浅谈房地产开发企业会计核算中存在的问题及相应对策.doc

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1、浅谈房地产开发企业会计核算中收入确认 存在的问题及相应对策论文摘要2关键词2前言2一、房地产概论3（一）房地产开发企业的经营特征3（二）房地产开发企业的经营特征对会计核算的影响4二、问题的提出5三、房地产开发企业会计核算中收入确认存在的问题5（一）签订预售合同并收取预收房款时做收入确认5（二）订立正式合同但房屋没有交付时做收入确认5（三）开发产品已竣工验收并完成竣工决算时做收入确认6（四）法定产权转移时做收入确认6四、规范房地产开发企业会计核算中收入确认的相应对策7（一）分析上述问题存在的原因7（二）结合收入确认原则及房地产特点对预售收入进行具体确认8（三）增加收益评价指标、扩大收入信息披露内

2、容9五、结论10参考文献10浅谈房地产开发企业会计核算中收入确认 存在的问题及相应对策论文摘要 近年来，随着我国经济建设的不断发展，以及城市住房制度的改革，房地产业得到了蓬勃发展，其规模也越来越大，逐渐成为国民经济中一种重要、新兴的产业，为城市建设作出了巨大贡献。房地产业资金投入大、建设周期长、成本环节多、投资风险高等特点，决定了其会计核算工作的特殊性及复杂性。目前我国对房地产开发企业会计核算仍处在进一步改革和完善中，本文将结合房地产开发企业经营特征，通过分析收入确认中存在的一些问题，提出相应对策，并以期房预售为例，结合收入确认原则及房地产特点对预售收入进行具体确认，达到明晰房地产开发企业收入

3、会计核算，进一步完善收入确认体系的目的。Abstract In recent years, with the constant development of economic construction of our country, the reform of and the urban housing system, the real estate has grown vigorously , its scale is larger and larger, become a kind of important , new developing industry in national eco

4、nomy gradually, make enormous contributions to urban construction. Construction period is long , cost links are many , high characteristic of investment risk that the fund of real estate has high input, it is determined that its accountant checks and calculates particularity and complexity of the wo

5、rk. It is still reforming and perfecting further that our country checks and calculates enterprises accountant of development of real estate at present, this text will combine enterprises management feature of development of real estate, through analysing some questions existing in incomes will be c

6、onfirmed, propose corresponding countermeasure , regard advance sale of forward delivery housing as example , combine income confirm terms and relevant regulation to sell in advance income is it confirm to go on, reach enterprises income accountant of distinct development of real estate to check and

7、 calculate , perfect the purpose that the income confirms the system further.关键词房地产、会计核算、收入确认Keywords Real Estate, accountant checks，Recognition of Revenue房地产业、因其产业链跨度大，包括开发、建设、销售、以及物业管理等多个环节，其发展将带动建材、化工、钢铁、金融等50多个行业的发展，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已经成为国民经济增长中不可缺少的一部分。改革开放20多年来，房地产业得到了较快的发展，并初步形成了较完善的市场体系

8、，为居民住房奔小康、促进国民经济发展、居民消费和投资、拉动内需作出了贡献。随着市场经济的不断发展，追求利润最大化已成为企业经营的一项重要目标。收入作为利润构成的一项重要因素，受到企业以及企业的投资者和其他相关方面的重视。这就要求我们必须逐步完善房地产开发企业收入的会计核算方法，建立健全房地产开发企业业务核算的相关会计制度。一、 房地产概论房地产是指房产和地产的统称，即房屋和土地两种财产的和称，包括建筑在土地上各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。在香港、台湾地区和国外其他地区，房地产又被称为“物业”、“不动产”等。（一）房地产开发企业的经营特征1、开发经营的计划性强由于建筑产品本身所具有的

