【高层+商业+公寓容积率2.6】呼和浩特老城区核心地块项目投标方案.pptx

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1、呼和浩特玉泉呼和浩特玉泉项项目目销销售物售物业业建筑方案建筑方案设计设计HUHHOTYUQUANPROJECTSALESPROPERTYARCHITECTURALDESIGN项目策略PLANNING SCHEME本项目痛点:1.解决日照2.89户型得房率3.保证105户型的面宽及舒适度4.快销和货值的平衡地块价值分析Designconditions项项目目户户型分布价型分布价值值分析分析地块内部价值最大次之北侧河景地块南侧受商业动线影响l地块价值分析Designconditions项项目目户户型分布价型分布价值值分析分析地块内部价值最大次之北侧河景地块南侧受商业动线影响l16010512014

2、089120105/89404040404340434040地块东西两侧55米面宽住宅日照情况西侧日照满足要求，东侧不满足4040地块西侧68米面宽住宅日照情况西侧日照满足要求5568地块日照分析-最佳日照位置选择Plot layout analysis55结论：应充分利用地块西侧先天优质日照条件，把楼面宽做到极致达到充分节地作用地块日照分析-南侧楼高日照影响范围Plot layout analysis东西两侧结合日照采用最小高层间距布置建筑地块日照分析-南侧楼高日照影响范围Plot layout analysis北侧用足外部景观及地块长度，最大化排楼地块日照分析-南侧楼高日照影响范围Plot

3、 layout analysis保证日照的基本面下如何南侧应如何设计地块日照分析-南侧楼高日照影响范围Plot layout analysis地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数南侧布置80米高住宅层日照影响范围地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数南侧布置80米住宅通过方位角采光示意结论：南侧地块若布置80米高层，为保证北侧日照应排布少量高层留出足够的日照方位角地块日照分析-南侧楼高日照影响范围Plot layout analysis地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数南侧布置46米高住宅层日照影响范围地块东西两侧及北侧用足布置最多楼栋数南侧布置46米住宅通过高度角采光示意结论：经过推算南侧排

4、布46米及以下高层时可更加灵活的布置北侧住宅三合一前室三合一前室轴线面积：52.2127F-89+89得房率：69%得房率低得房率低27F-105+89+105得房率：76%89户户型不通透型不通透27F-89+105得房率：71%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求18F-89+89得房率：75%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求合用前室合用前室轴线面积：38.07分置核心筒分置核心筒轴线面积：77.6827F-89+105得房率：75%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求规划方案PLANNING SCHEME（27F)快销+中心景观最大化方案一生成方案

5、一生成南侧地块尽量多布置住宅缓解北侧地块日照压力方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成方案一生成5527F-89+105得房率：71%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求方案一生成总平面图2#地地块块技技术经济术经济指指标标编号12其中其中名称总用地面积总建筑面积地上总建筑面积销售面积住宅指标169374.79567474.5440374.5419914.2392314.2单位底商金街保障房配套公建9800.017800.011769.48708.1345678910幼儿园社区用房文化活动中心物业管理用房其中公共厕所垃圾转运站医疗卫生服务站托老所地下建筑面积容积率建筑密

6、度建筑高度住宅总套数住宅总人数总停车位地上停车位地下停车位3850.01761.1500.01737.0160.080.0270.0350.0127100.02.620%80.035221127138853893497-m套人辆辆辆图图例例89105120140160户型配比Unitanalysis户户型配比型配比类型套数套数比任务要求差值高层89105602129617.93%38.59%20%-2.07%40%-1.41%12014068054020.25%16.08%20%0.25%15%1.08%5%2.15%160合计24035227.15%100.0%鸟瞰图(方案一)Birdvie

7、w（option one）日照分析（18F小高+27F大高)快销+中心景观最大化89户型2.5面宽，18F T2户型方案一生成方案一生成62方案一生成5 318F-89+89得房率：75%得房率高得房率高8.7m方案一总平面图2#地地块块技技术经济术经济指指标标编号12其中其中名称总用地面积总建筑面积地上总建筑面积销售面积住宅指标169374.79567474.5440374.5419954.0392314.0单位底商金街保障房配套公建9800.017800.011769.48651.1345678910幼儿园社区用房文化活动中心物业管理用房其中公共厕所垃圾转运站医疗卫生服务站托老所地下建筑面

8、积容积率建筑密度建筑高度住宅总套数住宅总人数总停车位地上停车位地下停车位3850.01704.1500.01737.0160.080.0270.0350.0127100.02.621%80.034081090637713773394-m套人辆辆辆户型配比Unitanalysis户户型配比型配比类型套数套数比任务要求差值高层8956017.39%20%-2.61%105129640.25%40%0.25%12014016064848623020.12%15.09%7.14%20%15%5%0.12%0.09%2.14%合计3408100.0%图图例例89105120140160鸟瞰图(方案一)B

