地区公司应形成专题报告，将降价原因及情况说明，经区域公司审核后上报总部批准后执行。3.6 租务工作 3.6.1 租赁代理：各公司要加强对租务市场的调查了解工作，掌握一手信 管理规定-4-息，鉴于商业地产的特殊性，可聘请专业代理机构协助进行租售工作。如项目需要聘请专业代理机构，地区公司要

12、在充分调查的基础上，会同区域公司、总部对专业代理机构的专业水平、资质、资源等进行评估并填写中海地产专业代理机构定标纪录表（附表六AD09-06-06）。代理取费标准：由地区公司在专业评估基础上，就代理费用情况形成专题报告并填写中海地产专业代理机构费用审批表（附表七AD09-06-07），经区域公司审核后上报总部审批执行。代理合同：由地区公司法律顾问审核并填写中海地产代理合同评审表（附表八 AD09-06-08），经区域公司审核后报总部，由公司法人代表签署。3.6.2 招商推广 招商推广费用：地区公司按照公司成本控制整体要求，充分调研当地的取费水平并与意向单位反复协商以获得合理、较低的佣金，根据

13、项目招商总体安排，编制专题报告并填写中海地产招商费用评审表（附表一 AD09-06-01），经区域公司审核后上报总部审批、执行。招商推广方案：在具体招商过程中，地区公司会同区域公司、总部对招商推广策略进行研讨，并形成执行方案，招商推广方案由区域公司负责审批。在招商推广中所涉及的与招商推广相关的第三方公司，如广告、三维、模型、动画制作公司，其招标、定标需上报总部审批、执行。具体流程及表格参照专业顾问机构招标流程及表格。（附表二AD09-06-02、附表三 AD09-06-03）租赁现场包装方案：租赁现场包装方案是统筹和指导租赁中心、样板层、看楼通道、园林包装等的纲领性文件，租赁现场的策划思路一定

14、要和项目整体定位相一致。租赁现场包装方案由地区公司编制，上报区域公司审批执行。管理规定-5-LOGO 及主打广告语：由地区公司编制专题报告上报总部审批、执行。推广物料：根据公司整体要求及品牌宣传需要由地区公司参照营销管理制度与办法执行。3.6.3 租赁合同：整栋租赁或整项目租赁意向书及合同，由地区公司填写中海地产租赁合同文本审批表（附表九 AD09-06-09），经区域公司审核后上报总部审批，由公司法人代表签署。散租的租赁合同经法人代表授权后可由地区公司总经理签署（或参照现行销售合同作法），但合同文本应由区域公司审核后上报总部审批。3.6.4 年度招商计划书：地区公司根据当地租赁市场情况，结合

15、项目租务工作，编制地区公司年度招商计划书，经区域公司审核后上报总部审批。地区公司在每年 12 月 20 日前向总部上报下一年度的 地区公司年度招商计划书。3.7 日常租赁管理 3.7.1 租赁报表：租赁报表包括中海地产商业地产项目租赁周报表（附表十二 AD09-07-01）、中海地产商业地产项目租赁月报表（附表十三 AD09-07-02）。周报表于每周一上报；月报表（附租赁监控图）于正式招商后每月上报，月报表上报时间为每月 31（30）日（二月为 28 日）。报表报送渠道：地区公司编制审核后，报区域公司、总部。3.7.2 月工作简报：中海地产商业地产项目月工作简报模板（附件三AD09-03）的

16、内容主要包括当地租务市场动态、项目招商进展情况、项目招商推广活动及活动效果评估、项目客户积累情况、招商费用累计投入情况、招商计划完成情况等。地区公司在每月的第一个工作日向总部顾问公司上报中海地产商业地产项目月工作简报。3.7.3 项目招商后评估报告：地区公司应在项目出租率达到 85%后 20 日内向总部上报中海地产商业地产项目招商工作后评估报告，就项 管理规定-6-目的客户分析、市场定位、招商策划、租金定价、招商速度、招商费用等进行租赁工作后评估。中海地产商业地产项目招商后评估报告报总部备案。3.8 物业管理 3.8.1 物业管理原则：物业管理工作由属地物业管理公司负责组织实施。物业管理方案由

