房地产行业年度授信报告.doc

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1、 目 录第一章 房地产行业总体发展情况1一、行业定义及分类1（一）行业定义1（二）行业分类1（三）行业特征2二、行业在国民经济中的地位分析3第二章 行业发展环境分析6一、宏观经济对行业影响分析6二、政策环境对行业影响分析6（一）调控态势继续从严，“国五条”及其实施细则陆续出台6（二）保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点11（三）经济手段需补位房地产调控，税收政策渐行渐近13（四）保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点14（五）国土部迈出不动产登记条例制定关键一步16（六）国税总局首次发文明确扩容房产税试点18（七）国务院部署进一步加大力度推进保障性安居工程建设20（八）国务院关于加快发展

2、养老服务业的若干意见提出“以房养老”试点22（九）落实房地产用地调控政策 土地市场监管力度进一步提升24（十）多城市加强商品房预售资金监管26（十一）多地楼市调控加码 对楼市影响有限28（十二）两部委坚决遏制违法建设、销售“小产权房”31（十三）三部门联合发布通知，要求公共租赁住房和廉租住房并轨运行33三、关联行业对该行业影响分析33（一）房地产产业链34（二）房地产产业链展望逻辑框架34（三）上游行业运行情况分析35（四）下游行业运行情况分析39第三章 房地产市场运行情况分析42一、房地产市场供给情况分析42（一）房地产开发投资情况42（二）开发企业到位资金略有回落44（三）土地购置面积增速

3、呈震荡上行态势46（四）竣工面积增速回落 市场供应总量增长缓慢47二、房地产市场销售情况分析49三、房地产市场价格情况分析50第四章 行业重点企业分析53一、保利房地产（集团）股份有限公司53（一）企业简介53（二）企业经营情况53二、中航地产股份有限公司54（一）企业简介54（二）企业经营情况54（三）企业发展目标57三、中房地产股份有限公司61（一）企业简介61（二）企业经营情况61（三）企业发展目标64第五章 行业重点企业竞争力情况66一、2013年房地产企业销售排名情况分析66二、2013年房地产企业销售集中度情况分析69第六章 行业发展趋势及投资策略分析73一、行业发展趋势分析73（

4、一）宏观经济形势预测73（二）房地产政策走向预测74（三）房地产市场主要运行指标预测75二、行业发展机会分析77（一）2014年限购令政策不会退出77（二）2014 年将是行政性调控向市场化改革的过渡77三、行业发展风险分析78（一）2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧78（二）房地产宏观调控受决定的影响仍将持续78（三）2014年全国的房价又会呈现房价不断上涨79（四）2014年房产税征收会渐行渐近，高端楼市或将受到房产税的强力冲击79四、行业投资策略分析81（一）实行总量控制81（二）坚持差别化信贷政策82（三）实行差别首付和差别利率政策82（四）控制贷款投放节奏82（五）

5、进一步完善房地产信贷风险管理制度82（六）满足规范的房地产企业合理融资需求83图表目录图表 1：房地产行业国民经济分类1图表 2：近年来GDP增速及房地产行业投资增速情况3图表 3：2009年8月-2013年12月“国房景气指数”变动趋势6图表 4：“国五条”实施细则的具体内容7图表 5：部分地区国五条实施细则9图表 6：2013年城镇保障性安居工程建设和管理工作的主要内容11图表 7：2013年以来发布的保障性住房政策及主要内容14图表 8：2013年以来发布的保障性住房政策及主要内容21图表 9：发布商品房预售资金监管的部分城市27图表 10：2013年4季度主要城市房地产调控政策出台情况

6、28图表 11：2008年以来小产权房的相关政策及主要内容31图表 12：房地产产业链和市场体系34图表 13：房地产产业链展望逻辑框架35图表 14：2012年12月-2013年12月国内钢材价格指数走势36图表 15：2011年以来各月主要钢材品种价格指数36图表 16：历年新型干法熟料产能投产量37图表 17：2013年分区域新型干法熟料产能增速37图表 18：2013年水泥需求弱复苏38图表 19：水泥产量增速与地产投资、基建投资增速对比39图表 20：2012年11月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势40图表 21：2012年11月-2013年12月

