住宅金融体系国际经验借鉴与分析.doc

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1、住宅金融体系国际经验借鉴与分析摘要住宅金融作为金融业的传统业务，它的发展以金融市场为基础。发达国家比较成熟的住宅金融模式都经历了发展、变革、完善、创新等过程。我国目前经济处在一个快速发展阶段，房地产业在经济发展和稳定方面起着十分重要的作用，所以必须有一套完善的住宅金融体系来促进房地产业以及整个宏观经济的健康发展。由于我们发展中国家特有的后发优势，所以应当根据我国实际情况积极学习和借鉴发达国家经过漫长摸索和尝试建立的模式来构建中国特色的住宅金融体系。关键词：住宅金融 金融危机 发达国家 机构体系一 住宅金融及其体系的概念与内容在我国，住宅金融对于大多数人来说可能还是一个陌生的概念，我们对其最可能

2、的理解为房地产市场，但是房地产业与住宅金融在范畴上存在一些不同。我们通常所说的房地产业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他等四方面，而房地产金融则不仅涵盖这些领域的金融活动，同时也包括纳入了建筑业的房地产投资建设的相关内容。所以可以理解为住宅产业与住宅金融的概念从理论上涵盖住宅产品从生产到流通的各个环节，更适合用于理解住宅产品及其金融市场。住宅金融是指在住宅的投资、生产、流通、经营、消费过程中，通过金融机构和金融市场，运用各种金融工具和方式，进行资金的筹集、融通、借贷、结算及提供相关的金融服务。从学者们对住宅金融的定义中，可以看出，住宅金融是建立在金融体系的基础之上的。住宅金融

3、作为一种现代化的金融工具，相对于其他金融产品，它具有的特点为：资金运用量大，周转时间长；住宅金融业务涉及范围广泛；政策性较强；宏观经济对其影响较大；住宅金融资金运动区域性强。住宅金融体系包括住宅金融管理机构和住宅金融政策、住宅金融机构、住宅资金来源、住宅金融工具、住宅金融市场等要素。这些要素包含在产品体系、市场体系、组织体系这三大主要体系中。二 建立住宅金融体系的重要性和必要性放眼全世界，每一个国家都需要一个稳定的住宅金融体系才能维持经济的稳定和人民的安居乐业。在一国经济增长与社会发展过程中，居民住宅作为特殊消费品，对于经济体系中的资源配置与资本结构起到重要影响作用。根据世界各国经验来看，在工

4、业化达到一定程度之后，住宅产业在整个国民经济运行中将会占有举足轻重的地位。与此相适应，发达市场经济国家往往都具有一套完善的住宅金融体系来支持住宅产业的健康运行，一方面通过这套体系来维持住宅产业的发展和适应居民消费需求结构变迁，另一方面则以此来实现特定政府目标，如协助中低收入阶层改善居住条件。从目前我国的经济发展形势来看，迫切需要一个完善的住宅金融体系来规范住宅金融业发展。它的必要性主要体现在两个方面：一是住宅金融体系的发展对于中国的金融改革有重要意义。前面讲住宅金融概念的时候提到过，住宅金融的基础是金融市场，所以它的表现又反过来直接影响着金融改革与发展，况且住宅体系在国民经济发展中占有重要比重

5、；二是住宅金融体系的完善直接影响到中国金融的稳定与风险。从历史上其他国家的住宅金融危机中我们可以清晰的感受到住宅危机引发的金融风暴对世界经济和金融的冲击式多么巨大，所以对于处在经济高速上升期的我们来说，更应该需要一个稳定的体系防止类似于欧美次贷危机那样的悲剧发生。三 国外比较成熟的住宅金融体系1. 美国住宅金融体系美国个人住房抵押贷款证券化是住房金融体系的核心。运作模式为半政府、半市场化。运行机制为：银行等金融机构有在一级市场发放住房抵押贷款，在二级市场将贷款出售给特殊目的载体即二级市场参与者。银行资产负债表上的抵押贷款为现金，从而抵押贷款的信贷风险随着贷款销售转移到二级市场参与者。个人住房贷

6、款证券化不受限于仅通过银行存款筹集资金，有效地防范了信贷风险，有利于住房抵押贷款的发放。美国主要由储蓄贷款合作社、商业银行、抵押贷款公司等民间金融机构提供住宅贷款，政府机构除对低收入阶层实行有条件的贷款外，主要是给予民间金融机构以支持，发展民间金融机构。这种抵押贷款以发达的一级、二级抵押市场为特色，住宅抵押市场是以住宅抵押为基础的，多种住宅售用交织成网络的政府调节的以私人金融机构为经营主体的住宅金融市场。美国政府在抵押市场中起着重要的作用，可以说，在住宅金融运行机制的主要环节都有政府参与。美国调节住宅金融的机构有四个主要系统：初级市场的政府保险保证机构；联邦住宅信贷系统；全国性的二级市场经营系

