经济危机下的房地产业扫描.pptx

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1、经济危机下的房地产业扫描2008年12月17日前言看08年的房地产市场，更多的是要将视角放在中国经济，甚至全球经济上来；自07年以来，房地产市场就已经与全球经济、美国次贷、经济增长等问题纠缠在一起，08年更是愈演愈烈，房地产市场的发展不再仅仅是房地产本身的问题，房地产市场的发展更依赖于全球经济的趋势，中国经济的发展和国家政策的导向目录/CONTENTS世界经济描述中国经济发展浅析中国房地产运行现状及分析世界经济描述中国经济发展浅析中国房地产运行现状及分析世界经济格局和货币体系金融危机反映出目前世界经济格局和货币体系的缺陷。目前全球是“一超多强”的世界经济格局和布雷顿森林体系。美国独霸，布雷顿森

2、林体系以黄金为基础，以美元作为最主要的国际储备货币。美元直接与黄金挂钩，其他国家的货币与美元挂钩，实行固定汇率制度。布雷顿森林体系虽然有助于国际金融市场的稳定，对战后的经济复苏也起到了一定的作用，但是布雷顿森林体系却存在着严重的缺陷，其致命的一点是：它以一国货币（美元）作为主要储备资产，具有内在的不稳定性。金融危机只是导火索，更多反映的是目前世界经济格局和货币体系的缺陷，这次金融危机有可能会动摇这个经济格局。20国峰会正在讨论布雷顿森林体系2.0升级版。金融危机的演变自2007年2月13日美国新世纪金融公司发出2006年第四季度盈利预警，美国次级抵押贷款风险浮现开始，次贷危机开始逐渐显现。次贷

3、危机？次贷危机的深层次根源，是两极分化，由于处于社会底层民众经济条件差，甚至没有住房，宽松的次级贷款政策极大的点燃了民众购房的热情，04年6月起，美联储连续17次加息。贫困的民众无法偿付房贷，这一庞大的金融链条便开始从根部断裂，并最终导致次贷危机的爆发。金融危机？将按揭贷款证券化产生了第一只CDO(担保债务权证)，2004年，全球CDO发行量为1570亿美元，到了2006年达到5520亿美元。打着金融创新的口号，华尔街大举涉足次贷领域，华尔街投行将原始的金融产品分割、打包、组合开发出多种金融产品，金融衍生品将风险扩散到了全球范围，这也正是次贷危机为什么能够波及到全球范围的原因。2008年9月1

4、5日有着158年历史的雷曼兄弟公司宣布申请破产保护；同一天，美国银行以约440亿美元的价格收购了华尔街投行美林公司；美国国际集团(AIG)的信用评级下调。美联储前主席格林斯潘称，美国遭遇了“百年一遇”的金融危机。.金融危机的爆发持续一年多的 次贷危机，在雷曼破产之后演变成金融危机，在世界各国开始蔓延，冲击着实体经济。01欧元区经济增长明显放缓，甚至步入衰退，美国一季度GDP是0.9%,二季度是2.8%,三季度是0.3。02美国民众消费需求快速萎缩，对未来经济悲观.03需求的减少，造成 国际原材料期货价格快速回落。04美国就业趋势下降，目前的失业率是12。05令人欣慰，物价水平有所回落。通货膨胀

5、下滑，并有望在2010年前降至可接受的2%以下。金融危机的影响美国经济体占世界经济总量的25.5%,美国爆发金融危机，对世界其他国家怎样的影响？全球经济活动迅速减速在先进经济体经济下滑的带动下，世界增长从 2007年的 5%下降到 2008年的 3.75%，2009年将降至略高于2%。预计经济复苏将在2009年后期开始金融危机的影响对于新兴经济体，周期性下滑与先进经济体的周期性下滑在程度上类似。对2009 年实际 GDP增长预测的下调幅度在一定程度上更大，平均为 1%。下调后增长率为 5%。受影响最大的是商品出口国（因为对商品价格预测做了大幅下调）以及存在严重的外部融资和流动性问题的国家。东亚

