资产评估说明.doc

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1、1武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估报告武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明鄂轻工资评(2014)第001号（共1册，第1册） 3武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估说明目 录第一部分 关于评估说明使用范围的声明2第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明3一、委托方及产权持有单位概况3二、关于评估目的的说明3三、关于评估范围的说明3四、关于评估基准日的说明4五、可能影响评估工作的重大事项说明4六、资产清查情况的说明4七、资料清单5第三部分 资产清查核实情况说明6一、评估对象与评估范围说明6二、资产核实情况总体说明6第

2、四部分 评估方法说明8一、无形资产-土地评估技术说明8 第一部分 关于评估说明使用范围的声明本资产评估说明，仅供委托方、产权持有单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。材料的全部或部分内容不得提供除上述使用者之外的给其它任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 湖北轻工大资产评估有限公司 二一四年十二月三十日武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产价值评估报告 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方及产权持有单位概况（一）委托方暨产权持有单位名称：武汉理工大

3、学科技园股份有限公司类型：股份有限公司住所：武汉东湖开发区理工大学科技园法定代表人：陈文注册资本：6250万元整成立日期：2001年04月10日营业期限：2001年04月10日至2051年04月09日经营范围：高新技术及产品的研制、开发及相关的技术咨询，投资咨询，信息咨询服务；开发产品生产、销售；物业管理；对高新技术企业及项目投资；房地产开发，商品房销售。（资质以许可证为准） 二、关于评估目的的说明湖北鸿泰安全印务有限公司出资需了解土地资产在评估基准日的基准地价。三、关于评估范围的说明（一）评估对象根据本次评估目的，评估对象是武汉理工大学科技园股份有限公司（以下简称“理工大科技园”）出资土地资

4、产。（二）评估范围理工大科技园出资的土地，即理工大科技园所在的地块。土地权属及登记状况如下：权属对象产权人证号地号图号面积（平方米）登记用途使用权类型座落1武汉理工大学科技园股份有限公司武新国用（2007）第094号X0209001771719905.67工业用地出让东湖开发区理工大科技园委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、关于评估基准日的说明本项目资产评估基准日为2014年11月30日。此基准日是距评估目的计划实现日较接近的基准时间，由委托方确定的。五、可能影响评估工作的重大事项说明无六、资产清查情况的说明针对本次评估范围内的资产，理工大科技园和湖北轻工大资

5、产评估公司于2014年12月10日进行清查盘点并作现场查勘，企业相关人员收集并向评估机构提供相关资料。七、资料清单(一)产权证明文件；(二)资产评估申报明细表；(三)经济行为文件。（此页无正文）产权持有者（盖章）法定代表人签字 2013年11月10日第三部分 资产清查核实情况说明一、评估对象与评估范围说明（一）评估对象根据本次评估目的，评估对象是武汉理工大学科技园股份有限公司（以下简称“理工大科技园”）出资的土地资产。（二）评估范围理工大科技园出资的土地，即理工大科技园所在的地块。委托评估对象和评估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。（三）资产的分布情况及特点纳入评估范围内的土地面

6、积19905.67平方米。这些资产具有以下特点：纳入本次评估范围内的土地共1宗，为出让工业性质用地，已取得国有土地使用证，土地证号：武新国用（2007）第094号，该宗土地位于东湖开发区理工大科技园，证载权利人为理工大科技园。二、资产核实情况总体说明（一）资产核实人员组织、实施时间和过程评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，资产小组，于2014年12月30日进行现场的核查工作。清查核实的主要步骤如下：首先，辅导被评估单位进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。评估师对被评估单位资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计

7、划安排、需委托方和被评估被评估单位提供的资料清单、被评估单位资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由被评估单位进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、“实”相符。再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、“实”相符的基础上，对被评估单位提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以

8、及其他事项，对产权权属资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权权属资料的情况，给予高度关注，进一步通过询问的方式，了解产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“说明”和“承诺函”。（二）影响资产核实的事项及处理方法未发现影响资产核实的事项。（三）资产清查核实结论1、纳入本次评估范围内的土地共1宗，为出让工业性质用地，已取得国有土地使用证，土地证信息如下：权属对象产权人证号地号图号面积（平方米）登记用途使用权类型座落1武汉理工大学科技园股份有限公司武新国用（2007）第094号X0209001771719905.67工业用地出让东湖开发区理工大科技园评估人员在资产清查所知范围

