老年公寓服务中心项目可行性研究报告.doc

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1、目 录第一章 项目概要11.1项目名称11.2项目建设单位11.3项目性质11.4项目建设地点11.5项目建设内容11.6投资估算及资金筹措31.7项目效益31.8编制依据及范围4第二章 项目背景及必要性62.1项目背景62.2项目建设的必要性10第三章 建设条件与场址选择123.1项目区概况123.2场址选择15第四章 项目建设原则、宗旨174.1项目建设的原则174.2项目建设的宗旨17第五章 工程建设方案195.1建设规模和内容195.2工程设计方案205.3公用工程39第六章 环境保护及安全、卫生476.1设计依据476.2环境影响分析476.3环境影响评价结论506.4安全措施506

2、.5卫生措施50第七章 项目管理和进度安排517.1组织机构517.2组织管理内容和责任517.3劳动定员527.4实施进度安排53第八章 节能节水548.1节能方案548.2节水方案588.3主要能耗指标59第九章 老年公寓经营管理609.1入住条件609.2入住手续609.3护理级别61第十章 投资估算与资金筹措6310.1估算依据6310.2投资构成及估算参数6310.3投资估算与资金筹措65第十一章 工程招标方案6611.1招标依据及原则6611.2招标组织管理与方式6711.3招标基本情况表6811.4其它招标要求68第十二章 效益分析6912.1经济效益6912.2社会效益71第十

3、三章 结论及建议7213.1结论7213.2建议72附表：附图：第一章 项目概要1.1项目名称*区*老年公寓（服务中心）项目1.2项目建设单位*公司1.3项目性质新 建1.4项目建设地点1.5项目建设内容为大力弘扬中华民族敬老、养老、助老的传统美德，发展老年服务业，使*市*区广大老年人以健康、科学、文明的生活方式安享晚年。项目按照先进理念在*市*区新建一座能容纳700名老年人入住的现代化的老年公寓（服务中心）。公寓规划占地100亩，总建筑面积15000平方米，院内建健身操场若干个，院内设计为园林式，集休闲、娱乐、康复、保健为一体的综合型养老服务设施，具体建设内容如下：1、公寓楼：建筑面积100

4、00平方米，六层，分两个档次，其中：（1）一室一厅一厨一卫，200张床位；（2）一室一厨一卫，500张床位。房间内设施齐全，有卫生间，中央热水系统，空调，有线电视，生活设备齐全。2、食堂后勤区及浴池：建筑面积1000平方米，三层，一次可容纳400人就餐。3、健身楼：建筑面积1000平方米，二层，内设健身房、乒乓球室、棋牌室等，一次可满足300人健身、娱乐需求。4、学习楼：建筑面积500平方米，三层，一次满足300人需求。5、康复保健中心：建筑面积1000平方米，二层，可满足100人康复需求，并配备必要的康复器械。6、办公楼：建筑面积1000平方米，三层。7、值班室、配电房等辅助用房：建筑面积5

5、00平方米，单层。配套道路、绿化、停车场、室外活动设施（门球场、钓鱼场、种植场等）、垃圾收集站等附属工程。8、公寓建立热线咨询电话，实行信息网络管理，建立老人健康档案，开展的综合服务项目有：（1）老年康复保健；（2）健身中心；（3）老年康乐中心；（4）书报阅览室；（5）常见病、慢性病预防；（6）健康教育；（7）老年大学；（8）家庭护理；（9）信息、法律咨询。1.6投资估算及资金筹措项目计划总投资5600.00万元，全部为建设投资，其中工程费用3830.57万元，工程建设其他费用1354.63万元，预备费414.80万元。项目所需资金计划全部由由项目单位自筹。1.7项目效益项目建成后，为*市*区