6、国家总体下调幅度受影响较小，因为它们的金融状况往往更为强健，商品价格下跌使它们从贸易条件改善中获益，并且，它们已经放松宏观经济政策。金融危机的影响二十国集团领导人11月15日在华盛顿召开的金融市场和世界经济峰会就应对当前世界面临的金融和经济问题的措施达成行动计划，计划涉及提高金融市场透明度和完善问责制、加强监管、促进金融市场完整性、强化国际合作以及改革国际金融机构等五个领域，改革分别设定了短期和中期目标。20国集团领导人已经同意协调一致,共同应对国际金融危机。在具体问题上存在分歧。20国金融峰会全球经济将在2010年或2011年开始回暖摩根士丹利摩根士丹利亚洲主席史蒂芬罗奇预计美国今后3年GD

7、P将取得1.5%的年增长率；补充说，美国的消费者正经受煎熬，因目前的消费是由信贷趋动，而不是收入增加。他预计中国将受到牵连，出口需求减少将令中国的GDP增速在2009年下降到7%-8%。罗奇称，虽然全球经济可能在2010年或是2011年开始回暖，但从现在开始至少5年后全球经济才会恢复繁荣。经济预判世界经济描述中国经济发展浅析中国房地产运行现状及分析简言在美国的金融危机蔓延中，不得不承认冲击到了中国的经济，但大危机往往意味着大机会，在这场全球的金融危机中，中国“危”中有“机”。金融危机对中国的影响正面大幅度缓解了我国通货膨胀压力。从国家货币政策的“从紧适度从紧稳健适度宽松”调整就可以看到对中国一

8、些金融机构和企业来说带来了新的投资机会。一般来说大危机往往意味着大机会，因为在大危机中，一定会有一些行业，产生一些新的重组和结构性调整。比如，以前由于美国设置了一些障碍造成中国投资人难以进入美国市场，但发生金融危机后，美国为了自救，可能在一些程度上放松了对中国资本进入的阻力。对中国经济结构调整也是有利的。高耗能、高污染，这样的经济增长模式虽然谈了很多年，但是进行得总是不顺利，在真正危机到来时，也许反而是一种改革的机遇。我国在与其他国家谈判时的筹码加大了负面首先就是出口，由于外需减少导致出口增速减缓和出口企业资金回收困难，所以导致大量的企业倒闭。在沿海省份的“倒闭潮”中不仅有中小企业，而且还有很

9、多龙头企业。统计显示，目前影响最大的就是纺织行业，而家居、卫浴、五金钢材、汽车、电子信息也都在不同程度上受到了影响。其次是消费。近两年我国消费增长率提高较快，去年克服通货膨胀之后还是达到15%的消费增长率，但是，从目前的情况来看，城镇居民实际收入增长的减速，房地产市场和汽车市场的不景气还有股票市场的暴跌，导致了国内财富效应在缩减，因此今后消费难以保持高增长率。再次，就是信用收缩，银行出于防范风险的心理，普遍惜贷，这样对实体经济来说一定有一个紧缩的作用。最后是民间投资，在整个经济前景不好的情况下，民间投资者投资信心不足，制约了民间投资的增长空间。金融危机对中国的影响消费、投资、出口拉动是经济增长

10、的“三驾马车”。在经济全球化过程中，由于我国原材料、劳动力等生产要素成本比较低，资源密集型、劳动密集型的产品才在国际竞争中占据明显优势，于是促进我国对外出口快速增长。2007年外贸进出口总额居世界第3位，出口总额列世界第2位。进出口总额占GDP的比重达到了65.2%左右，比世界平均水平高出约15%，我国的出口不仅支撑了全球贸易的增长，而且对国内经济的贡献率也大大增强，为国内创造了大量的就业岗位，缓解了严峻的就业压力，带动了国内GDP高位持续增长。金融危机对中国的影响出口受到影响，经济持续回落。LogoLogo从数据中看中国经济GDP今年1-3季度，国内生产总值（GDP）201631亿元，按可比

