地产项目运营建议和开发管理模式文件.ppt

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1、1项目运营建议2开发运营建议3战略要素一：官塘、南山、南徐联动战略战略要素一：官塘、南山、南徐联动战略运营新官塘运营新官塘/开发战略建议开发战略建议老城南山绿肺南徐官塘p实施官塘、南山、南徐联动发展战略，进行功能互补，产业互哺，资源集成，打造一个镇江的新中心。p功能细分：南徐发展商务办公南山发展休闲旅游官塘发展生态居住4轻轨地铁BRT公交单车容量110-250140-280160车辆数1-41-101最高时速（Km/h）60-10080-10060平均时速（Km/h）15-4024-5526.6战略要素二：官塘片区交通的战略要素二：官塘片区交通的BRTBRT战略战略运营新官塘运营新官塘/开发战

2、略建议开发战略建议p建设BRT，通过快速公交，拉近官塘片区与中心城区、南徐新城等区域的联系，提升区域交通便利性，导入更多人流。pBRT特点运行在公交专用道上，具备普通公交灵活性、经济性便捷、安全、舒适、准点建设周期短，运营成本低快速交通指标对比快速交通指标对比5运营新官塘运营新官塘/城市触媒建议城市触媒建议所谓城市触媒，是由城市所塑造的元素，是城市发展的催化剂，可以激发和引导城市发所谓城市触媒，是由城市所塑造的元素，是城市发展的催化剂，可以激发和引导城市发展。展。单独建筑或公共空间剧院博物馆功能区综合购物区主题公园或游乐园实体柱廊喷水池群体建筑CBD大学城自然景观元素风景区湖泊海滩城市触媒p城

3、市触媒(City Catalytic)概念，源于美国学者韦恩奥图和唐洛干先生于1988年编著的美国都市建筑城市设计的触媒一书。p城市触媒并不是一个单独产品。在不失去其本身性质的同时，能促使城市构造持续与渐进发展，粘合整个建筑群落各个功能空间并刺激与引导后续开发，在城市发展与改造过程中，具有连锁反应的潜力。6运营新官塘运营新官塘/城市触媒建议城市触媒建议生态养生绿核（第一阶段）通过平民高尔夫、极限运动、山水公园等设施建设来营造全民健身的氛围，吸引人流。Powercent和4S汽车店（第三阶段）通过绿色会展、绿色商贸等绿色产业的发展带动城区发展。会议旅游度假酒店群（第二阶段）通过游乐场、度假酒店、

4、度假别墅的设施建设吸引本地及周边城市人流，带动区域土地价值提升。依据区域开发成功的三架马车（基础设施、生态营造、标杆项目），官塘项目建议采用依据区域开发成功的三架马车（基础设施、生态营造、标杆项目），官塘项目建议采用三位一体的多种城市触媒，分阶段助推区域成功。三位一体的多种城市触媒，分阶段助推区域成功。会议中心旅游度假酒店群4S汽车体验会议旅游度假酒店群生态养生绿核Powercent7出让时序建议8国内大型城区从启动建设到建设完成，一般需要国内大型城区从启动建设到建设完成，一般需要15-2015-20年。同时，项目建筑体量较大，年。同时，项目建筑体量较大，城市的市场消化能力有限（每年城市的市场

5、消化能力有限（每年200200万方左右），我们认为城区开发周期保守估计需万方左右），我们认为城区开发周期保守估计需要要1515年。年。运营新官塘运营新官塘/开发周期建议开发周期建议镇江南徐新城规划面积12平方公里，在5年内形象初步确立，建成新城区内的行政办公区、文化体育会展中心区及100万平方米左右的住宅区。上海新江湾城规划面积9平方公里，在6年内建成新江湾城公园等公建设施，出让土地可建面积约200万平方米。整个城区建成预计共需要15年左右。杭州钱江新城核心区规划面积4平方公里，在7年内建成大剧院、图书馆等公建设施，出让土地可建面积约250万平方米，计划15年全部建成。项目可出让地块建筑体量约

