房地产企业财务管理学习宝典.pptx

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1、集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 1财务财务管理学管理学习习宝典宝典集集团团人力人力资资源部源部组织组织管控管控组组2018年年5月月分分类类会会计计要素概念要素概念定定义义：会计要素是对会计内容的基本分类,即将会计内容分解而成若干个要素，统称会计要素分分类类：六大要素六大要素资产资产负债负债所以者所以者权权益益收入收入成本和成本和费费用用利利润润保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 2集团人力资源部一、会一、会计计六要素六要素集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 3定定义义：资产是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益包括以

2、下几个方面的含义：3 资产资产是由企是由企业拥业拥有或控制的有或控制的资产应该预资产应该预期能期能够为够为企企业带业带来来经济经济利益利益4资产资产从本从本质质上上讲讲是一种是一种经济资经济资源源资产资产是由是由过过去的交易、事去的交易、事项项所形成的所形成的12一、会一、会计计六要素六要素资产资产集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 4资产资产按其流按其流动动性的性的强强弱，可分弱，可分为为：包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款、待摊费用、存货流动资产指不准备随时变现持有时间在一年以上的股票债券和超过一年的其他投资长期投资指持有期限一年以上,单位价值较高,在使用过程中保持实

3、物形态不变的资产.(房屋、建筑物、机器设备、运输设备等)固定资产指能够长期使用不具有实物形态能给企业经营带来超额利润的资产.(专利权、非专利权、商标权、商誉、土地使用权)无形资产除上述资产以外的其它资产（长期待摊费用、银行冻结存款、诉讼中财产等）流动资产一、会一、会计计六要素六要素资产资产集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 5定定义义：负债是指过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业分分类类：按其流动性分为流动负债和长期负债流流动负债动负债：指应在一年内或者在超过一年的一个营业周期内偿还的债务。包括：短期借款、应付账款、应付票据、应付工资、应付利润、预

4、收账款、其他应付款、预提费用等长长期期负债负债：指应在一年以上,或者在超过一年的一个营业周期以上偿还的债券.包括：长期借款、应付债券、长期应付款等一、会一、会计计六要素六要素负债负债集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 6定定义义：所有者权益:是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其金额为资产减去负债的余额，即净资产分分类类：实收资本（或者股本）资本公积（包括资本溢价或股本溢价，接受捐赠的资产，外币资本折算差额等）盈余公积：可用于弥补以后期间发生的亏损，也可以用于转增资本未分配利润一、会一、会计计六要素六要素所有者所有者权权益益集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 7收

5、入的概念收入的概念定定义义：收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入分分类类：包括主营业务收入和其他业务收入。收入不包括为第三方或者客户代收的款项成本和成本和费费用的概念用的概念费费用用：是指企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出成本成本：是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。可见，费用和成本有着密切的关系按照费用是否是否计计入入产产品、品、劳务劳务成本成本，可将可将费费用划分用划分为为直接直接费费用、用、间间接接费费用、期用、期间费间费用用期期间费间费用包括：用包括：营业费营业费用、管理用、管理费费用、用、财务费财务费用用

6、直接直接费费用包括用包括：直接材料直接人工和其他直接费用等间间接接费费用用：指企业为生产产品和提供劳务而发生的需要通过分摊才能计入产品成本或劳务成本的费用，通常称为制造费用一、会一、会计计六要素六要素收入、成本和收入、成本和费费用用定定义义：利润是指企业在一定会计期间的经营成果.是企业的收入扣除成本和费用后的金额包括营业营业利利润润、利、利润总额润总额和和净净利利润润三个层次1营业利润=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加+其他业务利润(其他业务收入-其他业务支出)-期间费用(营业费用+财务费用+管理费用)2利润总额=营业利润+投资收益+补贴收入+营业外收支净额(营业外收入-营业外支

7、出)3净利润=利润总额-所得税保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 8集团人力资源部一、会一、会计计六要素六要素利利润润集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 9会会计计要素之要素之间间的关系的关系资产资产=负债负债+所有者所有者权权益益反应企业某一某一时时点点财务财务状况状况的要素，也称为静态要素利利润润=收入收入-费费用用反应企业某一某一时时期期经营经营成果成果的会计要素，也称为动态会计要素一、会一、会计计六要素六要素集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 10毛利率又称销销售毛利率售毛利率，是一个衡量盈利能力的指标，通常用百分数表示。在经济含义中，毛利毛利率越高率越高则

