知名地产工程管理发展战略文件.ppt

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1、2012年龙湖工程管理发展策略项目简介 水晶郦城位于华新分流道以西，共分一、二期，一期为一组团（K14、16、27地块）和二组团（K13地块）以及K15地块体育公园，二期为K8、K7地块和K11地块。总占地面积约500亩，共计4141户，容积率仅为1.9，总建筑面积达654796.52。鸟瞰图组团组团占地面积占地面积建筑面积建筑面积住宅户数住宅户数商铺户数商铺户数开工时间开工时间竣工时间竣工时间一113609.01174317.9710411812003.82004.11K27（水晶星座及裙楼、车库）73942.285722003.92006.6二60093.19114693.46630200

2、3.122005.5三26586.2158474.5717172004.52005.11四73897.52138931.11五47559.9884467.96K15（体育公园配套）9969.172003.42005.6合计321745.91654796.523960181项目评价水晶郦城业主对户内部分的总体满意度水晶郦城业主对户内部分的总体满意度水晶郦城业主对楼内公共部分的总体满意度水晶郦城业主对楼内公共部分的总体满意度对公共景观的总体满意度对公共景观的总体满意度 技术管理专业配合不到位（王鹏）；四组团车库出入口调整（王鹏）；空调机位 （王鹏）；细部设计体会（杨秋生）；soho未进行精装修专业

3、设计（陈欣）；关于市政水压超压的处理（陈欣）p兄弟们，这是血和金钱的代价啊p王鹏先生 案例一：专业之间的配合不到位原电气开关位置不好操作1.要专业重图解决专业间关系矛盾问题，特别是对各功能小间（厨卫、阳台等）；2.要求设计院各专业之间对功能小间、车库、室外管网等应作综合图纸。3.先作样板能解决图纸审查时没有发现的问题；p原设计为5米高的亭子，现改为此状；p车库人行出入口、通风排烟口等出地面的构筑物应作为研发的重点之一四组团车库人行出入口的调整案例四组团车库人行出入口的调整案例空调机位 过于强调建筑外立面的效果，而忽视了空调室内室外机的功能需求；主要问题：p空调室外机安装不方便；p冷凝水管布置在

4、室内,需要装修时隐蔽处理；p单向进出风造成空调室外机出现热保护而停机等问题。建议 希望研发阶段坚持以人为本的原则，多一些满足功能设备的安装和使用的考虑；就空调室外机尽量避免设置成单向进出风的形式。下面是一位重量级人物，很重！细部设计的体会p水晶郦城项目护栏、公共部分的楼层净高等，在施工图设计时护栏选用标准图集，管道只有走向，很难作为实施依据，项目工程师需提出细部做法、技术变更后才能实施。p因设计质量及深度未满足施工图要求，给施工预留预埋、材料准备带来影响。p建议在设计任务书中明确一些必有的细部设计及要求，楼层净高，楼层内的管道布置应有平面尺寸及标高标注，公共部分的楼层安装各专业管道设计综合平面

5、图等。陈欣Soho楼未进行专业设计p整个soho公寓楼作为精装交房，没有委托专业的装饰设计单位进行二次专业装饰设计。缺乏对室内整体装饰效果的专业把握和细部做法的考虑。p建议以后的精装soho邀请专业的装饰设计单位进行二次装饰设计。06年4月份决定更改方案将室内木阴角线条全部更改为石膏线条(当时本工程的室内涂料工作基本已经结束,20楼以上的木地板均安装完成)木阴角线条石膏阴角线条1:建议改为石材饰面4:建议用深色的材料2:建议改用石材收口3:墙面建议用墙纸精装修地漏建议用方型的地漏；楼梯间出屋面的防火门高度未考虑屋面找坡、防水、隔热等构造高度关于市政水压超压的处理p水厂提供的供水压力均偏保守，设

6、计院设计时又保守一点，再加上新建小区的用水负荷是逐步增加的，往往造成一次供水直供部分的压力偏高；p为了保证用户用水使用的舒适性，建议在每个组团的进水环网上增加一组减压阀门，并增设旁通管，便于随时调整水压。直接原因直接原因：楼栋给水与车库水池的给水为一根主管，在水池补水时将削减压力而造成压力骤降的现象。5-25-2栋生活直供水楼层的给水时有时无栋生活直供水楼层的给水时有时无？质量管理水晶郦城项目施工阶段，甲方工程师在控制质量工作中的收获（谷方全）；土石方平基案例（李怀文）；外墙面砖脱落案例（李怀文）；抹灰养护施工方法（王金川）；根部防渗漏的处理方法（陈欣）；设计施工中的不足（陈欣）有请谷工！水晶