6、1020万平方米，以年去化量接近70万的体量计算，也需15年。我们认为城区建设周期应该在15年以上。9项目开发四大思考点：成熟带动不成熟、沿主要交通扩散、年均体量合适、触媒带动项目开发四大思考点：成熟带动不成熟、沿主要交通扩散、年均体量合适、触媒带动运营新官塘运营新官塘/开发战略建议开发战略建议特色居住特色居住特色居住特色居住异域风情小镇企业会所会议中心旅游度假酒店群Powercent4S汽车体验生态养生绿核商业绿核10根据四大原则的开发战略主导方针，把城区开发建设分为三期。根据四大原则的开发战略主导方针，把城区开发建设分为三期。p一期生态养生绿核精品安置启动以绿色养生为城市触媒，带动精品安置

7、房与企业会所成为启动三架马车。p二期会议旅游度假酒店群开发旅游度假区，打通核心道路，并继续向东、向南开发异域风情小镇。p三期汽车4S店及特色居住建设启动4S店体验中心，重点打造东南部特色居住区，完善城区各项功能。运营新官塘运营新官塘/分期实施建议分期实施建议北部启动，两翼齐飞触媒引导，打通南北一期2010-2013回龙水库区域三期2019-2024二期战略目标度假旅游会议酒店异国人居一期战略目标和谐安置打造品牌树立形象三期战略目标成熟社区绿色产业完善居住二期2014-2018蕾奥方案11运营新官塘运营新官塘/出让时序建议出让时序建议项目开发土地出让时序图项目开发土地出让时序图2012回龙水库区

8、域201020202013201620192014201820242015202120232022201120172011201220122012202012地块编号说明地块编号说明运营新官塘运营新官塘/开发战略建议开发战略建议H1H2H4H5H3H6A1A2B1B2B3B4B5C4C2C1C3A5C5M1D2D1D5D3D4D6E1E3E2E4E5F1F3F2F4F5G1G3G2G4G5G7G6G8H7M2H8E6A3A4备注：pH5/H7为动迁基地pH2扣除南山一品，不计入13运营新官塘运营新官塘/出让时序建议出让时序建议土地出让原则：p每年土地适量投放原则p城市触媒带动原则p沿交通主干道

9、扩散原则p资金平衡问题（前期商业体量不宜过大，住宅提前开发）年份土地出让量（万平方米）出让土地总建筑面积（万平方米）出让 土地面积占总出让比例201057.84 59.99 6.9%201177.87 77.96 9.3%2012118.42 87.68 14.2%201365.84 94.19 7.9%201474.53 101.09 8.9%201547.45 52.92 5.7%201644.28 61.23 5.3%201742.54 57.87 5.1%201859.23 42.77 7.1%201943.91 43.91 5.3%202069.10 45.79 8.3%202130

10、.85 55.53 3.7%202226.49 47.69 3.2%202340.08 60.11 4.8%202435.94 38.04 4.3%合计834.37 926.76 100.0%2012回龙水库区域201020202013201620192014201820242015202120232022201120172011201220122012202014项目财务测算15从项目土地市场比较情况看，区域土地主要以区位、规划前景以及生态景观为主要优势；区域不同土地类型的土地出让基价格中，商业用地价格最高，住宅用地最低；与市区内不同类型土地价格的相对相对价格基本上与市区整体情况保持一致。运

11、营新官塘运营新官塘/土地价格评估土地价格评估结合市场成交实际案例，确定当前时点各类土地的价格。结合市场成交实际案例，确定当前时点各类土地的价格。土地类型两种方法估算价格（元/）项目区域基准楼面地价(元/，目前)项目区域地价(万元/亩，目前)住宅用地市场比较法15111385144假设开发法1196低密度住宅市场比较法 24822319120假设开发法2073商业用地市场比较法1025100870假设开发法983办公用地市场比较法64262842假设开发法607土地出让平均地价176011816结合增长预期，确定项目土地出让总收入为结合增长预期，确定项目土地出让总收入为238.8238.8亿元亿

12、元运营新官塘运营新官塘/项目财务分析项目财务分析/土地收入土地收入年份土地出让量万平方米出让土地总建筑面积万平方米出让 土地面积占总出让比例年度收入(万元）201057.84 59.99 6.9%122623 201177.87 77.96 9.3%124012 2012118.42 87.68 14.2%258600 201365.84 94.19 7.9%180052 201474.53 101.09 8.9%177249 201547.45 52.92 5.7%159960 201644.28 61.23 5.3%156800 201742.54 57.87 5.1%100626 201