9、内，除上述清查事项外，清查情况表明：（1）评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际吻合。（2）实物资产的清查情况与申报明细一一核对，对清查核实明细项目已与被评估单位财务人员进行了沟通。19武汉理工大学科技园股份有限公司出资需了解土地资产及车辆价值评估说明第四部分 成本法评估说明根据本次资产评估的目的、资产业务性质、可获得资料的情况等，采用成本法进行评估。各类资产评估方法说明如下。一、无形资产-土地评估技术说明1、评估范围纳入本次评估范围的无形资产系一宗国有工业出让土地使用权，证载土地使用权面积为19905.67平方米。2、评估对象概况（1）土地登记状况估价对象位于东湖开发区理工大科技园，

10、证载权利人为武汉理工大学科技园股份有限公司，登记状详见下表：土地使用权登记情况一览表序号土地证书号宗地名称土地面积(m2)土地使用权终止日期土地使用性质登记用途土地级别四至1武新国用（2007）第094号理工大科技园19905.672057年8月14日国有出让工业四级四面荒地， 东临理工园一路 南临理工园三路西临大学园路 北临汤逊湖北路。（2）土地权利状况土地使用性质根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料，待估宗地以出让方式取得，土地所有权属国有。土地使用年限根据武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料，委估宗地为国有出让性质用地，土地使用年限为50年，证载终止日期为2057年8月14日

11、，故评估使用年限为42年。他项权利状况根据委托方提供的资料，至评估基准日，委估宗地无抵押等他项权利情况存在。（3、评估程序（1）收集资料及准备根据委托方提供的无形资产土地使用权评估明细表，进行账表核对，并核对该宗土地的土地证号、证载权利人、证载用途、坐落地点、使用面积、土地使用权到期日等；查看国有土地使用证等；收集土地估价所需的其他资料等。（2）实地查勘根据账表相符的申报表进行现场查勘。对每一评估对象，进行详尽的现场勘查，主要包括待估宗地现状开发和利用情况、周边配套设施情况等进行了了解和记录。（3）评估作价及报告在实施了上述调查和勘察的基础上，根据待估宗地的具体情况，采用基准地价法进行评估作价

12、和撰写有关说明。4、评估方法的选择与评估方法介绍（1）评估方法的选择估价人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估基准地价法进行评估，原因是委估宗地位于新近公布的基准地价覆盖范围内，且地价修正体系较完整，故可采用基准地价系数修正法。 （2）评估方法介绍出让土地评估的基本思路，是根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当

13、的估价方法，从而测算出出让土地估价结果。基准地价系数修正法准地价修正法 所谓基准地价系数修正法，就是评估时一般以基准地价为依据，根据地价使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制，微观区位条件系数修正进行评估的方法。基本公式：0（ki）k1k2k3k4其中: 待估宗地的地价； 0：宗地对应的基准地价；ki：区域因素及个别因素修正系数之和k1：基准地价期日修正系数； k2：年期修正系数k3：宗地面积修正系数； K4：宗地形状修正系数5、评估结果纳入本次评估范围的无形资产土地使用权评估值14351988.07元。宗地序号宗地名称土地面积（m2）评估单价（元/ m2）宗地总价（元）1理工大科技园

14、19905.671080.4422102460合计19905.67221024606、评估过程武汉理工大学科技园股份有限公司工业用地（1）估价对象描述土地登记状况估价对象位于东湖开发区理工大科技园，东、北为荒地西，、南邻为林地，东临理工园一路、南临理工园三路、西临大学园路 、北临汤逊湖北路。登记状详见下表：土地使用权登记情况一览表序号土地证书号宗地名称土地面积(m2)土地使用权终止日期土地使用性质登记用途土地级别四至1武新国用(2007)第094号理工大科技园19905.672057年08月14日国有出让工业用地四级东、北为荒地，西、南为林地。土地权利状况A、根据武汉理工大学科技园股份有限公司

15、提供的资料，待估宗地以出让方式取得，土地所有权属国有。B、土地使用年限根据湖武汉理工大学科技园股份有限公司提供的资料，委估宗地为国有出让性质用地，土地使用年限为50年，证载终止日期为2057年08月14日，故评估使用年限为42年。C、根据委托方提供的资料，至评估基准日，委估宗地无抵押等他项权利情况存在。（2）地价影响因素分析一般因素影响地价的一般因素有城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标及城市社会经济发展状况等。 A、城市资源状况水资源 武汉市江河纵横，河港沟渠交织，湖泊库塘星布，滠水、府河、倒水、举水、金水、东荆河等从市区两侧汇入长江，形成以长江为干流的庞大

