宜居宜游生态海湾商住综合景观规划方案文本.pdf

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1、The Willow TreesA Fine Rain Beat Down The LotusPodConceptual Design of Changde Liuye Lake Planning运达柳叶湖文旅商住综合拂 柳 湾开发项目概念性规划设计项目思路背景分析|地形分析 地块一（未摘牌）地块五（未摘牌）地块四（未摘牌）地块二（已摘牌）地块三（已摘牌）太阳山沾天湖禾田居湖上院子沿山路月光路湘莲路环湖路住 宅酒店沙滩公园1400M680M用地红线低多层建筑控制线总用地面积：827834.1其中，住宅用地579483.87，占70%商服用地248350.23，占30%总计容面积：205772.

2、00其中，住宅用地计容面积：579483.87 商服用地计容面积：149010.14，其中，高端度假酒店4万，特色文化娱乐商业街区 4万，主题乐园、文旅设施以及场馆6万其中，已摘牌地块用地402810.8 未摘牌地块用地425023.3容积率：住宅1.0，商服0.6建筑密度：30%绿地率：35%建筑限高：20m背景分析|基地条件背景分析|区位分析SITE火车站张家界常德岳阳 岳阳乐园（已建）岳阳洞庭南湖安徒生童话乐园（在建）岳阳豪斯登堡综合旅游主题公园（规划）洞庭湖欢乐世界（已建）岳阳欢乐地水上乐园（已建）张家界冰雪世界（已建）张家界游乐园(欢乐谷)（在建）博联欢乐世界（在建）株洲 株洲方特梦

3、幻王国（已建）株洲方特欢乐世界（已建）云龙水上乐园（已建）雷鹏航空运动俱乐部株洲滑翔伞基地（已建）长沙长沙方特东方神画（已建）长沙海底世界（已建）长沙柏乐园（已建）长沙海方海洋公园（已建）长沙世界之窗（已建）五龙山响水河乐园（已建）云龙水上乐园长沙方特东方神画长沙世界之窗旅游市场竞争激烈常德缺乏核心资源和人口基数周边城市主题乐园分析背景分析|区位分析沙滩公园会展中心大唐司马桃花源社区梦幻桃花岛时尚服务中心金融中心风情街区度假小镇康养居住绿色居住酒店柳叶湖二广高速柳叶湖大桥杭瑞高速柳叶湖大剧院阳山大道常德火车站太阳山规划用地主要分布于环柳叶湖沿线500米范围，规划建设用地约22平方公里，人口16

4、万人。用地空间方案服务经济发展规律并力求实现湖城共融，以公共活力环串联7个主题单元，每个单元形成相对独立又彼此联系的功能版块，体现不同主题文化功能。七大单元产居比控制在2:85:5之间，其中产业型、创智型单元的产居比较高，旅游型、服务型单元的产居比较低。差异化，富有弹性的产居比控制，便于各单元产业招商引资和综合开发收支平衡，保证片区活力。土地利用平衡表用地代码用地名称面积（公顷）比例R居住用地476.311.4%其中R1一类居住用地37.60.9%R2二类居住用地309.27.4%R2+B1住宅+商业129.53.1%A公共设施用地133.73.2%其中A1行政管理用地4.20.1%A2文化设

5、施用地50.11.2%A3中小学用地50.11.2%A4体育场馆用地20.90.5%A5医疗卫生设施用地4.20.1%A6社会福利设施用地4.20.1%A9宗教用地0.00.0%B商业服务设施514.012.30%其中B1临售商业用地225.65.4%B2商务办公用地62.71.5%B2+R2商务+住宅41.81.0%B3娱乐康体用地183.94.4%B41加气加油站用地0.00.0%S交通设施用地405.39.70%其中S1道路交通用地380.29.1%S4交通场站用地25.10.6%U公用设施用地25.10.6%U1供应设施用地0.00.0%其中U2排水设施用地20.90.5%U3安全设施