6、老人们提供了一个适合老人活动的综合场所，满足了老年人对居住环境、活动设施、精神生活和康复保障等方面需要，其经济效益和社会效益显著。项目建成后，可常年入住700名老人，设施齐全、管理完善、服务满意、环境优美的老年公寓。老年公寓多功能全开放，集福利、寄养、休闲于一体。通过完善养老和相关人服务的功能，提高社会化养老水平，推动老龄事业的快速发展，立足*市*区等周边地区老年人需求，为老年人实现“老有所乐、老有所养、老有所为、老有所医”等创造平台，全面提高和改善老年人的生活水平和质量。同时为辖区内失地农民提供就业岗位需要，直接吸纳就业人数60名，缓解了当地就业压力。项目建成后，按每人1000元/月计算，年

7、收入为840.00万元；项目内部收益率5.91%，净现值409.39万元，总投资收益率5.79%，投资回收期12.97年（含建设期），盈亏平衡点39.90%。1.8编制依据及范围1.8.1编制依据1、中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定；2、中国老龄事业发展“十一五”规划纲要；3、转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国务院办公厅 国办发20066号）；4、中华人民共和国老年人权益保障法5、中华人民共和国国家标准老年人居住建筑设计标准；6、中华人民共和国建设部老年人建筑设计规范；7、*省人民政府关于印发*省老龄事业发展“十一五”规划的通知（鲁政办发20061

8、15号）；8、*省20082020年人口老龄化状况与对策研究；9、*市人民政府办公室关于印发*市老龄事业发展“十一五”规划的通知（枣政办发200712号）；10、*市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；11、*统计年鉴2009；12、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料。1.8.2研究范围1、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；2、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；3、对公用工程和辅助设施进行研究；4、对节能、节水、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；5、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析

9、，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；6、提出可行性研究结论和建议。第二章 项目背景及必要性2.1项目背景2.1.1国家政策中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006-2010）指出：加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。中国老龄事业发展“十一五”规划，四

10、大任务凸显规划总体目标：1、继续建立健全老龄政策法规体系。中国已经先后出台了老年人权益保障法、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定、中国老龄工作发展纲要、中国老龄事业发展“十五”计划纲要、中国老龄事业发展“十一五”规划等政策法规。“十一五”期间应在现有基础上，继续加大老龄政策研究力度，丰富完善老龄政策法规体系。2、不断健全和完善老年社会保障体系。由于中国经济还不发达，社会保障体系还不完备，还存在很多需要解决的问题。因此，规划特意提出要建立健全广泛覆盖、持续发展，与经济社会相适应，与其他保障制度相衔接的老年社会保障体系，这与中国经济社会协调发展的目标是一致的，其最终目的是要切实解决老年人“养”和

11、“医”的问题。3、加快构建养老服务体系。规划明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人利益。 4、努力丰富老年人精神文化生活。规划把发展老年文化教育事业摆在重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。中华人民共和国老年人权益保障法中明确规定：国家鼓励、扶持社会组织或个人兴办老年福利院、养老院、

12、护理院、老年公寓、老年康复中心和老年文化体育活动场所等设施。地方各级人民政府应当根据当地经济发展水平，逐步增加对老年福利事业的投入，兴办老年福利设施。同时要在政策上鼓励社会各界积极参与，实行社会事业社会办的方针，多渠道、多形式地发展老年人事业。2.1.2我国及*省老龄人口现状截至2005年底，我国总人口为13.0756亿人，其中65岁及以上老龄人口已达到1.0045亿人，占总人口的7.69%。老龄化加速已成为我国人口工作面临的主要问题之一。“十一五”期间，我国人口老龄化速度将进一步加快，到2010年，60岁以上老年人口将达到1.74亿，约占总人口的12.78%，年均增长537万人。我国人口老龄

13、化具有增长速度加快、数量增大、高龄化更加显著、农村老龄问题突出、城乡和地区之间老龄化程度差异扩大等特点。养老保障问题更加突出，劳动年龄人口对老年人赡养负担加重，社区照料服务需求迅速增加，解决老龄问题的社会压力显著加大，特别是我国第一次生育高峰的人口将陆续进入老年，他们的物质文化生活需求更趋多样化，对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。*省人口老龄化正进入快速增长期，对经济社会发展提出了重大挑战。一是人口老龄化快速发展。截至2008年底，*省老年人口总量1337.28万，老年人口数居全国第一，并以每年4.27%速度增加，递增率是总人口增长率的8.4倍。据预测，2020年*省老年人口将达