7、郦城共水晶郦城共2727栋单体楼均获得了栋单体楼均获得了“优质结构工程奖优质结构工程奖”水晶郦城项目实施阶段，甲方工程师在控制质量工作中的收获产品实施标准的制定和宣贯是保证质量的必要条件。重点：标准的宣贯要落实到施工单位班组和个人。产品的实物样板是保证质量的可靠依据。督促监理和施工单位对中间成果进行“复测”是发现产品质量问题和进行纠偏的有效手段。K27内街玻璃幕墙照明，设置的位置高达15米，支架设计为固定式，从上至下维修难度极大，建议此灯具改成可折叠拉伸的方式,确定方案的时候一定要考虑后期维护李怀文没看清楚？看清楚了赛？土石方平基 原始地貌K27K15（原售楼处）体育公园K16K14K13周边

8、水系调查和处理方案 详细调查工程所在地区河流的走向，应有明确的施工雨水排放方案。四组团结合市政道路的边坡实施控制p如果市政道路为填方区段，地下室的位置尽量避开布置。p施工过程中，可与政府相关部门沟通，只实施半边道路。土方回填碾压措施p土方回填采取分层碾压措施，在挡墙防水保护砖墙上做标识，作为控制分层回填的依据。p要求监理公司旁站监理，详见过程图片挖孔桩过程控制数据回填区域椭圆形桩处理方案 水晶片区3-2栋和5-3栋外墙砖局部出现起拱和粘结层与基层脱落原因分析：p贴砖前找平抹灰层面有灰尘污染等没有完全清洁干净p贴砖前没有充分润湿抹灰层。p外墙面砖粘贴后养护措施不到位。p外墙变形缝间隔太大（目前是

9、24米留一条变形缝）。p持续高温天气诱发。施工单位检查完成后甲方复查，若发现新的空鼓现象则复查费用均由施工单位承担，甲方有权据此对施工单位进行处罚。王金川抹灰养护采取喷雾器喷水养护,根据天气状况确保墙体保持湿润状态(持续时间为7天)，形成记录备查。此措施对杜绝墙面空鼓裂纹这个客户敏感点效果明显。特别注意工程装修工程中防渗漏部位处理：外墙上挑架洞口、砼墙支模（对拉螺杆）洞眼。穿楼板、屋面管道根部。测量放线孔洞。厨房排烟道、排风道根部。管道根部砼分二次浇筑，并作关水试验，漏则返工，不漏则二次浇灌。水晶郦城目前基本上没有管道根部漏水的报事希望不再发生回填区域的管道被拉断；入户门的开启方向尽量外开；阳

10、台的地漏位置应考虑业主装修后竖向标高与室内地坪的衔接，特别是较长的阳台；精装修房中靠墙面砖安装的洗衣机龙头和淋浴龙头我们在前期定位时只考虑了二维定位，没有进行三维定位，结果出现的部分龙头装饰盖安装不能紧靠墙砖面的现象；厨房不锈钢洗涤盆在作清洁时用钢丝球造成釉面被划伤（更换了40多个）；石膏板吊顶上安装探头时最好在吊顶内装一块木板 成品保护 王金川 入户门成品保护整改汇总表1、总的整改费用11.9万元，美心门安装单位承担30，总包单位承担了702、95以上的整改均是对门扇的整改入户门成品保护整改汇总表建议：1、实行框扇分离2、合理安排工序 明确各方责任3、取消室内卫生间 的回填处理入户门成品保护