6、用地4.20.1%E1水域1943.046.5%G绿地681.116.3%其中G1公园绿地647.615.5%G3广场绿地33.40.8%总规划用地4178.5 100.0%背景分析|环湖规划SITE背景分析|发展现状-旅游背景分析|发展现状-住宅背景分析|发展现状-公共配套规模大、功能单一南侧规划会展中心会议、宴会功能为主项目分析|建成项目研究0.5KM0.8KM1.3KM1.0M规模大、用地独立夏季游客为主游客游玩频次较低1.0KM1.3KM1.0M项目分析|建成项目研究0.8KM0.4KM1.3KM1.0M主要针对游客的仿古街规模大功能、业态较为单一项目分析|建成项目研究现有项目总结：项

7、目分析0.5KM0.8KM功能单一空间封闭缺乏冬季活动使用频次低缺乏和水的深度互动柳园锦江酒店0.8KM0.4KM1.0KM欢乐水世界深圳欢乐海岸成功案例研究企业公馆精品酒店深圳欢乐海岸 RESIDENT居民TOURIST市民TOURIST游客椰林沙滩华侨城湿地公园红树林海滨生态公园商业小镇蓝汐精品酒店蓝楹湾度假酒店酒店式公寓欢乐海岸购物中心欢乐海岸中影影城OCT创意展示中心椰林沙滩成功案例研究华侨城开发集休闲娱乐、科技体验、文化演艺、商业购物、主题游乐、湿地生态及高尚住宅配套为一体的大型综合项目。顺德华侨城欢乐海岸以创新型商业为主体，开创性地将主题商业与旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，形成

8、独特的“商业+娱乐+文化+旅游+生态”的全新商业模式。主题乐园自然生态+异域文化“植在花园中建城市”“1+12”（欢乐谷+欢乐海岸）丰富的产品线，吸引人流，打造口碑美食大本营顺德+世界美食文化创意融合顺德本土特色娱乐休闲“全天候”不夜城建筑设计现代岭南建筑生态购物中心时尚与品味城市属性旅游属性公共开放共享一站式全天活动体验对城市人群开放养成周边客群依赖 提供更丰富的娱乐和生态活动吸引外来游客提供全业态全天候、全融合、新体验、新智慧、新生态的活动让游客有足够的活动留在这里商业、娱乐、文化商业、娱乐、文化、旅游、生态佛山顺德欢乐海岸PLUS成功案例研究佛山顺德欢乐海岸成功案例研究成都麓湖将水魂还于

9、蜀地充分利用现有水资源，打造水网连接的全新模式和船连接的生活模式麓湖引都江堰之水，依浅丘地形自然成湖，湖域面积约2100亩，成为麓湖产业及住宅中非常重要的生态基底麓湖湖域规划呈珊瑚状，水系延伸至城市空间，使建筑、生活、工作与水的关系更亲密。成功案例研究项目目标项目思路0.8KM0.4KM1.0KM0.5KM0.8KM柳园锦江酒店欢乐水世界+城 市 休 闲+旅 游 度 假滨水公共空间滨水生活体验公共性灵活性多样性连通性实现载体实现手段全时段全龄段高品质高频次业态策划|业态调整任务书要求建筑面积项目名称项目策划业态策划建筑面积说明14万方14.9万方商业地块主题乐园、文旅设施以及场馆6万乐园乐园2

10、.9w乐园拆成三馆，可灵活经营，也方便组合运营其中丛林乐园1.8w儿童中心0.7w运动中心0.4w企业公馆企业公馆3.2w户户临水的高端公馆其中企业公馆3w企业会所0.2w特色文化娱乐商业街区 4万，商业商业4w商业类型的多样化兼顾游客市民及居民的不同生活体验其中购物中心（集中商业）2.4w为58W住宅区导流（桃花岛）0.6w酒吧街，特色商业区给整个城市升级商业街区0.9w为游客服务售楼处0.1w景观售楼处给整个大盘开盘引流高端度假酒店4万，酒店酒店1.2w适当加高，户户朝向柳叶湖最好景观公寓式酒店3.6w增加可售及长租模式住宅地块住宅住宅住宅总计56.4w其中院墅28.8W别墅产品增加项目溢