14、2208万人，80岁以上老人将达362万人，老龄人口占全省人口比重将由14.20%上升到22.33%，老龄工作形势十分严峻。二是人口红利期将提前结束。据预测，到2020年，*省16-59岁的劳动适龄人口，将由2008年的6539.1万人下降到6079.5万人。2027年，社会总抚养比将比全国提前5年达到50%，*省将由“人口红利期”转入“人口负债期”，劳动力供给由富足转为稀缺，劳动力成本将逐步升高。三是家庭养老功能不断弱化。家庭养老的经济负担和生活照料负担加重，将越来越多地依赖社会养老。四是社会机构养老需求急剧增大。据预测，2013年前入住养老机构的老年人约74.11万人，是2008年*省总养

15、老床位29万张的2.56倍。五是医疗服务压力大增。据统计，全省目前患有老年病的老年人1085万人左右，有33万老年人基本生活不能完全自理。老年人口比重每增长1%，医院床位数需要增加2.15万张，医生数量需要增加1.18万人，卫生费用需要增加2.24亿元。六是对就业及社会保障、公共服务设施和文化建设提出了更高的要求。预计到2020年仅老年服务护理人员就需要644.58万人，在创造大量就业岗位的同时，对社会保障体系和公共服务设施建设及精神文化产品的需求进一步加大。由此可见*省人口老龄化问题的严重性，人口老龄化的速度过快与经济发展水平的相对滞后产生了巨大的矛盾。2.1.3*市老龄人口现状人口老龄化已

16、成为*市经济社会发展的一个重大社会问题。2005年底，全市60岁以上老年人口已达到39.3万人，占全市总人口的10.71%；65岁以上老年人口已达到26.3万人，占全市总人口的7%。其中，80岁以上老年人口为4.76万人，占老年总人口的12%，高龄化趋势比较明显。据预测，*市已进入老年人口急剧增长期，老年人口将以每年3的速度递加，“十一五”末将达到近45万人，占全市总人口的12%以上。大力提高社会、个人应对人口老龄化的能力，是促进经济社会健康协调发展的战略性措施。加快老龄事业发展，解决人口老龄化带来的诸多问题和矛盾，是践行“三个代表”重要思想、落实科学发展观和立党为公、执政为民的内在要求，对于

17、促进“三个文明”建设、构建和谐社会、实现全面建设小康社会的宏伟目标具有重大意义。2.2项目建设的必要性人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、康复保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近

18、年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现弱化，解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。本着敬老爱老的精神，以爱心照顾老人，诚意为老年人提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园，是大部分老年人的心愿。1、老年服务机构符合老年人的生理、心理特点人一旦进入老年阶段，身体免疫功能和心理感觉特征都会出现相应的变化，滞留在家的时间比以前有所增加，对家庭的依恋和亲情关爱，对社会和邻里的交往需求，对安定感的需求（怀旧心理）和安全感的需求更加强烈。而老年公寓具有的优点可以化解以上诉求。一是有利于老年人身体健康和保养；二是可为儿女减轻家庭负

19、担，提高社会经济效率；三是解决老年人心理上的孤独感；四是服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；五是老人仍拥有自己的居所，有一种归属感。2、“四二一”的供养关系将有效刺激老年服务业市场需求的增长随着*市各项事业蓬勃发展，经济持续走强，就业机会不断增加，作为“四二一”的供养关系中的中间代，因事业、家庭等压力过大，无法抽出时间照顾年老的父母，老年人得不到合理赡养的现象日益突出，独居老人和空巢老人数量上升，有些迫不得已将父母送到一些公办或民营老年公寓看护。如果这个问题没有得到妥善解决，必将给*市全面建设小康社会带来不利影响。而解决这一问题，就必须大力兴建养老服务基本设施，使更多的老年人能够住进