13、859.23 42.77 7.1%116292 201943.91 43.91 5.3%67039 202069.10 45.79 8.3%239158 202130.85 55.53 3.7%188824 202226.49 47.69 3.2%162166 202340.08 60.11 4.8%194207 202435.94 38.04 4.3%140258 合计834.37 926.76 100.0%2387864 2013回龙水库区域201020202020201320162019201420182024201520212023202220112017201120122012201

14、217项目开发直接成本总计项目开发直接成本总计90.4190.41亿元，总开发成本约亿元，总开发成本约104104亿元，盈亏平衡出地率约为亿元，盈亏平衡出地率约为53.6%53.6%。运营新官塘运营新官塘/项目财务分析项目财务分析/土地成本土地成本类别具体项目体量单位成本成本（万元）一、土地整理费用居民拆迁496486（m）0.45万元/m223419商业拆迁16247（m）0.80万元/m12998单位征用1229（亩）80万元/亩98352集体土地征地16365（亩）20万元/亩327298二、基础设施工程费用(除道路）水体绿地等景观工程4193（亩）20万元/亩83868三、道路建设费用

15、道路工程145.06（万m）158169总计904104数据来源：镇江规划设计院资料整理则整体项目的开发直接成本为90.4亿，总开发成本为104亿。项目成本地价约为63.6万元/亩；项目出让现时平均地价约为118万元/亩，另需扣除15%的政府计提；盈亏平衡出地率约为53.6%（注：本方案实际出地率64.3%）。项目间接开发成本以直接开发成本15%的比例计算。18项目投资内部收益率项目投资内部收益率45.43%45.43%，投资回收期，投资回收期3.563.56年，净现值年，净现值318506318506万元，万元，本方案一本方案一级开发回报较高。级开发回报较高。运营新官塘运营新官塘/项目财务分

16、析项目财务分析/财务评价财务评价注：土地出让金结转扣除按15%计提。项目拆迁及征地成本在前8年分摊，2010年分摊10%，2011至2012年每年分摊15%，2013至2018年每年分摊10%项目基建成本按10年分摊，每年10%，管理费用2020年前按照拆迁征地成本和基建成本的5%计算，2020年以后每年1000万。不可预见费2020年前按照拆迁征地成本和基建成本的10%计算，2020年以后为0。财务费用按照拆迁征地成本和基建成本的5.4%计算。项目合计2010年2011年2012年 2013年 2014年 2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年 20

17、23年 2024年一、现金流入土地出让收入 2387864 122623 124012 258600 180052 177249 159960 156800 100626 116292 67039 239158 188824 162166 194207 140258 土地出让金结转扣除358180 18393 18602 38790 27008 26587 23994 23520 15094 17444 10056 35874 28324 24325 29131 21039 小计2029685 104229 105411 219810 153044 150662 135966 133280 8

18、5532 98848 56983 203285 160500 137841 165076 119219 二、现金流出拆迁成本456826 76138 114207 114207 76138 76138 76138 76138 76138 76138 基建成本278343 27834 27834 27834 27834 27834 27834 27834 27834 27834 27834 管理费用45396 5199 7102 7102 5199 5199 5199 5199 5199 5199 1392 1000 1000100010001000不可预见费45396 5199 7102 71

19、02 5199 5199 5199 5199 5199 5199 1392 0 财务费用56145 5614 7670 7670 5614 5614 5614 5614 5614 5614 1503 0 小计882105 119984 163915 163915 119984 119984 119984 119984 119984 119984 32121 1000 1000 1000 1000 1000 三、净现金流-15754-58505 55895 33060 30678 15982 13296-34452-21135 24862 202285 159500 136841 164076

20、118219 四、累计净现金流量-15754-74259-18364 14697 45375 61357 74653 40201 19066 43928 246213 405713 542554 706629 824848 五、内部收益率/年45.43%六、静态投资回收期（年）3.56七、净现值318506 19项目投资高峰值出现在项目投资高峰值出现在20112011年年，投资高峰值为投资高峰值为7425974259万元万元。项目财务分析项目财务分析/财务评价财务评价2011年，投资高峰值74259万元项目现金流量图20运营新官塘运营新官塘/综合效益评估综合效益评估官塘项目的顺利实施将为镇江市