9、特殊性，国家为了有效地控制基本建设规模，须对房地产开发建设实行计划管理。2、开发产品的商品特性由于房地产的固定性，每次在被买卖或出租时，买主不可能取走他所购买的商品，而只能通过法定的契约来保证其所购买的所有权或使用权。因此，作为商品，房地产的所有权或使用权在市场上比实物形式的房地产更为流行。3、开发建设周期长、环节多、工程项目多房地产开发从选址立项、规划设计、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设，到宣传推销、验收交付使用、物业管理等一系列活动，前后十几道环节，同时需要同规划局、国土房管局、设计院、施工单位、材料供应商、销售代理公司、客户等打交道，其间还需要不同的工种协同作业。因此，开发周期短

10、则一、两年，长则四、五年，甚至更长时间。 除了要对商品房等建筑产品本身进行建设外，还需要根据城市建设规划的要求，同时承担与商品房等有关的市政、公用、动力、通讯等基础设施和相应的公共配套设施的开发建设。住宅区内的工程项目小的有几十项，中等的有上百项，附属工程和基础设施等样样俱全。因此，合理设置成本核算对象是正确进行成本核算的关键之一，成本项目的细化更有利于成本费用的控制和管理。4、开发经营业务多元化开发企业根据市场对商品房的需求，有销售的，有转让的，有出租的，还有开展自行经营的。有相当一部分开发企业还开展和从事对商品房售后服务，包括生活管理，房屋维修，产权管理等，造成了销售收入的复杂性。5、投资

11、数额大由于建筑产品本身造价高，资金在生产过程中停留的时间长，所需资金就多。房地产开发动辄需要几十万、几百万、甚至上千万、上亿元的资金。仅征地拆迁一项所需资金就占到整个项目的 2030。所以，开发企业几乎无一例外需要借助外部资金来支持，而且数额较大。因此，搞好借款利息的核算，对真实准确反映企业的经营成果相当重要。6、开发风险大开发过程中可能出现种种风险：由于市政规划调整、地价变化导致土地风险；由于产业政策、银行贷款政策变化导致筹资风险；由于设计、施工质量问题导致成本加大风险等，这给会计核算带来很多麻烦，也影响了企业的真实情况。（二）房地产开发企业的经营特征对会计核算的影响房地产业具有开发建设周期

12、长、环节多、工程项目多，以及高投入、高风险等经营特征，要求在会计核算上做好以下几个方面的工作：1、在项目立项期，会同其他部门搞好投产前的可行性研究工作，尤其要对资金的来源及筹资成本、投资回收期、投资利润率等作多方比较，在仔细测算的基础上，作出切实可行的分析报告。2、在项目建设期，要统筹安排建设资金的投入，认真核算各项成本，努力控制费用支出，避免超出预算，并按照合同支付工程款。对发生的各项成本费用在“开发成本”科目下进行核算，设置八大类项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费、借款费用、其它费用。随着会计电算化地推广，成本核算项目应更加详

13、细，成本项目的细化更有利于成本费用的控制和管理。工程竣工验收后，应计算开发项目的总成本和单位成本，并根据相关证明及时结转工程成本。3、在预售、销售期，要配合销售部门制定好预销售政策，根据市场需要，采取适当的经营方式出售或出租，及时回收资金，并根据有关标准及时确认收入，交纳营业税金等，同时按照配比原则进行财务成果的会计核算，计算利润，计提留存收益，交纳企业所得税等。4、售后服务期，协同销售人员做好品牌的宣传、创建工作。对开发成品提供售后服务所发生的各项费用，应按会计制度的规定，计入“管理费用”、“营业费用”等科目。实行物业管理的，应当按照物业公司会计制度的规定进行会计核算。二、问题的提出由于房地

14、产开发企业的经营特征与一般商品不同，其销售过程一般要经历签订认购书并收取定金、签订正式商品房预售合同、房屋竣工验收、收取房款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权过户等销售环节，而且在实际业务中，可能会出现多种流程情况，如有的房地产销售先收款再建造，有的先预收部分款项待建造完成再收取房款，有的订立销售合同后由于工期延误而无法按合同约定的时间按时交房，有的销售发票已开具而项目还未验收，而有时房屋已经交付使用但迟迟没有办理产权转移手续等等，使得财务人员在判断收入实现的4个条件上不易掌握，如对怎样才算企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方就可能出现不同的理解，是要求企业将所有的销售业务过程全部

