康怡生态养生旅游度假区重点项目可行性研究报告.doc

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1、康怡生态养生旅游度假区可行性研究报告（20102025）（重点项目可研初稿）中南生态旅游规划设计有限公司二一年三月 word文档 可自由复制编辑目 录一、主干道选线方案1二、排水工程5三、银发养生项目8四、观音山登山溯溪步道19五、森林浴场22六、康健步道26一、主干道选线方案（一）选线的必要性旅游区位于佛冈县石角镇观山村境内，处于佛冈县城西北部，地块一距离县城直线距离约5.5km，地块二距离县城直线距离约4公里。按现有道路自京珠高速佛冈出口处进入旅游区地块一高山地区中部（旅游区主入口处），总车程约16.6km，县城（英佛公路收费站）至高山地区中部车程约10.9km，县城中心至高山地区中部车程

2、约12.9km。线路如下：旅游区地块一至县城的直线距离仅5.5km，但车程需12.9km，显然，现有公路绕道太多，严重影响旅游区的可进入性，同时对旅游区内旅游地产的开发也将造成不利影响，因此主干道的重新选线是十分必要的。（二）选线原则主干道路选线应遵循以下三条原则：1以县城为中心，距离县城最近；2尽量避开耕地，避开村庄，减少拆迁量；3道路选线的两侧植被及景观相对较好。（三）选线方案旅游区地块二（二度水）紧邻英佛公路，可从该处新建公路（南段公路+中段公路）至旅游区地块一，大大缩短旅游区地块一与县城的车程距离。新建公路可与现有公路进行串联，与英佛公路共同构成旅游区的大交通环线，大大增强了旅游区的可

3、进入性和交通畅通。通过现场踏勘，拟选了两个选线方案，各有优劣，以下进行比较。1南段选线方案南段选线指从旅游区地块二至王竹坪路段的选线。若选用该线路，旅游区今后的主入口将改设在王竹坪。（1）方案一：从旅游区地块二紧邻英佛公路处向北进入，经二度水处桔园，穿越桉树山地，结合地形走势，向北向东进入李坑处，接入现有未硬化公路，再往东爬坡接山脊现有未硬化公路至王竹坪。具体布局详见道路选线规划图纸。该方案路段全长约4800m，多为山地地形。依次经过桔林长约600m，经过桉树林长约2600m，利用现有公路路基长约1600m。该路段沿途多为桉树林，景观效果一般。（2）方案二：从旅游区地块二紧邻英佛公路处向东进入

4、，经上瑯处桔园及耕地，往东经过东壁北侧、九石围北侧、在放牛洞水库西侧接现有未硬化公路至王竹坪。具体布局详见道路选线规划图纸。该方案路段全长约4700m，路段前半段基本为平地，后半段为山地地形。沿途依次经过桔园及耕地长约2000m，利用现有公路路基长约2700m。该路段前半段沿途经过大面积桔园及耕地，选线附近有少量居民建筑；后半段沿山脊前行，沿途多为自然林，视线开阔，景观较好。（3）选线方案比较：方案一的优点：避开村庄的干扰，利于今后管理；沿途有一定量的可建设用地，与旅游区地块二联系紧密，该道路串联这些用地，便于扩大旅游区地块二的用地规模，利于开发。方案一的缺点：该路段山地较多，交通工程建设难度

5、较大。方案二的优点：前半段基本为平地，交通工程建设难度较小，后半段以现有公路为路基，施工难度不大，成本相对较低。方案二的缺点：路段前半段占用桔园及耕地较多，且穿越村庄，沿路景观难以控制，今后可能存在农民占用道路的情况，对未来的道路使用带来不稳定的因素。通过对方案一二优缺点的分析，南端选线建议采用方案一。2中段选线方案中段选线指从王竹坪至高山地区中部处的选线。根据现场踏勘，该段选线方案如下：自王竹坪西部沿山谷往北，根据地势变化往北新建公路至高山地区中部处，总长度约1100m。具体布局详见道路选线规划图纸。该路段两侧为自然林，景观视线较好。3北段选线方案北段选线方案指从英佛公路进入旅游区地块一叉路

