地产集团物业管理用房前期介入指引.pptx

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1、龙湖物业管理用房龙湖物业管理用房前期介入指引前期介入指引物业品保部物业品保部目录目录什么是物业用房？有什么类别？什么是物业用房？有什么类别？物业用房的配置依据是什么？物业用房的配置依据是什么？新建项目如何确定物业用房选址？新建项目如何确定物业用房选址？物业用房前期介入的关键节点有哪些？物业用房前期介入的关键节点有哪些？各部门功能用房如何分隔？各部门功能用房如何分隔？物业用房实例图片展示。物业用房实例图片展示。什么是物业用房？有什么类别？什么是物业用房？有什么类别？物业用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区物业用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区域内配置的供物业服务企业在物

2、业服务活动中使用的房屋。域内配置的供物业服务企业在物业服务活动中使用的房屋。永久性物业用房永久性物业用房物业用房类别物业用房类别根据物业管理法规，根据物业管理法规，建设单位提供物业建设单位提供物业公司使用的正式永公司使用的正式永久用房。包括行政久用房。包括行政办公区、客户中心、办公区、客户中心、库房、工程用房、库房、工程用房、宿舍用房、保洁用宿舍用房、保洁用房、绿化用房。房、绿化用房。销售中心物业用房销售中心物业用房在建项目远离已有在建项目远离已有项目，物业提供项项目，物业提供项目部或销售中心物目部或销售中心物业服务，需提供保业服务，需提供保安保洁使用的临时安保洁使用的临时物业用房，包括保物业

3、用房，包括保洁休息室、保安用洁休息室、保安用房和食堂。房和食堂。因项目分期建设，因项目分期建设，永久物业用房尚未永久物业用房尚未竣工，项目即交付竣工，项目即交付业主，按配置标准业主，按配置标准提供的临时物业用提供的临时物业用房。房。过度物业用房过度物业用房物业用房的配置依据是什么？物业用房的配置依据是什么？配置依据配置依据379号国务院令号国务院令物业管理条例物业管理条例 第三十一条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要第三十一条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。的物业管理用房。渝办发渝办发2007280号文号文关于进一步加强物业管理工作的通关于进一步加强物

4、业管理工作的通知知三（一）建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配三（一）建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房，费用计入建筑成本置物业管理用房，费用计入建筑成本。物业管理企业办公室、业。物业管理企业办公室、业主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修。主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修。龙湖地产与物业公司界面文件龙湖地产与物业公司界面文件物业用房配置标准物业用房配置标准。物业用房面积要求物业用房面积要求建筑规模（平方米）建筑规模（平方米）物业管理用房提供比例物业管理用房提供比例1 1万至万至1010万万5 51010万以上至万以上至2020万万4

5、42020万以上至万以上至3030万万3.53.53030万以上万以上3 3渝办发渝办发2007280号文号文关于进一步加强物业管理工作的通知关于进一步加强物业管理工作的通知规定最低要求：规定最低要求：物业项目在物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于得低于50平方米。平方米。物业用房面积要求物业用房面积要求 龙湖地产与物业公司界面文件龙湖地产与物业公司界面文件物业用房配置标准物业用房配置标准规定企规定企业标准为：业标准为：430平方米平方米+项目总建筑面积项目总建筑面积3.5新建项目如何确定物业用房选址？新建项目如何确定物业用房选

6、址？行政办公区及客户中心行政办公区及客户中心相同名称项目集中设置一个行政办公区域和客户中心，下列相同名称项目集中设置一个行政办公区域和客户中心，下列 情况可例外设置：情况可例外设置：1.大型购物广场类持有型物业和住宅类项目应分别设置商业大型购物广场类持有型物业和住宅类项目应分别设置商业运运 营和物业服务公司办公区及客户中心，如北城天街项目。营和物业服务公司办公区及客户中心，如北城天街项目。2.根据有关法规划定为不同物业管理区域的项目，独立设置。根据有关法规划定为不同物业管理区域的项目，独立设置。如龙湖区域南苑和西苑。如龙湖区域南苑和西苑。3.客户步行至客户中心距离大于客户步行至客户中心距离大于

