wanda广场工程管理工作要点.ppt

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1、 万达广场工程管理工作要点万达广场工程管理工作要点商业广场工程工作要点n设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核n施工阶段的现场跟进施工阶段的现场跟进n设备运行的综合调试设备运行的综合调试n代管阶段的人员培训代管阶段的人员培训n接管阶段的问题整改接管阶段的问题整改 为确保项目的工程施工质量并按期开业，把握好工为确保项目的工程施工质量并按期开业，把握好工程前期介入的工作要点是工程管理重要前提条件之一。程前期介入的工作要点是工程管理重要前提条件之一。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核商业广场工程前期介入工作要点探讨设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核 图纸复核的出发点：满足日后的使用功能及维护保养图

2、纸复核的出发点：满足日后的使用功能及维护保养 的要求。的要求。参照的相关标准：参照的相关标准：万达集团万达集团机电设计标准机电设计标准 万达集团万达集团商业综合体建造标准商业综合体建造标准 万达集团万达集团商业管理用房建造标准商业管理用房建造标准；国家建筑行业的有关规定及标准。国家建筑行业的有关规定及标准。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核建筑类建筑类 外广场用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水点管道，要考虑管道内的外广场用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水点管道，要考虑管道内的存水泄放，避免冬季冻裂管网。（屋面有绿化设计的，也要考虑灌溉存水泄放，避免冬季冻裂管网。（屋面有绿化设计的，也要考虑灌溉管网的冬季

3、防冻）管网的冬季防冻）外广场外广场预留的预留的活动电源箱体，安装位置要考虑广场的整体美观、活动电源箱体，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。适用、安全。同时还要考虑防水的处理工艺。活动电源位于方砖地下，存在安全隐患。活动电源位于方砖地下，存在安全隐患。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核建筑类建筑类步行街商铺采用通长钢化玻璃设计时，注意商铺隔断墙体与钢化玻步行街商铺采用通长钢化玻璃设计时，注意商铺隔断墙体与钢化玻璃交接处的缝隙施工工艺，在满足消防要求的同时，要考虑钢化玻璃璃交接处的缝隙施工工艺，在满足消防要求的同时，要考虑钢化玻璃立面的美观。立面的美观。是否已

4、设计足够的各功能性用房，且面积、空调、给排水、设备冬是否已设计足够的各功能性用房，且面积、空调、给排水、设备冬季保温等是否满足日后的使用要求。季保温等是否满足日后的使用要求。变电所或低压配电室不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。变电所或低压配电室不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。变电所有空调供回水管道及排污管管线。变电所有空调供回水管道及排污管管线。地面无铺装且无坡度，易造成积水。地面无铺装且无坡度，易造成积水。垃圾房面积不足、无排水地沟、无空调。垃圾房面积不足、无排水地沟、无空调。消防湿报间没有排水地沟。消防湿报间没有排水地沟。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核建筑类建筑类 北方

5、寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。位置设置要合理。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核建筑类建筑类 停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑。水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑。停车场出入口只有一道截水沟停车场出入口只有一道截水

6、沟设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核建筑类建筑类 通往地下停车场的扶梯通道，要考虑对空气隔档的设计，避免夏季通往地下停车场的扶梯通道，要考虑对空气隔档的设计，避免夏季空调冷负荷的散失和冬季冷空气侵入经营区域。空调冷负荷的散失和冬季冷空气侵入经营区域。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核强电类强电类商铺的配电箱应安装在柱体或非商铺之间的间隔墙上，插座及弱电商铺的配电箱应安装在柱体或非商铺之间的间隔墙上，插座及弱电等线路均从棚上下引至墙面，避免商铺合并、拆分时线路调整的困难。等线路均从棚上下引至墙面，避免商铺合并、拆分时线路调整的困难。原原设设计计图图调调整整后后设设计计图图设计阶段的图纸复核设

7、计阶段的图纸复核强电类强电类商场内的导视系统应采取独立回路供电设计，避免因挂在正常照明或应商场内的导视系统应采取独立回路供电设计，避免因挂在正常照明或应急照明回路上急照明回路上,导致营业期间导示牌开闭状态不统一，影响品质。导致营业期间导示牌开闭状态不统一，影响品质。两种导示牌不能同时亮，影响品质。两种导示牌不能同时亮，影响品质。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核强电类强电类 除一层扶梯底下预留多种经营地插外，应取消步行街通道上的地插，除一层扶梯底下预留多种经营地插外，应取消步行街通道上的地插，改为墙插。改为墙插。影响地面的美观，存在安全隐患（防水、绊人）影响地面的美观，存在安全隐患（防水、绊