11、价;平墅3.7W少量平层墅差异化体验，丰富产品梯度;洋房23.8W考虑市场容量，适当增加高去化洋房产品总体设计设计生成|原始设计条件条 件 设计生成|用地性质规划划 地设计生成|主要水系组织理 水设计生成|酒店乐园空间组织酒店+乐园设计生成|桃花岛空间组织桃花岛设计生成|商业区空间组织滨水商业设计生成|商业别墅区空间组织企业会馆设计生成|住宅区空间组织运河社区设计生成|住宅区空间组织运河社区设计生成|住宅区空间组织运河社区设计生成|住宅区空间组织运河社区设计生成|水上乐园空间组织室外乐园西南视角夜景鸟瞰效果图清风拂杨柳，细雨打莲蓬。东南视角鸟瞰效果图清风拂杨柳，细雨打莲蓬。指标 方案一运达柳叶

12、湖文旅商住综合开发项目地块经济技术指标项 目数值单位备注建设用地面积827834.1m2总建筑面积1137205 m2地上总建筑面积（计容）728493 m2其中住宅建筑面积564091 m2其中院墅287890 m251%平墅37330 m27%洋房238871 m242%商业建筑面积149010 m2其中乐园29000 m2商业72010 m2酒店48000 m2幼儿园4500 m2公共配套建筑面积10892 m2其中物业管理用房2782 m2总建筑面积3，不小于60，不宜大于3000业主基本公共活动用房3983 m2采用累进计算，总建筑面积10万平米以下，按照总建筑面积5配建，建筑面积1

13、0万平米以上30万平米以下的，按照总建筑面积4配建，30万平米以上按照3配建，不小于60，不宜大于3500养老服务设施977 m2公厕270 m2配电开闭所2550 m2消控室180 m2门卫及其他150 m2地下总建筑面积408712 m2其中非机动车库面积9487 m2机动车库面积399225 m2其中非人防车库面积351834 m2人防车库面积47391 m2不低于地面总建筑面积的6%容积率0.9 建筑占地面积248128 m2建筑密度30%规划条件要求30%绿地面积289742 m2绿地率35%规划条件要求35%总户数3251户总人数11379人3.5人/户机动车停车位7251辆其中地

14、下机动车位6933辆地面机动车位318辆非机动车停车位4745辆运达柳叶湖文旅商住综合开发项目商业地块经济技术指标项 目数值单位备注建设用地面积248350m2总建筑面积210346 m2地上总建筑面积（计容）149010 m2其中乐园29000 m2其中丛林乐园12000 m2儿童中心7000 m2活动中心3000 m2底层设备7000 m2商业72010 m2其中商墅32000 m2其中商墅30000 m2会所2000 m2商业40010 m2其中购物中心（集中商业）23000 m2商业街区/酒吧街（桃花岛）6000 m2乐园底层沿街商业10000 m2售楼处1010 m2酒店48000

15、m2其中酒店40000 m2酒店式公寓8000 m2地下总建筑面积61336 m2其中非机动车库面积4712 m2机动车库面积56624 m2其中非人防车库面积44003 m2人防车库面积12621 m2不低于地面总建筑面积的6%容积率0.6 建筑占地面积74505 m2建筑密度30%规划条件要求30%绿地面积86923 m2绿地率35%规划条件要求35%机动车停车位1490辆其中地下机动车位1416辆地面机动车位75辆非机动车停车位2356辆运达柳叶湖文旅商住综合开发项目住宅地块经济技术指标项 目数值单位备注建设用地面积579483.9m2总建筑面积926859 m2地上总建筑面积（计容）5