15、完成，还是在某些关键环节完成时就确认收入。另外，由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及所在行业相关知识的掌握程度存在差异，对同一事项也会形成不同判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大，为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房地产这一特殊商品的收入确认问题进行进一步探讨。三、房地产开发企业会计核算中收入确认存在的问题在实际操作中，有的开发企业在签订售房合同并收齐房款后确认收入；有的企业在开具发票时确认收入；有的企业在将商品房交付使用后确认收入 ；有的企业在办妥房产证后确认收入 ；有的干脆视收益情况随意确认收入。以上收入确认杂乱的现象在历

16、年的上市公司年报中皆有体现，每年都有数家从事房地产开发业务的上市公司年报因当年房地产销售收入确认的问题，被注册会计师出具了非标准无保留意见的审计报告。 不同的收入确认方法对企业当期利润会产生很大的影响。对会计实务中房地产开发企业收入确认大致归结为如下几种：（一）签订预售合同并收取预收房款时做收入确认在订立预售合同时，房屋尚未建成竣工，房屋面积也没有最后确定，另外还可能出现房屋权属纠纷、房款能否全额收回、房屋质量问题等情况，实际上商品所有权的主要风险和报酬并未转移给购买人。即使房款已全部收齐，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发商手中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，也不能确认收入。（二）订立

17、正式合同但房屋没有交付时做收入确认虽然订立正式合同在法律意义上的要约已经成立，但标的物房屋并未经购买人验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬仍未转移给购买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可签订。在合同中规定有诸如面积差异、房屋质量等问题的处理约定，因此在购买方验收认可前，可能存在退款或退房的风险，故不宜确认为收入。（三）开发产品已竣工验收并完成竣工决算时做收入确认这是会计人员与注册会计师最容易产生分歧的一种情形。如果完全从谨慎原则考虑，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计师往往坚持在竣工决算金额确定后才

18、能进行销售收入确认。我们认为，开发项目的决算审核往往需要数月甚至更长的时间，待决算金额的最终确定才确认收入会影响当期的经营成果信息的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工结算金额尚未确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整来进行成本的配比结转，此时成本总体上应属于能够可靠地计量，因此不应因决算未完成而不予确认收入的实现。（四）法定产权转移时做收入确认会计理论有一种比较流行观点认为，只有房地产的法定所有权转移给购买方，才表明其所有权上的主要风险和报酬已经转移，企业才可以确认销售收入实现。我们认为，我国的房地产开发市场经过十几年的发展，有关的管理制度和业务程序已较健全完善，

19、在房屋开发前根据规定要缴清土地出让金、取得土地使用证以及施工许可证，预售前还需领取商品房预售许可证等等。因此，程序上的规范性已大大降低了未来风险，在工程已竣工并经有关部门验收合格、房屋已经购买方验收、面积和房屋价款等无异议并交付购买方办理入住手续的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬实际上已转移给购买方，产权是否过户并非确认收入的必要条件。此外，由于办理产权过户手续涉及到房产管理、土地管理及财税等政府有关部门，办妥产权证书需要有一段时间，而且时间的长短并非开发企业所能控制，开发企业所能做的只是完整地提供需要的各类办证文件，如合同、发票、房屋交接证明等，何时能办妥则具有不确定性。因此，如果以办

20、妥房产证为标准可能会造成收入确认的滞后。此外，房地产开发企业收入确认的特殊性以及其带来的相关问题会影响当期会计信息的真实性、合理性以及可配比性。1、开发成本的结转与销售收入不配比一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。2、收益评价指标单一、信息风险披露不足房地产具有投资大、建设周期长等特点，开发项目从获得土地到开发完成、收入确认等，短则一两年，长则四、五年，甚至更长时间，必然使得开发企业投入与产出比例呈阶段性不合理：项目建设期内投入大量资金，由于项目尚未完工，即使开发产品已预售