21、带来强大的综合社会效益官塘项目的顺利实施将为镇江市带来强大的综合社会效益社会效益评价人口导入：新城项目示范效应大大提升镇江城市形象帮助城市产业结构升级改善市民居住环境类别类别导入人口导入人口计算方法计算方法居住人口17.8万人110m建筑面积可居住3人度假酒店会议旅游人口2.5万50m建筑面积可提供1人就业商贸产业人口3.9万人20m建筑面积可提供1人就业合计合计24.2724.27万人万人21运营新官塘运营新官塘/综合效益评估综合效益评估此外，官塘项目的开发，还将形成对镇江经济发展的强大合力。此外，官塘项目的开发，还将形成对镇江经济发展的强大合力。税收贡献：开发前期税收21亿左右，年租金税收

22、10亿财政收入：实现土地出让金政府提留35.8亿元官塘项目创造的政府土地收入项目 收益方式 收入(亿元)备注 政府土地收入土地出让收入的15%35.8土地出让收入238.8亿合计35.8官塘项目拉动对GDP增长的贡献项目 金额(亿元)备注 土地一级开发投资120项目开发总投资120亿房地产开发投资128.6每平方米建筑面积房地产开发投资按1500元计房地产开发带动相关行业投资193房地产投资对相关行业带动系数为1.5合计441.6官塘项目创造的税收 税收项目 收益方式 税收(亿元)备注 一次性税收契税土地出让收入的4%9.55土地出让收入约为238.8亿元住宅销售营业税销售额的5.55%11.

23、65地块总体住宅物业未来销售均价按4500元/平方米计，总销售额约为210亿元合计21.2亿年税收区域运营持续性年税收 租金税收 10亿/年 指商铺、办公租金交税 合计10亿/年 22开发管理模式23项目开发模式24区域开发项目开发模式分为区域开发项目开发模式分为“一级、二级开发分离一级、二级开发分离”与与“一级、二级开发联动一级、二级开发联动”两种两种模式，目前官塘项目正在进行规划征地，确定开发模式是项目开发前提。模式，目前官塘项目正在进行规划征地，确定开发模式是项目开发前提。交投公司模式二：独立开发型模式三：合作方开发型交投独自负责开发建设，乙公司主导开发，交投关联公司按照股本比例分配收益

24、。关联公司（土地+资金）关联公司（土地）乙房产公司（资金+专业）征地拆迁安置公建施建设一级开发运作镇江市交通投资公司一级土地开发二级房地产项目开发官塘项目土地一级开发主要为拆迁、安置、公建基础设施的建设：目前土地一级开发正在进行中，目前主要从事征地和拆迁工作。官塘项目如进行一二级联动开发，则二级房地产开发主要为以下三种模式：交投公司独立开发；共同开发型；由引进的合作伙伴开发。基于项目体量大，物业丰富，建议在整个项目开发中，积极引入社会资金，进行合作开发，既能减轻政府的资金压力，又能充分利用实力开发商的开发专业经验 运营新官塘运营新官塘/项目开发模式项目开发模式甲房产公司（资金+专业）关联公司（

25、土地+资金）双方共同组建新的项目公司，共同开发，城建控股。模式一：共同开发型25一二级分离开发模式的特点是较快回笼资金，运作比较单纯，但对项目二级开发的力一二级分离开发模式的特点是较快回笼资金，运作比较单纯，但对项目二级开发的力度相对较弱。度相对较弱。一级开发树立区域品牌，再按照出让时序进行投资建设，出让土地，实现投资和产出的有效平衡。一级开发贷款国家银行土地运作资金运作镇江市政府镇江交通投资公司或者合作单位授权一级开发完成一级开发官塘区域开发项目土地一级开发一级开发协调授信额度土地出让土地出让金回收开发商A A开发商B B开发商CC运营新官塘运营新官塘/项目开发模式项目开发模式26项目启动期

26、，土地价值尚未显现，项目启动期，土地价值尚未显现，“一级、二级开发联动一级、二级开发联动”也是可考虑的开发模式。也是可考虑的开发模式。其特点为：能实现二级开发控制力，分享二级开发利润，但是周期长，风险较大。其特点为：能实现二级开发控制力，分享二级开发利润，但是周期长，风险较大。一级开发贷款土地出让金开发建设资金镇江市国土局国家开发银行二级开发贷款土地运作资金运作镇江市政府镇江交通投资公司授权一级开发完成一级开发土地招拍挂交投或江苏一德项目公司房地产项目开发项目公司官塘区域开发项目一二级联动整体开发运营一级开发二级开发启动资金建设中资金协调授信额度实行土地一二级开发联动，有利于项目的进度控制，有