7、统；政府机构证券的信托。这些系统相互联系，共同维持住宅金融体系的稳定。2008年，次贷危机爆发，从这次危机中可以看出美国以住房抵押贷款为起点的住宅金融体系实质上是一种杠杆交易，且经过多次抵押贷款证券化，交易杠杆不断提高，一旦借款人发生大规模违约机会聚集大量金融风险。又由于信用违约掉期的特征导致风险不能及时被发现，从而使风险蔓延到了整个金融系统，造成了席卷整个欧美的次贷危机。危机爆发后，美国住宅金融体系获得了新的发展，美国进一步发展了以房地产投资信托基金为代表的房地产股权市场，同时采取各种优惠政策有效刺激了居民投资热情。这些方案值得我们学习。2. 德国住宅金融体系德国的住宅金融体系形成了储蓄银行

8、、抵押银行和信贷合作社等一般性金融机构与建房互助储蓄信贷社这样的专业住宅金融机构共同参与房地产贷款的体系。但是它的建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构，也没有独立的监管体系来形成相对独立的房地产金融体系。从运作模式上来看，德国的住宅金融体系属于合同储蓄模式，它的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约，储蓄配贷机制分为储蓄阶段和贷款阶段。储蓄阶段表示居民签订住房储蓄合同，商定住房储蓄金额，之后按规定有规律存款，存款利率固定且低于市场利率，不受市场利率的影响，政府对住房储蓄实行补贴和奖励。贷款阶段表示当存款额达到合同金额的一半后，按合同给储蓄者，贷款利率固定。建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为：

9、专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。这个体系的特点为是一个封闭式体系，不受一般金融市场影响，作为住房贷款的主要银行，德国抵押银行主要发放长期贷款，住宅贷款约占其总贷款额的百分之八十，其资金主要通过发行债券筹集，抵押贷款放贷额度相对于抵押财产价值偏低，期限较长。德国的储蓄银行与一般金融机构无差别，其突出只能就是为政府福利政策提供支持和为低收入家庭提供抵押贷款。近年来由于政府的支持和补贴力度下降和外部经营环境的变化以及行业竞争德国住宅金融的发展中建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降，封闭式住房金融工具在住房金融中的作用减少。在2008年的金融海啸中，德国经济可谓是在西欧各国中

10、受冲击最小、恢复最快，这也得益于其住宅体系的稳定和福利政策的完善。这种抗风险性强的住宅体系是值得我们国家去认真学习的。3. 日本住宅金融体系日本的住宅金融体系是以政府所有的专业性的住房金融公库体系为主、民间金融机构为辅的政策性金融体系。其采用公共住房银行的运作模式。日本重视建立官方和官民结合的机构和组织，以保证政府住房政策、法令和计划的贯彻和实施，其最大特点是建立了专门的政策性住房机构住宅金融公库。住宅金融公库主要是为向其他金融住房机构和银行筹措资金，为较困难的国民提供购房贷款。住宅金融公库融通长期低息资金，资金来源除资本金和向政府借款外，还有财政拨款或通过财政筹集的邮政存款、保金、年金、国民

11、年金以及政府担保的公团和公库发行的住宅债券。住宅金融公库发放的贷款条件优惠、偿还期长、利息较低。这样通过降低利率、放款政策标准和贷款投向等手段来使更多的人有能力购买自有住房，并且由作为公益性财团法人的公平住宅金融保证协会提供担保和保险最大限度的降低了信贷风险。同时，住宅金融公库不仅拥有高效率的机构和信用信息网络体系，还建立了良好的业务咨询平台。这样，可保证住宅金融公库委托的金融机构和各地方公共团体之间得信息共享，也能够帮助贷款者选择适合自身情况的贷款和还款计划，还帮助贷款有困难的顾客进行财务咨询服务或为其量身定夺新的贷款计划。上世纪90年代，日本爆发泡沫经济，之前建立的住宅金融体系崩溃。日本泡

12、沫经济爆发后，各大银行背负了大量的不良债权，日本政府针对泡沫经济发生引起的住宅金融体系崩溃问题实施了改革，建立了一个能发挥资本市场机能的住宅体系。日本政府剥离了泡沫经济爆发导致的银行大量不良贷款，而且减少银行业竞争削弱金融中介机构间接融资作用，然后取消了银行、保险、证券行业间的限制，促进了相互竞争，最终引导日本住宅金融体系以及整个日本经济重新步入正轨。针对我国目前的住宅问题，日本政府的措施将有利于我们更快捷有效的解决这些问题。四 我国住宅金融体系的现状及其产生原因我国是世界上最大的发展中国家，国家经济正处在高速增长阶段，由于改革开放前中国整个金融业没有什么大的发展，所以我们发展住宅金融的基础是