20、养老服务机构，减轻中间代的压力。3、项目的建设是解决项目区老龄人口服务的社会需要近年来，*市老年社会福利事业得以巩固并有所发展，但是从总的情况来看，老年社会福利事业仍存在服务对象单一，服务项目简单的问题。因此，建设集“供养、休闲、娱乐、康复、保健”为一体的老年人养老服务设施，是十分必要的。第三章 建设条件与场址选择3.1项目区概况3.1.1地理位置*市位于*省南部，地跨东经11648-11749，北纬3427-3519。东与临沂市平邑县、费县和苍山县接壤，南与江苏省铜山县、邳州市为邻，西、北两面分别与济宁市微山县和邹城市毗连。东西宽56公里，南北长96公里，总面积0.46万平方公里，占全省总面

21、积的2.9%。3.1.2区位交通*市为*省南大门。处于北京、上海两城市的中间位置，紧邻徐州市，为淮海经济区的中心位置，是东部沿海和西部内陆的过渡带。*市水陆空交通便利，有“黄金水道”之称的京杭大运河在南部穿过，毗邻青岛、日照、岚山、连云港等沿海港口。西靠京沪铁路，东临京沪高速公路，京福高速、206国道、京沪高速铁路纵贯南北，距济南、青岛、徐州三大机场分别需要2.5小时、3.5小时和不足40分钟的车程，交通航运网络四通八达。3.1.3自然条件1、地形地貌及地质、水文*市地处鲁中南低山丘陵南部地区，属于黄淮冲击平原的一部分。地势呈东高西低，北高南低，由东北向西南倾伏状。东北部为群山丘陵区，外围是海

22、拔100米至150米的滕、薛、枣山前剥蚀平原。平原南，从峄城区东部边界至薛城东，为东西走向的带状丘陵地。再向南，为海拔在100米上下的山前剥蚀平原。西部濒湖地带及南部沿运河地区为海拔30至40米的沿湖洼地和交接洼地。最南部为一小片丘陵。土壤分为棕壤、褐土、潮土、砂礓黑土和水稻土5个土类，80个土种。土壤总面积5213874亩，占全市总面积的79.59%。河流属淮河流域南四湖运河水系。区内地表水系发育，除韩庄运河、伊家河为南四湖的泄洪河道外，其它主要河道均发源于东北部山区，并且多为老年性季节河道。全市境内共有河道25条，其中主要河道13条，分别是韩庄运河峄城大沙河、十字河、陶沟河、薛城大沙河、城

23、河、漷河、北沙河、界河、伊家河、周营沙河、运北支流和新沟河。2、气温降水*市的气候属暖温带季风性气候区。四季分明，季风明显，雨热同季。因爱黄海气候的影响，东风较多，但大陆海洋性气候不够典型。全区年日照平均为2226.4小时，以4、5月份日照时数最多，月平均可达216.5小时。全区冬季最长，夏季次之，春季略长于秋季，具有冷热持续较长的特点。历年平均温度14.5，全区降水较为充沛，年平均降水量872.9毫米。其中，夏季占年降水量的64%，秋季占16.7%，冬季占4.1%，春季占14.5%。3.1.4资源条件土地资源：*市土地总面积456.48千公顷。其中，农用地335.97千公顷、占总面积的73.