8、人） 房市金碟设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核强电类强电类充分考虑一层和顶层的照明照度，特别是穹顶上方，适当增加，提高充分考虑一层和顶层的照明照度，特别是穹顶上方，适当增加，提高照度。照度。一层、大小中庭及穹顶处的照度要重视，适当增加。一层、大小中庭及穹顶处的照度要重视，适当增加。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核弱电系统弱电系统 预留预留ATMATM机所需的电源及数据接口。机所需的电源及数据接口。对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采用一台服务器即可完成数据存储。库统一，采用一台服务器即可完成数据存

9、储。闭路监控系统预留闭路监控系统预留2-32-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储3030天的时间和图像的天的时间和图像的连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢连续；力争主要部位（如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。化玻璃门及室外建筑周边）无布控死角。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核弱电系统弱电系统门禁系统采用联网模式发卡及授权模式门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成在管理主机完

10、成)，管理主，管理主机具备全部开启门禁的功能。机具备全部开启门禁的功能。做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计。做好地下各收费岗亭、各设备值班室的语音和必要数据线路的设计。背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议背景音乐的音源设备应置于服务台处，便于日常播放。若可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。 房市金碟设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核暖通系统暖通系统各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用各主力店与商管管辖的制冷机房设备需分别独立设计，避免能源费用分摊的困难。分摊的

11、困难。北方寒冷地区的一层各出入门口及地下停车场的出入口应安装水热北方寒冷地区的一层各出入门口及地下停车场的出入口应安装水热风幕，阻隔冷空气的进入。风幕，阻隔冷空气的进入。组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回组合式空调柜机的供回水管道过滤器两侧应设置阀门及压力表，供回水管道上应有温度计及泄水阀门。水管道上应有温度计及泄水阀门。屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，避免设备及管道冻伤。湿式垃圾房需配置分体空调。道冻伤。湿式垃圾房需配置分体空调。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核暖通系统暖通系统应对商铺及步行

12、街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电应对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满足机电设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。设计标准的要求，火锅类商铺的冷负荷适当增加。北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证步行街北方寒冷地区的一层地面可考虑地热辐射采暖技术，保证步行街夜间的持续供暖。夜间的持续供暖。屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，屋面的冷却水塔、膨胀水箱、供水管道在最低点应设置泄水阀门，防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有防止冬季冻裂。冷却水塔的底部应有1.5M1.5M的高度空间，便于冷却塔底的高度空间，便于冷却塔底部泄水阀门的调整等日常操作

13、。部泄水阀门的调整等日常操作。冷却水塔底部较低，不便于日常使用及维护。冷却水塔底部较低，不便于日常使用及维护。垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。空调末端机房、消防泵房、消防湿报间、消防稳压泵房等有水设空调末端机房、消防泵房、消防湿报间、消防稳压泵房等有水设备间应设置排水地沟或地漏。备间应设置排水地沟或地漏。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核给排水系统给排水系统餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，避免混用导致油垢堵塞生活排水管道。生活排水管道。餐饮商铺的厨房排污管道应设

14、置二级隔油池。地下室采用集中隔油餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连，池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。若集水池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。积水池与卫生间管道连接，但无隔污网。积水池与卫生间管道连接，但无隔污网。设计阶段的图纸复核消防系统消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋泡消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋泡爆碎时的应对，避免放置在无排水管道的位置及经营区域内。爆碎时的应对，避免放置在无排水管道

15、的位置及经营区域内。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核电梯系统电梯系统扶梯底部的灯光效果要考虑日后的维护及面层保洁的便利。扶梯底部的灯光效果要考虑日后的维护及面层保洁的便利。扶梯底部采用云石母片，不便维修和清洁。扶梯底部采用云石母片，不便维修和清洁。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核商铺部分商铺部分审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求。审核装修材料的消防防火等级，满足消防要求。餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐餐饮商铺的厨房间隔墙体需砌筑至棚顶；不能设传菜口；厨房与就餐区需采用防火门；排油烟罩有挡火板；厨房顶棚预留检修口，具备油区需采用防火门；排油烟罩有挡火板

16、；厨房顶棚预留检修口，具备油烟净化器及管道的清洗条件（与当地消防局对接，掌握地方具体政策）。烟净化器及管道的清洗条件（与当地消防局对接，掌握地方具体政策）。复核复核商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。商铺装修设计图纸的水电气的容量，满足商铺交付的条件。设计阶段的图纸复核设计阶段的图纸复核商铺部分商铺部分关注关注厨房及卫生间的防水工艺，尤其是地沟与排水管道的接缝处。厨房及卫生间的防水工艺，尤其是地沟与排水管道的接缝处。审核商铺门头牌匾及立面的效果，满足步行街整体美观的要求。审核商铺门头牌匾及立面的效果，满足步行街整体美观的要求。商业广场工程前期介入工作要点探讨施工阶段的现场跟进施