7、累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势42图表 22：2011年6月-2013年12月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势43图表 23：2011年2月-2013年12月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势43图表 24：2013年1-12月累计东、中、西部地区房地产投资占全国比重44图表 25：2012年11月-2013年12月累计全国房地产开发企业资金来源构成情况45图表 26：2011年2月-2013年12月累计房地产开发企业资金来源构成同比增长率变动趋势45图表 27：2012年11月-2013年12月累计开发企业土地购置与待开发面积及同比增长率变动趋势46图表 28：

8、2012年11月-2013年12月累计全国商品房施工、新开工面积及同比增长率变动趋势47图表 29：2012年11月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长率变动趋势48图表 30：2012年11月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长率变动趋势49图表 31：2012年11月-2013年12月累计全国商品房、商品住宅销售额及同比增长率变动趋势49图表 32：2012年12月-2013年12月新建商品住宅价格同比上涨、持平、下降城市个数51图表 33：2012年12月-2013年12月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市个数51图表 34：2013

9、年保利房地产（集团）股份有限公司主要财务数据53图表 35：2013年中航地产股份有限公司主要财务数据54图表 36：2013年中房地产股份有限公司主要财务数据61图表 37：2013年中国房地产企业销售金额TOP50榜单66图表 38：2013年中国房地产企业销售面积TOP50榜单67图表 39：上榜企业销售金额集中度69图表 40：上榜企业销售面积集中度69第一章 房地产行业总体发展情况一、行业定义及分类（一）行业定义房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要

10、包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。（二）行业分类按照国家统计局国民经济行业分类(GB/T4754-2011)，房地产业可以细分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业等5个子行业。图表 1：房地产行业国民经济分类K70房地产业本门类包括70大类7017010房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动7027020物业管理指物业

11、服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动7037030房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动7047040自有房地产经营活动指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务7097090其他房地产业数据来源：国家统计局 多元视角信息中心具体内容：1、国有土地使用权的出让；2、房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计

12、，对旧城区的开发与再开发；3、房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；4、房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；5、物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；6、房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排

13、污等地下管线以及地面道路等。（三）行业特征1、产业关联度高。房地产行业的产业链长，与建筑施工、建材、银行等行业具有高度关联性。正是这种高度关联性，房地产行业对国民经济的发展具有重大促进作用。2、受宏观调控政策影响明显。住宅作为一种基本的生活消费品，其价格波动对民众的生活稳定有着重大的影响。政府综合使用土地利用、信贷政策、财政税收等多种调控措施，来保持房地产市场的健康稳定发展。3、资金密集。房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需要购置土地、施工、安装等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求。4、具有消费和投资双重需求。房地产产品不仅是居民消费品，同时也是投资品。正是因为房地产产品

14、具有的投资属性，投资性需求也是房地产市场需求的主要构成之一。5、项目投资周期较长、程序复杂。房地产项目开发周期一般需要2-3 年，资金周转率较低。项目的开发程序比较复杂，这就要求前期项目选择、设计时需进行充分的论证。6、业务发展具有较强的地域性。房地产业务开发与项目所在地的经济发展程度、市场环境等具有密切的联系。二、行业在国民经济中的地位分析据国家统计局发布的2013年国民经济和社会发展统计公报显示，2013年全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3

15、%。公报显示，2013年国民经济平稳较快增长。初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。图表 2：近年来GDP增速及房地产行业投资增速情况数据来源：国家统计局 多元视角信息中心房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用

16、。房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件，包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。值得注意的是，财政部国库司公布的“2013年财政收支情况”显示，房地产短期内仍具有不可或缺、不可替代的地位。房地产对财政的作用主要体现在各项税收以及土地出让金方面。2013年房地产税收收入和土地出让金收入双双呈现大幅增长态势，房地产税收收入首次超过2万亿，土地出让金收入突破4万亿，同比增长超四成，全年房地产业对地方财政收入的贡献度再创新高。在房地产各项税收方面，2013年，房地产“五

17、税”总收入为12215亿元，比2012年增长约21%，近十多年来涨速迅猛，是2001年的24倍，年均增长40.4%。其中契税3844亿元，增长33.8%；土地增值税3294亿元，增长21.1%；耕地占用税1808亿元，增长11.6%；城镇土地使用税1719亿元，增长11.5%。在“五税”中，房产税占“五税”总和的比重呈递减的趋势，从2000年的46.5%降至2013年的12.69%，较2012年又下降0.8个百分点；同时土地增值税占比逐年递增，从2000年的1.9%升至27%，对房地产税收贡献越来越大。从2003年开始，契税在“五税”中一直稳居首位，但从2007年起逐渐下降，2012年创200