16、水网总水域面积达218700公顷，占全市面积的25.6%。全市现有水库274座，总容量9.25亿立方米，水资源总量大大超过了现有工农业生产和城镇居民生活用水总量。矿藏资源 全市已发现矿产33种，矿点154处，潜在经济价值8400多亿元。拥有全国最大的熔剂石灰石、白云岩、石英砂岩基地，主要分布于江夏区的乌龙泉和黄枝杉一带，储量4000多万吨。硅石矿见于江夏区八分山、蔡甸区侏儒山和横山等地，含二氧化硅97%以上，储量近3000万吨。膨润土矿储量1.18多亿吨，居全国第一位。优质矿泉水、热泉已发现8处。旅游资源 全市有名胜古迹339处、革命纪念地103处，有169处国家级、省级、市级重点文物保护单位

17、。东湖风景区是国家重点名胜风景区，烟波浩淼，风光秀美；黄鹤楼为“中国旅游胜地四十佳”之一，与湖南岳阳楼、江西滕王阁并称“江南三大名楼”；“楚天第一楼”晴川阁被誉为“千古巨观”；古琴台位于汉阳龟山西边的月湖旁，相传为古代俞伯牙与钟子期结为知音之处；归元禅寺是国家重点佛教寺院及湖北四大佛教禅院之一。位于武昌的湖北省博物馆内收藏历史文物达20余万件，其中有曾侯乙编钟、越王勾践剑、吴王夫差矛等稀有珍品。B、房地产制度与房地产市场状况。2007年底-2008年底，受国际和国内经济危机的影响，武汉市土地和房地产市场成交量和成交价格波动较大，市场信心下滑，房地产业增长放缓。2009年-2010年，随着我国经

18、济形势明显回暖，加之国家、省、市系列宏观调控措施效果凸显，武汉市土地和房地产市场开始回升，市场交易和建设规模稳步增长，市场交易价格平稳。随着楼市的回暖，武汉土地市场逐渐火热，2009年下半年的市场土地需求有所增长。面对节节攀升的房价，2010年3月11日，国土资源部发布加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，土地出让最低价不得低于基准低价的70%，开发商一律按底价的20%缴纳保证金，成交一个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，最迟付款时间不得超过一年。三个月后，土地出让金再提10%，规定竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。为了打击开发商囤积地块行为，政府再出重拳，2010年5月26日，税务

19、总局颁布关于土地增值税清算有关问题的通知，通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题，调整土地增值税预征率，规定湖北土地增值税不得低于1.5%，一旦从严执行，将加大开发商税收成本，降低开发商利润水平，从而降低开发商拿地热情。C.城市建设和环境保护武汉市2009年年末自来水厂21个，日供水能力430.70万吨。全社会用电量310.27亿千瓦时，增长8.3%。其中，生产用电253.51亿千瓦时，增长10.1%；居民生活用电56.76亿千瓦时，增长1.1%。全年天然气供气总量55000万立方米，增长34.6%，其中，家庭用量15400万立方米，增长25.6%，城区气化率93.55%。武汉市2009年

20、年末建成区面积475平方公里，比上年增加8.4平方公里。城市道路总长度3052.58公里，增长6.9%。公交线路273条，公共汽(电)车7062辆，出租车12137辆。人均公园绿地面积9.22平方米。建成区绿化覆盖率37.46%，森林覆盖率26.48%。大东湖生态水网构建工程总体方案获国家发改委批准。水生态系统保护与修复试点工作通过国家验收。城市污水集中处理率89.8%；工业废水排放达标率99.0%；饮用水源水质达标率100%。城市生活垃圾无害化处理率77%。空气污染指数年平均值77，全年空气污染好于二级天数301天。工业固体废弃物综合利用率90%。D、城市近期建设规划根据武汉市近期建设规划(

21、2011-2015)：1. 近期建设目标2. 2015年总体发展目标为：以积极承担国家战略、全面提升城市功能为主线，打造引领中部、辐射全国的“中部地区”龙头城市；构筑生态宜居、低碳发展的“两型社会”示范城市；建设创新驱动、集约发展的“自主创新”先锋城市；创建共享服务、和谐发展的“民生幸福”首善城市。3. 近期建设规模 严格控制人口自然增长，加强对人口机械增长的管理和引导。预计到2015年，2010年货物吞吐量首次突破1亿吨市域常住人口达到1040万人，其中城镇人口达800万，城镇化率约76.9%。严格控制城镇建设规模，加强土地集约化利用。到2015年，都市发展区新增规划建设用地196平方公里。