17、当地物业管理公司拟定，报总部审批、执行。3.8.2 物业管理费：地区公司在充分调研的基础上形成物业管理取费标准专题报告上报总部顾问公司，征求相关部门或领导意见后批复执行。3.9 运营管理 3.9.1 运营商选择：商业地产运营商选择主要集中于酒店及商场，地区公司在充分论证的基础上形成专题报告上报总部，经总部审批后执行。运营合同须经总部审核后由公司法人代表签署。具体流程及表格参照专业顾问机构合同评审表（附表四 AD09-06-04）。3.9.2 开办及运营管理费用：在运营过程中所涉及的运营管理费用，由地区公司编制报告，填写中海地产运营管理费用审批表（附表十AD09-06-10），经区域公司审核后上

18、报总部审批、执行。3.9.3 涉及到物业的内外广告位、楼体冠名权出租等，由地区公司填写中海地产商业地产项目广告位/楼体冠名权租赁评审表（附表十一AD09-06-11），经区域公司审核后上报总部审批、执行。3.9.4 涉及到商业地产项目的车位租赁事宜，由地区公司报总部审批、执行。4.市场研究及专题研究 4.1 市场研究 商业地产的从业人员应该实时关注市场的变化，市场研究是我们工作的重点与源头。市场调研是中海地产为了准确把握市场需求、租金走势和供求关系变化趋势，运用科学的理论和方法，通过各种途径收集、整理、分析商业地产信息，对市场的现状及发展趋势进行正确判断和把握关键方法，能够为公司领 管理规定-

19、7-导科学决策提供充分的依据。地区公司应结合工作需要，定期对当地商业地产市场进行研究，并将研究报告上报总部备案。4.2 专题研究 总部顾问公司将根据公司需要组织商业地产相关专题研究，请地区公司按要求执行。5.交流平台 总部顾问公司透过构建交流平台，输出经验与资源，为地区公司实际项目操作及公司商业地产发展创造有利的条件。5.1 商务平台 名 称 目 的 内 容 编制周期 中海地产商业项目手册 利用总部商业资源与平台，向目标商家推介各地区商业项目。各地区公司主要商业项目推介。根据各地区公司商业项目发展需求，不定期编制。中海地产主力商家手册 将国内主要品牌连锁商家的联系方式、合作需求传递给地区公司，

20、构建商家与地区公司合作平台。国内主要品牌连锁商家的发展与合作条件、联系方式。根据各地区公司商业项目发展需求，以及商家资源拓展情况，不定期更新与编制手册。中海地产商务快讯 即时的将各地区公司商业地产信息推介给目标商家。各地区公司重点商业项目推介。根据各地区公司商业项目发展需求进行编制，一般以半年为编制周期；以邮递方式进行传递。中海地产商务资源网 利用公司内部网络平台，将商业地产资讯、商家需求、商业地产开发的经验总结等信息即时上传与各地区公司分享。工作动态、工作通知、商业地产信息、商业地产案例研究、商业地产专题研究、合作商业机构资源及信息等。以即时、日常性的方式进行商务资源网的信息发布与更新。5.

21、2 商业地产工作研讨会 顾问公司根据工作需要，定期举办商业地产工作研讨会，促进交流、沟 管理规定-8-通，以达到经验与资源共享。5.3 专题研讨会 顾问公司通过举办不同类型的专题研讨会交流经验，促进提高。6.商家资源维护 全球性、全国性商家由顾问公司录入商务资源网，区域性商家由地区公司录入。商务资源网由总部顾问公司负责维护，商家资源统一管理，高度保密，杜绝外泄。7.其它 7.1 保密要求 租赁管理工作中的各种报告、批复、报表等文件，均属公司商业机密，任何人不准向外泄密。7.2 文件、资料归档制度 总部顾问公司、各地区公司要加强租赁文件归档管理工作，建立租赁档案管理制度，并落实管理人员。7.3

22、本制度解释和修改权利 本制度的解释和修改权利在总部顾问公司。7.4 本制度的生效 本制度从正式下发之日起生效。商业地产有其独特的内在规律，操作难度大。我们要充分尊重客观规律，走专业开发的道路，为公司的百年长青基业做贡献。二九年八月十一日 附 件-9-附件一 AD09-01AD09-01 各地区公司成立商业管理部参照条件 各地区公司成立商业管理部参照条件 一、目的与意义 1.独立部门专岗、专职、专业，有效推动商业地产项目实质进展；2.为集团商业地产项目开发培养人才；3.以专业的人才、专业的运作模式操作项目，促进项目进展、降低开发风险、提高运营效益；4.有效满足项目发展、开发、经营与管理需要；5.