11、4、安装工艺上的保护措施：门安装后应在锁孔内临 时插上塑料管或木栓以防止锁舌伸出创伤门框或 损坏门锁4-5栋公共走道地砖出现大面积污损，成品保护提醒：后期在作清洁时，要特别注意酸性物质对玻化砖的污染 安全文明施工管理 李怀文 安全文明施工p所有水晶郦城参建施工单位均获得了重庆市“市级文明工地”的称号p项目部组织监理单位每周对现场的安全文明施工管理情况进行例行检查，对施工过程中出现的安全隐患，在生产会上以图片展示的形式进行通报，要求施工单位限期整改。p通过水晶郦城各参建施工方的共同努力，现场的安全文明管理工作得到了高新区安监站的好评。高新区安监站多次组织高新区片区内的参建施工单位到水晶郦城参观学

12、习。施工现场内道路封闭施工外架封闭施工施工楼层临边防护临边洞口防护临边洞口防护施工通道防护工地食堂生、熟食品分区健康证上墙一洗二清三消毒宿舍内双层架子床民工衣物晾晒区 景观施工管理 何格原始地貌一 施工过程水晶之美 设计回顾 一个好的景观设计必须是景观和建筑的完美结合，在水晶无疑得到了充分的体现。设计的优点p亮点：景观和建筑的统一规划，整体设计，把建筑和景观完美的结合在一起。p亮点原因分析：水晶的建筑和景观均由一家设计公司完成，最大限度的保留和体现了设计师想要的效果；在后期的初步设计中很好的处理好了建筑和景观的细部衔接和材质搭配。设计中的不足p施工图设计单位未能很好的理解景观设计师的设计意图，

13、导致了设计信息的丢失和效果上的偏差（如五组团水体底部端头流水槽，如下图）p景观中水体的结构设计未考虑到装饰面层和坡度的影响导致了水体的漏水等（5组团水体的边带）低于环境标高的挡水檐，未考虑散水收集沟，导致泥沙和污水污染水体，后期运行成本高。(2组团和5组团均存在）水晶的水体底部在设计时考虑的是卵石，实际在清洁维护中非常费时。水晶郦城泳池存在的问题水晶郦城泳池存在的问题：1、部分装饰挡墙采用虎皮石，其锐角易伤人；2、装饰面层的砖应倒棱倒角，一组团泳池在交付运行中出现伤人2次，应引起高度的重视。已经整改完成1、游泳池形成独立区域的分隔采用植物,闲人、小孩极易进入本区域，不利于后期的物业开馆管理.2

14、、水晶二期亮光石材用于公区休闲广场,在阳光照射极强的夏季十分耀眼.目前已引起部分业主投诉.景观施工管理过程中存在的问题场地移交 总包施工单位没有按约定的时间把场地移交给景观。移交的场地不能达到质量要求。（水晶郦城4组团游泳池周边区域的场地平整）45后的场地移交后施工情况44移交场地后的情况 p施工单位没有对施工班组进行有效的交底p在施工配合上的问题，在交叉施工的地方管理被弱化。p成品保护问题（道路污染，管网破坏，前面清洗对植物的伤害）道路的污染、无成品保护意识。污染后的效果 施工质量1、2组团施工质量较好四组团硬景粗糙3、4、5组团的100*100黄木文的铺贴平整度不够。对建筑死角用软景处理工

15、艺差。3、5组图的草坪的土壤不饱满，平整度不够。景观项目部同工程项目部的设计和施工界面p避免因管理的主体较多导致设计跟踪和施工管理中的信息流失，使得效果和功能出项偏差和缺失。p建议将除游泳池以外的所有水体和构筑物的结构，水电，装饰设计和施工纳入景观统一协调管理。（五组团水体案例）水晶后期的景观养护存在的问题：存在的问题：p更换死忘苗木不及时，导致了业主的不满，上海聚隆表现尤为突出。p改进的措施和办法：在规定的时间未更换的，可以由物业伪托其他的施工单位更换，在其工程款或质保金中扣除给物业，这需要造价部的大力支持！文档管理 洪权峰就剩这张比较帅了p水晶郦城的文档管理模型以及分类方法在林洋“水晶郦城

16、一期文档管理工作总结200503”中有具体描述，其实行效果好，易分类和查询，在此不再赘述。这里主要讲一下对信息管理的想法和改进思路。p综合对信息管理的工作认识，个人认为信息管理的主要作用是通过计算机及网络的优势，及时准确的将信息传达给所有项目成员，取得有效的反馈，并在此过程中将优化传递信息流程，最终形成一个全员通晓、流程简单的信息传递和反馈机制。水晶郦城的参建单位多，资料流量大，如何有效的水晶郦城的参建单位多，资料流量大，如何有效的简化资料传递流程？简化资料传递流程？1、建议在处理收文时，分时间段进行集中处理（特殊情况除外），即每天的中午和下午。2、建立跟踪机制，每天定时查阅“文件跟踪处理表”