11、价格计算，比上年同期增长9.9%。其中，第一产业实现增加值21800亿元，增长4.5；第二产业实现增加值101117亿元，增长10.5%；第三产业实现增加值78714亿元，增长10.3%。第三季度增长9.0%.四年来首次低于10%从数据中看中国经济GDP前三季度中国经济增速回落的2.3个百分点中,有1.2个百分点来自出口减速。统计显示,前三季度,中国出口增速比去年同期回落了4.8个百分点,贸易顺差减少了47亿美元。投资和工业增速的明显回落也是重要的因素，考虑到同期投资品价格涨幅,投资实际增长率回落了大约10个百分点，前三季度,规模以上工业增速回落了3.3个百分点。08年第三季度GDP增长同比回

12、落2.3%主要是由于出口、工业增加值及投资等的增速放缓110月份，CPI同比上涨6.7，涨幅比前三个季度回落0.3个百分点。11月11日，10月份的CPI公布，同比上涨4.0，涨幅比上月回落0.6个百分点。这是今年5月份以来，我国CPI涨幅连续第六个月回落。创1年内的新低。从数据中看中国经济CPI占CPI总值1/3的食品消费，1-10月份累计上涨16.3%，居住类价格上涨6.7%。10月份，食品价格上涨8.5%，居住类价格同比上涨4.6%。CPI回落原因：粮食产量的增加和猪肉的出栏率提高。从数据中看中国经济CPI通胀压力消除，防止通缩风险Logo1-10月份累计，工业品出厂价格同比上涨8.2%

13、，原材料、燃料、动力购进价格上涨12.2%。统计显示,10月份，工业品出厂价格同比上涨6.6%；原材料、燃料、动力购进价格上涨11.0%。生产资料出厂价格同比上涨7.7%。其中，采掘工业上涨22.7%，原料工业上涨9.0%，加工工业上涨5.1%。生活资料出厂价格同比上涨3.1%。其中，食品类价格上涨5.4%，衣着类上涨2.6%，一般日用品类上涨3.6%，耐用消费品类下降0.4%。从数据中看中国经济PPIPPI增幅下降太快体现了经济增长速度下滑带来了需求萎缩。CPI、PPI的双降，暗示国内企业生产正在明显放缓，我国宏观经济通货紧缩风险进一步加大。从数据中看中国经济CPI/PPI股市从6124点到

14、1700点左右，下降了70%左右。11月4日，沪指再度洞穿1700点整数关口，大盘最低下探到1678.96点。仅中国石油一家公司上市一年时间就市值损失7万亿元，两市总市值较高峰时相比，缩水超过24万亿元。从数据中看中国经济股市70%左右出口型中小企业的破产、50%以上大中型钢铁企业的停减产、重庆火车站出现历史罕见10月份的农民工返乡热潮。珠江三角洲长江三角洲环渤海地区三个经济带的表现中国经济的基础是制造业，广东省是我国制造业的头把交椅，从年生产总值来看，是上海的2.56倍，北京的3.36倍。占中国出口的三分之一。广东省已经成为金融危机的最直接波及地，事实上广东今年爆发的危机是史无前例的，中小企

15、业约有8万家破产，失业工人将达到2百万！最初的导火索是2008年2月，由于人民币升值，受困于高涨的成本和日益严格的监管，成千上万家工厂弃珠三角而去，珠三角7万家港资厂中10今年停产。过去20年中已经成为低端产品的”世界工厂“，而现在却有成千上万家工厂弃之而去。珠三角制造业中心东莞市的一些周边地区到处都是空荡荡的餐馆和停产的工厂。2008年11月07日，香港工业总会副主席孙启烈的话说，珠三角地区原本有5.8万间港资加工贸易企业已倒闭1.5万家。今年前3季度，广东省出口额同比增长13.5%，至3010亿美元，服装、塑料制品和玩具等领域规模较小的工厂受到的冲击最大，海外消费者需求减少，进而是中国制造