7、700-1000米时，独立设置客户米时，独立设置客户服务中心，以方便客户到达，如蓝湖郡好望山。服务中心，以方便客户到达，如蓝湖郡好望山。客户服务中心应设置在平街层或有自然采光和通风条件的半客户服务中心应设置在平街层或有自然采光和通风条件的半地下室，向项目外围开门，方便人车来访。有条件时宜设置地下室，向项目外围开门，方便人车来访。有条件时宜设置2-4个个临时停车位。临时停车位。行政办公区和客户中心应集中设置，确需分开设置时，独立行政办公区和客户中心应集中设置，确需分开设置时，独立设置的客户中心需增设设置的客户中心需增设30平方米资料室、平方米资料室、2-4人办公区和卫生间。人办公区和卫生间。工程

8、、保洁、绿化和库房工程、保洁、绿化和库房设置在项目隐蔽处，可集中或分散布置，集中设置时应分别设置在项目隐蔽处，可集中或分散布置，集中设置时应分别设计独立出入口。工程用房应布置在项目居中位置。设计独立出入口。工程用房应布置在项目居中位置。可布置在半地下室或地下室，不应布置在没有防潮或潮湿处可布置在半地下室或地下室，不应布置在没有防潮或潮湿处理的地下室。理的地下室。不具备自然通风条件时需设置机械通风，满足规范要求的人不具备自然通风条件时需设置机械通风，满足规范要求的人均新风标准。均新风标准。库房应与工程用房集中设置，方便材料领用和工具借用。库房应与工程用房集中设置，方便材料领用和工具借用。大型购物

9、广场工程用房宜靠近中央空调和变配电室附件设置，大型购物广场工程用房宜靠近中央空调和变配电室附件设置，以方便设备值班，避免重复配置设备运行值班用房。以方便设备值班，避免重复配置设备运行值班用房。不宜设置在项目以外。不宜设置在项目以外。宿舍用房宿舍用房设置在项目隐蔽处，避免在设备机房或商业门面等噪音源附设置在项目隐蔽处，避免在设备机房或商业门面等噪音源附近近，以免影响住勤轮岗队员睡眠质量。，以免影响住勤轮岗队员睡眠质量。设置在有自然采光和通风的空间，不应设置在地下室和潮湿设置在有自然采光和通风的空间，不应设置在地下室和潮湿环境。环境。独立设置出入口，避免与其它功能房公用通道。独立设置出入口，避免与

10、其它功能房公用通道。物业用房前期介入的关键节点有哪些？物业用房前期介入的关键节点有哪些？项目启动会阶段：由研发部和物业共同确认物业用房的选址项目启动会阶段：由研发部和物业共同确认物业用房的选址及功能用房分隔。（包括：永久性、过渡和销售中心物业用及功能用房分隔。（包括：永久性、过渡和销售中心物业用房）房）施工图设计阶段：项目预计交房前施工图设计阶段：项目预计交房前8个月应协调研发完成建个月应协调研发完成建筑、水电、暖通和装饰等施工图纸设计成果。交房前筑、水电、暖通和装饰等施工图纸设计成果。交房前6月应月应协调造价和项目部完成装修施工单位确定。协调造价和项目部完成装修施工单位确定。施工阶段：预计交

11、房前施工阶段：预计交房前4个月应完成土建安装施工向装修施个月应完成土建安装施工向装修施工单位的现场移交，开始装修施工。跟踪施工质量及工期，工单位的现场移交，开始装修施工。跟踪施工质量及工期，督促物业用房在预计项目接管前督促物业用房在预计项目接管前30日完成物业用房各项施工。日完成物业用房各项施工。协调项目部在预计交房前协调项目部在预计交房前30日，完成物业用房施工开始向物日，完成物业用房施工开始向物业移交。业移交。各部门功能用房如何分隔？各部门功能用房如何分隔？主要物业用房功能介绍主要物业用房功能介绍行政办公区行政办公区提供管理处部门经理以上岗位和客户中心员工日常办公使用提供管理处部门经理以上