21、完毕，其预收房款也无法确认收入，这样，一方面为配比原则的应用造成了困难，另一方面表现在利润表中业绩波动较大，项目建设期内业绩不佳，项目验收合格后，则大量预收房款确认为收入。因此，使用一般的公司业绩评价指标 ,如净利润指标，就不能正确、全面、客观地反映企业真实经营情况 ,尤其是上市公司 ,极可能误导投资者。一个经营情况较好的开发企业,其净利润可能很小甚至是负数 ,但有大量的在建工程和很好的预售业绩,如预收帐款余额很大，现金流状况极佳 ,有很强的盈利能力。同理一个盈利的企业也可能危机四伏 :面临着因建筑施工质量问题而导致的巨额赔偿 ；大笔银行贷款到期而无力偿还；尚未竣工决算的工程款；由于市政规划调

22、整 ,国家宏观调控以及银行紧缩贷款规模等等风险。故此，正确确认房地产企业的收入是真实、客观、全面反映企业的经营情况以及披露会计信息的首要问题。四、规范房地产开发企业会计核算中收入确认的相应对策关于房地产销售收入的确认条件，我国的会计准则收入没有作特别的规定，而该准则的指南指出：“房地产销售与工业企业销售商品类似，应按本准则中有关商品销售收入的确认原则进行确认。”因此，房地产销售收入的确认条件，应以一般商品销售收入确认的4个条件为基本原则，结合房地产销售的具体特点，进一步规范房地产收入确认的具体标准，使得不同企业的会计人员以及注册会计师都可运用同一具体标准进行收入确认，从而避免因不同的判断形成不

23、同的结果，以及防止人为地调节利润的行为。（一）分析上述问题存在的原因1、会计准则不同于企业会计制度或者具体会计操作规范，其主要规范企业会计核算的原则，不可能照顾到所有的经济业务类型的具体标准。2、由于会计人员的政策水平、业务能力、职业经验以及所在行业相关知识的掌握程度存在差异，因此在运用职业判断时可能存在偏差。3、不排除企业借多计少计或者改变确认收入的会计期间以调节利润的可能。（二）结合收入确认条件及房地产特点对预售收入进行具体确认1、确定收入的首要条件是符合法律标准法律标准是指我国相关法规中规定房地产开发企业销售必须符合的条件或标准。房地产开发企业按照国家相关法律、法规的规定，缴清土地出让金

24、、从国土资源管理部门取得国有土地使用证、商品房预售许可证，或按照出让合同规定时间内投资开发以及权属关系明确等。凡是不符合上述标准的，即使商品已经开发完毕，取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标准是会计标准的前提条件。2、严格按照会计标准来进行收入的确认会计标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标准。房地产开发企业的销售收入是否符合企业会计准则收入中收入确认4个条件，是否做收入确认，何时确认，确认的金额等等，都应进行认真地、详细地考虑和分析判断。房地产企业应根据收入的性质，按照收入实现原则和配比原则，合理地确认和计量各项收入。收入的确认实际上就是收入在什么时候入

25、帐，按照重要性原则在利润表上予以反映，收入确认的基本原则是实现原则和配比原则。房地产在预售中所得的价款，只能是一种暂收款、预收款性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收，有的建设项目刚刚开工甚至尚未开工，显然不符合收入确认条件，不能确认收入，只能作为企业的“预收帐款”管理，等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入的实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。商品房预售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售行为，因此，签订预售合同并收取预收房款不符合收入确认条件；房屋未经购买方验收认可，商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给购买方，也不符合

26、收入确认条件；购买方取得房产证的的环节较为特殊，因为购买方取得房产证涉及到测绘所、房地产交易中心等政府有关部门 ,办妥房产证的时间较长，并非开发企业所能控制，如果把办妥房产证的时间作为确认收入的必要条件 ,将会导致收入滞后，同样不符合收入确认原则。3、规范房地产收入确认的具体标准对照会计准则并结合房地产业务的实际情况，我们认为，房地产开发企业收入确认应首先符合法律标准、符合会计标准，同时符合以下四个具体标准。（1） 房地产开发企业与购买方签订了商品房预售合同作为判定依据的相关文件是：商品房预售许可证（2） 商品房已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积也经有关部门测定作为判定依据的相关文件是：建筑