16、产品的订单，恶劣的形势已变得愈加糟糕。三个经济带的表现珠江三角洲全球最大玩具代工商之一合俊集团旗下两工厂倒闭，巨亏2亿，6500名员工面临失业!这是受金融危机影响，中国实体企业倒闭规模最大的案例。三个经济带的表现珠江三角洲国家发展和改革委员会11日在北京透露，为帮助珠三角地区应对新挑战，根据国务院指示，发改委正会同广东省政府和有关单位编制珠三角区域改革发展规划纲要。规划支持珠三角从外向型经济转变成内外需并重、全面融合发展的开放型经济。规划力争年内完成。三个经济带的表现珠江三角洲从外向型经济向内外需并重的开放性型经济转变。东部经济看浙江，绍兴县地处长江三角洲南翼，是中国最大的纺织产业集聚地。纺织

17、工业体系占全县经济总量的70%，全县年产布425亿米，占全国的1/4，印染布能力115亿米，占全国30%。在刚刚结束的第九届中国（绍兴）国际纺织品博览会上，绍兴纺织出口再现颓势，成交额虽比上届略有增长，但增速大幅下滑，从2007年的40降至2.13%。对美出口的企业成了首当其冲的“重灾区”；其统计数字显示，2008年一季度绍兴县对美出口同比下降4.7，与去年同期相比，增速下降了47.4个百分点；313家对美出口企业中，有90家是负增长。对欧盟出口的情况也不乐观，1至9月对欧盟出口6.9亿美元，增长13.6%，增速同比下降51个百分点。宁波爵溪，集聚了一整条的针织业产业链，500多家工厂，30个

18、世界顶级品牌提供加工服务，截至6月底，这里有100多家企业停产，目前这个数字还在进一步扩大。半停产、停产和倒闭，成为长三角企业今年面临的窘境。三个经济带的表现长江三角洲长三角经济长期以来被称作“板块经济”，以规模小、发展快而著称。三个经济带的表现珠江三角洲作为我国继长三角、珠三角之后的又一重要经济增长地，两市四省北京、天津、河北、辽宁、山东、内蒙古，主要发展以炼油、石化、钢铁、造船、汽车为主的重工业。中小企业利润空间受到挤压，效益下滑，经营陷入困境，增速进一步放缓。金融危机的风暴，正从珠江三角洲、长江三角洲向环渤海地区蔓延。三个经济带的表现环渤海地区一防2006年7月“一防”：“防止经济增长由

19、偏快转为过热”.双防2007年底“双防”：“防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。一保一控2008年7月“一保一控”:“保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨”。一保2008年10月“保增长”：保持经济稳定增长放在首要位置，同时兼顾抑制通货膨胀和保持国际收支平衡。”国家对经济的政策导向历年首要任务这次席卷全球的国际金融危机，对我国经济不利影响大于年的亚洲金融危机。当前外需减弱，一些企业出现经营困难，投资下滑，内需不振，如果不及时采取有力措施，中国经济存在下滑的风险。此时重新启用积极的财政政策，配合实施适度宽松的货币政策，扩大投资规模启动国内需求，是应时之需、必要

20、之策。财政政策将从“稳健”转为“积极”，货币政策将从“从紧”转为“适度宽松”；国家对经济的政策导向政策调整国家对经济的政策导向财政政策四万亿元资金力撬国内需求初步匡算，实施下述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。为加快建设进度，会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。国家对经济的政策导向财政政策国家对经济的政策导向财政政策四项实施措施温家宝总理12日主持召开国务院常务会议。为落实中央关于扩大内需，促进经济平稳较快增长的决策部署，会议决定：四项实施措施一、核准930亿元建设自宁夏中卫至广州、香港的西

21、气东输二线项目东段工程；核准174亿元广东阳江核电工程和浙江秦山厂扩建工程；二、审批总投资174亿元新疆、贵州、江西等地水利枢纽工程和内蒙、安徽等地一批民用机场项目；三、决定自下月起提高3770项产品的出口退税率，取消部分钢材、化工品和粮食的出口关税；四、以中央财政地震灾后恢复重建基金3000亿元为主导，统筹安排受灾地区各类重建资金等。国家对经济的政策导向货币政策历史回顾：货币政策十年路从1993年开始中国经济出现过热现象，开始采取适度从紧的货币政策，严重的通货膨胀由1995年开始得到了抑制。，1998年-2002年 稳健的货币政策：1997年我国经济开始出现国内需求不旺的情况，加上亚洲金融危