23、培育商家、积累经验，为公司未来商业地产项目发展创造条件；6.在业务体系上，有利于总部与地区公司进行有效对接，避免延误工作。二、部门名称 统一命名为商业管理部。三、部门性质定位 主要针对公司商业地产项目展开相关工作。四、成立标准 1.单个商业地产项目至少为 1.5 万平方米；2.整体商业地产项目持有至少为 5 万平方米；在上述指标满足其一的前提下，也应充分考虑其发展进度要求，通常在正式启动前一年内成立。五、工作职责 1.公司持有型商业地产项目面积报批；2.商业地产项目调研工作；附 件-10-3.商业地产项目定位工作；4.商业地产项目招商推广工作；5.商业地产项目租赁定价工作；6.商业地产项目运营

24、管理工作；7.商家培育与维护工作；8.商务休闲中心定位、后期销售管理工作；9.协助投资部完成项目前期商业部分的调研、定位及测算工作；10.协助营销部做好销售型商业地产项目的调研、定位、定价及销售工作。六、商业管理部人员配置 根据业务发展需要，可 3 名或以上人员；架构层级可分为：经理、副经理、助理经理、商务主管、商务专员。附 件-11-附件二 二 AD09-02AD09-02 持有商业地产项目参照条件 持有商业地产项目参照条件 确定商业地产项目的长期持有、短期持有、部分销售及全部销售，应综合考虑内外多种因素，在关注商业地产项目本身条件及潜质的基础上，同样也需对公司实际情况及投资要求进行合理评估

25、，最终确定商业地产项目的具体运营方案，在此仅对商业地产项目本身条件及潜质提出相关参照要点，以供实际工作中参考：1.地段要求：重点城市、核心地段，商务前景看好，升值潜力较大。2.面积要求：单体项目不低于 2 万平方米，综合体项目不低于 5 万平方米。3.项目内部收益率（IRR）：不低于 8%。4.项目静态投资回收期：15 年左右为宜。5.估值空间大：项目地段升值前景看好，物业持续增值空间大，可为上市公司的整体估值创造条件。6.税务筹划：非一线城市、非黄金地段的住宅项目中的商业地产项目，重点以税务筹划来考虑运营方案，持有运营通常要求做到地价分摊、税务分摊、成本分摊，以达到低成本、高回报，整体收益高

26、出直接销售，并能为整体估值创造条件。附 件-12-附件三 AD09-03AD09-03 中海地产商业地产项目月工作简报模板 中海地产商业地产项目月工作简报模板 一、市场动态 1.当地租务市场信息 1.1 本月当地商场（商铺）/购物中心/写字楼市场概述 简要描述本月当地商场/购物中心市场情况，如：城市规划，新入市政策、法律法规，城市商场/购物中心/写字楼市场发展等。1.2 本月当地市场租金走势 市场优质商场（商铺）/购物中心/写字楼平均租金走势，同比/环比增减。2.当地商场/写字楼项目动态 2.1 商场 新入市商场信息 项目名称 地理位置 建筑面积开业时间业态规划主力商家 项目租金（最高/最低/

27、平均）项目 1 项目 2 商家成交信息 商家名称 业态 进驻项目 楼层 面积 租金 商家 1 商家 2 附 件-13-2.2 写字楼 新入市写字楼项目信息 项目名称 地理位置 建筑面积 入伙时间 项目租金（最高/最低/平均）项目 1 项目 2 写字楼租赁成交信息 项目名称 租户公司 成交面积 租赁时间 免租期 租金 写字楼 1 写字楼 2 2.3 其余项目动态 包括大型推广活动，项目新闻等。二、招商进展 1.招商进展情况 包括招商团队工作简述（专业机构工作情况简述），已有商家维护、跟进及洽谈情况，新商家拓展等。2.项目招商推广活动及活动效果评估 招商推广活动简述，现场图片，效果追踪。附 件-1

28、4-3.招商费用累计投入情况 投入项目 本期发生额 累计发生额（一）广告费（万元）（二）活动推广费（万元）（三）咨询代理费（万元）（四）招商管理费（万元）（七）其他招商费（万元）合计 4.招商计划完成情况 填写招商进度表。三、当月成交情况 1.意向书签订情况 2.合同签订情况 商家名称 签约时间 铺位/楼层 租赁面积 租金 租赁时间 商家 1 商家 2 商家名称 签约时间 铺位/楼层租赁面积租金 租赁时间 订金收取情况商家 1 商家 2 附 件-15-3.租赁监控表 商场租赁监控表 楼层铺位编号 暂定出租面积租金底价（元）总价 实际出租面积实际租金免租期 租金总收益 N N N N 写字楼租赁