18、0年以来的低点，2013年触底反弹。2013年，5类房地产税收总和，占地方财政收入的比重为17.7%，比2012年上升1.1个百分点，是2000年的2倍多，再创历史新高。自2001年以来“五税”总和占地方财政由2001年的6.4%上升至2013年的17.7%，年均涨幅约1个百分点。2013年房地产营业税为5411亿元，房企所得税2580亿元，二者合计约8261亿元，加上以上的“五税”收入，共计约20476亿元，占地方财政收入的比重高达30%。房地产类税收在地方税收中起着越来越重要的作用。土地出让金在地方财政总收入(地方税收加政府基金)所占比重也在波动中上升。2013年全国土地出让金收入为412

19、50亿元。占比从2001年的19.7%上升至2013年的48.5%，可见，土地收入是地方政府最主要的收入来源，其在地方财政总收入的地位难以撼动。我们认为，由于地方政府潜藏较高债务风险，非税收入占比过高，增加了财政收入的不稳定因素，而政府债务风险将在今明两年集中体现。再加上房地产市场的不确定性，如果今年房地产市场开始降温，商品住宅交易环节税费减少以及土地出让金收入下降，则地方财政收入增长将面临较大的压力。按照审计署公告，2013年后半年-2014年是我国地方政府债务集中到期的高峰时间段。2015起我国地方政府债务到期压力将逐年减轻。2013后半年地方政府债务到期额为24949亿元，占全部债务总额

20、的22.92%；2014年地方政府债务到期额为23826亿元，占全部债务总额的21.89%。由于2013年到期债务有很大一部分以再融资的方式周转到下一年度，预计2014年到期债务本金额规模最大，偿还风险也最大。第二章 行业发展环境分析一、宏观经济对行业影响分析2013年1-12月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气水平基本维持在97左右；二是房地产开发投资增速始终维持在20%左右；三是土地购置面积增幅开始呈现同比正增长；四是全国商品房销售面积增幅持续回落，但仍远远高于上年同期；五是12月份全国70个大中城市房价环比涨幅延续趋缓走势，环比涨幅进一步回落。2013年以来，在国家

21、一系列调控政策影响下，全国房地产开发景气指数虽较上年同期明显上行，但一直未能越过景气临界值，景气水平基本维持在97左右，说明行业总体实现完全恢复仍需时日。国家统计局发布的数据显示：12月份，“国房景气指数”为97.21，比上年同期提高1.62点，比上月提高0.83点，为2013年第四季度的最高水平。图表 3：2009年8月-2013年12月“国房景气指数”变动趋势数据来源：国家统计局 多元视角信息中心二、政策环境对行业影响分析（一）调控态势继续从严，“国五条”及其实施细则陆续出台2012年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。从2012年一系列市场运行数

22、据指标综合来看，房地产市场已逐渐步入供求结构合理、运行趋稳的正常发展轨道，房地产调控已经取得了预期成果。但近几个月以来，在利率下调、购房成本降低以及刚性需求集中释放等因素影响下，市场成交逐渐活跃，在成交量放大的同时，2012年下半年以来一些城市房价出现环比上涨，说明对房地产市场的宏观调控压力仍然较大。与此同时，不容忽视的是，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，有些城市调控力度有所放松，特别是在当前面临负利率困境，民间投资渠道不足，房地产投资资金从一线城市向二、三线城市甚至三、四线城市不断蔓延的关键时期，宏观调控的“一举一动”影响着未来房地产市场的变化，必须毫不动摇

23、地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，要促使房价合理回归，绝不能让房价反弹，造成功亏一篑。 在此背景下，2013年2月20日，国务院召开常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。会议同时确定了包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程

24、规划建设、加强市场监管等五方面政策措施（以下简称“国五条”）。3月1日，国务院办会厅发布了国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，对“国五条”提出的政策措施做出了更为具体、量化的细致要求，即“国五条”实施细则。图表 4：“国五条”实施细则的具体内容政策要点具体内容完善稳定房价工作责任制1、要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。2、根据地区差异，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。3、建立健全稳定房价工作的考核问责制度，对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责