12、岗位和客户中心员工日常办公使用的场地，分为区域总经理室、部门经理室、财务室、人力行的场地，分为区域总经理室、部门经理室、财务室、人力行政部、资料室、会议室、呼叫中心和值班室等功能房。政部、资料室、会议室、呼叫中心和值班室等功能房。客户中心客户中心用于接待客户来访和办理对客服务的房间，分为接待大厅、用于接待客户来访和办理对客服务的房间，分为接待大厅、小接待室、设备间和资料室等功能房。该房间系展示龙湖企小接待室、设备间和资料室等功能房。该房间系展示龙湖企业形象的重要窗口，应按项目特点进行精装修。业形象的重要窗口，应按项目特点进行精装修。工程用房工程用房提供工程维修人员值班、会议和休息的房间，分为值

13、班室、提供工程维修人员值班、会议和休息的房间，分为值班室、电梯值班室、休息室、资料室、加工间和工具间等功能房。电梯值班室、休息室、资料室、加工间和工具间等功能房。宿舍用房宿舍用房提供住勤队员换班休息生活的房间。分为宿舍、洗澡间、洗提供住勤队员换班休息生活的房间。分为宿舍、洗澡间、洗衣间、晾衣间、储物间、活动室、培训室等功能房。队员需衣间、晾衣间、储物间、活动室、培训室等功能房。队员需长时间生活在该空间，必须考虑自然通风，避开噪音源。长时间生活在该空间，必须考虑自然通风，避开噪音源。环境用房环境用房提供保洁、绿化人员值班、会议和休息的房间，分为保洁值提供保洁、绿化人员值班、会议和休息的房间，分为

14、保洁值班室、绿化值班室、工具间、储物间、农药间和更衣间等功班室、绿化值班室、工具间、储物间、农药间和更衣间等功能房。能房。根据业务要求，结合房屋现有结构，满足使用功能根据业务要求，结合房屋现有结构，满足使用功能，避免，避免出现相互干扰。结合正在开发建设的郦江项目介绍功能用房分出现相互干扰。结合正在开发建设的郦江项目介绍功能用房分隔。隔。郦江项目总建筑面积郦江项目总建筑面积40.7万平方米，主要业态为公寓和花万平方米，主要业态为公寓和花园洋房，其中住宅园洋房，其中住宅32万平方米，社区商业万平方米，社区商业1.5万平方米，公建万平方米，公建7.2万平方米。预计物业工作人员约万平方米。预计物业工作

15、人员约150人，人均管理面积人，人均管理面积2700平方米。平方米。客户服务中心客户服务中心房间房间名称名称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2接待接待大厅大厅用于接待客户来访，办理物用于接待客户来访，办理物业手续。能满足业手续。能满足3-4人的接待人的接待能力。能力。35小接小接待室待室用于接待客户进行比较私密用于接待客户进行比较私密的交流。的交流。10资料资料室室用于存放业主档案、装修资用于存放业主档案、装修资料和寄存客户物品等。料和寄存客户物品等。10客户服务中心客户服务中心行政办公区及呼叫中心行政办公区及呼叫中心房间房间名称名称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2呼叫呼叫中心中心3-4

16、人接待客户电话报事，处人接待客户电话报事，处理报事跟踪，系报事处置指理报事跟踪，系报事处置指挥中心，配置有挥中心，配置有3-4台电脑。台电脑。15行政行政办公办公客户中心、保安、环境、工客户中心、保安、环境、工程员工使用电脑的办公场地，程员工使用电脑的办公场地，配置配置10台电脑。台电脑。55更衣更衣室室员工存放工装、更换工作服员工存放工装、更换工作服的场所。的场所。8行政办公区及呼叫中心行政办公区及呼叫中心人力资源行政中心及财务室人力资源行政中心及财务室房间房间名称名称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2人力人力资源资源行政行政中心中心提供该部门提供该部门2名工作人员日名工作人员日常办公，因

17、涉及员工关系和常办公，因涉及员工关系和薪酬管理等工作内容，需独薪酬管理等工作内容，需独立设置办公室。立设置办公室。10财务财务部部提供该部门提供该部门1名工作人员日名工作人员日常办公，因涉及大量财务票常办公，因涉及大量财务票据，需独立设置办公室。据，需独立设置办公室。10面试面试室室提供招聘面试人员时使用。提供招聘面试人员时使用。10财务室财务室人力资源人力资源行政中心行政中心面试室面试室人力资源行政中心及财务室人力资源行政中心及财务室部门经理室部门经理室房间房间名称名称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2经理经理办公办公区区提供项目经理、保安、客服、提供项目经理、保安、客服、工程、环境等职能