6、口处至高山地区中部的选线。根据现场踏勘，该段选线方案如下：自英佛公路进入旅游区地块一叉路口处沿现有未硬化公路（局部地段根据地形进行调整缩短）至崩塘山处，沿崩塘山现有未硬化公路至大塘处，沿大塘处现有未硬化公路至高山地区西部现状公路终点处，自该处向东新建公路至高山地区中部接中段公路。具体布局详见道路选线规划图纸。该段总长度约4400m，其中新建公路约350m，其余均以现有未硬化公路为路基建设。该路段两侧全为按树林，景观一般。（四）道路建设方案根据道路选线，新建、改造道路交通。1新建公路宽6.5m，总长约4650m，水泥硬化路面，为双向车行道；2拓宽现有未硬化公路至6.5m，总长约5650m，水泥硬

7、化路面，为双向车行道。（五）投资估算根据估算，旅游区建成南、中、北三段道路的总投资约1202.05万元，其中南段道路投资约630.8万元，中段道路投资约121.15万元，北段道路投资约450.1万元。投资估算详见下表（表11）：表11 道路交通投资估算表 序号项目名称规模单价（元）总投资（万元）备注1南段道路630.81.1路面建设新建道路长3200m，宽6.5m；改造道路长1600m，宽6.5m80元/m2249.61.2沟渠建设长4800m200元/m961.3挖方费新建道路长3200m；改造道路长1600m新建按500元/m计；改造按200元/m计1921.4道路租地费以道路为中心往外扩

8、至20m宽计，长4800m60元/亩*年43.2租用50年1.5赔偿费50包含果林、耕地、林地2中段道路121.152.1路面建设新建道路长1100m，宽6.5m80元/m257.22.2沟渠建设长1100m200元/m2.3挖方费长1100m500元/m552.4道路租用费以道路为中心往外扩至20m宽计，长1100m30元/亩*年4.95租用50年2.5赔偿费4主要为林地3北段道路450.13.1路面建设新建道路长350m，宽6.5m；改造道路长4050m，宽6.5m80元/m2228.83.2沟渠建设长4400m200元/m883.3挖方费新建道路长350m；改造道路长4050m新建按50

9、0元/m计；改造按200元/m计98.53.4道路租用费以道路为中心往外扩至20m宽计，长4400m30元/亩*年19.8租用50年3.5赔偿费15主要为林地4总计1202.05（六）结论根据选线方案，旅游区地块一王竹坪处至县城（英佛公路收费站）的总车程约7.3km，线路如下：较之前县城（英佛公路收费站）至旅游区地块一高山中部的10.9km节省了3.6km，大大缩短了旅游区与县城之间的车程距离，极大地提升了旅游区旅游地产的竞争力。南段公路及中段公路总投资约751.95万元，投资较大，但权衡利弊，实施新的主干道路建设是十分必要的。二、排水工程（一）现状旅游区地块一及地块二现均无排水设施。（二）总

10、体规划设想根据旅游区地块一二的区位、地形，结合放牛洞水库水源保护的要求，旅游区的污水处理总体设想如下：旅游区地块一：位于水库陆域保护区范围之外，但属于放牛洞水库集雨面积之内，且区内所有水体均流入放牛洞水库，因此地块一的生活污水应严格进行处理，达标后排放。为了更高效，更经济地处理旅游区地块一内的生活污水，排水管网规划采用两套管网，分别收集生活灰水（厨房、洗漱用水）与生活黑水（），并分别采用相应设施进行处理。旅游区地块二：离县城较近，生活污水建议直接接入市政污水处理管网进行处理。（三）排水管网布局旅游区地块一内的地形比较复杂，给排污带来一定难度。排水管网规划结合可建设用地的分布及地形走势进行布局。