29、监控表 楼层 状态 面积（平方米）暂定出租面积租金底价（元）总价 A 单元 B 单元 C 单元 D 单元 实际出租面积实际租金每层租金总收益 实际成交合计实际成交合计 实际成交合计实际成交合计N 整层/分单元 N 整层/分单元 N 整层/分单元 N 整层/分单元 N 整层/分单元 附 件-16-附件四 AD09-04-01AD09-04-01 商场定位报告模板 商场定位报告模板 一、项目概况 1.一、项目概况 1.项目地块经济指标 2.项目地块经济指标 2.项目区域与位置 3.项目区域与位置 3.项目周边环境 项目周边环境 3.1 商业环境 项目是否处于商圈，商圈状况，周边商圈分布，商业状况分

30、析等。3.2 人文环境 项目周围所属文化氛围，是否有学校分布，以及其他与商业发展相关的人文要素。3.3 景观环境 项目周边景观分布，是否处于景区，是否存在商业可利用景观资源分析等。4.4.项目交通状况 项目交通状况 4.1 道路状况及规划 4.2 机动车拥有量分析 4.3 地铁、公交等 二、商业市场分析 1.二、商业市场分析 1.宏观市场分析 宏观市场分析 1.1 宏观经济分析 该城市在所属区域中的地位及经济实力，经济发展和运营状况。1.2 城市规划分析 城市规划布局，尤其是项目所在区域在未来城市布局中的功能。1.3 城市零售业市场分析 附 件-17-1.3.1 商圈分布 城市商圈的特点、分布

31、及影响。1.3.2 租金与售价 城市优质与同比商场的租金水平与售价水平。1.3.3 未来商业发展趋势预测 结合城市商业现状，对城市未来商业发展做出预测。2.2.竞争对手调研与分析 竞争对手调研与分析 2.1 竞争对手的商业经营规模 2.2 竞争对手的商业档次定位 2.3 竞争对手的经营业态与品牌组合 2.4 竞争对手的区位与交通情况 2.5 竞争对手的商业辐射范围与消费人群 2.6 竞争对手在租金、管理费等合作条款的调研 2.7 竞争对手的借鉴与规避的分析 2.8 与主要竞争对手比较，我项目可发挥的优势 3.3.消费者分析 消费者分析 3.1 所在区域人口数调查 3.1.1 项目周边一公里范围

32、内人口数量调研 3.1.2 项目周边三公里范围内人口数量调研 3.1.3 未来 3-5 年人口增长趋势 3.2 所在区域居民年龄构成 3.3 所在区域居民收入情况及消费情况 3.4 所在区域居民消费特点 3.4.1 购物区域选择 辐射区域内消费者通常选择的购物区域，商圈或是商场。3.4.2 购物出行方式选择 辐射区域消费者购物时通常选用的出行工具，出行时间等。3.4.3 商家类型选择 附 件-18-辐射区域消费者所偏好的商家类型，如品牌服饰，休闲娱乐，餐饮，家居等。3.4.4 家庭消费构成 辐射区域内家庭消费的主要构成及比例，如食品、衣着、医疗、交通与通信、教育等。4.4.零售商访谈分析 零售

33、商访谈分析 4.1 接洽商家列表 4.2 商家访谈汇总 5.5.项目 SWOT 分析 项目 SWOT 分析 5.1 SWOT 分析 5.2 劣势与威胁应对措施 三、商场定位分析与结论 1.三、商场定位分析与结论 1.商场定位的基本原则 商场定位的基本原则 1.1 结合项目自身的发展要求 1.2 市场、竞争对手的分析与判断 1.3 充分考虑项目整体需求与一致性 1.4 商业价值或项目整体价值最大化 1.5 符合城市与市场的发展需求 1.6 要具有实际的可操作性 2.2.商场功能主题定位 商场功能主题定位 结合城市现有商业模式及商业发展趋势，选择合适的商业模式，如大卖场、百货、购物中心、主题商场等