17、工阶段的现场跟进施工阶段的现场跟进-土建部分 为保证正常经营和财产安全，避免投诉、索赔、为保证正常经营和财产安全，避免投诉、索赔、拒交租金和物管费的现象发生，防水施工的工艺要拒交租金和物管费的现象发生，防水施工的工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰公共卫生间、屋面柔性防水工艺（女儿墙返沿和鹰嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及嘴处）、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水（地漏及排水管四周）等。排水管四周）等

18、。伸缩缝的施工不彻底。伸缩缝的施工不彻底。防水材料未作保护层施工。防水材料未作保护层施工。女儿墙返沿处开裂，且没有鹰嘴挡水施工。女儿墙返沿处开裂，且没有鹰嘴挡水施工。 房市金碟施工阶段的现场跟进-土建部分 外管网的各种管线，要结合实际施工情况进行核外管网的各种管线，要结合实际施工情况进行核对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在对。对外管网（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，避地面回填前，要统计数量，绘制综合管网图，避免盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌筑免盲目或交叉施工，导致各种井坑的掩埋。砌筑时，每个井的垫砖必须要砌筑。时，每个井的垫砖必须要砌筑。

19、房市金碟施工阶段的现场跟进-土建部分商铺餐饮后厨区域的隔断墙必须砌筑到顶，确保满商铺餐饮后厨区域的隔断墙必须砌筑到顶，确保满足消防要求。关注厨房区域的棚面施工是否满足棚足消防要求。关注厨房区域的棚面施工是否满足棚内设施设备（油烟净化器及管道）清洗及维护条件。内设施设备（油烟净化器及管道）清洗及维护条件。 房市金碟施工阶段的现场跟进-电气部分l跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，避免由于大电流使接线柱发热机、空调机组等，避免由于大电流使接线柱发热导致设备或线路的损坏。导致设备或线路的损坏。l空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完善

20、空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完善及运行正常。及运行正常。l开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试（项目开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试（项目公司购置）。公司购置）。施工阶段的现场跟进-弱电部分语音系统的综合布线要有干线子系统，语音系统的综合布线要有干线子系统，避免公司内、外部避免公司内、外部电话、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各电话、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服台）设备用房（变电所、消防控制中心、物管用房、一层服台），造成后期管理上的不便。，造成后期管理上的不便。跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、

21、数量、跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的基础。控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的基础。门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发事件下的紧急处置。事件下的紧急处置。施工阶段的现场跟进-暖通部分u商铺自行安装的分体空调（若准许）的冷凝水管接入生商铺自行安装的分体空调（若准许）的冷凝水管接入生活排水管道的保温处理。活排水管道的保温处理。u冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，避免用水冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，避免用水的浪费。的浪费。u室内空调吊机的供回

22、水管道及冷凝水排放管道的保温处室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道的保温处理。理。 房市金碟施工阶段的现场跟进-通排风部分u通往室外的各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，避免雨水顺通往室外的各种管道无倒坡现象且密闭状态良好，避免雨水顺管道倒灌入室内。管道倒灌入室内。u防火、防烟调节阀按设计安装，避免遗漏和调节阀位于无法维防火、防烟调节阀按设计安装，避免遗漏和调节阀位于无法维护的位置。护的位置。u屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响；屋面各种风机的出风方向正确、无异常声响；防排烟风机低速和高速切换及运转正常；防排烟风机低速和高速切换及运转正常；油烟净化器的高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作

23、正常。油烟净化器的高压模块正常工作、排油烟风机皮带工作正常。n排油烟管道密封不严。排油烟管道密封不严。n防火阀位于墙体内。防火阀位于墙体内。施工阶段的现场跟进-消防部分n记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，避免出现喷记录喷淋每一个回路蝶阀和末端泄水口的位置，避免出现喷淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门的情况发生。淋泡爆裂溢水时不能及时关闭阀门的情况发生。n跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现（日常检跟进消防水炮的安装与调试，确保水炮功能的实现（日常检测比较困难）。测比较困难）。n跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。跟进商铺装修时防火卷帘周边的施工，严禁拆改和阻隔。施工阶

24、段的现场跟进-电梯部分a a、关注垂直关注垂直梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测安全部件的动作是否准确。部件的动作是否准确。b b、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。c c、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。e e、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到位。位。施工阶段的现场跟进-小结l各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记

25、录，尤其调试期间对各种故障的排除方法，为日后的安全运行打好基试期间对各种故障的排除方法，为日后的安全运行打好基础。础。l在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录（按在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录（按照商管总部统一模板）。照商管总部统一模板）。l跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足够的设备。够的设备。l图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。商业广场工程前期介入工作要点探讨设备运行的综合调试设备运行的综合调试设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之前：变电所在正式