11、区内五个可建设用地地块的海拔高程分别为上坪（H=250M）、大塘（H=250M）、崩塘山（H=225M）、高山（H=170M）、王竹坪（H=130M），地势总体为西北高，东南低。污水收集原则上依靠重力汇流，以节省污水处理成本。旅游区地块一的污水将通过污水管网收集各景区景点的生活污水，集中至王竹坪处，考虑王竹坪处于放牛洞水库的集雨面积内，且流经河流为放牛洞水库的重要水源，为了杜绝对放牛洞水库水源污染，规划在王竹坪处（海拔H=130M）打通小型地道（高1m，宽1m）至山体西侧山谷的李坑处（海拔H=120M），长约560m，埋设污水管网将区内的所有生活黑水（粪便、冲厕污水）和生活灰水（厨房、洗漱用水

12、）全部运至李坑处。李坑处与放牛洞水库相隔一座山，最高海拔H=250M，处于放牛洞水库集雨面积之外，污水经严格处理达标后排放，符合放牛洞水库水源保护的要求，不会对放牛洞水库的水质产生不良影响。（四）污水处理设施规划针对黑水和灰水，制定相应的污水处理系统。1黑水处理系统规划主要处理粪便、冲厕污水这一类对水体环境污染比较大的有机污染物，该类污水采用沼气处理效果最佳。黑水处理的工艺流程为：环保节水真空厕所黑水收集管道沼气净化系统沼肥运输。（1）真空节水厕所为了降低旅游区运营后黑水的排放量，规划旅游区内的厕所全部采用真空节水厕所。真空节水厕所比普通重力冲水厕所节省用水80%以上，每次冲厕仅用一升水左右，

13、臭气控制好，臭气难以从系统中散出，抽力比普通冲厕冲刷力大一百倍，净效果好，而且底部装有硬物粉碎装置，污染物经过粉碎后再排入污水收集管网。（2）沼气净化系统规划在李坑修建沼气净化系统，沼气净化将采用三级处理，黑水将经过三个沼气池，逐级发酵分解。黑水经沼气净化系统处理后，产生的沼气可作为燃料使用，产生的沼肥将通过专门车辆定期运送至周边农业生产区，作为农业有机肥料，整个处理过程达到零排放，零污染，符合环保要求。2灰水处理系统规划主要处理厨房、洗漱用水等污染程度较轻的生活污水，该类水水量大，应采用专业的污水处理设施进行处理，处理达标后才能排放。规划在李坑修建污水处理设施，对灰水进行达标处理。污水处理设

14、施采用当前最先进、最经济的工艺流程。在污水处理设施中，灰水依次经过混凝，石英砂、无烟煤过滤，臭氧氧化和活性炭吸附四个流程。该工艺流程简单，操作方便，占地面积小，COD值可达10mg/L以下，且水质符合细菌学指标，可直接排放。（1）通过混凝过滤对灰水进行预处理。预处理后，灰水浊度基本去除，水质澄清，COD的去除率达到70%以上；（2）通过臭氧化对灰水进行深度处理。深度处理后，灰水的COD进一步降低，并杀菌消毒，去除LAS。（3）通过活性炭对灰水进行进一步处理。处理后，COD值达到回用标准，气味得到去除，达到排放标准。灰水经污水处理设施达到中水标准后，排入李坑处现有溪谷中，流入位于放牛洞水库下游的

15、河流中，最终流入龙溪河，汇入潖江，不会对放牛洞水库水质造成不良影响，也不影响水源地的用水安全。（五）结论排水工程方案以保护放牛洞水库水源地水质安全为首要目标，污水处理设施选址科学合理，同时对旅游区内产生的污水进行分类处理，针对生活黑水（粪便、冲厕污水）和生活灰水（厨房、洗漱用水）分别采取效果最佳，成本最经济的处理工艺，污水处理全部达标，满足环保要求。水质达标排放后汇入位于放牛洞水库下游的河流中，不会对放牛洞水库水质造成不良影响。排水工程方案科学合理，具有较好的可行性。三、银发养生项目（一）背景分析1老年产业市场广阔2000年，我国65岁以上的人口占总人口达7%，这标志着我国已步入老龄社会。截至