18、经理办公工程、环境等职能经理办公的房间，有条件时宜独立设的房间，有条件时宜独立设置，置，5-6人办公。人办公。20值班值班室室提供深夜值班休息用。提供深夜值班休息用。8部门经理室部门经理室其它必须的房间其它必须的房间其他必须的房间其他必须的房间会议室会议室房间名房间名称称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2区域总区域总经理室经理室区域总经理区域总经理1名办公。名办公。10会议室会议室用于区域每周例会，班长以用于区域每周例会，班长以上均要参加，上均要参加，20人左右。人左右。30资料室资料室用于存放项目竣工资料、物用于存放项目竣工资料、物业档案等。业档案等。40工程用房和库房工程用房和库房房间房

19、间名称名称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2值班值班室室用于维修人员值班和会议，用于维修人员值班和会议，有有20人在此工作应配置卫生人在此工作应配置卫生间。间。55电梯电梯值班值班室室提供专业电梯公司提供专业电梯公司2人值班，人值班，存放电梯图纸、工具和常用存放电梯图纸、工具和常用配件配件10加工加工和工和工具间具间用于安装钻床、砂轮、龙门用于安装钻床、砂轮、龙门钳、台钳等加工工具和存放钳、台钳等加工工具和存放斗车、楼梯等工具斗车、楼梯等工具25休息休息室室深夜班零点后休息。深夜班零点后休息。8库房库房用于存放区域工程、保洁物用于存放区域工程、保洁物品。品。80资料资料室室用于存放工程资料、

20、运行记用于存放工程资料、运行记录等。录等。10保洁、绿化用房保洁、绿化用房房间名称房间名称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2值班室值班室用于保洁和绿化人员值班、会议和就餐休息，保用于保洁和绿化人员值班、会议和就餐休息，保洁有洁有60人，绿化有人，绿化有10人在此工作，应配置卫生间。人在此工作，应配置卫生间。45储物间储物间 用于存放垃圾袋、保洁药剂、绿化农药等用品。用于存放垃圾袋、保洁药剂、绿化农药等用品。20工具间工具间用于存放割草机、绿篱机、地刷机、吸水机、楼用于存放割草机、绿篱机、地刷机、吸水机、楼梯等工具。梯等工具。15更衣室更衣室 保洁女员工更换工作服。保洁女员工更换工作服。15宿

21、舍用房宿舍用房房间名称房间名称功能介绍功能介绍面积需求面积需求m2宿舍宿舍用于保安队员准军事化管理，换班休息住宿。为用于保安队员准军事化管理，换班休息住宿。为保证清洁和睡眠质量每间床位不超过保证清洁和睡眠质量每间床位不超过10人。附近人。附近配置卫生间配置卫生间20/间间洗澡间洗澡间用于住宿队员洗澡，淋浴头数应不少于床位数的用于住宿队员洗澡，淋浴头数应不少于床位数的20%。12洗衣间洗衣间用于住勤队员洗涤衣物，洗衣槽数量不应少于床用于住勤队员洗涤衣物，洗衣槽数量不应少于床位数位数20%10培训室培训室 用于开展保安部内部培训和召开班会。用于开展保安部内部培训和召开班会。60物业用房实例图片展示物业用房实例图片展示客户服务中心客户服务中心接待前台小接待室行政办公区及区域总经理室行政办公区及区域总经理室呼叫中心及财务室呼叫中心及财务室会议室、行政人事部会议室、行政人事部档案室、值班室档案室、值班室工程部用房工程部用房值班室值班室工程部用房工程部用房夜班休息室资料室工具室工程部用房工程部用房电梯人员值班室强弱电维修、加工间保洁部用房保洁部用房值班、会议室更衣室工具间绿化部用房绿化部用房值班、会议室农药间工具间宿舍用房宿舍用房保安宿舍活动、培训室宿舍用房宿舍用房洗漱间晾衣间洗澡间库房库房谢谢大家谢谢大家！物业技术部物业技术部