8、说则说明企明企业业的盈利能力越高的盈利能力越高，控制成本的能力越控制成本的能力越强强。但是对于不同规模和行业的企业，毛利率的可比性不强计计算公式算公式为为：毛利率：毛利率 毛利毛利/销销售收入售收入100（销销售收入售收入销销售成本）售成本）/销销售收入售收入100%净利率：又称销销售售净净利利润润率率，是净利润占销售收入的百分比。该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示表示销销售收入的收益售收入的收益计计算公式算公式为为：销销售售净净利率利率=(净净利利润润/销销售收入售收入)100%其中：净利润=利润总额应交所得利润总额=营业利润+投资收益+营业外收入-营业外支出营业利润=主营业务

9、收入主营业务成本主营业务税金及附加期间费用二、毛利率及二、毛利率及净净利率利率集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 11计计算毛利数据的算毛利数据的选选取取准确性准确性数据来源准确剔除让利可比性可比性口径一致（底价毛利/实际毛利）剔除异常值（一次性高开毛利）两者的区两者的区别实质别实质是毛利是毛利润润与与净净利利润润的区的区别别：毛利润=销售收入-销售成本净利润=毛利润期间费用所得税二、毛利率及二、毛利率及净净利率利率集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 12三、短期三、短期偿债偿债能力能力 短期偿债能力是指以其流流动资产动资产支付流支付流动负债动负债的能力，所以又称为

10、支付能力。企业能否及时偿付到期的流动负债，是反应企业财务状况好坏的标志 对短期偿债能力的分析主要侧重于研究企研究企业业流流动资产动资产与流与流动负债动负债的关系以及的关系以及资产资产变现变现速度的快慢速度的快慢集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 13 一般来说，营运资金越大，说明企业短期偿债能力越强 这一指标需要与企业历史数据进行对比，不同行业、不同规模企业间缺乏可比性 企业营业资金规模不宜过大流流动动比率比率=流流动资产动资产/流流动负债动负债流流动动比率比率 一般来说，流动比率越高，短期偿债能力越强 流动比率并非越高越好，可能是存货积压，也可能是持有现金太多，可能有太多应收账

11、款短期短期偿债偿债能力指能力指标标营营运运资资金金=流流动资产动资产-流流动负债动负债三、短期三、短期偿债偿债能力能力营营运运资资金金集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 14 所谓速动资产，是指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、预付账款、一年内到期的非流动资产和其他流动资产等之后的余额 不同行业行业速动比率会有很大差别 过高的速动比率可能影响企业盈利能力现现金金类资产类资产/流流动负债动负债现现金比率金比率 一般来说，当企业发生财务困难时，现金比率指标显得十分重要 过高的现金比率，实际上意味着企业已经失去活正在失去若干有力的流转机会或投资机会，带来较高的机会成本短期短期偿债

12、偿债能力指能力指标标速速动动比率比率=速速动资产动资产/流流动负债动负债三、短期三、短期偿债偿债能力能力速速动动比率比率集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 15资产负债资产负债率率=负债总额负债总额/资产总额资产总额资产负债资产负债率率 这个指标反映了反映了债权人向企业提供信贷资金的风险程度,也反映了企业举债经营的能力 从债权人的角度看，资产负债率越低越好，对投资人或股东来说，负债比率较高可能带来一定的好处，从经营者的角度看，他们希望利用借入资金给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险产权产权比率比率=负债总额负债总额/所有者所有者权权益益总额总额产权产权比率比率 产权比率可反映

13、股东所持股权是否过多，或者是尚不够充分等情况，从另一个侧面表明企业借款经营的程度 产权比率越高，说明企业偿还长期债务的能力越弱；产权比率越低，说明企业偿还长期债务的能力越强四、四、长长期期偿债偿债能力能力集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 16权权益乘数益乘数资产总额资产总额/股股东权东权益益总额总额 即即=1/(1-资产负债资产负债率率).权权益乘数益乘数 这个指标指资产总额相当于股东权益的倍数 权益乘数越大，代表公司向外融资的财务杠杆倍数也越大，公司將承担较大的风险。但是，若公司营运状况刚好处于向上趋势中，较高的权益乘数反而可以创造更高的公司获利利息保障倍数利息保障倍数=息税