16、2008年底，我国60岁以上老年人口已达到1.5989亿人，占总人口的12%。2010年老年人口将达1.74亿，2020年进一步增至2.48亿。中国老年人口增长如下图（图31）所示。图31 2004-2020年中国60岁以上老年人口统计与预测图广东省老龄化程度在全国各省、市、区中排在前列。至2009年底，广州市60岁以上老年人口 103.15万，占全市总人口的13.4%，65岁以上的老人占总人口比例已达8.17%。随着我国老龄人口的日益增长，老年人消费规模不可小视，预计2010年消费规模达1.4万亿元，“老年产业”已经成为“朝阳产业”，蕴藏着无限的商机。2健康消费日益盛行改革开放以来，人民生活

17、水平得到超越式的提高，人们在感受经济快速发展带来实惠的同时，也强烈感受到由此带来的负面效应，人们的生命健康受到疾病的威胁也越来越大，社会精英阶层的平均寿命没有延长反而缩短，70%的劳动人口处于亚健康状态。正是如此，人们在工作之余，开始关注健康消费，花钱买健康也成为当今流行的消费趋势。度假养生、健康旅游成为越来越多社会精英在闲暇时间的热衷选择，而一个一流的生态养生旅游度假地无疑是他们的人体大修厂、生命加油站、事业充电器。3银发度假前景无限目前中国已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院安度晚年将是社会发展的必然趋势。养老产业是个龙头产业，仅

18、以养老床位测算，依照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。根据广东省民政厅2009年10月做的一项抽样调查，全省有超过5.8%的城市老年人有意愿入住养老机构。因此，无论是我国还广东省，养老产业市场需求巨大，而供给却严重不足，高端养老产品更是匮乏。银发度假前景广阔。4国家相关政策为应对我国老龄化趋势、鼓励民办养老院的建设，国家及地方出台了相关政策。国家层面，2000年国务院办公厅转发民政部等11部委关于加快实现社会福利社会化的意见（国办发200019 号），规定社会办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面

19、与政府办社会福利机构一样享受同等待遇。广东省于2009年出台了广东省民办社会福利机构管理规定，对民办福利机构明确了一系列优惠政策。国家及地方的优惠政策，为本项目的开发建设提供了有利条件。（二）市场分析1市场可进入性需对广东省养老项目现状进行分析，以确定旅游区的银发度假项目是否具备市场可进入性和市场竞争力。截止2009年，广东省各类养老机构所能提供的养老床位有9万张，仅为老年人口总数的1%。既远低于发达国家的5%至7%，也落后于发展中国家2%至3%的平均水平。为了更进一步了解珠三角地区的养老市场现状，特对广州市、深圳市、东莞市的养老院进行调查。根据调查，广州市现有107家养老院，深圳市现有25家

20、养老院，东莞现有5家养老院。具体调查统计结果如下表（表21）。表31 广州市、深圳市、东莞市养老院统计数据表城市统计类型统计数据广州市按地理位置越秀区（17家）、荔湾区（20家）、海珠区（21家）、天河区（3家）、白云区（23家）、黄埔区（1家）、番禺区（18家）、花都区（2家）、南沙区（1家）、萝岗区（0家）、增城市（0家）、从化市（1家）。按一次性购置费低于5000元（70家）；5000元-10000元（33家）；10000-15000元（15家）；15000元-20000元（9家）；高于20000元（9家）。按床位费低于（65家）；500-1000元（44家）；1000-1500元（11

21、家）；1500-2000元（1家）；高于2000元（1家）。按床位数低于50个（21家）；50-300个（60家）；300-500个（4家）；500-1000个（2家）；大于1000个（2家）。深圳市按地理位置福田区（2家）；罗湖区（1家）；南山区（1家）；宝安区（10家）；龙岗区（11家）。东莞市按地理位置樟木头镇（1家）；寮步镇（1家）；大岭山镇（1家）；沙田镇（1家）；清溪镇（1家）。总的来说，珠三角地区的养老设施现状总量不足，高端养老设施较少，专业的老年公寓供不应求。可见 ，目前珠三角地区高端银发养生项目尚处于起步阶段，竞争对手不多，市场空间较大，因此本项目的开发具备良好的市场可进入性