24、6%；建设用地74千公顷、占总面积的16.2%；未利用土地46.35公顷、占总面积的10.2%。矿产资源：*市境内已探明地下矿藏36种，即：煤、铁、铜、铝、金、银、锶(天青石)、石膏、萤石、水泥原料灰岩等。现已开采利用16种，其中煤、石灰岩、石膏是优势矿产，天青石是全省唯一的矿产地。已探明煤矿区98处，总资源储量19.78亿吨。探明铁矿资源储量4884.3万吨，探明铜矿矿石资源储量15.7万吨，探明铝土资源储量164.5万吨，探明石膏资源储量4.8亿吨。水资源：*地下水资源比较丰富，地下水天然资源量6.96亿立方米/年，多年平均地下水总补给量7.2亿立方米，地下水总补给模数15.83万立方米/

25、平方公里。十里泉、清凉泉、金沙泉、荆泉是比较大的地下水源地。*自建国以来共建水库130座；岩马和马河两大水库，还能引蓄一部分客水供给本区；濒临南四湖之利，每年可引水1.6亿立方米。3.1.5*技术产业开发区*技术产业*区是*省政府以（90）鲁政函127号文件批准的省级*区，以鲁政字2003245号文件批复了新的规划区域；*区也是国家科委以（93）国科火字050号文件批准为重点联系的*区，是鲁南科技工业发展聚集地，也是*市新的政治、经济、文化中心。辖区总面积100平方公里，下辖兴仁、兴城两个街道办事处，总人口10万人。省政府以鲁政字（2003）245号文件又批准了41平方公里的新规划区，在规划区

26、内建设泰国工业园、台韩工业园、大学产业园、高科技产业孵化园、民营经济园、外商投资区等重点园区，突出发展精细化工、生物医药、IT产业、新材料及制造业，全面推进现代化生态型科技工业区建设。*区从2003年重新创业以来，发展势头迅猛，企业和新上项目呈现出规模大、设施全、质量好、科技含量高等特点，*技术产业优势、经济后发优势已经凸显。2009年实现技工贸收入336亿元，加上政府批准的区外园鲁南高科技化工园技工贸收入220亿元，共计556亿元。累计注册各类公司1100家，注册资本达49.7亿元，挂省牌公司超过157家，企业集团发展到20家，入区工业企业超过300家，其中规模企业发展到139家。3.2场址

27、选择3.2.1场址选择原则老年公寓（服务中心）选址首要条件是要为老年人营造合适生活居住环境，要有恰到好处的地理位置，具有高质量的自然环境；另外，场址选择遵循如下原则：（1）必须有方便的交通条件以满足老年人就医、探亲、出游等各方面的需要；（2）场址生态环境良好，为老人创造良好的生活环境。（3）节约用地，不占良田，地形规整。（4）地势干燥，通风良好，便于排除雨水及生活污水。（5）水源可靠，水质良好，有可靠的电力供应。（6）环境安静，远离污染源。（7）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区。3.2.2项目选址*区*老年公寓（服务中心）占地100亩，现选址位于*区（祁连山路东侧、枣矿集团中心医院南侧、金牛岭

28、公园北侧）。第四章 项目建设原则、宗旨4.1项目建设的原则以邓小平理论和“三个代表”的重要思想为指导，以提高老年人口的生活质量，实现经济和社会的可持续发展为宗旨发展老龄事业，并遵循以下原则：1、坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应。把老龄事业纳入可持续发展战略，增加老龄事业投入，使其与经济社会发展水平和老年人口增长相适应。把解决现实老龄问题和应对人口老龄化高峰的长远准备结合起来，统筹兼顾，协调发展。2、坚持家庭养老与社会养老相结合。完善社会养老保障制度，加快发展老年服务事业，同时继续鼓励和支持家庭养老，倡导个人的自我养老准备，走政府、社会、家庭和个人相结合的养老保障道路。3、坚持从物质和精神

29、两方面提高老年人的生活质量。在保障老年人生活的同时，注意丰富老年人的精神文化生活，重视老年人的价值，发挥老年人的作用，引导老年人自立自强，积极向上。4.2项目建设的宗旨1、宗旨*区*老年公寓（服务中心）的宗旨是弘扬中华民族敬老养老的传统美德，承担政府职能，为辖区老人和社会各界提供颐养老人的理想场所，服务对象是孤寡重点优抚对象户、五保户、离退休职工和社会上一切缺乏照顾的老人，公寓可为入住老人提供膳食、住宿、康复保健、日常生活护理和文娱健身服务，建设亭、台、楼、阁、水榭、小桥、荷花池、鱼塘、假山等园林景观，使公寓区内春有花，夏有荫，秋有果，冬有青；成为老人颐养天年的“幸福之家”。基本实现了服务制度