14、前利息税前利润润/利息利息费费用用利息保障倍数利息保障倍数 “息税前利润”是指利润表中未扣除利息费用和所得税前的利润。“利息费用”是指本期发生的全部应付利息 利息保障倍数指标反映企业息税前利润对支付利息的保障程度。已获得利息倍数越大，说明企业支付利息的能力越强，进而说明企业获利能力对到期债务偿还的保证程度越强 一般来说，企业的利息保障倍数至少要1，否则就难以偿付债务及利息四、四、长长期期偿债偿债能力能力偿债偿债能力分析能力分析2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年2011年年流流动动比率比率1.981.972.342.251.892.00速速动动比率比率0.680.480

15、.610.620.680.57现现金比率金比率0.580.680.450.620.640.56资产负债资产负债率率89.69%89.05%89.90%87.59%100.50%103.21%权权益乘数益乘数2.682.42.642.662.622.89产权产权比率比率1.571.481.621.621.571.87偿债偿债保障比率保障比率-5.65-21.45-0.639.8-167.244.34利息保障倍数利息保障倍数6.9278.99280.79-72.221.314.02集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 17中国房地中国房地产产行行业偿债业偿债能力行能力行业业指指标标五、

16、企五、企业营业营运能力运能力集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 18营营运能力是指企运能力是指企业业的的经营经营运行能力，即企运行能力，即企业业运用各运用各项资产项资产以以赚赚取利取利润润的能力的能力一个企一个企业业的的财务财务状况和盈利能力在很大程度上取决于企状况和盈利能力在很大程度上取决于企业业的的营营运能力运能力企企业业的的营营运能力低，表明运能力低，表明资资金金积压积压、沉淀、沉淀严严重，重，资产资产不能不能发挥应发挥应有的效能，有的效能，从而降低企从而降低企业业的的偿债偿债能力和能力和获获利能力利能力五、企五、企业营业营运能力运能力集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁

17、外禁外传传 19应应收收账账款周款周转转率率=销销售（售（营业营业）收入）收入/应应收收账账款平均余款平均余额额 应收账款周转期=计算期天数/应收账款周转率 应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明应收账款的收回越快，企业资金被外单位占用的时间越短，管理工作的效率越高 房地产企业特殊性导致应收款项多为应收房款，此项资金回笼与银行放贷政策、关系有较密切联系，但管理复杂性远不如其他行业存存货货周周转转率率=销销售（售（营业营业）收入）收入/存存货货平均余平均余额额存存货货周周转转率率 一般来说，存货周转率越高越好。存货周转速度越快，说明企业投入存货的资金从投入到完成销售的时间越短，存货转换为货币资

18、金或应收账款等的速度越快，资金的回收速度越快 存货周转率不仅可以用来衡量企业生产经营各环节中存货运营效率，而且还被用来评价企业的经营业绩，反映企业的绩效 存货的计价方法对存货的周转率具有影响，因此分析是要注意存货计价方法的口径是否一致五、企五、企业营业营运能力运能力应应收收账账款周款周转转率率集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 20营业营业周期周期=存存货货周周转转期期+应应收收账账款周款周转转期期营业营业周期周期 营业周期是指从取得存货开始到销售存货并收取现金为止所需要的时间 一般情况下，营业周期越短，资产的流动性越强，企业的风险越低总资产总资产周周转转率率=销销售收入（售收入

19、（营业营业收入）收入）/总资产总资产平均余平均余额额总资产总资产周周转转率率总资产周转率综合反映了企业整体资产的营运能力，一般来说，资产的周转次数越多或周转天数越少，表明其周转速度越快，营运能力也就越强企业可以通过薄利多销的办法，加速资产的周转，带来利润绝对额的增加五、企五、企业营业营运能力运能力0.310.290.280.240.21碧桂园碧桂园0.171 0.17佳兆业3雅居乐5龙湖地产7保利地产中海地产10合景泰富招商地产13恒盛地产远洋地产16金融街19集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 210.340.280.23总资产周转率 0.44【廿企排名】10.4320.373