22、。2市场定位作为银发养生项目，本项目将主要锁定三类市场群体，构成项目强有力的市场支撑：（1）政府、企事业单位、工程技术人员、企业家等人群中的离退休人员。这些人昨天透支生命来换取金钱，今天利用金钱来颐养天年。一辈子的劳累使得他们需要科学修补、延养受损的身心，本项目就是他们最适宜的人体大修厂。（2）事业有成，在各种工作岗位上担任重要职务，工作压力巨大的中年领导者、专家、学者，他们需要在环境优美的地方度假休闲，借此释放工作压力，消除疲劳，恢复精力。本项目就是他们的生命加油站。（3）青年才俊、新新人类，事业成功，为报父母恩，为双亲提供一个安度晚年的高端度假场所。本项目是他们 “报得三寸晖”的最好场所。

23、除以上三大主要目标市场外，在观音山王山寺景区观光、休闲的游客，也将是本项目的机会市场，他们将在银发养生公寓中度假养生。（三）场地分析银发养生项目拟建在旅游区的上坪区域。该处位于旅游区北面，紧靠观音山省级自然保护区，视线上可以直观观音山主体山峰，该处现有一条溪流流经，周边环绕低山丘陵，上层植被为自然林，下层植被以桉树林为主，植被覆盖率较高。总的来说，该处自然生态环境及景观视线均较好。区内现有一片较开阔的平地，用地以旱地为主。地块内坡度5%以下的用地面积为5.51ha，坡度5%至25%的用地面积为9.91ha。作为银发养生项目，该处建设用地较充足。（四）项目定位及开发思路旅游区位于珠三角发达地区与

24、粤北次发达地区的结合部，地区经济发达，当地老年人及家庭拥有较好的经济条件和养老意识，结合珠三角地区专业养老设施尚处于起步阶段的市场优势，依托良好的自然生态条件及业主的医疗资源，本项目的定位为：高端银发养生度假。作为高端养生度假项目，本项目突破传统养老院只能满足“老有所养”的单调乏味的养老形式，按照老年人的实际情况，为其提供“学习养生之道，探讨健身之术，发展特长爱好，休闲娱乐旅游”为一体的养生度假旅游，让老年人“老有所养，老有所乐，老有所学，老有所为”。围绕“康寿养生”的主题，使银发养生项目主题化、趣味化、度假化。1养生主题化围绕“康寿养生”的主题，打造一个以银发度假、康体养生为特色主题度假区。

25、将“养生”演绎出“养身、养元、养心、养性”，通过丰富的康寿养生项目实现“以运动来养身，以度假来养元，以休闲来养心，以宗教来养性”。联合周边景区，如王山寺，让银发族在轻松愉快的氛围中安享晚年或是放松身心。2养生游乐化银发养生非一朝一夕的事，项目应营造舒适的度假氛围，充分结合旅游资源，设置参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，让银发族主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。（五）具体建设项目围绕“康寿养生”的主题，通过银发养生设施的设置，达到度假养元、休闲养心、运动养身的目的。具体建设项目为：颐养轩、七星仙居、中医理疗馆、银发学园、养生茗园、森林浴场、

26、户外运动场。颐养轩：颐养轩为公寓式养老度假设施，由几组舒适豪华的度假建筑组成，是成功人士的父母颐养天年的地方。颐养轩将为老年人提供营养配餐、医疗保健等全方位、至尊级的养老服务，让老年人无忧无虑的安享晚年。颐养轩将区别于普通的养老院，收费较高，属于高端养老产品，提供星级养老服务。颐养轩为3层坡屋顶建筑，建筑面积约30000m2，提供1000个养老床位。七星仙居：七星仙居为别墅式养老度假设施，是运用易学、五行学、养生学、中医药学、园艺学、古代生态学、旅游心理学等综合设计的特色银发养生度假设施。该建筑群以创造绿色环境为条件，依照植物生态与人体的辩证关系，将各种养生要素作用于人体，对人产生生理、心理调