13、相当薄弱的。我国地域辽阔，但是各地地理特征差异明显，经济发展不平衡，人口分布相当不均匀，所以就会导致住宅制度改革和发展进程不一样。比如同样是国务院下发的指令，有的地方政府因为财政困难加上地方企业受益不好可能没足够资金完成国务院交代的任务。抛开地理和环境因素，从住宅与金融的直接连线上来看，我国住宅储蓄业务尚未得到有效实现，相对于欧美发达国家很多福利优惠政策，我们获得的来自国家的资金支持太少。每个国家都有一套住宅储蓄制度，而我国的住宅储蓄利率甚至比同期银行存款还要低，所以不能吸纳足够的资金，这样就决定了得不到足够的投资资本来为人民谋福利。况且在我国银行吸收住宅储蓄存款是以发放住宅抵押贷款为前提的，

14、这样的话运转时间长，过程繁琐，还要承受一定风险，所以在住宅金融储蓄方面的弊端阻碍着我国整个住宅金融体系的发展。上述这些因素导致我国住宅金融发展的现状为：整体上处于放任、分割、封闭的发展阶段；住宅存款在金融业务中的比重偏低；住宅组织机构少；由于融资方式为间接融资，因此这种方式时间长，流动风险大，人们期望热度低；由于住房抵押贷款可以让商业银行谋得利益，因此商业银行之间争夺业务，使经营出现资产负债不匹配的情况；面对当今住宅金融发展的强烈趋势，金融品种依旧过于单一，没有创新性，所以满足不了社会居民的需要和选择。所以针对上述情况和造成这种问题的原因，我们可以看出我国目前需要对住宅金融体系的构建和完善提出

15、更多的要求。借鉴国外较成熟的经验，根据我国的实际情况对我国住宅金融体系进行调整和完善对于充分发挥住宅金融在住宅产业中的职能和稳定我国经济以及提高居民生活质量有十分重要的作用。具体来看，既要通过健全住宅金融体系的功能来更好地为住宅产业良性发展提供有效的金融支持，又要通过促进住宅金融活动的效率与效益提高，进而有利于中国金融改革与金融深化。五 我国住宅金融体系该如何发展通过对发达国家住宅金融体系的研究发现，当今世界主要发达国家的住宅金融机构虽然名称、组织结构和运作方式各具特色，但是由这些要素集合成的机构体系却大致相同。我们可以总结出成熟的住宅金融体系有如下三个特点： 1. 有一个相对发达的住宅抵押贷

16、款二级市场。如美国的住宅抵押贷款证券化市场，在二级市场可以进行住房抵押债券、住房抵押票据的买卖等各种金融活动，可以发展保险业务、信托业务等，从而提高住房金融市场的活力和效率。2. 有一个独立的政府型专业住宅金融机构。如日本的住宅金融公库，这种机构主要是面向住房经营者和经营住房信贷的金融机构，对本国住宅金融提供税收优惠、为住宅购买和建设者提供担保或直接贷款等，从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。 3. 都重视住宅建设的立法，制定了众多有关住宅的法令、法规，形成了比较完备的住宅法律体系。如日本就通过了公营住宅法、住宅建设计划法等，美国通过了住宅抵押再贷款法、住宅法等。但是，我们也必须看到

17、，虽然这些发达国家的住宅金融体系曾经在推动其住宅产业的发展过程中起到非常巨大的作用，但也因其发展过程中的弊端引发了次贷危机和泡沫经济等严重的问题，这就需要我国扬长避短，充分利用我们发展中国家的后发优势，取其精华去其糟粕才能保证我们少走弯路尽快建立一个良好的体系。建立住宅金融体系的具体做法为：（一）经济措施1.建立完善的金融机构建立适合我国国情的金融住宅金融机构，由于我国是社会主义国家，政府担当的角色非常重要，因此必须要设立政府住宅金融机构，我们可以选择借鉴国际经验成立政策性住房银行。目前世界上很多国家都设立专门政府住宅金融机构来解决住房问题。我国组建的政策性住房银行应具备集中管理住房公积金、发

18、行住宅证券等职能，才能维持稳定的资金来源。其主要职能就是为几个方面：具有房产经营开发权，这样可以建造面向中低收入阶层的经济适用住宅；制定专门针对中低收入阶层的住宅抵押贷款的发放政策，以解决住宅潜在需求与有效需求之间的矛盾；具有制定相关住宅金融法律法规的权力，以促进整个金融体系的健康运转。2. 发展和完善住宅抵押贷款业务由于我国商业银行存在某些弊端，所以在住宅抵押贷款方面有一些缺陷，这就要求提供住房贷款的商业银行改变目前重业务发展，轻视借款风险的局面，规范个人贷款审查标准，让中国住宅金融有一个良好的起点，也给住房抵押贷款证券化提供一定的基础。还要改变目前只在四大商业银行进行政策性贷款的落后制度，