27、工程竣工验收合格证或综合验收合格证；房地产产权管理部门出具的房屋面积测绘报告。（3） 商品房经过购买方验收，并办妥入伙交接手续；作为判定依据的相关文件是：购销双方共同签字确认的房屋交接证明；与开发商签订住宅质量保证书及住宅使用说明书。（4） 双方均已履行了合同规定的义务：包括开发商全部或部分收取了房款，并开具发票提交购买方认可；购买方交齐了房款，或办妥了银行按揭等；作为判定依据的相关文件是：房屋销售发票、房款银行回单房地产开发企业自行开发商品房对外销售同时符合上述四个具体标准后，第一，就已经具备了法定所有权转移给购买方的条件，购买方可持合同、发票、交接证明等相关单证委托开发商到国土房管部门办理

28、房地产有关权证，与房屋所有权相关的主要风险和报酬实际已转移给购买方。第二，根据房地产管理有关规定，房地产开发企业出售房屋办妥移交手续后，应移交给该开发项目区域内的物业管理公司管理，房地产开发企业不再拥有管理权和控制权。即使房屋移交后仍由出卖人管理，但这种管理是受托管理，与房屋所有权无关。第三，由于房屋的竣工验收、面积核定、合同签署、实物交付等手续已相当完备，与交易相关的经济利益能够流入企业便有了充分的保障。第四，合同中已明示价款，收入便能够可靠地计量。至于与收入相关的成本，因房屋已经建成并已通过验收，与之相关的成本也应能够可靠地计量。因此，我们认为，上述房地产收入确认的四个具体标准是符合企业会

29、计准则收入的。（三）增加收益评价指标、扩大收入信息披露评价一个房地产开发企业的经营业绩 ,不能单以指标来衡量 ,应透过指标看实质 ,看其资质等级、信誉程度、开发实力、现金流量、资产质量、负债结构，还有更重要的表外风险以及其市场竞争力等等，同时，应对所有从事房地产开发的企业（不仅仅是上市公司）在会计报表附注中增加其预售情况的披露。对预收房款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，同时应披露当年销售商品房收到的现金流入，以及支付工程款、工资等的现金流出，以提高现金流量信息的有用性。五、结论综上所述，房地产行业具有建设周期长、环节多、投资数额大、开发风险大等经营特征，与一般商品相比有

30、其特殊性，因此应根据开发项目的不同时期分别做好会计核算工作。遵循企业会计准则收入中一般商品收入确认的四个条件，结合房地产业务的实际情况，制定房地产开发企业收入确认的四个具体标准，从而完善房地产收入确认体系，明晰收入会计核算，满足信息需求者正确、及时地了解企业的财务状况和经营成果，也在一定程度上防止收入和利润的任意操纵。目前，我国房地产体系正在逐步形成，相关的政策环境和市场环境得到不断改善，房地产发展前景广阔。因此，建立有针对性的、操作性强的相关具体标准是非常有必要的。参考文献：1 中华人民共和国财政部：企业会计制度，北京，经济科学出版社，2001.2 中华人民共和国财政部：企业会计准则收入，北

31、京，中国财政经济出版社，1998.4.3 王玉红：房地产开发企业会计，大连，东北财经大学出版社，2003.9.4 郝建国、许群、崔也光：房地产开发企业会计实务，北京，中国物价出版社，2004.1.5 赵西卜：企业会计准则的会计与审计应用，北京，经济科学出版社，2004.6.6 冯西伏：浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策，经济与管理，2003年第5期7 潘恒昌、鞠鸿志：浅议房地产开发企业的收入确认，北京机械工业学院学报，2004年第4期8 关黎明：房地产开发企业收入确认初探，中国注册会计师，2004年8月号9 胡燕：关于房地产开发企业若干会计问题的探讨，山西农业大学学报（社会科学版），2003年第4期10 杨健：谈谈商品房销售确认的几个问题，市场周刊.财经论坛，2003年7月号10