27、利于整个城区的形象树立与目标实现。一二级联动开发将造成政府企业资金压力过大，需要借助国家开发银行的支持，实现区域持续滚动开发。同时周期较长，风险较大。运营新官塘运营新官塘/项目开发模式项目开发模式27土地出让收入市财政部门官塘开发公司阶段二：土地出让金以某种形式返还阶段一：土地出让金进入市财政部门官塘项目实行一级开发模式，项目的赢利将主要来源于土地出让收益分成。官塘项目实行一级开发模式，项目的赢利将主要来源于土地出让收益分成。一二级分离开发模式：土地出让收益分成运营新官塘运营新官塘/项目开发模式项目开发模式土地出让金返还给一级开发单位28如官塘项目实行一二级开发联动模式，则二级项目公司开发的物

28、业销售也是开如官塘项目实行一二级开发联动模式，则二级项目公司开发的物业销售也是开发公司未来主要的利润来源发公司未来主要的利润来源利润空间二级开发单位成本土地楼面价格（土地一级开发单位成本）项目售价镇江交通投资发展有限公司，土地一级开发二级项目开发、销售项目一级、二级联动开发示意项目赢利模式示意运营新官塘运营新官塘/项目开发模式项目开发模式一二级联动开发模式：土地出让收益分成+二级项目公司开发的物业销售29项目盈利模式30运营新官塘运营新官塘/盈利模式建议盈利模式建议通过对大型一级开发项目盈利模式研究，确定有四种常用的盈利模式。通过对大型一级开发项目盈利模式研究，确定有四种常用的盈利模式。1 1

29、、出让金分成模式、出让金分成模式 2 2、投资补偿、投资补偿+利润分成模式利润分成模式 3 3、投资补偿、投资补偿+管理费模式管理费模式 4 4、二级开发模式、二级开发模式土地一级开发盈利模式31运营新官塘运营新官塘/盈利模式建议盈利模式建议出让金分成模式是常用模式，通用于政府下属一级开发企业主导开发项目。出让金分成模式是常用模式，通用于政府下属一级开发企业主导开发项目。1 1、出让金分成模式、出让金分成模式一级开发单位与政府签订协议，按照百分比进行直接的出让金分成来获取公司的产出。方法：如出让150亿，则按照150亿的出让金分成（按150亿*X%）给一级开发单位案例：新江湾城特点：机制比较简

30、单，前期资金投入较大，有一定风险适用条件：政府大型一级开发商，具有较强话语权，资金实力较为雄厚，市场较为乐观。32运营新官塘运营新官塘/盈利模式建议盈利模式建议投资补偿投资补偿+利润分成模式，先保证投资成本回收，且是在市场看好的情况下，确立较利润分成模式，先保证投资成本回收，且是在市场看好的情况下，确立较好的收益分成。好的收益分成。2 2、投资补偿、投资补偿+利润分成模式利润分成模式一级开发单位预先与政府签好协议，由一级开发单位先期投入大量资金进行投资建设，待土地出让成交之后，出让金由政府获得，再由政府把开发投资成本返还给一级开发单位，再按照设定的利润分成比例进行提取。方法：如投资100亿，出

31、让150亿，则开发单位拿100亿和50亿利润的百分比分成。（具有一定风险性）特点：利润分成具有较大弹性，风险与回报皆具适用条件：一般政府一级开发商，市场看好33运营新官塘运营新官塘/盈利模式建议盈利模式建议投资补偿投资补偿+管理费模式，先保证投资成本回收，且确定管理费用，其一级开发单位利管理费模式，先保证投资成本回收，且确定管理费用，其一级开发单位利润空间有限。润空间有限。3 3、投资补偿、投资补偿+管理费模式管理费模式一级开发单位预先与政府签好协议，由一级开发单位先期投入大量资金进行投资建设，待土地出让成交之后，出让金由政府获得，再由政府把开发投资成本返还给一级开发单位，再按照投资额的百分比

32、来设定管理费，由政府返给开发单位方法：如投资100亿，则开发单位拿100亿和100亿投资的管理费用（按100亿*X%）计算特点：管理费用固定，利润空间有限适用条件：一般政府一级开发商，不需要自身较大盈利34运营新官塘运营新官塘/盈利模式建议盈利模式建议二级开发模式，通过土地的转让，开发商参与一级开发和二级房产开发，回补投资。二级开发模式，通过土地的转让，开发商参与一级开发和二级房产开发，回补投资。4 4、二级开发模式、二级开发模式由政府将地块整体交给一级开发单位进行整理开发，同时签订协议，以较低价格把土地转让给一级开发单位的开发公司，通过二级市场即房地产市场的盈利，来保证一级开发商前期投资回报