22、4.近期建设空间框架按照城市总体规划“主城+新城组群”和“以中心城区为核，多轴多心”的空间结构要求，近期形成一核双轴，三区四城2010年货物吞吐量首次突破1亿吨城”的总体结构，其中“一核”为两江四岸地区；“双轴”指沿地铁二号线的现代服务业发展轴线和依托长江黄金水道的城市综合发展轴线；“三区”分别为王家墩、四新、杨春湖三个特色功能区；“四城”即东湖高新、常福-军山、吴家山、阳逻-北湖四个综合新城。5. 近期行动计划以人为本打造具有“两型”示范意义的和谐住区，至2015年新增居住用地面积38平方公里。以近域疏散为主、远域疏散为辅，重点实施“大型住区建设、城中村改造、住房保障、危旧房及棚户区改造”等

23、四大工程。6.依靠科技进步和创新驱动发展，逐步实现产业规模化、高端化和集聚化发展，力争将武汉建设成全国重要的先进制造业中心，至2015年工业总产值达到15000亿元，新增工业及相关研发、物流用地面积68.1平方公里。继续的推进新一轮工业空间布局优化与调整，重点推进“自主创新示范建设、板块集聚、一区一园”三大工程。7.进一步提升武汉国家级综合交通枢纽地位，重点推进城市快速路、轨道交通和重点地区道路建设，确立公交主导地位。至2015年，初步建成规模合理，功能完善，高效衔接，畅通有序，安全便捷的综合交通系统，实现二环线内“30分钟畅通工程”目标。近期重点实施“快速公交提速、快速路网构建、过江通道加密

24、、路网系统完善、对外交通升级和交通枢纽强化”等六大工程。8.充分利用江河湖泊资源，打造“三片水网”，构建水生态水环境保护与修复体系；推进生态绿楔保护和公园绿地建设，塑造具有滨江滨湖特色的生态城市。至2015年新增各类公园绿地34.32平方公里，达到国家生态园林城市人居公园标准。近期重点建设“绿楔构建、公园配套、湖泊治理和环境卫生”等四大工程。9.紧抓辛亥革命百年庆典活动契机，大力推进区域历史风貌保护和城市建设，塑造妇幼历史文化底蕴、特色鲜明的武汉名城形象。至2015年历史文化名城保护项目用地面积3.5平方公里。近期重点实施“辛亥百年、名城塑造”等两大工程。10.强化重点地区配套设施建设，构建安

25、全可靠的水资源和能源安全供应体系。重点建设王家墩商务区、杨春湖中心区和四新中心区等三个新区，加大对远城区吴家山、阳逻等重点地区的基础设施投入，提升和完善中心城区两江四岸核心区基础设施建设，重点实施“水源安全、能源保障、放在减灾和公共服务”等四大工程。11.加快城乡统筹建设，充分利用外围农业生态资源发展生态休闲旅游产业。近期主要建设内容为推进新农村建设、城乡统筹实验区建设和生态休闲旅游建设三个方面。区域因素本次评估宗地位于武汉东湖开发区理工大科技园A、 区位条件B、对内、对外交通状况C、经济状况D、产业状况E、基础设施条件供电：供排水：路网：通讯：人力资源：税收优惠：F、区域基准地价水平依据鄂州

26、市人民政府关于鄂州市城区土地级别与基准地价的批复文件（鄂价工服函201437号）。（3）评估原则地价是由土地的效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响 所形成的，而这些因素又经常处于变动之中。要作出正确的估价，必须要深入了解组成地价的各因素及各因素之间的相互作用与影响，并作出细致的分析、正确判断其变动趋势。因此，在确定评估方法，进行评估之前，首先要正确掌握土地估价的基本原则，在评估原则的指导下，认真分析影响地价的因素，灵活运用各种评估方法，对地价做出最准确的判断。对土地使用权评估过程中，遵循的主要原则有：替代原则：在正常的土地市场中，地价水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定，地价

27、水平由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定，另外，地价可通过比较地块的条件及使用价值确定。因此，在土地评估时，要综合考虑与待估宗地具有相替代性的土地的价格进行测算。最有效利用原则：由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。同时，土地的利用方式又受到其所在区域经济发展，土地利用规划、城市规划及社会、政治、军事等多方面因素的制约。因此，合理的土地价格的形成是以该土地的效用在合法的条件下作最有效发挥为前提的。变动原则：地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响，