34、。3.3.商场档次定位 商场档次定位 3.1 市场现存商场主题及档次分析 3.2 项目所在区域消费档次分析 3.3 主题及档次的定位与描述 4.4.商场目标经营者定位 商场目标经营者定位 附 件-19-4.1 目标业态规划说明 4.2 楼层及业态分布 4.3 各楼层主要商家描述 5.5.商场目标消费者定位 商场目标消费者定位 5.1 人群特征 5.2 选择理由 6.6.商场建筑形态定位 商场建筑形态定位 6.1 不同建筑形态对比分析 6.2 建筑形态选取 四、商场投资收益分析 1.四、商场投资收益分析 1.租金预测 租金预测 1.1 市场比较法 1.2 商家承租调研 2.2.投资收益分析 投资

35、收益分析 2.1 基础数据 2.2 成本估算 2.3 收入估算 2.4 费用估算 2.5 综合财务分析 五、商场定位报告要点提炼 五、商场定位报告要点提炼 要点提炼指的是商业报告的相关结论性要点，以概况性的语言提炼出，将此部分放在报告的目录前，使阅读者一目了然的清楚报告的核心要点，主要有以下相关内容：1.1.商场经营规模定位 2.商场经营规模定位 2.商场主题定位及相关的功能业态 3.商场主题定位及相关的功能业态 3.商场经营档次定位 商场经营档次定位 附 件-20-4.4.商场目标消费群定位 5.商场目标消费群定位 5.商场建筑形态定位 6.商场建筑形态定位 6.商场主要功能规划 7.商场主

36、要功能规划 7.商场开发时间节点阐述 8.商场开发时间节点阐述 8.商场投资收益率、回收周期阐述（完）商场投资收益率、回收周期阐述（完）附 件-21-附件五 AD09-04-02 AD09-04-02 商场租金报告模板 商场租金报告模板 一、商业市场分析 1.一、商业市场分析 1.商业市场简介 商业市场简介 1.1 经济环境分析 1.2 当地主要零售商圈简介 1.3 当地商业市场供需分析 2.2.区域商业市场分析 区域商业市场分析 2.1 区域商业市场特点 2.2 竞争对手分析 2.3 未来商业竞争趋势分析 3.3.SWOT 分析及应对策略 二、项目定位 1.SWOT 分析及应对策略 二、项目

37、定位 1.商场功能、主题定位 2.商场功能、主题定位 2.商场档次定位 3.商场档次定位 3.目标商家定位 4.目标商家定位 4.目标消费者定位 5.目标消费者定位 5.楼层业态定位 楼层业态定位 三、租金测算方法 1.三、租金测算方法 1.市场比较法 市场比较法 1.1 测算说明 1.2 参照项目选取 1.3 权重测算 1.4 租金分层测算 附 件-22-2.2.商家承租调研法 商家承租调研法 2.1 各业态租金水平 2.2 租金测算 3.3.综合租金测算 综合租金测算 3.1 各楼层平均租金 3.2 租金增长预测 4.4.租赁策略 租赁策略 4.1 各阶段招商策略 4.2 商场开业时间与入

38、驻目标 4.3 招商优惠条件 四、投资收益分析 1.四、投资收益分析 1.基础数据 基础数据 1.1 项目基本参数说明 1.2 税收说明 2.2.成本测算 3.成本测算 3.收入测算 收入测算 3.1 收入构成说明 3.2 租金增长分析 3.3 各业态免租期情况分析 3.4 总收入测算 4.4.费用测算 费用测算 4.1 费用构成说明 4.2 费用测算 5.5.综合财务分析 综合财务分析 5.1 损益表 5.2 现金流量表 附 件-23-五、租金报告要点提炼 1.五、租金报告要点提炼 1.商场整体定位阐述 2.商场整体定位阐述 2.商场平均租金 3.商场平均租金 3.商场各楼层租金分布 4.商

39、场各楼层租金分布 4.租赁策略阐述 5.租赁策略阐述 5.商场投资收益率、回收周期阐述（完）商场投资收益率、回收周期阐述（完）附 件-24-附件六 AD09-04-03 AD09-04-03 商场招商推广报告模板 商场招商推广报告模板 一、项目定位 1.一、项目定位 1.项目概况 2.项目概况 2.商场主题定位 3.商场主题定位 3.商场业态及配比 4.商场业态及配比 4.商场的功能分区及规划 5.商场的功能分区及规划 5.主力店、次主力店、品牌店的经营品牌模拟主力店、次主力店、品牌店的经营品牌模拟（主选、备选品牌）二、招商策略 1.二、招商策略 1.招商阶段划分及各阶段招商目标 2.招商阶段