27、节作用，达到养生修性健身之目的。建筑依山势而建，错落有致且生态古朴。不同养生需求的客人，可根据身体状况选择各自主题的建筑进行居住。建筑以2层为主，共计20栋，总建筑面积约4500m2，提供100个养老床位。中医理疗馆：以中医理论为基础，结合项目业主的医疗保健技术力量，为游憩者创建一个以针灸、按摩推拿等传统中医为特色的医疗保健服务，使老人们强身健体。中医理疗管为2层坡屋顶建筑，建筑面积约800m2。银发学园：设置一个银发学园，开设中华养生高级研修班，为银发族教授养生知识，健康之道。学园内设置养生教学室、书法室、绘画室、舞蹈室、棋艺室、戏曲室等，提供相关的学习课程，让他们老有所学，丰富老年生活，为

28、老年人传达一种健康向上的生活方式。银发学园为2层坡屋顶建筑，建筑面积约1000m2。养生茗园：品茗既有利于身体健康，又是一种文化，而茶艺更是一门高雅的艺术。在银发养生区中设置养生茗园，按照各种养生功效，配制各种养生茶品，银发老人既可在此品茶，亦可学习茶道茶艺。养生茗园为2层坡屋顶建筑，建筑面积约400m2。森林浴场：在颐养轩附近的平缓地，对现有桔园进行疏理，改造现有林木配置，增植富含植物精气、具有杀菌能力的保健植物，规划树种选用香樟，马尾松、湿地松、侧柏、柳杉、大叶樟等，单个树种种植一片，混合林种植一片。根据森林浴场对树木枝高、郁闭度、覆盖率、地面植被的要求进行改造，达到森林浴的要求。森林浴场

29、内设置小型健身广场、休闲桌椅、吊床等，为度假老人提供户外休闲与运动。规划森林浴场总占地面积约1ha。户外运动场：在区内设置户外运动场，运动场内布置门球、羽毛球、网球、篮球等户外运动场地，为老年人提供一个体育运动的场所，达到运动健身、强身健体的目的。户外运动场总占地面积约1000m2。（六）管理及运营1管理模式针对银发度假客人希望“老有所为”的需求，本项目的管理方式建议为：公司管理与业主（老人）自治相结合的管理模式一方面，委托专业管理团队对项目内部管理、外部营销进行专业化管理和运营。组建专业的医疗护理团队，对银发度假游客进行精心护理。另一方面，针对银发度假客人希望“老有所为”，希望生活充实的心理

30、，本项目一些简单、轻松的管理工作可交予老年志愿者来完成。2运营模式模式一：边度假边养老创建后现代养老模式提供良好的休闲度假平台，提供一流的养老设施环境，为老年人提供一个长期居住度假、康寿养生的场所。本项目突破传统养老院单调的养老模式，提倡边度假边养老的后现代养老模式，使老年人长期居住其中而不感枯燥乏味。模式二：搭建“候鸟式” 养生养老专业平台与国内其它高端养老机构合作，共同组建互动式异地养老服务中心，搭建“候鸟式” 养生养老专业平台，推出了“互动式异地养老”各地养老机构之间的置换性服务，各地养老机构将老年人的市场需求资源和养老机构闲置资源整合起来，通过一种有效机制与全国各养老机构实行对接，组织

31、老年人到外地或来重庆进行养老度假。通过搭建“候鸟式” 养生养老专业平台，将使高端养老实现异地互动，既能共享养老资源，又可为项目带来更广阔的客源，更重要的是能为老人们提供更加丰富多彩的异地养老度假生活。3护理级别根据老年人的个体差异及经济条件，本项目拟采用自理、一般照顾护理、半照顾护理、全照顾护理、专人特殊照顾护理共五类护理级别。具体见下表（表32）。表32 银发养生项目运营护理级别表护理级别备注自理身体健康状况好，个人日常生活能自立者，无需提供一般照顾护理服务一般照顾护理身体健康状况好，个人日常生活能自立者，提供一般照顾护理服务半照顾护理身体健康状况较差，功能减退，活动受限，个人日常生活自理能