20、0.3440.3250.3160.3070.2980.2990.28100.27110.26120.24130.24140.22150.21160.21170.20180.17190.17200.320.300.270.340.280.23前十均 廿企均 百企第值 值 500.440.430.370.34融融创创中国中国2 富力地富力地产产恒大地 融创中 富力地 金地集 龙湖地 万科集 保利地 中海地 世茂集 合景泰 招商地 华润置 恒盛地 远洋地 绿城中碧桂园 佳兆业 华侨城 雅居乐 金融街产 国 产 团 产 团 产 产 团 富 产 地 产 产 国4 华侨城6 金地集团0.2998 万科集团

21、0.26120.2411 世茂集团0.22 0.211514 华润置地恒大地恒大地产产 0.201817 绿城中国20-25-15-5515250.450.400.350.300.250.200.150.100.050.000.50指标值总资产总资产周周转转率率五、企五、企业营业营运能力运能力集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 2210总资产周转率100.280.2814流动资产周转率140.290.3815存货周转率150.250.31总资产总资产周周转转率率 0.28流流动资产动资产周周转转率率 0.29存存货货周周转转率率 0.250.280.380.310.000.150

22、.100.050.250.200.300.350.400.450【万科集团】指标排名【万科集团】指标值廿企第10名指标值41281620指标排名中国房地中国房地产营产营运能力行运能力行业业指指标标营营运能力指运能力指标标五、企五、企业营业营运能力运能力集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 23财务财务内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。是考察项目盈利能力的主要动态评价指标因为企业全部资金包括自有资金和负债资金，所以内部收益率又可分为全部投全部投资资内部收内部收益率和自有益率和自有资资金内部

23、收益率金内部收益率全部投资内部收益率是对全部资金可望达到的报酬率自有资金内部收益率只是全部资金中属于自有的那部分资金预期达到的报酬率六、内部收益率六、内部收益率集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 24判判别别准准则则：财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该该指指标标越大越越大越好好。一般情况下，一般情况下，财务财务内部收益率大于等于基准收益率内部收益率大于等于基准收益率时时，项项目可行目可行。财务内部收益率的计算过程是解一元n次方程的过程，只有常规现金流量才能保证方程式有唯一解优优点：点：财务内部收益率(FIRR)指标考虑了资金的时间价值以及项目在整个计算期内的经济

24、状况，不仅能反映投资过程的收益程度，而且FIRR 的大小不受外部参数影响，完全取决于项目投资过程净现金流量系列的情况。避免了像财务净现值之类的指标那样需事先确定基准收益率这个难题，而只需要知道基准收益率的大致范围即可缺点：缺点：财务内部收益率计算比较麻烦，对于具有非常规现金流量的项目来讲，其财务内部收益率在某些情况下甚至不存在或存在多个内部收益率六、内部收益率六、内部收益率集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 25对于一个既定的投资项目来说，其全部投全部投资资内部收益率内部收益率完全由项目的净现金流所确定，与资本结构无关，可视为定值，而自有自有资资金内部收益率金内部收益率则完全取决

25、于贷款比例和贷款利率贷款比例越大，贷款利率越低，则自有资金内部收益率越高，相应地自有资金所承担的风险也越高;随着贷款比例的降低，自有资金内部收益率也会降低，但承担的风险也随之降低六、内部收益率六、内部收益率集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 26结转结转，是会计工作中重要的具体业务，通常它是把一个会计科目的发生额和余额转移到该科目或另一个会计科目的做法，这个做法叫结转结结算：算：工程竣工结算是指施工企业按照合同规定的内容全部完成所承包的工程，经验收质量合格，并符合合同要求之后，向发包单位进行的最终工程价款结算。它分为单位工程竣工结算、单项工程竣工结算和建设项目竣工总结算。竣工结算

26、工程价款等于合同价款加上施工过程中合同价款调整数额减去预付及已结算的工程价款再减去保修金决算：决算：竣工决算是以实物数量和货币指标为计量单位，综合反应竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件七、七、结转结转、结结算、决算算、决算内容内容结结算算决算决算编制范围不同指按工程进度、施工合同、施工监理情况办理的工程价款工程价款结结算算，以及根据工程实施过程中发生的超出施工合同范围的工程工程变变更情况，更情况，调调整施工整施工图预图预算价格算价格，确定工程项目最最终结终结算价格算价格。包括从筹集到竣工投产全过程的全部实际费用，即包括建筑工程建筑工程费费、安