28、这些因素经常处于变动之中，土地价格正是在这些影响因素相互作用及变化过程中形成的。因此在进行评估时，应综合分析各种因素的因果关系及其变化规律，把握对地价影响较大的主导因素，从而准确合理地估算土地价格。供需原则：土地价格同其它物品一样，受供求关系的影响。若要求不变,供给增加,则价格下降,若供给不变，要求增加,则价格上升，所以，评估时应充分考虑土地的供求状况和可能导致供求关系变化的因素。评估时点原则：房地产市场是不断变化的，土地的价格具有很强的时间性。土地评估实际上只是求取评估地块在某一时点上的价格。报酬递增递减原则：按照经济学中的边际效益递减原则，在一定的生产技术条件下，增加各种生产要素的单位投入

29、量时，纯收益随之增加，但投入量达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。因此土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。合法原则：即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。此外，在评估工作中，我们还应遵循客观、公正、科学、合法以及多种方法相比较的原则。（5）评估方法及计算过程

30、出让土地评估的基本思路，主要是在城镇土地估价规程规定的基本原理和方法基础上，考虑出让土地使用权的无限年期、有限土地收益等基本特点，在几种不同的基本评估方法中，不考虑年期修正，并适时扣除出让土地补交出让金标准或出让土地年租制土地租金标准，从而测算出出让土地估价结果。本次评估中运用的评估方法是按照城镇土地估价规程的规定，根据当地地产市场的发育情况，并结合评估对象的具体特点及特定的评估目的等条件适当选择的。经过评估人员实地勘察、分析论证并结合评估对象的区域条件，确定对土地采用成本逼成法和基准地价修正法进行测算。方法选择方法原理根据城镇土地估价规程(以下简称规程)，通行的地价评估方法有市场比较法、收益

31、还原法、剩余法(假设开发法)、基准地价修正法、市场比较法与基准地价修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。此次评估我们选择基准地价法主要从以下几个方面考虑：A、待估宗地为工业用地，为国有出让用地，在土地出让市场上与待估宗地相类似的近期市场交易案例较少，故不宜采用市场比较法评估；B、委估宗地位于新近公布的基准地价覆盖范围内，故可采用基准地价法。C、待估宗地是为武汉理工大学科技园股份有限公司的工业用地，根据被评估单位整体收益很难确定待估宗地的土地收益，所以不采用收益还原法评估。综上所述，本次估价采用基准地价

32、系数修正法。计算过程 基准地价系数修正法1.基准地价成果介绍及内涵武汉市土地级别与基准地价更新工作方案(2010)(武土资规发2010163号)。武汉市城区基准地价分商业、工业、住宅等几种用途，不同用途的基准地价参见表1。 表1 武汉市城区级别基准地价表 单位：元/平方米类型级别IIIIIIIVV商业用地22602(1507.55)15456(103.92)10142(676.50)7232(482.36)5568(371.39)住宅用地11635（776.08）7871（524.96）5411（360.92）3882（258.91）2731（182.15）工业用地1640（109.80）12

33、64（84.66）937（65.28）721（50.33）548（38.81） 2.基准地价系数修正法的定义及计算公式所谓基准地价系数修正法，就是评估时一般以基准地价为依据，根据地价使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制，微观区位条件系数修正进行评估的方法。基本公式：0（ki）k1k2k3k4其中: 待估宗地的地价； 0：宗地对应的基准地价；ki：区域因素及个别因素修正系数之和；k1：基准地价期日修正系数； k2：年期修正系数；k3：宗地面积修正系数； K4：宗地形状修正系数。3.确定待估宗地的土地级别和基准地价本次评估的一宗地位于武汉东西湖开发区理工大学科技园，土地用途为工业用地，本

34、次参照住工业地评估，属武汉市工业用地四级地段，对应的基准地价为721元/平方米。4.宗地地价区位因素修正1）根据武汉市土地定级及基准地价工业用地宗地地价区位因素修正体系，四级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数表（详见下表2），进而得出估价对象的地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（K）表（详见表3）。表2 级工业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素名称因素名称优较优一般较劣劣交通条件临街道路类型交通型主干道混合型主干道生活主干道或交通型次干道生活型次干道支路临公交站点状况(条)1613,16)10,13)6,108500距长途汽车站距离(米)4000(4