22、机爆发影响，我国形成通货紧缩的局面。基于此，从1998年起正式开始实施稳健的货币政策。2003年-2007年 稳中从紧的货币政策：2003年开始，我国进入新一轮经济增长周期的上升期。在此期间，货币政策虽然名义上仍维持“稳健”的基调，但内涵已逐步表现出适度从紧的趋向。截至2007年底一共加息8次，上调准备金率14次。国家对经济的政策导向货币政策止2007年底-2008年11月 从紧的货币政策：为防经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，2007年底的中央经济工作会议明确提出从2008年起货币政策由“稳健”改为“从紧”。至此，我国实施10年之久的“稳健”货币政策正式被“从紧

23、”货币政策所取代。策2008年11月5日 适度宽松的货币政：国务院总理温家宝日主持召开国务院常务会议，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，采取灵活审慎的宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，扩大内需国家对经济的政策导向货币政策专家指出，积极财政政策的及时出台，将为中国经济平稳较快增长注入强劲动力。相对货币政策，财政政策的关键优势在于它能更迅速地提振经济活动，这一点在宏观经济遭遇较大冲击的时候尤其重要。专家还强调，本次积极财政政策的侧重点在民生。这次是中国多年来货币政策中首次使用“宽松”的说法。适当宽松的货币政策意在增加货币供给，在继续稳定价格总水平的同时，要在促进经济增长方面发

24、挥更加积极的作用。年在我国实行积极的财政政策的同时，实行稳健的货币政策。年下半年，针对经济中呈现的物价上涨过快、投资信贷高增等现象，货币政策由“稳健”转为“从紧”。如今，货币政策转为“适当宽松”，意味在货币供给取向上进行重大转变。国家对经济的政策导向专家解析实质利好的举措将有助于防止中国经济出现硬着陆的风险，对于稳定资本市场的预期至关重要，但目前金融危机前景不明，政策效力存在滞后性，效果还有待观察。国家对经济的政策导向效果预判中国人民银行行长周小川预测，2009年中国经济增长率将大约在8%至9%之间；一个大国在成长的进程中要善于抓住动荡和灾难的机遇；中国有可能充分把握这一机会跨越式提升自己在国

25、际政治经济体系中应有的地位。09年中国经济预测世界经济描述中国经济发展浅析中国房地产运行现状及分析概述08年的房地产行业与07年同期相比可谓是大相径庭。过去高价拿地、价量齐飞的盛世豪景在08年上半年似乎荡然无存。整个08年地产市场我们听到更多的是“拐点”、“价量齐跌”、“土地流标”等等萧瑟的迹象。市场的冷暖切换速度似乎让大部分的房地产商都感到沉沉的压力。但是近期出台的降息等利好政策和政府对房地产稍稍松了膀，似乎能看到一些回暖的迹象。建设保障性住房成为今后国家支持的重点工作之一。中国房地产运行概况分析房地产开发完成情况1-10月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长24.6%，增幅比1

26、-9月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长27.4%，比1-9月回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为73.1%。1-10月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.8亿平方米，同比增长18.7%；房屋新开工面积7.9亿平方米，增长7.3%；房屋竣工面积3.1亿平方米，增长9.1%。其中，住宅竣工面积2.5亿平方米，增长7.6%。中国房地产运行概况分析1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.0亿平方米，同比下降5.6%；完成土地开发面积1.9亿平方米，同比下降2.5%。08年，房地产开工总体而言还是处于高位。中国房地产运行概况分析商品房销售和空置情况1

27、-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。其中，商品住宅销售额下降18.2%。截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。其中，空置商品住宅6835万平方米，同比增长18%，增幅比1-9月提高3.9个百分点。销售面积下降，空置率增长房地产价格情况截至国家统计发布的最新统计数据来看，10月全国屋销售价格同比指数、新建商品住房价格同比指数、二手住房价格同比指数分别为109.2、110.2、108.3。相比08年1月最高峰时期的111