27、装工程、安装工程费费、设备设备工器具工器具购购置置费费用及用及预备费预备费和投和投资资方向方向调调解税等解税等费费用用编制人和审查人不同单位工程竣工结算由承包人由承包人编制，发包人审查；实行总承包的工程，由具体承包人编制，在总承包人审查的基础上，发包人审查。单项工程竣工结算或建设项目竣工总结算由总（承）包人编制，发包人可直接审查，也可以委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查建设工程竣工决算的文件，由建建设单设单位位负责组织负责组织人人员员编写，上报主管部门审查，同时抄送有关设计单位。大中型建设项目的竣工决算还应抄送财政部、建设银行总行和省、市、自治区的财政局和建设银行分行各一份。编制的目的

28、不同结算是在施工完成已经竣工后编制的，反映的是基本建设工程的实际实际造价造价决算是竣工验收报告的重要组成部分，是正确核算新增固定核算新增固定资产资产价价值值，考核分析投资效果，建立健全经济责任的依据，是反应建设项目实际实际造价和投造价和投资资效果效果的文件。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 27结结算与决算的区算与决算的区别别七、七、结转结转、结结算、决算算、决算集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 28结转结转的目的的目的结转结转的目的大体有四个的目的大体有四个：其一是为了结出本会计科目的余额其二是为了计算本报告期

29、的成本三是为了计算当期的损益和利润的实现情况其四是为了保持会计工作的连续性，一定要把本会计年度末的余额转到下个会计年度七、七、结转结转、结结算、决算算、决算集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 29商品经营盈利能力分析销售（营业）毛利率=销售（营业）毛利额/销售（营业）净收入销售（营业）利润率=利润总额（营业利润）/销售净收入销售净利率=净利润/销售净收入 以上关于商品以上关于商品经营经营活力能力指活力能力指标标都属于正向指都属于正向指标标，指，指标值标值越高越好越高越好 分析分析时时候，可以参照行候，可以参照行业标业标准、地区准、地区标标准等以保准等以保证证分析的客分析的客观观和

30、准确性和准确性八、盈利能力指八、盈利能力指标标集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 30总资产报酬率=息税前利润/评价资产总额资产净利润率=净利润/平均资产总额成本费用利润率=利润总额/成本费用总额 总资产报总资产报酬率指酬率指标标集中体集中体现现了了资产资产运用和运用和资资金利用效果之金利用效果之间间的关系的关系。通过总资产报酬率的分析，能把资产运用于利润实现挂起钩来，重视“所得”与“所费”利用利用总资产报总资产报酬率指酬率指标标可以分析企可以分析企业业盈利的盈利的稳稳定性和持久性定性和持久性 总资产报总资产报酬率指酬率指还还可以反映企可以反映企业综业综合合经营经营管理水平的高低

31、管理水平的高低八、盈利能力指八、盈利能力指标标资产盈利盈利能力分析集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 31净资产净资产收益率收益率=净净利利润润/平均平均净资产净资产净资产净资产收益率收益率 公式可进行分解：净资产收益率=资产净利率权益乘数其中，资产净利率=销售净利率资产周转率 净资产净资产收益率收益率=销销售售净净利率利率资产资产周周转转率率权权益乘数益乘数 净资产收益率又称股东权益报酬率，该指标体现了自有资本获得净收益的能力 一般认为，企业净资产收益率越高，企业自有资本获取收益的能力越强，运营效益越好，对企业投资人、债权人的保证程度就越好八、盈利能力指八、盈利能力指标标23.