40、划分及各阶段招商目标 2.招商政策 3.招商政策 3.招商工作模式 4.招商工作模式 4.招商团队构建 三、推广策略 1.招商团队构建 三、推广策略 1.入市策略及方案入市策略及方案（入伙时间、开业时间、开业方案等）2.2.广告宣传策略广告宣传策略（媒体选择、广告、宣传片、网站等）3.3.包装策略包装策略（招商现场的设置与包装等）4.4.物料组合物料组合（招商手册、单张等）5.5.公关活动策略公关活动策略（重要商户签约仪式、推广活动等）四、招商费用预算 1.四、招商费用预算 1.推广费用预算 推广费用预算 1.1 推广渠道选择分析 附 件-25-1.2 招商期间推广预算 1.3 商业开业及开业

41、前后期推广预算 2.2.第三方公司费用预算 第三方公司费用预算 2.1 第三方公司工作介入设想 2.2 广告公司的选择及费用预算 2.3 专业代理机构的选择及费用预算 附件：商场推广工作总体计划附件：商场推广工作总体计划（招商中、开业、开业后）五、商场招商推广报告要点提炼 五、商场招商推广报告要点提炼 要点提炼指的是商业报告的相关结论性要点，以概况性的语言提炼出，将此部分放在报告的目录前，使阅读者一目了然的清楚报告的核心的要点，主要有以下相关内容：1.1.商场招商策略 2.商场招商策略 2.招商优惠政策 3.招商优惠政策 3.入市与开业时间 4.入市与开业时间 4.商场招商工作节点 5.商场招

42、商工作节点 5.商场推广总体费用 6.商场推广总体费用 6.商场推广主要渠道（完）商场推广主要渠道（完）附 件-26-附件七 AD09-05-01 AD09-05-01 写字楼定位报告模板 写字楼定位报告模板 一、写字楼项目概况 1.一、写字楼项目概况 1.经济指标 2.经济指标 2.地块情况 3.地块情况 3.周边现状 二、写字楼项目 SWOT 分析 1.周边现状 二、写字楼项目 SWOT 分析 1.SWOT 分析 SWOT 分析 1.1 优势 1.2 劣势 1.3 机遇 1.4 挑战 2.2.应对策略 三、写字楼项目定位 1.应对策略 三、写字楼项目定位 1.产品定位 产品定位 1.1 写

43、字楼项目硬件产品定位 2.2.客户定位 客户定位 2.1 各区域写字楼租户组成分析 2.2 写字楼租户需求分析 2.3 客户定位及模拟客户分析 2.4 未来客户变化 3.3.租金定位 租金定位 3.1 优质写字楼市场摘要 3.2 写字楼租金走势分析及平均租金值分析 附 件-27-3.3 影响租金的重要因素 3.4 项目平均有效租金 3.5 项目现金流预测 3.6 项目租金走势 四、写字楼项目优化建议 1.四、写字楼项目优化建议 1.平面分割方案 2.平面分割方案 2.交付状态建议 3.交付状态建议 3.项目产品优化建议 五、案例分析 1.项目产品优化建议 五、案例分析 1.经典楼盘案例分析 2

44、.经典楼盘案例分析 2.在建项目竞争分析 在建项目竞争分析 2.1 在建项目硬件条件情况 2.2 未来的租金及租赁前景预测 3.3.竞争项目硬件调研分析 竞争项目硬件调研分析 3.1 项目区域分析 3.2 项目周边区域分析 （完）（完）附 件-28-附件八 AD09-05-02 AD09-05-02 写字楼租金报告模板 写字楼租金报告模板 一、写字楼市场分析 1.一、写字楼市场分析 1.写字楼供应及需求分析 写字楼供应及需求分析 1.1 写字楼市场整体供应需求情况 1.2 写字楼新增供应统计 1.3 写字楼需求分析 2.2.半年/季度/月份所在区域写字楼市场分析 半年/季度/月份所在区域写字楼