33、。案例：上海实业湖州东部新城。特点：需要更长时间的资金回笼，但价值会较高，具备一定的风险。适用条件：雄厚资本的政府开发商35运营新官塘运营新官塘/盈利模式案例盈利模式案例一一/新江湾城新江湾城项目项目项目运作主体：城投公司投入土地前期开发所需资金进行土地平整、基础设施建设、道路、公园等建设开发。盈利模式：新江湾城项目作为市长韩正亲自主持的项目，在政策上享有较高的待遇，土地出让金70%通过土地竞标企业与城投签订土地一级开发补偿合同直接进入城投公司，30%通过土地竞标企业收入和政府签订土地出让合同进入上海市财政。土地出让金上海城投上海市财政70%通过签订土地一级开发补偿合同进入30%通过签订土地出

34、让合同进入公司股东结构：上海城投公司土地取得方式：上海市政府全权委托城投公司进行土地开发收益分成模式36公司股东结构：2006年，由市国资集团、国资投资置业公司组成成立土地取得方式：市政府划拔项目运作主体：南京国资投资置业公司作为南京7大土地储备分中心之一100%投资，对2.74平方公里的胜利圩项目进行土地资源的高效开发和建设运作土地储备分中心权职：1、配合编制平台运作范围内所有经营性用地的土地储备规划和年度土地储备计划；2、负责具体实施地块拆迁和基础设施配套工作，及时按计划整理出符合上市条件的土地；3、负责编制土地储备分中心储备土地资金收支预算；4、负责对纳入土地储备分中心的储备土地实施临时

35、合理利用；5、完成平台交办的其他事宜。土地储备分中心运作原则：1、统一计划管理。土地储备分中心要结合平台权限，及时制定各自年度土地储备计划和资金平衡计划，按照全市统一的要求报市土地储备中心，市土地储备中心按规定程序上报市政府批准。2、独立核算盈亏。土地储备分中心根据市政府要求和各自职责分工，统筹运作相关土地资源，统筹调度资金，独立核算盈亏。3、资金共筹、利益分享。市土地储备中心对土地储备分中心的运作可按拟运作地块前期征地拆迁成本总费用的1030%给予资金支持；同时，根据“谁投资、谁受益”的原则，未来土地净收益分配按各自投入比例，由市土地储备中心和土地储备分中心进行分成。4、优先支付成本。土地储

36、备分中心土地储备运作回笼资金必须优先用于支付土地储备前期成本及相关基础配套设施费用，确保按挂牌条件如期交付土地。盈利模式：土地出让收入中市财政部门扣除刚性计提(12%)后，再由市政府集中20%作为政府净收益，剩余部分用于相关单位的成本或项目支出。收入取得方式：土地储备分中心与市土地储备中心联合向市财政部门申请土地出让金返还，市财政以注资的形式返还。示意：土地出让收入市财政部门，截留（12%+20%）国资投资置业公司，68土地出让金以注资的形式返还土地出让金进入市财政部门其他模式参考：2003年9月，市政府为促进河西新城区的开发建设下达通知，河西新城区范围内的土地出让金及规费由河西新城区开发建设

37、指挥部统一取取、使用和管理，土地出让金直接进河西新城区开发建设指挥部。启示：政府的政策的存在谈判空间。运营新官塘运营新官塘/盈利模式案例盈利模式案例二二/南京国资南京国资北岸胜利圩项北岸胜利圩项目目收益分成模式37运营新官塘运营新官塘/盈利模式案例盈利模式案例三三/华润贵阳华润贵阳云岩项目云岩项目投资补偿+利润分成模式项目概况：华润贵阳公司一级土地开发项目概况：贵阳云岩渔安、安井片区系贵阳市中心城区云岩区的组成部分，位于云岩区东部,距离贵阳市中心（大十字）直线距离约6公里,位于南明河下,片区总占地9.53平方公里。土地取得方式：市政府与企业合作华润公司权职：项目前期开发投入土地整理由华润贵阳公