32、1%22.6%融融创创中国中国绿绿城中国城中国雅居乐3富力地产碧桂园6820.0%19.9%19.9%16.6%14.0%保利地产万科集团佳兆业11金地集团招商地产1415 华润置地金融街远洋地产1819集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 32地产中国地产中国乐地产地产园城地产集团集团业泰富集团地产置地地产街地产前十均值均值第50净资产收益率 41.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%【廿企排名】

33、123456789101112131415161718192041.9%39.5%33.4%25.7%21.0%14.6%27.1%21.0%廿企14.8%百企恒大地恒大地产产恒大 融创 龙湖 绿城 雅居 中海 富力 碧桂21 龙龙湖地湖地产产23.7%4 中海地产57华侨城华侨 保利 世茂 万科 佳兆 合景 金地 招商 华润 恒盛 金融 远洋10 7.3%19.0%9 世茂集团17.3%15.9%12 合景泰富131713.1%11.5%16 恒盛地产20-25-15-55152525.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%35.0%40.0%45.0%指标值中国房地中

34、国房地产产盈利能力行盈利能力行业业指指标标净资产净资产收益率收益率八、盈利能力指八、盈利能力指标标集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 33八、盈利能力指八、盈利能力指标标 杜邦分析法利用几种主要的财务比率之间的关系来综合地分析企业的财务状况，这种分析方法最早由美国杜邦公司使用，故名杜邦分析法 特点：把众多的财务指标有机地结合在一起，突出各指标之间的联系，因此便于深入分析企业在具体财务活动中的优势与不足，为企业巩固优势克服不足指出了可能的途径净资产净资产利利润润率率(ROE)=净利润/所有者权益=(净利润/资产总额)(资产总额/所有者权益)=总资产报总资产报酬率酬率权权益乘数益乘数

35、其中，总资产报总资产报酬率酬率=净利润/资产总额=(净利润/销售收入)(销售收入/资产总额)=销销售利售利润润率率总资产总资产周周转转率率权权益乘数益乘数=资产总额/所有者权益=1/（1-资产负债率）通过替换，得出：净资产净资产利利润润率率(ROE)=销销售利售利润润率率总资产总资产周周转转率率权权益乘数益乘数集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 34获获利能力利能力营营运能力运能力偿债偿债能力能力 又称股东权益率，该指标体现了股股东东投入投入资资金金获获利能力利能力。该指标越高，说明投资带来的收益越高;净资产收益率越低，企业所有者权益的获利能力越弱 指标是反映企企业业盈利能力盈利

36、能力的重要指标。一般来说，销售收入增加，企业的净利润也会随之增加。但是，要提高销售净利润润，必须要一方面提高销售收入，另一方面降低各种成本费用，从而使得净利润的增长高于销售收入的增长，从而使销售净利润率得到提高 指标是反映企企业营业营运能力运能力的重要指标。资产周转率反映企业营运能力状况，资产营运效率的高低是企业资产经营的核心，并最终影响到企业的经营业绩 指标反映了企企业业的筹的筹资结资结构构。权益乘数受资产与负债的比例关系影响。在资产总额既定的前提下，负债总额越大，权益乘数就越高，说明企业有较高的负债程度，这个企业带来了较大的财务杠杆收益，同时企业也承担了较高的财务风险八、盈利能力指八、盈利

37、能力指标标净资产净资产利利润润率率(ROE)=净净利利润润/所有者所有者权权益益=销销售利售利润润率率总资产总资产周周转转率率权权益乘数益乘数集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 35八、盈利能力指八、盈利能力指标标净资产净资产收益率，收益率，对对上市公司尤上市公司尤为为重要重要 上市公司的上市公司的净资产净资产收益率收益率，一般来说，越高越好，但不能低于越高越好，但不能低于银银行利率行利率 过过高的高的净资产净资产收益率也收益率也蕴蕴含着含着风险风险，同同时时要关注是否要关注是否负债负债率也很高率也很高。这样的公司虽然盈利能力强，运营效率也很高，但这是建立在高负债基础上的，一旦市

38、场有波动、行业不景气，不仅净资产收益率会大幅下降，公司自身也可能会出现亏损 证监证监会也会也对对上市公司的上市公司的净资产净资产收益率保持特收益率保持特别别关注关注，明确规定：上市公司公开增发时，最近三年的加最近三年的加权权平均平均净资产净资产收益率平均不得低于收益率平均不得低于6%23.1%22.6%融融创创中国中国绿绿城中国城中国雅居乐34 中海地产碧桂园720.0%19.9%19.9%16.6%14.0%保利地产万科集团佳兆业11金地集团招商地产14恒盛地产金融街1720集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 36地产中国地产中国乐地产地产园城地产集团集团业泰富集团地产置地地产