32、力部分丧失者，提供办照顾护理服务全照顾护理身体健康状况较差，功能活动障碍或减退，丧失日常活动生活自理能力，需要专人照顾护理者，提供全照顾护理服务专人特殊照顾护理身体健康状况极差，功能活动严重障碍或减退，完全丧失日常生活自理能力，需要专人照料的，提供特殊照顾护理服务3劳动定员根据本项目的性质及床位规模，对比同类项目，确定本项目的劳动定员。具体如下表（表33）。表33 银发养生项目劳动定员岗位名称定员备注行政部3主任1名、文员2名财务部2财务1名、会计1名营销部4主任1名、员工3名医疗部125主任1名、医生4人、护士20名、护理人员100后勤部16主任1名、厨师3名、餐饮服务员10名、环保员2名总

33、计150（七）建设规模及投资估算将上坪处现有坡度在25%以下的用地作为银发养生项目的建设用地，总建设用地面积为99100m2。结合具体建设项目，对该项目进行投资估算，具体如下表（表34）。表34 银发养生项目投资估算表序号项目名称规模（m2）单价总投资（万元）备注1基础设施12881.1道路交通9910180元/m2178按总建设用地的10%计算1.2停车场3000100元/m230100个停车位1.3电力电信工程300包含线路及设施1.4给排水工程300包含管网及处理设施1.4环境绿化整治6000080元/m2480去除森林浴场及设施用地2度假设施建设110902.1颐养轩300003000

34、元/m29000含装修、设施2.2七星仙居45003000元/m21350含装修、设施2.3中医理疗馆8003000元/m2240含装修、设施2.4银发学园10002500元/m2250含装修、设施2.5养生茗园4003000元/m2120含装修、设施2.6森林浴场1000030万元/公顷30含健身休息等设施2.7户外运动场1000100含建设设施3土地租用费99100450元/公顷*年22租用50年4总计12400（八）效益分析1实施进度和计算期本项目建设期为二年，预计在上坪地区桉树林实施植被改造后五年开始实施，具体为2015年2016年，建成后第一年接待量达到总床位的60，第二年后达到80

35、%，第三年达到100%，计算期13年。2运营收益本项目运营收益主要包括银发养生的床位费、伙食费、护理费。参考广州市类似高档养老院的收费标准，本项目的收费标准如下表（表35）。表35 银发养生项目收费标准护理级别床位费伙食费护理费合计（每月）自理1500500免收2000一般照顾护理15005005002500半照顾护理15005009002900全照顾护理180050012003500专人特殊照顾护理250050015004500 本项目床位数共计1100个，预计自理护理级别的占40%，一般照顾护理级别的占20%，半照顾护理级别的占15%，全照顾护理级别的占15%，专人特殊照顾护理级别的占10

36、%。根据以上数据，得出本项目的年运营收益。年运营收益=每月运营收益*12月/年 =2000*（1100*40%）+2500*（1100*20%）+2900*（1100*15%）+3500*（1100*15%）+4500*（1100*10%）*12 =3577.2（万元/年）3运营成本（1）可变成本可变成本主要指银发养生客人在度假期间产生的餐饮、水电等生活成本，该项成本可变性较大。结合市场行情，以床位为基准，预测每个床位的可变成本总计约20元，包含餐饮费15元/天*人，水费2元/天*人，电费3元/天*人。（2）固定资产折旧本项目总投资约12400万元，其中固定资产投资约11920万元（未包含环境

37、绿化整治），按直线法折旧，折旧期按20年计算，残值率为10%。则每年固定资产折旧为536.4万元。（3）员工工资及福利本项目定员为150名，人均工资30000元，包含各种福利奖金，年工资总额为450万元。（4）营销费用营销费用按照当年营业额的5%计算。（5）营业税及附加包含营业税、城建税、教育费附加三类。营业税按5%计算，城建税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的4%计算。3经济效益评估根据上述经营收入、经营成本，对本项目进行经济效益评估，具体投资回报见下表（表36）。表36 银发养生项目投资效益分析表 单位：万元序号年份项目建设期运营期2015-201620172018201920202

38、021接待能力（%）060801001001001固定资产及其他12400000001.1固定资产11920000001.2环境绿化整治480000002运营收入02146.322861.763577.23577.23577.23运营成本01575.521771.891968.261968.261968.263.1可变成本0481.8642.48038038033.2固定资产折旧0536.4536.4536.4536.4536.43.3员工工资及福利04504504504504503.4营销费用0107.32143.09178.86178.86178.864营业税及附加0119.12158.8

39、3198.53198.53198.534.1营业税0107.32143.09178.86178.86178.864.2城建税07.5110.0212.5212.5212.524.3教育费附加04.295.727.157.157.154税后利润-12400451.68931.041410.411410.411410.415利润累计-12400-11948.32-11017.28-9606.87-8196.46-6786.05序号年份项目运营期202220232024202520262027接待能力（%）1001001001001001001固定资产及其他0000001.1固定资产0000001.