9、irdview（option one）日照分析（18F小高+27F大高+十字商街)货值+快销方案二总平面图2#地地块块技技术经济术经济指指标标编号12其中其中名称总用地面积总建筑面积地上总建筑面积销售面积住宅指标169374.79567474.5440374.5419954.0385854单位底商金街保障房配套公建9800.024300.011769.48651.1345678910幼儿园社区用房文化活动中心物业管理用房其中公共厕所垃圾转运站医疗卫生服务站托老所地下建筑面积容积率建筑密度建筑高度住宅总套数住宅总人数总停车位地上停车位地下停车位3850.01704.1500.01737.0160

10、.080.0270.0350.0127100.02.621%80.034081090637713773394-m套人辆辆辆户型配比Unitanalysis户户型配比型配比类型套数套数比任务要求差值高层8956017.69%20%-2.31%105129640.93%40%0.93%12064820.47%20%0.47%14043213.64%15%-1.36%5%2.26%160合计23034087.26%100.0%图图例例89105120140160鸟瞰图(方案一)Birdview（option one）（全27F大高)快销+中心景观最大化连廊方案对比105X616F89户型2.5面宽1

11、05X616F89户型3面宽日照不过，切89户型少户数105X627F89户型3面宽不满足日照，且89户型少户数（105+89）X489两面宽68M南侧3栋高层，可以满足日照满足日照，满足户数方案一生成68分置核心筒分置核心筒轴线面积：77.6827F-89+105得房率：75%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求方案一生成方案一总平面图呼和浩特万达呼和浩特万达项项目目2#地地块块技技术经济术经济指指标标编号12其中其中名称总用地面积总建筑面积地上总建筑面积销售面积住宅指标169374.79568801.1440414.1419902.0392202.0单位底商金街保障房配套公建幼

12、儿园9800.017900.011766.18746.13850.0345678910社区用房文化活动中心物业管理用房其中公共厕所垃圾转运站医疗卫生服务站托老所地下建筑面积容积率建筑密度建筑高度住宅总套数住宅总人数总停车位地上停车位地下停车位1799.1500.01737.0160.080.0270.0350.0128387.02.621%80.035981151439633963566-m套人辆辆辆图图例例89105120140160户型配比Unitanalysis户户型配比型配比高层类型89105套数7561296套数比22.22%38.10%任务要求20%40%差值2.22%-1.90%

13、12014016054054027015.87%15.87%7.94%20%15%5%-4.13%0.87%2.94%合计3402100.0%鸟瞰图(方案一)Birdview（option one）日照分析（全27F大高+十字商街)货值+快销方案二总平面图呼和浩特万达呼和浩特万达项项目目2#地地块块技技术经济术经济指指标标编号12其中其中名称总用地面积总建筑面积地上总建筑面积销售面积住宅指标169374.79570756.1440372.6420052.0385872.0单位底商金街保障房配套公建幼儿园9800.024380.011576.28744.53850.0345678910社区用房文

14、化活动中心物业管理用房其中公共厕所垃圾转运站医疗卫生服务站托老所地下建筑面积容积率建筑密度建筑高度住宅总套数住宅总人数总停车位地上停车位地下停车位1797.5500.01737.0160.080.0270.0350.0130383.52.622%80.035951150440244023622-m套人辆辆辆户型配比Unitanalysis户户型配比型配比高层类型89105套数8641404套数比25.40%41.27%任务要求20%40%差值5.40%1.27%12014054032415.87%9.52%20%-4.13%15%-5.48%5%2.94%160合计27034027.94%10

15、0.0%图图例例89105120140160鸟瞰图(方案二)Birdview（option one）售楼处选址分析Designconditions销售展示中心样板间示范区结合商业布置售楼处选址分析Designconditions结合入口布置示范区较大销售展示中心样板间示范区严格执行条件方案只突破面宽面宽和连廊都突破112住宅产品力最好，89小高2.5面宽宽厅2住宅产品力较好，增加十字街商铺6500货值最大化（全27F大高)快销+中心景观最大化（全27F大高+十字商街)货值+快销(27F大高)快销+中心景观最大化产品设计PRODUCTS DESIGNSITE亿利澜庭容积率：2.19产品：板楼，高

