兰州市房地产市场调研报告.doc
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1、甘肃省兰州市房地产市场调研报告2012年07月28日目录第一章、城市总体概述.3城市概况.4城市历史.3气候特征.4产业概况.3交通优势.4多民族聚集地.3宏观经济指数.4兰州市城市发展战略.3兰州市房地产概况分析.4第二章、房地产市场动态.3土地市场交易综述.4商品房市场综述.4兰州房地产市场动态分析篇.第三篇、兰州房地产主要区域调查分析:城关区市场概述城关区市场调查分析.七里河区市场概述七里河区市场调查分析安宁区市场概述.安宁区市场调查分析.西固区市场概述.西固区市场个人调查分析.第一章、城市总体概述一城市综述1城市概况:兰州是甘肃省的省会,处在东经10230-10430、北纬355-38
2、之间,位于中国陆域版图的几何中心,在大西北处于“座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙,东西黄河穿城而过,城市南北依山傍水而建,呈狭长山谷地形。全市现辖城关(中心城区)、七里河、西固、安宁、红古5个区和永登,榆中、 皋兰3个县。土地面积为 13085.6平方公里,户籍人口322万,常住人口361.18万人,其中建成区内非农业常住人口261万人,外来流动人口50余万。全市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家等36个民族,少数民族人口占总人口占3.6。2城市历史兰州,始建于公元前86年。据记载,因初次在这里筑城时挖出金子,故取名金城,还有一种说法是依据“金城汤池”的典故,喻其坚固。两汉、魏晋时在此设置
3、金城县。十六国前凉时又移金城郡治于此。隋开皇三年(公元583年),隋文帝废郡置州,在此设立兰州总管府,“兰州”之称,始见于史册。后来虽然州、郡数次易名,但兰州的建置沿革基本固定下来,相沿至今。 3、气候特征兰州市市区南北,群山环抱,东西黄河穿流而过,枕山带河,依山傍水,平均海拔1500米,具有盆地城市的特征。兰州地处内陆,大陆性季风气候明显,特点是四季分明,降水少,日照多,光能潜力大,气候干燥,昼夜温差大,年日照时数为2600小时,无霜期为180天,年平均降水量在250350毫米,并集中分布在6-9月。春秋季风沙较大为主要劣势。3、产业概况:兰州已形成以石油、化工、机械、冶金、四大行业等主体,
4、门类比较齐全的工业体系,成为我国主要的重化工,能源和原材料生产基地之一。硝酸合成橡胶、硅铁、铝、石墨、电机、石油铅机和粗精纺毛呢等产品产量均处国内领先地位。兰州是黄河上游最大的工业城市和西部重要的原材料工业基地,作为新中国成立后重点布点建设的老工业基地之一,经过几十年特别是改革开放以来的建设与发展,工业化水平迅速提高,初步形成了以石油化工、冶金有色、装备制造、能源电力、医药生物、农产品加工、高新技术为主体,门类比较齐全的工业体系,成为全国重要的石油化工、冶金有色和装备制造业基地。全市有工业行业40多个, 4、交通优势兰州,是黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源,是新
5、亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一(兰州、徐州、郑州、西安、乌鲁木齐)。是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带,是西北的交通通信枢纽和科研教育中心。陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此,是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心,也是西部地区通信枢纽和信息网络中心5、多民族聚集地兰州市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈萨克等36个民族,少数民族人口占总人口占3.6。 少数民族人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集地并形成了独特的生活习惯及消费模式二、宏观经济指数2011兰州国民经济和社会发展统计公报显示(2012年03月28日兰州晨报)兰州生产总