17、，并直接与相关责任人进行联系，取得反馈。如何实现文档查阅的准确、及时性？如何实现文档查阅的准确、及时性？p首先建立完善的编号规则，及时向项目部成员宣讲。文档编号应实时更新。p项目文档管理体系的建立主要目的是为了方便项项目文档管理体系的建立主要目的是为了方便项目专业工程师的资料查询，不是方便内业工程师目专业工程师的资料查询，不是方便内业工程师的查询，宣讲工作很重要，做不好，对内业工程的查询，宣讲工作很重要，做不好，对内业工程师的工作效率影响很严重。师的工作效率影响很严重。竣工备案总结 由此可见，备案证的获取是一个单位工程完结的里程碑标志。以下就综合竣工验收和备案证办理的重点控制内容进行描述。1、

18、建立对应的备案资料电子文档体系；2、合理安排签章流程，以确保在竣工验收会前完成为准；3、文档的套数齐全（备案办、档案馆、物业、自存，共四套）；4、面积填写务必准确。值得注意的问题：1.建议在备案资料形成以后，交质监站质检人员与备案办人员进行核对后再正式交验。2.保持对面积高度的敏感主要是规划面积与施工证、规划许可证的核对，如超出施工许可或规划许可面积过多【指超出100平米以上的】需提前补缴相关规费、配套费等相关应缴纳的费用。3.人员的核对施工单位项目经理、各参建单位的负责人等。4.专人对会上的备案资料进行熟读，特别是专项验收的时间、面积等数据一定要明白相互关系和利害因素，便于验收时的解释。值得

19、注意的问题：5.备案资料的可修改性可修改性：很多填写内容是根据验收前的情况进行预估并填写。验收后，需对已形成的资料进行修改，建议在报送过程中注意修改技巧。6.日期核对。由建设、设计、监理、地勘、施工单位各自出具的质量检查报告的日期尽量统一，且必须为综合验收时间之前。7.整改通知书、整改回执单为必需的验收材料。验收、消防申报资料露项（王鹏）；、K27消防验收案例（陈欣）；一组团和五组团消防验收时，申报的验收范围出现了漏项：一组团漏掉了一个小商铺，五组团漏掉了LG夹层;1.消防工程验收申报表上的验收范围和面积应与消防局下发的施工图审查意见书的审查范围、面积保持一致，最终形成闭环。2.在今后的建设项

20、目中，申请消防审查等工作时，要尽可能的减少申报批次，且每次申报要有详细的申报记录和详细的准确的名称、范围、面积等重要元素。3.在人员调整后，要尽可能的完善交接工作，避免信息的失真。消防验收的申报资料k27水水晶晶星星座座消消防防验验收收案案例例 事件简述p2006年4月19日重庆市消防局对水晶星座进行了消防验收。消防局根据批准的k27消防审批意见书：2004渝公消（建）字第7号的规定认为：标准层厨房区域调整后未重新报验备案且应设置消防喷淋和温感。p 通过公安部四川消防研究所(高规的编制和解释部门)对公寓式写字楼就目前的消防设施进行消防安全性能化评估合格后,于2006年5月26号取得重庆市消防局

21、颁发的消防验收合格证。过程回顾p2003年11月，水晶郦城k27商业综合楼的第一次全部图纸出来后，都履行了相关的报建手续，并随一组团一起开始施工。整个k27工程裙房部分施工完成后根据公司的统一安排，k27项目暂时停工。p2005年3月根据公司的安排，设计院对k27公寓楼标准层的平面图进行了修改(相关专业的图纸均作了调整),并与4月份恢复了公寓楼的施工。但是平面图调整后这次未办理公寓楼相关消防报建备案手续。水晶星座标准层平面图(旧)水晶星座标准层平面图(新)图纸调整前后1：此图经过了消防局审核批准同意2:此图中厨房区域也未设置喷淋和温感此图未报消防局审批,消防局首先认为程序不合法.厨房区域未设置