40、2环境绿化整治0000002运营收入3577.23577.23577.23577.23577.23577.23运营成本1968.261968.261968.261968.261968.261968.263.1可变成本8038038038038038033.2固定资产折旧536.4536.4536.4536.4536.4536.43.3员工工资及福利4504504504504504503.4营销费用178.86178.86178.86178.86178.86178.864营业税及附加198.53198.53198.53198.53198.53198.534.1营业税178.86178.86178

41、.86178.86178.86178.864.2城建税12.5212.5212.5212.5212.5212.524.3教育费附加7.157.157.157.157.157.154税后利润1410.411410.411410.411410.411410.411410.415利润累计-5375.64-3965.23-2554.82-1144.412261676.41从上表可以得出，本项目的投资回收期约910年（不含建设期2年），之后每年的税后利润约1400万元。（九）结论银发养生项目定位准确，开发建设规模适度，项目组合度好，符合我国日益老龄化的社会趋势，根据国家及地方政策，在各个方面可享受优惠；

42、项目处于珠三角发达地区，地区经济发达，当地老年人及家庭拥有较好的经济条件和养老意识，具有良好的客户市场；项目业主的医疗资源优势将有利于本项目的运营。项目所在的上坪区域具有良好的自然生态环境及景观视线，但目前周边桉树林较多，不适宜近期建设，建议尽快对现有桉树林进行植被改造，达到较好的植被景观后实施本项目。项目投资回收期约910年，可持续发展后劲足，项目可行。四、观音山登山溯溪步道旅游区的主入口为王竹坪，位于该溪谷的中下段，根据现场踏勘，经王竹坪处往下汇入放牛洞水库段长约2km，经王竹坪往上游约有4km的可利用溪谷段。结合旅游区主入口的位置，为了便于游客组织，建议登山溯溪步道自王竹坪处往上游建设，

43、总建设长度约4km。（一）溪谷景观现状分析根据溪谷景观的不同将该段分为四个景观各异的溪谷段。分别为王竹坪出水口段、出水口保护区区界段、保护区区界瀑布段、瀑布终点段。1王竹坪出水口段该段长约400m，为峡谷地形，溪谷高差大，相对高差约20m；河床裸露岩石块较多，形成了多梯级跌水，局部形成小水潭，水质清澈；两岸植被为自然林，景观较好。2出水口保护区区界段该段长约1100m，溪谷高差较小，经过高山地区，溪谷周边为平地，相对高差约30m；河床以细沙为主，有少量石块，水质清澈；两岸植被以竹林为主，景观较好。3保护区区界瀑布段该段长约1100m，溪谷高差较大，相对高差约70m，溪谷两岸为山坡，有少量平地；

44、河床裸露大量岩石块，水流从岩石块中流过，水质清澈；两岸植被以竹林、自然林为主，景观较好。4瀑布终点段该段长约1400m，为峡谷地形，峡谷谷深，溪谷高差大，相对高差约140m，溪谷上段西侧有大小平地若干块，亲水性较好；河床裸露大量岩石块，局部有巨石，水流从岩石中下段流过，水质清澈；该段位于观音山省级自然保护区内，两岸植被为自然林，景观较好。（二）总体评价根据现场踏勘，该溪谷段沿途水景、石景、树景、山景景观较好，适合开发作为旅游区内的特色游步道，为游客提供登山健身、休闲娱乐，可成为旅游区前期开发快速吸引游客的精品旅游项目。（三）开发思路1总体开发思路：高档次、精品化开发为了借观音山山水旅游资源，迅速提升旅游区的名气，提高旅游区的影响力，观音山登山溯溪步道的开发应高档次、