16、79483 m2其中住宅建筑面积564091 m2其中院墅287890 m251%平墅37330 m27%洋房238871 m242%幼儿园4500 m2公共配套建筑面积10892 m2其中物业管理用房2782 m2总建筑面积3，不小于60，不宜大于3000业主基本公共活动用房3983 m2采用累进计算，总建筑面积10万平米以下，按照总建筑面积5配建，建筑面积10万平米以上30万平米以下的，按照总建筑面积4配建，30万平米以上按照3配建，不小于60，不宜大于3500养老服务设施977 m2公厕270 m2配电开闭所2550 m2消控室180 m2门卫及其他150 m2地下总建筑面积347376

17、 m2其中非机动车库面积4775 m2机动车库面积342601 m2其中非人防车库面积307831 m2人防车库面积34770 m2不低于地面总建筑面积的6%容积率1.0 建筑占地面积173623 m2建筑密度30%规划条件要求30%绿地面积202819 m2绿地率35%规划条件要求35%总户数3251户总人数11379人3.5人/户机动车停车位5761辆其中地下机动车位5517辆地面机动车位244辆非机动车停车位2389辆滨水商业商业区总平面连通性链接现有资源商业策略公共性高质量的滨水公共空间灵活性经营的灵活，使用的灵活多样性满足不同客群使用需求商业地块西南视角鸟瞰效果图商业夜景鸟瞰效果图公

18、寓式酒店公寓式酒店酒店大堂840酒店宴会厅3500酒店villa800底 层 商 业底 层 商 业底 层 商 业室外活动平台酒店客房酒店方案一酒店1.2w公寓式酒店3.6w酒店及酒店式公寓指标控制：增加公寓式酒店，提升经营灵活性，总客房数450间左右成本控制：首层公共开放，做沿湖商业和架空停车；二层平台提升酒店湖景视线突破高度限制，形成区域地标酒店方案二酒店3.6w公寓式酒店1.2w酒店及公寓式酒店酒店及公寓式酒店酒店及公寓式酒店酒店及酒店式公寓二层活力平台城市道路二层人行流线首层人行流线人行入口游乐场入口底层商业室内乐园首层商业+乐园设备，公共开放二层乐园，体验独特乐园乐园总面积2.9w其中

19、丛林乐园1.8w儿童中心0.7w运动中心0.4w室内运动场室内艺术馆底层商业露天剧场丛林乐园运动中心/儿童中心餐厅咖啡厅乐园乐园总面积2.9w其中丛林乐园1.8w儿童中心0.7w运动中心0.4w一大两小，主场馆功能明确，辅场馆经营灵活室内乐园室内乐园室内乐园室内乐园室内乐园室外乐园西侧水面提供夏季灵活经营空间商业类型集中商业桃花岛街区商业商业商业总面积4.0w其中集中商业2.4w桃花岛0.7w街区商业0.9w多样化的商业空间组合集中商业：日常消费桃花岛：夜间消费街区商业：旅游消费综合型购物中心主题旗舰店主题商业城市之光灯塔渡船体验咖啡厅精品书店运动服饰旗舰店健身房电影院儿童主题商业集中商业露台

20、上的风景常德石桥旱喷广场四季中庭城市之光四季中庭城市之光常德石桥旱喷广场集中商业社区商业社区商业手工文创体验滨水酒吧街珠宝旗舰店常德汉剧鉴赏特色美食街滨水酒吧街常德汉剧鉴赏特色美食街手工文创体验酒吧街桃花岛水上桃花源入口广场亲水平台入口广场入口广场亲水平台秋溏水色亲水平台亲水平台秋溏水色秋溏水色桃花岛桃花岛桃花岛桃花岛商墅面积：32000企业公馆宜居宜商，灵活使用企业使用民宿使用酒店运营企业公馆商墅组团一层平面图 1:100商墅组团二层平面图 1:100商墅组团负一层平面图 1:100350-500企业公馆独立经营，组合运营企业公馆住宅研究业态策划|住宅策略滨水生活的营造货值与去化的平衡+住宅