45、市场分析 2.1 半年/季度/月份写字楼市场成交纪录 2.2 外部经济的影响 2.3 区域市场供需关系 2.4 未来租金预测 二、写字楼 SWOT 分析及应对策略 1.二、写字楼 SWOT 分析及应对策略 1.写字楼 SWOT 分析 2.写字楼 SWOT 分析 2.项目劣势及威胁的应对对策 项目劣势及威胁的应对对策 三、写字楼市场定位 1.三、写字楼市场定位 1.项目产品定位 2.项目产品定位 2.项目客户定位 项目客户定位 2.1 客户类型定位 2.2 客户类型比例模拟 2.3 客户行业比例模拟 2.4 客户来源区域比例模拟 2.5 客户国籍比例模拟 2.6 客户承租面积比例模拟 附 件-2

46、9-四、写字楼租金测算 1.四、写字楼租金测算 1.市场比较法测算项目写字楼平均租金价格 市场比较法测算项目写字楼平均租金价格 1.1 方法简述 1.2 市场比较法参照项目的选取说明 1.3 运用市场比较法测算写字楼整体租金 2.2.阶段租金推算法测算写字楼租金价格 阶段租金推算法测算写字楼租金价格 2.1 方法简述 2.2 阶段租金推算法参照案例的选取说明 2.3 运用阶段租金推算法测算写字楼租金 3.3.售价推倒法 售价推倒法 3.1 方法简述 3.2 销售成交案例 3.3 租金测算 3.4 租金水平 五、项目租赁策略 1.五、项目租赁策略 1.写字楼阻力策略原则 2.写字楼阻力策略原则

47、2.租赁谈判条件 3.租赁谈判条件 3.租赁策略 4.租赁策略 4.租赁进度计划 （完）租赁进度计划 （完）附 件-30-附件九 中海地产集团写字楼物业案名规范 中海地产集团写字楼物业案名规范 目前，公司已建、在建、待建的写字楼项目已超过十个，建筑面积超过五十万平方米，分布于全国不同城市，按照公司战略要求,公司未来仍将加大对一线城市商业地产尤其是写字楼物业的投资与开发，此类物业已逐步得到关注，并将成为公司未来新的利润增长点。从现有写字楼的案名来看，整体上较为混乱，随意性较强，项目与案名难相匹配，鉴于当前多个写字楼项目正处于开发阶段，需对案名进行批复，为了统一品牌，规范案名，经内部商议，现对写字

48、楼物业的案名提出如下要求：一、目的：1.统一形象，缔造中海地产写字楼物业系列品牌，实现物业不断增值；2.统一品牌，统一识别，便于推广与招商；3.统一品牌，为未来捆绑融资创造条件。二、写字楼物业汇总 地 区 项 目 备 注 地 区 项 目 备 注 香 港 中国海外大厦 持有运营 深 圳 中海大厦 自用与部分销售 广 州 东山广场 部分销售 锦城大厦 已销售 北 京 中海广场 招商执行中 中海地产大厦 已租赁 紫御公馆 8 号地块 方案论证中 上 海 建国东路 65 街坊 方案论证中 成 都 格城中海广场 已销售 龙湾 D 地块 前期定位 附 件-31-青 岛 山东路项目 前期定位 南 京 凤凰西

49、街项目 前期论证 天 津 响螺湾项目 前期 杭 州 滨江项目 前期 三、案名原则 1.体现公司品牌；2.突出项目档次；3.展现项目区位及地段优势；4.表达项目商务综合体概念及整体定位；5.简洁明了，符合国际化通行标准；6.符合当地政府对案名管理的要求。四、案名规范 根据国际通行写字楼案名要求，“广场”、“大厦”、“中心”等通常作为写字楼综合体项目通名，为突出公司品牌，“中心”通名与“中海地产”搭配不好应用，因此主要以“广场”、“大厦”进行命名，综合各地实际情况，经内部讨论，提出四个命名进行统一规范：中海广场、中海地产广场、中海大厦、中海地产大厦中海广场、中海地产广场、中海大厦、中海地产大厦。具

50、体规范要求如下：1.1.中海广场 中海广场 中文名：中海广场 英文名：China Overseas Plaza 要求：1)规模：建筑面积 10 万平方米以上；2)地段：位居城市 CBD 或核心商务区；3)定位：超甲级写字楼或甲级写字楼；4)平层面积：1500 平方米以上；5)建筑高度：50 米以上；附 件-32-6)运营方式：持有或自用；7)客户类别：外资企业、跨国企业、中外合资企业、知名中资企业等；8)租金水平：当地租金前列水平；9)物业管理：中海物业；10)表现形式：楼顶“中海地产 LOGO”，地面“中海广场标识”。2.2.中海地产广场 中海地产广场 中文名：中海地产广场 英文名：Chin