30、化，管理规范化，是老人们的修身养心调节性情，延年益寿，安度晚年的理想场所。2、市场定位首先价格要适当。其次，老年人住房有其特殊要求，一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、康复保健设施等，有专门的服务和医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞争优势。第五章 工程建设方案5.1建设规模和内容*区*老年公寓（服务中心）规划占地100亩，总建筑面积15000平方米，院内建健身操场若干个，院内设计为园林式，集休闲、娱乐、康复、保健为一体的综合型养老服务设施，具

31、体建设内容如下：1、公寓楼：建筑面积10000平方米，六层，分两个档次，其中：（1）一室一厅一厨一卫，200张床位；（2）一室一厨一卫，500张床位。房间内设施齐全，有卫生间，中央热水系统，空调，有线电视，生活设备齐全。2、食堂后勤区及浴池：建筑面积1000平方米，三层，一次可容纳400人就餐。3、健身楼：建筑面积1000平方米，二层，内设健身房、乒乓球室、棋牌室等，一次可满足300人健身、娱乐需求。4、学习楼：建筑面积500平方米，三层，一次可满足300人需求。5、康复保健中心：建筑面积1000平方米，二层，可满足100人康复需求，并配备必要的康复器械。6、办公楼：建筑面积1000平方米，三

32、层。7、值班室、配电房等辅助用房：建筑面积500平方米，单层。配套道路、绿化、停车场、室外活动设施（门球场、钓鱼场、种植场等）、垃圾收集站等附属工程。8、公寓建立热线咨询电话，实行信息网络管理，建立老人健康档案，开展的综合服务项目有：（1）老年康复保健；（2）健身中心；（3）老年康乐中心；（4）书报阅览室；（5）常见病、慢性病预防；（6）健康教育；（7）老年大学；（8）家庭护理；（9）信息、法律咨询。5.2工程设计方案5.2.1建筑设计原则1、设计原则建筑布局应该功能分区明确，联系方便，并必须保证各用房具有良好的室内外环境。老年公寓超过四层应设置电梯。室内净高不低于2.6米。主要用房应直接天然

33、采光，其采光窗洞口面积与房间地板面积之比不小于1：4。主要用房的楼地面除有专门要求外，其面层应用不起尘、易清洁、防滑的材料。设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。因此，在老年住房的规划与设计上，我们应考虑对应老龄化的事项可概括如下：（1）从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施。（2）尽可能在楼内外为老年人提供各种邻

34、里交流、人际交流的公共交往空间和环境。（3）从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征。（4）从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。2、设计要点老年人居住建筑的设计，要一切从老年人的居住生活行为特征出发，研究老年人的身体、心理特征和生活规律，进而对照家庭养老与社会养老形式，确定合适的设计原则与方针。（1）功能性设计中要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面高差，方便他们能自如地在住宅内移动。家具、器具、设备等都要设在便于老年人操作的位置，以采用简单的动作就能操作为原则。同时，要给护理人员留有活动空间，特别是

35、浴室和厕所面积要大些。（2）安全性设计中要消除老年人住宅内的不安全隐患。地面材料要求必须防滑，消除地面高差，取消门坎，在厕所和浴室要安装扶手，门为推拉式为好，要选用易于识别的色彩和良好的照明。特别是在紧急和危险的情况下，要考虑老年人判别力、行动力减退的特殊性，安装报警装置，以方便、及时地自动发出警报，保证老年人能得到及时的救助。（3）健康性要保证老年人的居室、厕所、浴室、厨房易于清扫。由于老年人在室内时间较长，特别要考虑日照、通风、采光和换气条件，便于老年人活动。要保证老年人方便地使用卫生设施，应安装冬天洗浴时的加温设备。（4）私密性老年人普遍害怕孤单和寂寞。因此，在设计老年人住宅时，要不断为