22、喷淋和温感建议1.对于项目的所有批复、审批意见书等文件下来后,应在项目负责人或项目经理处汇总,并组织相关人员进行交流学习。2.完善部门内部人员调动后的移交制度以及部门间的移交制度。3.图纸调整后一定要重新进行消防报建备案4.如果消防验收时遇到技术障碍，公安部四川消防研究所是一个可以利用的资源.分供方管理总分包单位合同及责任问题（杨秋生）；总包与分包合同及责任问题：p水晶郦城项目15组团因入户门及铝门窗（划伤、撞痕、污染等）的整改问题占整改量的三分之一左右。p入户门及铝门窗的制安施工是三方合同（甲方、总包、分包），在实施中总包对进度重视，而对工序配合、安装插入时间、双方交接条件、成品保护等重视差

23、，涉及返修及费用等责任问题总包、分包相互推诿（主要是入户门），物管人员及项目工程师花很多的精力协调处理。p建议在今后项目实施，对需甲方指定分包的工作内容明确在总包的合同范围（垄断行业的工作除外），由总包与分包签订合同（甲方明确厂家、品牌），利于责任主体明确，提高总包管理意识和能力。团队建设晨会晨会p时间：每天早晨上班时间前10分钟开始，会议时间视当天的内容而定，但不是超过20分钟。p主持：项目经理主持（不在时由指定的专业工程师代替）。p内容：p检查现场工作人员是否进入工作状态；p核对、汇总前日的现场工程施工情况；p宣读公司下发的文件、通知;p就前一日施工中的问题进行总结、讨论、解答；p发表意见

24、、要求、建议；p安排当天的管理工作。p晨会是一天工作开始的标志，现场工作人员应从此进入工作状态 TEAM 小组专题会Together 团结Everyone 人人Accomplishes 完成More 更多1+1 2 交房1：集中交房期间我们专门准备了一间”吵架室”2：关于衣柜的案例衣柜的案例分析附件三：装饰、设备标准p1、外 墙：中空镀膜玻璃和面砖等p2、内 墙：白色涂料p3、顶 棚：乳胶漆,局部石膏板吊顶p4、地 面：强化木地板和地砖等p5、门 窗：入户为防盗门、卫生间、厨房配门,厨房卫生间无窗,外窗为中空镀膜玻璃p6、厨 房：铝合金吊顶，防滑地砖，配置橱柜、抽油烟机、灶具、洗涤盆（配龙头）

25、p7、卫生间：铝合金吊顶,防滑地砖,配置坐便器、单立柱盆（配龙头）、燃气热水器（配花洒）、镜子、搁物架、浴霸，设地漏p8、阳 台：地砖,设置空调主机位，格栅或百页封闭，热水器p9、电 梯：塔楼采用四部品牌电梯p10、其 他：层高：住宅标准层层高结构尺寸为3000MM信报箱：大堂内配置信报箱安防系统：每户设置对讲门机，红外线探测器，紧急报警按纽大堂及电梯前室：精装修疏散楼梯：地面为地砖，墙面及顶棚为涂料供水：接市政设施管网，部分楼层为二次供水（以水厂提供供水标高和设计图纸为准），出户计量供电：5（20A）电表，出户计量，预设室内线路、开关、插座、灯具供气：智能气表闭路：数字电视入户，安装一个接口

26、电话：二对电话线入户，预留二个接口数据通讯：一条宽带数据线入户，预留一个接口其他：每户入户处设置厚度其他：每户入户处设置厚度0.60.6米，宽度不小于米，宽度不小于1.51.5米的壁柜米的壁柜配置二P P冷暖壁挂式空调热水管道到厨房和卫生间合同配置标准当时在衣柜订货前已经发现每层有5户在入户靠墙处不能放置,并告知了营销部,但是销售合同中已经非常明确的将衣柜的长度定在1.5米,表示衣柜在此户设计位置不能放置1.在销售合同中尽量不要把自己栓得太死;2.希望在销售前能完善装修样板房.3.销售合同中的配置标准添加工程部会签 创新 p收集三组团车库周边地下水作绿化用水。p收集动步公园的溪流水作绿化用水。感谢水晶郦城的所有建设者！感谢公司领导、各部门和工程部全体同事对水晶郦城项目的关心和支持！