6、值去年增速达15%相关数据:全市实现生产总值1360.03亿元,增长15.0%;实现工业增加值497.25亿元,增长15.2%;完成固定资产投资950.57亿元,增长57.21%。报告解读:2010年,兰州生产总值(GDP)达到1100.39亿元,首次突破千亿元大关,而2011年GDP达到1360.03亿元,剔除当年的通胀影响,再度增长15%,实现了历史性突破。在主要拉动经济的固定资产投资方面,今年房地产投资依旧抢眼,累计完成投资159.67亿元,以34.99%的增速引人关注,但其中主要投资部分已从商品房转向保障房。而根据计划,自去年累计开建5万套保障房后,今年兰州将再建1万套保障房,预计固定
7、资产投资增速还将继续保持。三、兰州市城市发展战略空间结构规划 城关片区主要承担省级行政办化、传统商业、商贸和旅游服务等职能; 安宁片区是新兴教育科研基地及新型高科技经济产业区 七里河片区重点打造区域性生产性服务中心功能,成为区域性现代服务业集中区; 西固片区以重化工业搬迁为契机,发展后工业文化创意、工业研发设计、石化总部机构等职能。 “六组团”即盐场九州组团、和平组团、定远组团、彭家坪组团、河口南组团、沙中组团。兰州市房地产个人分析:综上所述针对兰州市独特的地理位置、悠久的历史文化积淀及交通、经济等各方面因素结合房地产开发行业个人分析论点如下:1地理因素:东西黄河穿城而过,城市南北依山傍水而建
8、,呈狭长山谷地形 地势所限人口密度集中,核心地段刚需旺盛求大于供。随着生活品质提升,车辆普及家庭,普遍大众对黄河两岸中高端住宅迸发着强烈的居住欲望。2消费习惯:千年古城,历史悠久已形成统一的居住习惯,对采光、客厅大小、厨卫通风,房屋朝向都有一定要求,对80-95两房100-120三房南北通透视为理想居所3多民族城市:少数民族人口占总人口占3.6。 人口基数庞大已在城区内形成了多个单一民族聚集地并形成了独特的生活习惯及消费模式。可针对其宗教信仰、生活习惯做针对型的消费引导。(以小西湖回族聚集区为例:楼盘会所和小区大门可以借鉴伊斯兰风格装饰,样板房也可以专门留做一间装饰充满异域风情的念经房。以提高
9、认同感及购买欲望。4工业城市:兰州多有重工业企业,多为劳动密集型产业,其企业员工上万,相关人口累计过十万,代表有兰炼兰化兰石等,西固、西站片区开发项目主要客户群为工人阶级多以中档楼盘居多,强调实用性为主5气候条件:兰州地处内陆四季分明,降水少,气候干燥,昼夜温差大,。春秋季风沙较大为主要劣势,现有楼盘户型少有入户花园、户外超大露台:可借鉴很多深圳广州项目做错层露台可封闭为玻璃房作为花房或饮茶室提升其生活品质,作为样板房引导6板块发展战略解析:(具体见第三章:兰州房地产主要区域板块调查分析)第二章、房地产市场动态一、土地市场交易综述l 土地资讯(2012年兰州市土地资讯表)表:略l 2012年兰
10、州市新增出让土地技术参数表:略l 兰州市成交地块技术参数表:略二、商品房市场综述_l 2012年兰州市商品住宅各类指标变化情况表:略l 兰州市商品住宅市场供应量走势图表:略l 兰州市商品住宅市场成交总量分析表:略l 2012年兰州市商品住宅供求情况及成交均价对比图表:略l 兰州市商品住宅市场各板块成交量价统计表:略三、兰州房地产市场动态分析篇2012年的兰州商品住宅市场存在三道闸门和两台发动机。第一道闸门是市场实际新增供应量;第二道闸门是销售报价;第三道闸门是调控政策。其中第一道是根本性决定性因素, 第二道可以决定成交放量速度;第三道则直接决定潜在客群规模和市场预期。预计2012年 头一道闸门
11、将较大幅放开,第二道闸门小幅松动,第三道闸门原地不动的可能更大。第一台 发动机:国内大型开发企业的新盘开发;第二台发动机:本土企业的战略调整和产品升级。 预计2012年第一台发动机仍将给兰州市场带来关键性活力,而第二台发动机的启动也将标志着兰州商品住宅市场步入又一轮整合升级通道。 兰州房地产市场个人点评:随便盖个房子”然后“打打广告”就可以卖到清盘的时代已经一去不复返。目前兰州商品住宅价格已处“瓶颈”阶段。后续最有可能的发展趋势是不同品类和档次产品向上和向下双向拉开价差,单纯判断未来价格普涨或普跌都不准确。 “机会”造就“英雄”,一看企业战略是否清晰,二看企业产品是否具备实质竞争力,三更要看企
12、业思维是否跟得上潮流。不同企业找准自身定位尤为重要。 第三篇、兰州房地产主要区域调查分析:(一)、城关区市场概述城关区:中心城区,交通便捷,人口密集,行政、商业中心。l 中心城区,兰州市最繁荣的区域;l 城关区是兰州市的中心城区区域,生活配套比较成熟、但交通拥堵严重;A、 房地产项目正往外围发展l 以前城关区中心房地产主要集中在东岗路、天水路沿线,以后此区域供应稀少;l 目前大型的板块项目开发主要在河北、九州、雁滩片区B、未来开发空间充足l 城关区板块可现有克开发地块存量稀少,主要是是城中村改造项目,开发成本较高;l 随着万达、天正、恒大分别强势进驻河北、九州、雁滩片区,未来区域价值将进一步提
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