36、老年人创造社交机会，同时还应充分注意老年人生活的私密性。老年人和子女同住的住宅，保留了一些家庭共用的部分，同时还有老人独立使用的部分。这种“两代居”模式既保留了老年人的独立居住空间，又加强了相互联系，体现了年轻人对老人的关怀和照顾。另外一种共居的形式是邻居型，即由一个共同的户门分成两个相对独立的套型，这种住宅私密性更强。（5）可改造性老年人从自立自理期到需要照顾与护理期约为一、二十年的时间，期间，老年人生理机能逐步衰退。老人住宅应考虑到老年人的需求，进行潜伏设计，以便于改造。（6）周边环境和老年公寓服务老年公寓生活是保证老年人居住生活质量的首要条件。周边的环境建设对老年人特别重要，老年人特别喜

37、欢有一个供休闲散步的绿色环境，有便于通达的道路和文化娱乐的设施，要便于老年人之间的交往，要能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就老年人的身心健康，安度晚年的气氛。5.2.2设计特点1、将公益性事业与市场化运作相结合。在现代社会观念中，从商业角度谈关心人的需求并不是什么庸俗的表现，因为大多数人都要要依靠服务社会、获得回报而生存、立身于社会，爱心和利益并不矛盾，把对社会的贡献和商业成功最完美地结合起来当是从商者最高的境界。*区*老年公寓（服务中心）将公益性服务和市场相结合体现在以下三个层面：（1）老年人入住老年公寓，住、租住宅是市场化行为；入住后，老年公寓福利机构根据本老年公寓特点结合老年的特殊

38、需求对护理院进行管理与服务，对入住的55岁以上的老人实行多项免费贴心服务，服务内容涵盖康复、文化、娱乐等。（2）*区*老年公寓（服务中心）从市场调研至建设，将完全是市场化运作的结果，老年公寓整体规划、设计、运营既充分考虑到老年人的利益，也考虑到企业持续经营的要求。这样，可以有效解决养老设施资金投入问题，并迅速回笼资金，使其滚动发展，成为配套齐全的项目。（3）走可持续发展的道路，该对外经营服务取得的利润可用以补给针对老年公寓老年居民提供免费服务的经费缺口，不脱离福利公益的色彩，同时可以极大地降低进入老年公寓居住的老年人的费用支出，这样就可以保障*区*老年公寓（服务中心）的持续经营和服务。2、将老

39、年公寓开发与老年事业相结合。“*区*老年公寓（服务中心）”具有产品多样化、配套人性化、服务亲情化、福利公益化的无可比拟的老年公寓特色。（1）产品多样化。老年公寓结合*省省情及社会化养老需求的多样化，营造出“居住型公寓”和“医护型公寓”等多形式的养老产品，最大限度对全市乃至全省不同地区、不同经济水平、不同养老需求的家庭提供差异性的服务。具有产品多样化的市场优势。（2） 配套人性化。*区*老年公寓（服务中心）项目建成后，老年公寓内拥有保健康复中心、老年文化中心、健身娱乐中心等配套设施，推广老年文化和健康教育知识完善老年家政服务，提供陪护、护理、咨询等服务，全方面实现“老有所养、老有所医、老有所求、

40、老有所学、老有所为”的社会目标。这些充分体现老年公寓对老年人生活的人性化的规划和安排，具有配套人性化的市场吸引力。（3）服务亲情化。对老人们来说，物质生活只是他们生活的一部分，而孤独和寂寞才是他们生活中所面临的最大问题。老年公寓将家庭养老与社会养老有机结合，为老人们提供一个温暖的家，让老人们聚在一起，让老人和家人们聚在一起，使老人走出孤独和寂寞；同时也有效解决现代家庭养老负担沉重，子女因工作忙碌而无法分身赡养老人的现实问题，体现了老年公寓亲情化的特点和优势。（4） 福利公益化。老年公寓福利机构对入住的55岁以上的老人实行多项免费贴心服务，提高老年公寓内老人的生活质量和生活品味，体现老年公寓从事