19、让全体商业银行尤其是城市商业银行比如浙商银行、徽商银行参与到公积金贷款上来，推动住宅金融的有效供给。3. 充分发挥住宅金融市场的积极作用住宅金融体系的完善应当构建合理的市场结构。一方面，针对住宅产品供给建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移；另一方面，针对住宅产品的需求，在以及市场上主要通过强化制度建设来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化。在二级市场上通过建立全国性的二级市场，主要是进一步解决抵押贷款流动性的机制，这样可以解决很多一级市场上的问题。建立和健全住宅金融的一级市场和二级市场，建立多层次的产品体系，推动住房金融产品创新在整个住宅金融体系建设

20、中具有重要意义。4. 进一步拓宽金融业务，积极推进业务创新目前我国住房产品较少，特别是没有专门面向低收入家庭、刚毕业的大学生等特定人群的住房金融产品。因此，应借鉴和学习外国经验和成果，根据不同年龄段、收入水平、对风险的偏好程度和对未来的预期等方面的不同需求推动住房产品创新，使住房消费者选择适合自己的品种。（二） 政治措施1. 充分展现政府的调节作用政府应充分利用宏观政策工具来对住房金融体系运行中的非均衡状态进行调节，尽量使得住宅金融的发展适应住宅产业的要求和广大人民群众的需要。这就要求政府在住宅产业与住宅金融发展中应坚持市场话，当然前提是不影响经济增长潜力与稳定性。在调节住房需求方面，政府也发

21、挥着主要作用。例如，在有效需求严重不足的时期，可以使住宅金融政策侧重于提高住宅产业的增长贡献度；在经济增长出现过热时，适当防止住宅市场的过度发展；而在经济均衡增长时，则更加侧重于通过住宅金融政策来改善居民的生活质量和福利水平。2.国家政策配套，创建有效福利体系我国以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用。公积金闲置对住宅金融的支持功能尚未充分体现，而其他的福利金融几乎空白，所以需要解决中低收入人群的福利性融资问题，迅速改善公积金贷款服务现状，加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。从国际上看，政府除了通过减免税、发放津贴、提供经济适用房和廉价出租住房等方式支持购房外，还可通过执行不同

22、的贷款利率，不同的首付比例、财政贴息等多种金融手段调节装金融体系。让低收入者有能力负担一定水平的住房贷款，保证基本的生活质量以及合理的选择权。六 结语借鉴国外较为成熟的经验，根据我国的实际情况对我国住宅金融机构体系进行重组和调整对于充分发挥金融在住宅产业中的作用、促进我国住宅制度的改革和提高居民生活质量有十分重要的作用。住宅金融体系既要支持住宅产业，又要按照金融运行规律来约束住宅产业，实现产业的健康发展，这是构建中国特色住宅体系的出发点。从发达国家的金融发展历程来看，金融深化与金融创新伴随着其经济增长与现代化的整个进程。住宅金融体系的发展始终以支持和约束住宅产业为基础，以满足金融自身运行规律为

23、出发点，以促进整个住宅产业的良性发展为最终目标，建立完善健康的住宅金融体系。参考文献：1 范珣 翟晨曦 住宅金融体系国际经验借鉴与分析 中国房地产金融 2006年第2期2 葛瑛 美国房地产市场及房地产金融发展的历史回顾 浙江金融 2011年第1期3 陈洪波 住宅金融体系的国际经验及启示 房地产金融2006年第7期4 余祁相 住宅金融体系的国际比较 中国哦房地产金融 1999年第11期5 杨涛 中国住宅金融体系：理论与政策思路 南京审计学院学报 2006年2月第1期6 杨涛 胡滨 完善住宅金融体系迫在眉睫 中国证券报 2004年10月28日 第013版7 谢福泉 黄俊晖 日本金融公库的改革及其启示 亚太经济 2013年第2期8 雨果普利莫斯 著 杨涛 译 欧洲住房金融改革对中国的借鉴意义9 费淑静 房地产投资信托基金发展的国际经验及对我国的启示 理论学刊 2009年第7期10 任碧云 借鉴国际经验完善我国住宅金融机构体系 技术经济与管理研究 2001年第3期11 何迎新 发达国家住房金融体系和国际经验及启示 广西金融研究 2006第9期12 杨涛 建立住宅金融体系需要全新的产业定位 消费日报 2006年10月26日word文档 可自由复制编辑