28、.3、112.2、111.9而言，三项指数分别下降了1.92%、3.6%和3.3%。虽然同比数据有所下滑，但是始终都高于100。这说明房价和去年同期相比依旧在走高，只是上涨趋势有所下降。从更能直接反映当前房价的环比指数来看，10月以前全国房屋销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数、二手住房价格环比指数从未低于100。但是10月三项指数分别是100.1、100.2和99.8。销售价格环比指数、新建商品住房价格环比指数为过去12个月最低水平。而且二手房价格指数首次低于100。这说明去过12个月全国新房价格一直在上涨，但是上涨幅度在不断减小。而二手房在5月则首次出现了下降。中国房地产运行概况分析

29、价格依旧高走，涨幅下降房价在08年成为了一个焦点话题，降与不降曾经一直存在争论。目前来看全国大部分城市都存在降价的压力，只是目前价格是否低于涨价之前而已。而从现在跌速最快的深圳来看，房价已经基本接近涨价前水平。房地产价格情况中国房地产运行概况分析国房景气指数10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为101.94，比9月份回落1.28点，比去年同期回落2.48点；本年资金来源分类指数为92.64，比9月份回落2.49点，比去年同期回落12.26点；土地开发面积分类指数为95.05，

30、比9月份回落0.64点，比去年同期回落2.57点；商品房空置面积分类指数为101.25，比9月份回落2.29点，比去年同月回落9.46点；房屋施工面积分类指数为103.28，比9月份回落1.28点，比去年同期回落2.36点。国房景气指数有所回落，说明市场下滑，趋势不明朗中国房地产运行概况分析重点城市近期房地产运行分析北京上海深圳重点城市近期房地产运行分析北京供应情况：近两周北京住宅（期房）可售面积突破了 1400 万平米，分别为 1403和 1424 万平米,由于近期朝阳区和海淀区两限价房项目批准上市面积大、套数多，因此期房可售面积再度攀升。销量情况：最近两周的住宅期房销售面积分别为 2600

31、 套/24.9 万平米、2095 套/19.6 万平米，成交量较前周先升后降，但总体成交量已回升到 5、6 月较高水平成交价格：北京近期住宅(期房)成交中经济适用房比重依然较大，近两周分别占到 1/2 和 1/4，因此最近房价较一个月前明显下降，但由于外城区成交均价的上升房价较上两周回升，近两周全市成交均价约 9000 元/平米。从各区域房价来看，内城价格再次松动，近两周均价分别为 20485 元/平米、18214 元/平米；外城成交均价为11385 和 9561 元/平米；近郊和远郊价格则表现相对平稳。重点城市近期房地产运行分析北京综合点评：从近期北京楼市的成交数据来看，近一个半月的成交量较

32、 7-8 月份明显放大，达到了今年以来北京市最高的成交水平。我们认为出现成交量的回升主要有三个方面的原因：首先，近一个月经济适用房和限价房的大面积供应和成交，直接拉升了全市的成交总量；其次，金九银十期间，开发商增加了供应量，同时采取了较多的促销手段，因此一定程度上释放了购房需求；再次，受奥运会影响，北京 7-8 月成交量出现了急剧萎缩。按照北京今年前九个月的去化速度，目前可售的 1400 万平米新房存量需要 22个月才能消化。供应压力持续加大，成交量回升重点城市近期房地产运行分析北京供应情况：最近两周住宅可售量分别为 745、756 万平米，供应压力继续增大。销量情况：最近两周的成交量略有上升

33、，分别为 2747 套/28 万平米，2110 套/22万平米。重点城市近期房地产运行分析上海成交价格：最近上海的成交均价分别为9457元/平米、9916元/平米，今年4月份以来，上海房价一直在9000-10000元/平米之间窄幅波动。具体来看，近内环以内和内外环间的价格略有下降，而外环以外的价格较为平稳。重点城市近期房地产运行分析上海综合点评：今年以来，上海房价在一线城市中表现是最为坚挺的，年初至今，内城以内房价最高涨幅达 20%，内外环间涨幅达 35%，外环以外涨幅达 15%。目前内城以内房价较年内高点调整了 5%，内外环间调整了 2%，外环以外房价在平稳中上升。与此同时，成交量从 6 月