21、地块住宅研究|住宅区总平面住宅研究|住宅区总平面住宅区夜景鸟瞰效果图项目背景|竞品分析双拼叠墅户型120-150150-200200平均售价禾田居湖上院子5室2厅3卫（176）5室2厅4卫（196）5室2厅4卫（228）5室2厅4卫（247）均价23000元/天利天鹅湾（三期）6室2厅4卫（236）7室3厅5卫（268）6室4厅5卫（300）双拼20000元/天利天鹅湾（二期）联排4室2厅4卫（212）双拼6室2厅4卫（284）均价12000元/碧桂园翘楚棠 4室2厅3卫（170）12000元/龙湖双珑原著上叠4室2厅3卫（166）下叠4室2厅3卫（158）均价15000元/保利中央公园2室2

22、厅4卫（174）3室2厅3卫（190）4室2厅3卫（208）5室3厅5卫（275）5室3厅5卫（319）16000元/金科美的柳叶和园 4室2厅3卫(141）4室2厅3卫（158）4室2厅3卫（180）均价11000元/美的碧桂园柳叶府5室3厅4卫（190）5室3厅4卫（230）联排16500元/双拼19000元/恒大御龙天峰 金城湖山阅6室4厅4卫（264）6室4厅4卫（269）均价18000元/总结：1.别墅售价高：基本在1.6-2w，但在基地周边是在2w以上。2.赠送高：合院叠墅通过赠送面积溢价 3.面积段分布：别墅面积段基本在170-250 政策文件根据政策规定：常德当地只能新建4F以

23、上居住建筑参考案例PROPHASE ANALYSIS跃墅类别墅纵向叠拼4F叠拼架空合院产品研究参考案例PROPHASE ANALYSIS一层平面图二层平面图二层平面图顶层平面图三层平面图1 跃墅产品：空间灵活，面积段可控产品研究参考案例PROPHASE ANALYSIS负一层平面图一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图五层平面图2 类别墅产品：前后错层，架空车库产品研究参考案例PROPHASE ANALYSIS上叠平面图中叠平面图下叠平面图3 纵向叠拼产品：层层退台产品研究一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图4 4F叠拼产品：下叠带院子，上叠带露台产品研究参考案例PROPHASE ANA

24、LYSIS一层平面图二层平面图三层平面图四层平面图5 架空别墅产品：首层架空200-250产品研究参考案例PROPHASE ANALYSIS跃墅类别墅纵向叠拼4F合院架空别墅产品研究传统市场，独门独户院墅院墅负一层平面图 1:100院墅组团空间一层平面图 1:100院墅组团空间二层平面图 1:100院墅组团空间三层平面图 1:100院墅组团空间四层平面图 1:100院墅组团空间2 架空花园院墅院墅院墅生活方式院墅280平墅平墅平墅平墅效果图洋房125+125洋房125+130洋房140+140洋房洋房度假酒店商墅洋房别墅+平墅主题游乐场特色商业街集中商业售楼处C 商业三期建设用地B 商业二期建

25、设用地A 商业一期建设用地03 住宅三期建设用地02 住宅二期建设用地01 住宅一期建设用地示范区建设用地分期开发示意图别墅+平墅123BAC停车落客前场景观售楼处样板房区P示范区车行主要入口示范区人行主要入口人行次要流线船行流线车行流线人行主要流线示范区参观流线出发码头示范区车行主要入口示范区人行主要入口6 61 111117 78 82 23 34 45 59 910111213入口广场休闲平台（隐鱼）栈桥（访溪）小广场（归樵）沙盘区洽谈区游艇码头滨水商业儿童活动场地（喜市）亲水平台落客停车前台接待汀步（寻菱）1 12 23 34 45 56 67 78 89 910111213示范区导览图1 1停车落客意向漫步于生态湿地之间，偶寻一休憩之地，怡然自得。3 3休闲平台意向隐鱼于曲折的栈桥间闲庭信步，感受原始自然的诗意。4 4栈桥意向访溪示范区效果图示范区效果图示范区效果图示范区效果图9 9游艇码头意向瓜洲渡总平面图宜居宜游，亦水亦福拂 柳 湾“”