16、层，小高层呼和浩特亿利生态城容积率：2.8产品：板塔结合，高层天福九熙府容积率：3.5产品：多层，高层金地江山风华容积率：2.6产品：洋房，高层，叠拼金地名京容积率：2.6产品：洋房，高层，叠拼永泰城御景二期容积率：2.99产品：板楼，高层竞品分析ProductsAnalysis6.8m89 2房2厅1卫金地江山风华竞品分析ProductsAnalysis6.9m87 2房2厅1卫天福九熙府6.9m88 2房2厅1卫永泰城御景二期89 市场竞品均为两面宽，南向最大面宽6.9米连廊/T4竞品分析ProductsAnalysis10.2m105 3房2厅1卫金地江山风华9.9m100 3房2厅1卫

17、亿利生态城9.9m108 2.5房2厅2卫永泰城御景二期105 市场竞品以三面宽为主，南向最大面宽10.2米连廊/T4竞品分析ProductsAnalysis10.2m125 3房2厅2卫金地名京10.1m120 3房2厅2卫金地江山风华120-130 市场竞品以三面宽为主，南向最大面宽10.2米连廊居多，也有T29.9m133 3房2厅2卫亿利生态城竞品分析ProductsAnalysis11.1m140 3房2厅2卫金地名京10.9m120 3房2厅2卫金地江山风华140-144 市场竞品以三面宽为主，南向最大面宽11.1米T2为主10.5m142 3房2厅2卫亿利生态城竞品分析Produ

18、ctsAnalysis13.5m1654+1房2厅2卫融创瀚海壹号160-165 市场竞品以四面宽为主，南向最大面宽14米全部为T2产品11.75142 3房2厅2卫亿利生态城产品选型Productselection三合一前室三合一前室轴线面积：52.2127F-89+89得房率：69%得房率低得房率低27F-105+89+105得房率：76%89户户型不通透型不通透27F-89+105得房率：71%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求18F-89+89得房率：75%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求合用前室合用前室轴线面积：38.07分置核心筒分置核心筒轴线面积：7

19、7.6827F-89+105得房率：75%得房率高得房率高满满足足55米限米限宽宽要求要求18F-2.5面宽标准层平面TypicalPlans【89】2.5房2厅1卫建筑面积：88.98套内面积：67.09得房率：75%【89】2.5房2厅1卫产品特点得房率高南向宽厅，X空间客餐通厅，南北通透独立玄关明卫，干湿分离飘窗赠送面积：6.66产品对标ProductsComparison6.9m8.7m55米总面宽标准层平面TypicalPlans【89】2房2厅1卫建筑面积：85.56套内面积：60.75得房率：71%【105】3房2厅1卫建筑面积：107.70套内面积：76.47得房率：71%【1

20、05】3房2厅1卫产品对标ProductsComparison产品特点南向三面宽，南北通透独立玄关，L型收纳明卫，独立家政间公共空间居中，节省走道飘窗赠送面积：7.929.9m108 2.5房2厅2卫永泰城御景二期10.2m标准层平面TypicalPlans61米总面宽标准层平面TypicalPlans【105】3房2厅1卫建筑面积：106.20套内面积：76.47得房率：72%标准层平面TypicalPlans标准层平面TypicalPlans【120】3房2厅2卫建筑面积：119.90套内面积：90.69得房率：76%【120】3房2厅2卫产品对标ProductsComparison产品特

21、点南向三面宽，南北通透独立玄关明卫，独立家政间主卧独立衣帽间飘窗赠送面积：8.2810.2m125 3房2厅2卫金地名京10.8m标准层平面TypicalPlans【140】4房2厅2卫建筑面积：139.64套内面积：110.05得房率：79%产品对标ProductsComparison【140】4房2厅2卫产品特点南向3.5面宽，南北通透独立玄关全明卫，独立家政间主卧独立衣帽间飘窗赠送面积：10.5010.9m120 3房2厅2卫金地江山风华12.1m标准层平面TypicalPlans【160】4.5房2厅2卫建筑面积：159.45套内面积：129.76得房率：81%产品对标ProductsComparison【160】4.5房2厅2卫产品特点南向4面宽，南北通透四房+宽厅独立玄关全明卫，独立家政间主卧独立衣帽间飘窗赠送面积：11.8811.75142 3房2厅2卫亿利生态城13.5m标准层平面TypicalPlans标准层平面TypicalPlans严格执行条件方案只突破面宽面宽和连廊都突破112住宅产品力最好，89小高2.5面宽宽厅2住宅产品力较好，增加十字街商铺6500货值最大化（全27F大高)快销+中心景观最大化（全27F大高+十字商街)货值+快销(27F大高)快销+中心景观最大化THANKS2021.02.04