38、司全额投资，专事运作本项目。华润贵阳公司即是经批准的专事运作本项目的项目公司。投资建设渔安、安井片区内水东路云岩区段。投资建设渔安、安井片区9.53平方公里内其它城市基础设施、公共配套设施建设和片区整体规划、可用于商业开发的土地整理（达到七通一平要求）。盈利模式：云岩区用渔安、安井片区9.53平方公里内经整理达到七通一平要求后可用于商业开发土地的土地出让收益以及片区城市建设配套费，支付上述投资成本。向华润贵阳公司投资成本支付完成之后的剩余部分，云岩区与华润贵阳公司按照30：70的比例进行分成。示意：土地出让收入云岩区政府30余下的利润进行利润分成土地出让金进行投资成本返还给前期开发公司华润贵阳

39、公司投资成本返还华润贵阳公司70其他类似案例：云南城投环东路项目土地一级开发所需资金由云南城投筹措和垫付，而云南城投与昆明市人对一级开发范围内的土地出让收益实行各自50%分成。但若云南城投按以上方式所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5时，昆明市人将保证向乙方另行支付差价款，以确保乙方的收益不低于本合同项下的全部土地一级开发总成本的5。38运营新官塘运营新官塘/盈利模式案例盈利模式案例四四/天鸿集团天鸿集团北京八达岭项北京八达岭项目目投资补偿+管理费模式示意：土地出让收入天鸿集团取得8%的管理费余下的利润进行当地财政土地出让金进行投资成本返还给前期开发公司天鸿集团投资成本返还土地出让利润

40、进入地方财政一级开发公司取得一定管理费项目概况：天鸿集团与八达岭镇人民政府和八达岭特区办事处签署了开发建设合作服务协议书，进行八达岭镇的一级土地开发。天鸿集团权职：筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。负责土地开发具体管理工作。北京通用的2中管理模式说明：目前京城土地一级开发主要分两种形式：一种是市土地储备机构负责实施土地开发，由市土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。而与之配合的开发企业则只需负责土地开发具体管理工作，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%.另一种则是由开发企业实施土地开发，政府将不直接参与，开

41、发商的利润不高于预计成本的8%.盈利模式：土地项目由开发企业从资金到操作全程进行实施开发，政府将不直接参与，由政府在出让收益中，保证开发商的投资成本，并且保证开发商的利润不高于预计成本的8%.39公司股东结构：上海实业公司项目运作主体：上海实业公司作为湖州东部新区西山景区项目的约50万平方米的土地一级开发商，进行土地平整与基础设施建设运作模式：土地一级、二级联动开发，上海实业作为区域土地一级开发，进行基础建设，上海实业成立项目开发公司拿地进行开发销售利润取得方式：通过策略运作，政府保证以较低的价格将区域内的5块土地出售给上实下属项目开发公司，项目开发公司通过对项目的开发销售，取得较大的溢价空间

42、作为利润来源类似案例：珠江北京马驹桥镇项目、复地集团北京马驹桥镇项目等，在近几年，北京地区一二级联动开发项目比较普遍。示意：土地成本楼面价项目销售均价利润空间上海实业公司，土地一级开发项目开发公司，项目开发销售运营新官塘运营新官塘/盈利模式案例盈利模式案例五五/上海实业上海实业湖州东部新区湖州东部新区项目项目一二级联动的一级开发模式40项目管理模式41运营新官塘运营新官塘/管理模式建议管理模式建议官塘项目规模大，前期投入高，需要巨大的财力物力支撑，为此需要选择合适的投入官塘项目规模大，前期投入高，需要巨大的财力物力支撑，为此需要选择合适的投入方法以及相应的收益，来确定最优的合作模式方法以及相应

43、的收益，来确定最优的合作模式一德作为管理方，不投入资金。由交投负责决策。一德与交投都投入资金，形成合作公司。具体可由一德负责管理，合作公司负责决策一德投入项目所需全部资金，交投作为所有者进行决策。交投交投决策一德管理一德双方决策一德管理资金投入管理负责交投一德合作管理交投一德模式一 一德纯管理模式模式二 合作开发模式模式三 一德投资管理模式42运营新官塘运营新官塘/管理模式建议管理模式建议模式一、一德纯管理模式模式一、一德纯管理模式交投投入运营所需全部资本，一德输出管理交投投入运营所需全部资本，一德输出管理交投公司投入全部资本，并进行决策具体进行项目的定位、规划、投资、推广工作交投取得利润分成