25、。坚决抑制投机投资性购房1、继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。2、继续严格实施差别化住房信贷政策。进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3、充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、

26、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。增加普通商品住房及用地供应1、原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。2、加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。加快保障性安居工程规划建设1、全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。继续抓好棚户区改造，逐步开展城镇旧住宅区综合

27、整治，稳步实施城中村改造。2、加强分配管理，继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。3、2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管1、提高商品房预售门槛；切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。2、继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定；大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。3、加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资

28、源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。数据来源：国家统计局 多元视角信息中心为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，2010年以来我国政府接连下发了“新国四条”、“新国十条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。尤其是被业界称为“新国十条”的楼市新政从政府监管、金融政策、交易税费

29、、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。如今，“国十条”颁布已3年有余，一线城市房地产市场在经历短暂冷寂之后出现了集中爆发式的增长，调控效果被冲淡。在此关键时期，“国五条”不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。在房地产市场持续回暖升温的大背景下，“国五条”及其细则的发布再次明确表明中央调控楼市的立场和决心，对稳定市场预期将起到重要作用。在政策基调确定后，3月底4月初，主要城市也集中公布了2013年房地产调控目标。图表 5：部分地区国五条实施细则城市出台日期具

30、体细则房价调控目标调控措施北京3月30与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房价格，逐步将其纳入限价房序列管理。本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。上海3月30按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径；能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。重庆3月30新建商品住房价格增幅应低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得

31、的20%计征。广州3月31新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅。购房资格审查环节前移至签订购房合同(认购)之前。对非本市户籍居民家庭持正常纳税证明或社保证明购房的，审核标准由调整为“自购房之日起前2年内在本市连续缴交1年以上”。非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的，不予认可。深圳3月312013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。天津3月31保持住房价格稳定，新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。严格按照个人转让住房

32、所得的20%计征所得税。合肥3月312013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅。2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。济南3月31新建商品房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平。住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量。郑州3月312013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。2013年住房用地供应总量高于前五年平均实际供应量。中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目。数据来源：国家统计局 多元视角信息中心事实上，自2003年“121号文件”出台至今，我国房地产调控已历经

33、10年。在这10年中，房地产调控政策持续加码，土地、金融、税收、限外、限购、限贷等各项手段频出。然而，在城镇化和收入水平不断提高等多重因素作用下，房价上涨势头仍然强劲。笔者认为，在当前形势下，进一步完善房地产市场调控政策的核心是要解决房地产市场大幅波动及部分城市房价过高的问题，需针对房地产市场大幅波动和部分城市高房价的主要成因，将短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，在加强金融、土地、税收等各项政策协调配合的同时亟需建立长效机制。从近期各地相继出台的“国五条”实施细则中可以非常明显地看出，各地细则并没有实质性内容。“国五条”的核心内容是“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依

34、法严格按转让所得的20%计征个税”政策，但这一点在地方细则中并没有明显体现。上海、北京的细则虽然提出会严格执行“20%个税”政策，但是如何严格、怎么执行都没有明确。与此同时，从大多数媒体报道的题目中也可以看出地方版“国五条”的可行性令人担忧：多地掐点出台“国五条细则”大多只有“一句话”、杭州国五条细则未提20%个税 专家叹无杀伤力、广深版“国五条”“模糊”落地皮球踢给中央部门、南京微博体“国五条”细则诚意几何、地方国五条细则意义不大或成空文。特别应该引起注意的是，广州、深圳、天津、南京、厦门、合肥、大连等城市，都把住房价格调控的目标设定为“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长

35、幅度”。也就是说，只要房价涨幅不高于居民收入涨幅就可以接受。如果以此为标准，抑制房价上涨，使“房价合理回归”将长期成为一句空话。房地产调控要见到成效，必须要有可量化的、明确的目标。这种以“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”的目标设定，与以往各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩，并以此确定调控目标的做法如出一辙，可谓换汤不换药。所以，楼市调控问题的关键不在于政策如何密集、如何严厉，而在于长期坚持、全面落实、不打折扣，并能积极按照经济规律和国情特点稳步推进，才能实现老百姓居者有其屋，保障经济社会的和谐发展。（二）保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点自2008年11月国务院提