41、福利型老龄事业的初衷。如设备配套齐全的护理服务中心随时为老人提供全方位服务与管理，免费为本老年公寓老人推荐、介绍小时工、保姆、家教等服务人员；娱乐中心内设图书室，老年人免费阅读免费参加护理院组织的讲座。3、将家庭化养老与社会化养老有机结合并融为一体；随着我国第一批独生子女的成长，将越来越多的出现“四位老人，一对夫妇、一个孩子”的“四二一”家庭结构，家庭的养老负担随着老龄化的加剧而加重，传统的家庭养老模式受到冲击，养老对社会的依赖程度将越来越大。“*区*老年公寓（服务中心）”将家庭养老与社会养老有机结合，可有效解决家庭养老负担沉重的现实问题。5.2.3土建工程1、在建设场地的选择和总平面设计时应

42、考虑以下几点：（1）环境质量良好，环境符合老人的心理上的需求，对老人有较强的吸引力；（2）交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；（3）场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；（4）商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行，邮政及药房等应尽可能邻近并便于前往，使入居者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；（5）公共设施如图书馆、保健服务、文娱设施等也都要靠近；（6）场地不宜直接邻近学校、儿童游乐场或为青年与成年人所活跃出入的娱乐区；（7）生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的居民们有各种各样的相互交往机会，避免产生

43、与社会相隔绝，被社会所遗弃的消极心理；（8）场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。（9）老人居室朝向应日照良好;（10）居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；（11）设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；2、建筑电气系统现代建筑物中，为满足生活和工作用电而安装的与建筑物本体结合在一起的各类电气设备。（1）变电和配电系统：建筑物内用电设备运行的允许电压（额定电压）出于用电安全大都低于380伏，但输电线路一般电压为10千伏、35千伏或以上。因此，独立的建筑物需设自备变压设备，并装设低压配电装置。这种变电、配电的设备和装置组成变电和配电系统。（2）动力设备系统：建筑物内有很多动

44、力设备，这些设备及其供电线路、控制电器、保护继电器等，组成动力设备系统。（3）照明系统：包括电光源、灯具和照明线路。根据建筑物的不同用途，对电光源和灯具有不同的要求。照明线路应供电可靠、安全，电压稳定。（4）防雷和接地装置建筑防雷装置能将雷电引泄入地，使建筑物免遭雷击。另外，从安全考虑，建筑物内用电设备的不应带电的金属部分都需要接地，因此要有统一的接地装置。（5）弱电系统：主要用于传输信号。如电话系统、有线广播系统、消防监测系统、闭路监视系统，共用电视天线系统、对建筑物中各种设备进行统一管理和控制的计算机管理系统等。4、建筑设计（1）出入口老年公寓出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于

45、1.50m1.50m的轮椅回旋面积。老年公寓出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。老年公寓出入口门前平台与室外地面高差不宜大于0.40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1 /12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。 当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。出入口顶部应设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。（2）过厅和走道老年公寓过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.

46、50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。户室内通过式走道净宽不应小于1.20m。老年公寓，通过式走道净宽不宜小于1.80m。老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。通过式走道两侧墙面0.90m和0.65m高处宜设40-50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0.35mm高的护墙板。（3）楼梯、坡道和电梯老年公寓，应设符合老年体能心态特征的缓坡楼梯。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1.20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。缓坡楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踏面高度，居住建筑不应大于150

47、mm，公共建筑不应大于130mm。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1.50m，坡道长度不宜大于12m，坡度不宜大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范JGJ50的有关规定。并应符合下列要求：坡道转变时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1.50m。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选用优质木料或手感较好的其他材料制作。设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m高