44、一德取得管理费一德公司输出管理在得到市政府的批准下交投公司投入项目所需全部资本，行使决策权，由一德公司负责管理，可参与项目的基础设施建设。根据合适的土地一级开发盈利模式取得合理的利润投资主体管理方具体工作土地收益收益分成43运营新官塘运营新官塘/管理模式建议管理模式建议模式二、合作开发模式模式二、合作开发模式交投与一德都进行资金投入，合作成立股份制合资公司，进行项目的开发、管理和利润分成交投与一德都进行资金投入，合作成立股份制合资公司，进行项目的开发、管理和利润分成一德公司输出管理具体进行项目的定位、规划、投资、推广工作按合资公司股份比进行合理的利润分成一德公司投资N资金在得到市政府的批准下根

45、据合适的土地一级开发盈利模式取得合理的利润管理方运营主体具体工作土地收益收益分成交投公司投资M资金股份制合资公司双方单位共同投资，成立合作运营的股份公司。股份制公司，按照土地所有权和投入的资金比，进行股份配比，由合资公司负责管理，行使决策权。镇江市交通投资建设发展公司江苏一德集团有限公司合资公司44运营新官塘运营新官塘/管理模式建议管理模式建议模式三、一德投资管理模式模式三、一德投资管理模式一德投入全部资金并输出管理，交投通过土地资源入股，双方组成合资公司，共同进行重大决策。一德投入全部资金并输出管理，交投通过土地资源入股，双方组成合资公司，共同进行重大决策。一德公司投入全部资金并且负责管理具

46、体进行项目的定位、规划、投资、推广工作双方进行合理的利润分成交投公司参与决策在得到市政府的批准下交投公司作为项目的所有者，参与项目的决策过程，并参与项目的基础设施建设。根据合适的土地一级开发盈利模式取得合理的利润投资主体投资管理具体工作土地收益收益分成一德公司投入全部运营所需资本，并进行管理合资公司土地资源全部资金江苏一德集团有限公司镇江市交通投资建设发展公司45运营新官塘运营新官塘/管理模式分析管理模式分析根据交投公司与一德公司各具优势，我们对这三种合作模式进行分析根据交投公司与一德公司各具优势，我们对这三种合作模式进行分析模式一德扮演角色交投扮演角色投资主体盈利模式模式一一德作为管理方，不

47、投入资金。一德作为管理者，向交投负责。交投为投资主体，负责决策交投交投：土地出让收益分成一德：收取管理费用模式二一德与交投都投入资金，一德负责管理。一德为投资主体之一交投为投资主体之一交投一德交投：土地出让收益分成一德：土地出让收益分成+收取管理费用模式三一德投入项目所需全部资金。一德为资金投资主体交投是土地所有者，作为上级单位，参与决策和负责基建一德交投：土地出让收益分成？一德：土地出让收益分成+收取管理费用资金压力管理效率运营风险资源共享总评模式一大一般一般一般交投面临较大资金压力，同时不能进行很好的资源共享模式二合适好较高好合作经营，发挥交投的本土化资源优势及一德的运营经验，较好模式三偏

48、大一般较低一般一德本土优势不明显，还需交投进行大量的配合。亦可考虑46土地开发一级盈利模式确定。根据项目的三种合作方式，在一级开发层面上，设定三土地开发一级盈利模式确定。根据项目的三种合作方式，在一级开发层面上，设定三种盈利模式种盈利模式土地出让收入市财政部门，截留（%+%）交投公司，土地出让利润土地出让金以某种形式返还土地出让金进入市财政部门交投交投决策一德管理资金投入管理负责资金投入管理负责模式二资金投入管理负责模式三一德双方决策一德管理交投一德合作管理交投一德一德公司，管理费用土地出让收入市财政部门，截留（%+%）合作公司，土地出让利润按股份%分红，交投公司获取利润，一德公司获取利润土地出让金以某种形式返还土地出让金进入市财政部门土地出让收入市财政部门，截留（%+%）交投公司按照%计提余下的由一德公司获取土地出让金以某种形式返还土地出让金进入市财政部门运营新官塘运营新官塘/管理模式分析管理模式分析模式一、一德纯管理模式模式二、合作开发模式模式三、一德投资双方管理模式一级盈利二级分成47易居中国Thanks For Your Time!