36、出的扩大内需促进增长的“十项措施”中，将“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”列为首项任务后，加快保障性“安居工程”建设便成为各级政府的工作重点。今年1季度，财政部、住建部等部门继续发布政策力促保障房建设顺利推进。1、六项财政措施力保2013年保障房任务顺利完成为确保2013年城镇保障性安居工程任务顺利完成，进一步做好财政资金筹措与保障工作，2013年1月6日，财政部印发了关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知（以下简称通知），要求各地进一步做好财政资金筹措与保障工作。通知提出了六大保障举措：一

37、是严格按照规定渠道筹集城镇保障性安居工程财政资金。二是采取投资补助或贷款贴息方式支持企业参与公共租赁住房建设运营管理。三是切实落实城镇保障性安居工程涉及的税费优惠政策。四是严格按照城镇保障性安居工程项目进度及时拨付财政资金。五是加强廉租住房和公共租赁住房租金“收支两条线”管理。六是选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点。2、切实做好保障性安居工程建设管理工作为贯彻落实党中央、国务院关于加快推进住房保障工作的要求，住房城乡建设部4月3日下发通知，就切实做好2013年城镇保障性安居工程建设和管理工作提出具体要求。图表 6：2013年城镇保障性安居工程建设和管理工作的主要内容政策要点具体内容

38、加快落实年度建设任务1、2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。2、加快完善城镇保障性安居工程项目库，及时录入2013年度新开工、基本建成项目。积极推进棚户区（危旧房）改造1、本届政府任期内改造各类棚户区（危旧房）1000万套以上。2、到“十二五”期末，力争基本完成集中成片棚户区改造。不断提高规划设计和工程质量水平1、尽可能将保障性安居工程安排在交通便利、配套设施齐全地段及住房供需矛盾突出、外来务工人员聚集的区块。2、自2014年起，直辖市、计划单列市及省会城市保障性住房建设，要全面执行绿色建筑标准，提高保障性住房安全性、舒适性和健康性。努力增加保障性住

39、房的有效供应1、要把加快建设进度、完善配套设施放在重要位置，切实增加有效供应，让困难群众及早入住。2、加大配套设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。完善保障性住房分配与管理机制1、要完善保障性住房分配管理政策，使困难群众能够获得住房保障、最困难群众优先获得住房保障。2、适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围。3、2013年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件、程序和轮候规则。4、全面实施住房保障档案管理制度，抓紧建立住房保障对象信用管理制度，完善失信惩戒办法。切实做好住房保障统计及信息公开工作1、健全进

40、度和分配环节各项数据的报送机制，确保真实、完整、及时。2、健全住房保障信息公开制度，做好年度建设计划、开竣工项目、计划完成情况、分配退出等各环节信息的公开，保障群众的知情权、参与权和监督权。严肃住房保障工作纪律严格落实住房保障目标责任制、考核问责制、违规责任追究制，严格执行招标投标、资金管理、质量安全等工程项目管理的各项规定，严格执行保障性住房分配、使用管理的各项规定。数据来源：国家统计局 多元视角信息中心随着通知的下达，各地迅速推出了执行细则。4月19日，北京开始实行统一申请保障性住房，不再按限价房、经适房、公租房和廉租房分类申请，所有保障房申请家庭全部按申请门槛最低的公租房标准统一申请审核

41、。5月1日起，上海再降廉租房和经济适用住房申请门槛。一系列举措在一定程度上扩大了保障房的受益范围，从实际出发，解决了保障房分配落在实处的问题。保障性安居工程是重大民生工程和民心工程，也是重大发展工程。通过近几年的集中推进，全国已有近亿居民从中受益。但同时应当看到，目前中低收入住房困难家庭和棚户区居民仍然较多，改善居住条件的期盼和需求十分强烈，必须继续有力推进保障房建设和棚户区改造。中央经济工作会议在提出2013 年第五项重点任务“加强民生保障，提高人民生活水平”中也提到“要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。3月5日，国家发改委提请十二届全国人大一次会议审议关于2012 年国民经济