39、街地产前十均值均值第50净资产收益率 41.9%39.5%33.4%25.7%23.7%23.1%22.6%21.0%20.0%19.9%19.9%19.0%17.3%16.6%15.9%14.6%14.0%13.1%11.5%7.3%27.1%21.0%14.8%【廿企排名】123456789101112131415161718192041.9%39.5%33.4%25.7%23.7%27.1%21.0%廿企14.8%百企恒大地恒大地产产恒大 融创 龙湖 绿城 雅居 中海 富力 碧桂21 龙龙湖地湖地产产621.0%5 富力地产8华侨城华侨 保利 世茂 万科 佳兆 合景 金地 招商 华润 恒

40、盛 金融 远洋10 7.3%19.0%9 世茂集团17.3%15.9%12 合景泰富1314.6%13.1%15 华润置地1611.5%18 远洋地产19-25-15-55152525.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%30.0%35.0%40.0%45.0%指标值2011年行年行业业中上市企中上市企业净资产业净资产收益率指收益率指标标净资产净资产收益率收益率八、盈利能力指八、盈利能力指标标集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 37净资产净资产收益率在收益率在战战略分析中的略分析中的应应用用八、盈利能力指八、盈利能力指标标万科的万科的战战略思略思维维万科采用的战略是

41、通过客户细分提升相对价格优势来提高销售收入，通过工厂化生产和住宅标准化来降低成本，通过标准化项目加快开发速度，提高总资产周转率，多渠道融资来提高权益乘数F2:提高销售收入F3:提升成本控制力F4:提高资金周转率C1:提升客户满意度I1:提 升 项目土地组合能力I7:提升项目进度计划达成率I8:提升资金计划达成率L1:优化组织架构和管理流程L2:提升员工的核心能力和技能财务客户流程成长C2:提升重复购买率C3:提升市场占有率C4:提升品牌影响力F5:控制财务风险I2:提 升 产品规划组合能力I3:强化对客户敏感点的持续挖掘和改进I4:提 升 围绕成本敏感点设计能力I5:提高采购议价能力L3:建立

42、适应变革的企业文化保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 38集团人力资源部净资产净资产收益率在收益率在战战略分析中的略分析中的应应用用F1:提升净资产收益率八、盈利能力指八、盈利能力指标标龙龙湖的湖的战战略地略地图图集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 39八、盈利能力指八、盈利能力指标标净资产净资产收益率在企收益率在企业绩业绩效考核中的效考核中的应应用用 万科万科对对城市公司的考核城市公司的考核城市公司年城市公司年终奖终奖金金总额总额=考核考核净净利利润润回回报报率率计计提系数提系数 BSC 指指标计标计提系数提系数当年税后利当年税后利润润集集团资团资源占用回源占用回报报率率=(内

43、部往来内部往来资资金金+实实收收资资本本+资资本公本公积积+盈余公盈余公积积)平均余平均余额额 万科万科绩绩效考核重效考核重视视：利利润实现润实现、集、集团团投投资资回回报报、集、集团资团资金占用金占用实际实际上上还还是在建是在建设设企企业业的盈利能力、的盈利能力、营营运能力以及运能力以及偿债偿债能力能力EBIT集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 40商商业业物物业评业评估估增增值值销销售物售物业签约额业签约额口口径径EBIT地区公司年度地区公司年度 ROIC出租物出租物业业年度平均投入年度平均投入资资本（本（IC）注：ROIC即投入资本金回报率，EBIT即息税前利润 龙龙湖湖绩

44、绩效考核鼓励：效考核鼓励：高利高利润润、快周、快周转转、商、商业业增增值值实际实际上上还还是在建是在建设设企企业业的盈利能力、的盈利能力、营营运能力以及运能力以及偿债偿债能力能力八、盈利能力指八、盈利能力指标标净资产净资产收益率在企收益率在企业绩业绩效考核中的效考核中的应应用用 龙龙湖湖对对城市公司的考核城市公司的考核地区公司年度效益地区公司年度效益奖奖=结结算算净净利利润润ROIC决定的提成比例决定的提成比例总经总经理理BSC得分得分集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 41房地房地产产批租与开批租与开发阶发阶段的税段的税费负费负担担前期税费：土地使用税、契税等建设阶段税费：营业