35、000,5000(5000,6500(6500,80008500距港口距离(米)4000(4000,5000(5000,6500(6500,80008500基本设施状况供电状况(%)9080,90)70,80)60,70)60供水状况(%)9080,90)70,80)60,70)60排水状况(%)9080,90)70,80)60,70)8000城市主导功能区规划状况近期重点规划功能区近期次重点规划功能区一般规划功能区中期规划功能区远期规划功能区表3 级工业用地宗地地价区位因素修正系数表因素名称权重因素名称权重优较优一般较劣劣交通条件0.3880临街道路类型0.13840.03720.01860

36、.0000-0.0196-0.0392临公交站点状况0.07780.02090.01050.0000-0.0111-0.0221距火车站距离0.06760.01820.00910.0000-0.0096-0.0192距长途汽车站距离0.04770.01280.00640.0000-0.0068-0.0135距港口距离0.05650.01520.00760.0000-0.0080-0.0160基本设施状况0.2378供电状况0.09070.02440.01220.0000-0.0129-0.0257供水状况0.07570.02040.01020.0000-0.0108-0.0215排水状况0.0

37、7140.01920.00960.0000-0.0101-0.0202环境状况0.1615地形状况0.16150.04350.02180.0000-0.0229-0.0458产业集聚度0.0505产业积聚影响度0.05050.01360.00680.0000-0.0072-0.0143城市规划0.1622临地铁站点状况0.08910.02400.01200.0000-0.0127-0.0253城市主导功能区规划状况0.07310.01970.00990.0000-0.0104-0.02071.00001.00000.26910.13460.0000-0.1418-0.28352）确定待估宗地各

38、因素修正系数根据武汉市工业用地宗地地价影响因素指标说明表和修正系数表所述的具体内容，结合估价对象的具体情况，编制估价对象各因素修正系数表（详见下表4）。表4 宗地一估价对象地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表因素名称权重因素名称权重交通条件0.3850临街道路类型0.1386交通型主干道0.0386临公交站点状况0.0904120.0217距火车站距离0.0671100000.0188距长途汽车站距离0.0491100000.0133距港口距离0.0398100000.0158基本设施状况0.2200供电状况0.0836900.0253供水状况0.0681900.0211排水状况0.0683

39、900.0199环境状况0.1650地形状况0.1650坚固类场地土体，抗震能力强0.0450产业集聚度0.0600产业积聚影响度0.0600高新技术产业联系紧密区0.0141城市规划0.1700临地铁站点状况0.096930000.0248城市主导功能区规划状况0.0731近期重点规划功能区0.0204合计1.00001.00000.27885.宗地地价个别因素修正工业用地宗地个别因素修正包括交易期日修正、使用年期修正、宗地面积状况修正、宗地形状修正、宗地基础设施配套程度修正等。根据待估宗地的实际情况分别进行上述个别因素修正，从而确定出待估宗地的个别因素修正系数，确定过程如下：1）交易期日修

40、正系数根据永业行发布的“永业行指数：2014年第2季度”地价指数，其地价指数如下表： 2010年第4季度各城市地价指数一览表 单位：%序号城市工业用地4武汉市105.3 2014年第2季度各城市地价指数一览表 单位：%序号城市工业用地4武汉市116.4则估价对象期日修正系数为：k1116.4%/105.3%1.11。2）使用年期修正系数工业用地法定最高出让年期为50年，有限年期使用权价格应该修正到法定最高年期地价。具体修正系数参照 “工业用地使用年期修正系数表”，以估价对象的使用年期为标准，指数为100，根据公式：确定使用年期修正系数工业用地使用年期修正系数表使用年期12345678910修正

41、系数0.0560 0.1090 0.1593 0.2070 0.2522 0.2950 0.3356 0.3741 0.4106 0.4452 使用年期11121314151617181920修正系数0.4780 0.5090 0.5385 0.5664 0.5928 0.6179 0.6417 0.6642 0.6856 0.7058 使用年期21222324252627282930修正系数0.7250 0.7432 0.7604 0.7768 0.7922 0.8069 0.8208 0.8340 0.8465 0.8584 使用年期31323334353637383940修正系数0.86

42、96 0.8803 0.8904 0.8999 0.9090 0.9176 0.9257 0.9335 0.9408 0.9477 使用年期41424344454647484950修正系数0.9543 0.9605 0.9664 0.9720 0.9773 0.9824 0.9871 0.9917 0.9959 1.0000 3）宗地面积修正根据武汉市土地定级及基准地价报告，对估价对象的不同面积状况需要对其做出修正。经估价人员的实地勘察，并根据武汉市土地定级及基准地价报告中宗地面积修正系数表确定，本次待估宗地面积修正系数为1.07。表5 宗地面积修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为