34、开始逐月以 10%-20%的速度递减，今年 1-9 月销量同比降幅超过 40%。预计未来一阶段，随着可售面积的持续增加，成交量不会进一步大幅萎缩，但也不具备显著反弹的条件，因此未来价量表现或将比较平稳。价量表现较为平稳重点城市近期房地产运行分析上海供应情况：深圳近两周的新增供应量略有下降，分别为1847套/20.7万平米和276套/1.26万平米。成交情况：近两周的成交情况分别为1235套/11.8万平米和971套/9.4万平米，近两周深圳住宅平均成交量突破了10万平米，达到了今年5月以来的最高水平。重点城市近期房地产运行分析深圳价格情况：近两月深圳的成交均价再度回升到1.2万元/平米的水平，

35、分别为12504元/平方米、12776元/平方米，在成交量逐步企稳、地方和中央救市预期强烈的情况下，房价短期内较为稳定。重点城市近期房地产运行分析深圳综合点评：10 月份以来，开盘商们主要以推出特价房、送装修、送面积或赠送其他礼品的形式吸引消费者。在深圳楼市成交量逐步放大，各地纷纷出台救市措施、中央随时可能出台相应刺激楼市政策的情况下，开发商继续大幅降价销售的动力下降，甚至出现了捂盘观望现象，近三周新房可售面积持续下降，预计随着批售量的减少，深圳一手房可售量还会继续下滑。市场短期有趋稳迹象，成交价格平稳重点城市近期房地产运行分析深圳总评：和前几个月大幅下滑的形势相比较，近期典型城市的成交量都稍

36、有上升，价格趋稳。国家政策一定程度的缓解了消费者的购房压力。房地产企业状况2005-2008年104家房地产上市公司业绩增长情况（亿元）104 家房地产上市公司2007 年中期营业收入、营业利润和净利润的同比增幅分别为39.91%、78.85%、64.86%，与之比较，房地产上市公司2008 年中期业绩增速下降较快。房地产企业情况万科根据万科企业股份有限公司2008年第三季度报告显示：三季度，万科实现销售面积136.6万平方米，实现销售金额114.9亿元；较上年同期分别减少29.4%和31.9%。1-9月份，公司累计实现销售面积402.4万平米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9

37、%和3.2%。第三季度净利润同比下滑13.42%。务策慎的稳健货规对面临风险的项目计提存货跌价减值准备，共计5.35亿元场环境变化的主要经营举措公司期末总负债率69.7%，净负债率34.8%，比中期末的净负债率37.1有所下降进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右财略加快周转的经营策略保持的存模房地产企业状况万科审针对市房地产企业状况远洋远洋地产上半年营业额达到了32.47亿元人民币，比2007年同期的18.28亿元人民币增長了78%。同时，毛利达到14.12亿元人民币，比2007年同期的5.07亿元人民币增長了179%。截至2008年6月30日止远洋地

38、产的纯利相比去年同期的10.38亿元人民币下降了48%，降至5.42亿元人民币。受益于2007年房地产市场的景气，房地产企业今年中期的业绩增速仍能维持在较高水平.地产公司的房屋预售款一般计入流动负债，在完成房屋交易后，才计入销售利润。中期业绩部分反映了上一财年的实际业绩。随着国内贷款和销售回笼资金的逐步减少，再加上地价的上涨、贷款利率的提高、钢材、水泥等原材料和劳动力成本的增加，房地产企业面临的压力将越来越大。房地产开发资金来源中，销售资金的来源占企业开发资金的40%左右，银行贷款占20%左右资金链紧张将是房地产行业整合的良机，房地产企业合并重组将加快，有实力的企业通过并购和重组逐步扩大市场份额，而一些中小企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。房地产企业状况1、房地产企业中期业绩继续增长2、企业资金链进一步收紧3、房地产企业整合步伐加快房地产未来发展预判政策左右房地产未来发展趋势，保障性住房成为房地产市场的主流房地产市场短期形势不明朗，但长期看好。房地产行业推动国家城市化进程，房地产发展还有长远的前景。Thanks