45、税、城市建设维护税及教育费附加、印花税等房地房地产产流通流通阶阶段税段税费负费负担担主要有营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等房地房地产产保有保有阶阶段税段税费负费负担担主要包括城镇土地使用税、房产税或城市房地产税（外资）九、房地九、房地产产开开发发与与经营经营涉及的税涉及的税费费集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 42开开发环节发环节市政公用设施建设费“四源费”自来水、污水、煤气、供热建设工程质量管理监督费城建综合开发项目管理费房屋拆迁管理费建设工程许可证照费招投标管理费工程监督费土地权属调查地籍测量费防洪费绿化建设费绿化补偿费

46、房地房地产权产权属登属登记环节记环节的收的收费费商品房销售许可费交易费公证费房屋租赁管理收费房地产保险费登记费手续费权证工本费勘仗费注：有的城市统一征收综合服务费九、房地九、房地产产开开发发与与经营经营涉及的税涉及的税费费房地房地产产开开发发行政性收行政性收费费（各地并不一致）（各地并不一致）集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 43全面预算经营预算财务预算全面全面预预算是一种系算是一种系统统方法，用来事先分配企方法，用来事先分配企业业的的财务财务、实实物和人力物和人力资资源，以源，以实现实现企企业业既定的既定的经营经营目目标标企业可以通 过全面预算管理来监控经营目标的实施进度，有

47、助于控制支出，并预测企业的现金流量与利润。同时全面预算又是明确的分权授权工具，通过对责任、权利的有效分配，并引入相互促进的利益分配机制来实现内部管理和控制，保证企业价值的不断增加财务预财务预算只是房地算只是房地产产全面全面预预算管理的一部分算管理的一部分项目销售预算项目进度预算项目成本预算项目费用预算资本预算现金预算预计资产负债表预计现金流量表预计利润表十、全面十、全面预预算算集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 44十、全面十、全面预预算算集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 45税税务务筹划筹划:通过不不违违法手段，法手段，实现实现最佳最佳纳纳税、涉税零税、涉税零风

48、险风险、节节流型理流型理财财目的目的的一种理性行为狭狭义义理解理解：指合法的节税，不包括非违法的避税。即合法符合立法精神广广义义理解理解:指合法的节税和非违法的避税(非违法不符合立法精神）通俗理解通俗理解：“用足用活”税法用足税收政策-充分利用税收优惠政策用活税收政策规避税法“陷阱”、消除税法“障碍”、利用税法“缺陷”税税务务筹划三境界筹划三境界境界一:减少纳税失误-准确计税正确纳税境界二:寻找差异或漏洞-选择性条款境界三：设计最优纳税方案十一、税十一、税务务筹划筹划集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 46税税务务筹划特点筹划特点不不违违法性法性：包括合法和非违法。即利用税收优惠

49、政策，以及遵循“法无明文不为过”的原则-依据法律上“非不允许”及未规定内容来选择和采取行动超前性超前性目的性目的性最佳纳税-恰当履行纳税义务涉税零风险节流型理财-纳税成本最低化、税收负担最低化普遍性普遍性多多变变性性专业专业性性十一、税十一、税务务筹划筹划集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 47税税务务筹划工作流程筹划工作流程熟知税法，熟知税法，归纳归纳相关相关规规定定理解税收政策规定，对税收政策要有一定敏感度了解“合法与合理”的不同界定。熟悉其他法规。如会计法、公司法、经济法、财务制度等。了解了解纳纳税人的相关情况和目税人的相关情况和目标标要求要求了解纳税人的相关情况：基本情况

50、、财务状况、投资意向、对风险的态度等。了解纳税人的具体要求：设计设计税税务务筹划方案筹划方案分析纳税人的业务背景，对照现行税收法律制度，设计多种税务筹划备选方案按按纳纳税人的筹划要求，税人的筹划要求，进进行方案的比行方案的比较较分析，分析，选择选择最佳方案最佳方案撰写税撰写税务务策划策划书书实实施方案，根据反施方案，根据反馈馈信息及信息及时调时调整方案整方案十一、税十一、税务务筹划筹划集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 48土地增土地增值值税的征收税的征收对对象象集团人力资源部保密保密资资料料 严严禁外禁外传传 49一般采取两种征收方式：一般采取两种征收方式：对旧房及建筑物，采取