42、和社会发展计划执行情况与2013 年国民经济和社会发展计划草案的报告中要求，切实抓好保障性安居工程建设和房地产市场调控。3 月27 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究确定今年政府重点工作的部门分工时指出，保障和改善民生是政府工作的出发点和落脚点。要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。勿庸置疑，保障性安居工程的实施对我国房地产市场将产生十分重大而深远的影响，将会改变房地产市场格局并会影响整个产业的发展进程。首先，“安居工程”的实施有利于缓解市场供需矛盾，平抑房价。将“城市低收入家庭”从购房者人群中有效剥离出去，这部分人群的住房困难问

43、题将由政府全力负责解决，这样可以缓解市场供需矛盾；同时，随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。其次，安居工程的实施有利于进一步促进产业升级，促使行业重新洗牌。虽然政府是安居工程建设的第一责任者，但住房开发建设仍然需要各类房地产开发企业的参与，这也就为房地产企业提供了新的发展机遇和发展空间。在此背景下，部分中小企业可能会被淘汰出局；同时，一批专门从事廉租房、保障房开发或以廉租房、保障房开发建设为主的房地产公司将会应运而生，巨大的建设项目总量为房地产业的后续发展做了厚实的积累。（三）经济手段需补位房地产调控，税收政策渐行渐近推进房产

44、税改革是国家税制改革的重要方向之一，也是调节收入分配、调控产业结构和财税体制改革的重要组成部分。作为房地产调控中配合行政政策的重要经济手段，税收政策在房地产调控下半场被寄予厚望。2月5日，在发改委、财政部、人社部联合发布的关于深化收入分配制度改革若干意见中，第四项“加快健全再分配机制”提出，改革完善房地产税等，完善房产保有、交易等环节税收制度，逐步扩大个人住房房产税改革试点范围，细化住房交易差别化税收政策，加强存量房交易税收征管。2月20日召开的国务院常务会议再次提出“要完善稳定房价工作责任制、严格实施商品住房限购、扩大个人住房房产税改革试点、增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划

45、建设、加强商品房预售管理”。不过，保有环节的税收，并非只有拟扩大试点范围的房产税，3月23日，国土资源部副部长胡存智提出了一个新的解决思路不动产调节税。他在中国发展高层论坛上表示， “从当前的情况来看，是时候考虑用经济手段进行后续房地产调控了。当前最值得考虑的是对现有的房屋，对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税。”他同时透露，在税收环节上，国土部门一直在研究减少流通的税费、增加保有环节税费，两套以上保有环节的税费要增加。在此基础上把有关的资金用于首次置业或者是租赁房屋的人员，这样使得房地产能够健康而有效的发展，而不用过多的采用限购等行政手段来处理。胡存智提出的税收思路在几日后得到

46、了一定程度的佐证。3月28日，国务院办公厅发布了关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知，要求各地区、各部门用3至5年时间完成方案提出的各项任务，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，2014年6月底前出台不动产登记条例。如果一旦执行全国不动产联网登记系统，将可以更精确的执行很多调控政策，可以计算出多套房屋拥有量，调控政策的效果也会更强。从一系列已发布的政策和政府官员表态来看，房地产税收调控政策已渐行渐近。与此同时，房产税试点扩围的预期近期也较为强烈。据媒体报道，目前已有多个城市将房产税试点方案上报中央待批。虽然房产税试点“扩围”尚无时间表，但是“研究逐步在全国推开”的说法，表明作为

47、税制改革一部分的房产税试点扩大已是一大趋势。特别是在楼市调控不稳定之时，有关房产税改革的问题就更加受到社会各方面的关注。随着十八大的落幕，各项新制度也随即出台，其中包括加快转变经济发展方式、优化产业结构等，要想实现社会经济的持续稳步良性增长，房产税的改革已刻不容缓。（四）保障性安居工程建设继续成为政府的工作重点自2008年11月国务院提出的扩大内需促进增长的“十项措施”中，将“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”列为首项任务后，加快保障性“安居工程”建设便成为各级政府的工作重点。今年以来，财政部、住建部、国土部等部门继续发布政策力促保障房建设顺利推进。图表 7：2013年以来发布的保障性住房政策及主要内容时间政策及主要内容2013年1月6日财政部印发关于做好2013年城镇保障性安居工程财政资金筹措等相关工作的通知，要求各地进一步做