26、送电之前：1 1、检查各种柜体及仪表的外观是否完好；、检查各种柜体及仪表的外观是否完好；2 2、检查地沟及墙体是否残留孔洞；、检查地沟及墙体是否残留孔洞；3 3、检查地沟是否有存水和杂物；、检查地沟是否有存水和杂物；4 4、检查母线、各接线端子螺丝是否紧固；、检查母线、各接线端子螺丝是否紧固；5 5、变压器及柜体等是否可靠接地；、变压器及柜体等是否可靠接地；6 6、检查补偿柜内的电容外观是否完好；、检查补偿柜内的电容外观是否完好；7 7、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合；、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合；8 8、检查安全操作工具及警示标识是否齐全。、检查安全操作工具及警示标识是否齐全

27、。设备运行的综合调试-变电运行 变电所在正式送电之后：变电所在正式送电之后：1 1、检查各种仪表的数据显示是否正确。、检查各种仪表的数据显示是否正确。2 2、检查母线及各接线端子是否发热，是否有异常声音。、检查母线及各接线端子是否发热，是否有异常声音。3 3、检查无功补偿电容柜自动投切是否正常。、检查无功补偿电容柜自动投切是否正常。4 4、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值是否正确。、检查低压抽屉柜的脱扣器电流整定值是否正确。5 5、检查变压器的冷却风扇是否工作且投切自如。、检查变压器的冷却风扇是否工作且投切自如。6 6、地面的绝缘地胶铺装是否平整且便于地沟的检查；、地面的绝缘地胶铺装是否平整且

28、便于地沟的检查；挡鼠板是否已经安装；挡鼠板是否已经安装；7 7、消防灭火器是否配置齐全。、消防灭火器是否配置齐全。设备运行的综合调试-变电运行当当站站内内某某一一母母线线出出现现由由于于该该母母线线连连接接的的设设备备事事故故引引起起失失压压时时，需需迅迅速速将将连连接接在在该该母母线线的的所所有有断断路路器切断。器切断。变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成 （包括因施工需要回路临时停电的再送电）。（包括因施工需要回路临时停电的再送电）。依依据据现现场场实实际际情情况况，编编制制变变电电所所倒倒闸闸操操作作、绝绝缘缘测试、高压验电等项的操作规程，规范

29、上墙；测试、高压验电等项的操作规程，规范上墙；标标注注低低压压侧侧各各回回路路负负荷荷的的性性质质，保保证证消消防防电电源源等等设备稳定供电。设备稳定供电。设备运行的综合调试-通排风系统对各种通排风设备的控制箱体进行编号；对各种通排风设备的控制箱体进行编号；对对各各配配电电箱箱的的控控制制回回路路接接线线螺螺丝丝进进行行紧紧固固；调调整整热热保保护护继继电电器器的的电电流流值值；控控制制回回路路的的控控制制功功能能可可靠靠（消消防防排烟风机的高速与低速）。排烟风机的高速与低速）。检检查查风风机机的的叶叶轮轮旋旋转转方方向向，保保证证出出风风正正确确，风风机机工工作作无异常声音，如：无叶轮扫镗现

30、象。无异常声音，如：无叶轮扫镗现象。检查消防排烟风机是否具备消防联动功能。检查消防排烟风机是否具备消防联动功能。检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。检查排风管道上的防火阀开闭位置及动作情况。设备运行的综合调试-给排水系统对对给给水水系系统统的的外外管管网网及及内内网网各各回回路路计计量量水水表表进进行行登登记记，并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。对对内内管管网网的的闸闸阀阀或或法法兰兰进进行行检检查查，对对跑跑、冒冒、滴滴、漏漏现象及时处理。现象及时处理。对对止止回回阀阀、浮浮球球阀阀、液液位位控控制制器器进进行行检检查查，保保证证动动作作可

31、靠。可靠。检检查查生生活活水水泵泵房房电电机机、控控制制柜柜无无异异常常气气味味，控控制制柜柜的的电压表、电流表、供水压力表指示正常。电压表、电流表、供水压力表指示正常。生生活活水水泵泵房房配配置置的的空空调调、紫紫外外线线消消毒毒灯灯等等设设备备是是否否工工作正常。作正常。给水系统给水系统给水系统给水系统开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。设备运行的综合调试-给排水系统对对室室外外的的污污水水井井、雨雨水水井井、排排水水地地沟沟及及隔隔油油池池等等进进行行检检查查，对施工时的残留杂物进行清掏。对施工时的残留杂

32、物进行清掏。对对地地下下各各污污水水井井的的排排污污泵泵进进行行检检查查，调调整整浮浮漂漂位位置置，确确保保高低液位动作可靠。高低液位动作可靠。检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及时清理。检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及时清理。对步行街的卫生间的设备设施进行检查，对步行街的卫生间的设备设施进行检查，保证开业后的使用。保证开业后的使用。排水系统排水系统排水系统排水系统开业前，需取得排污许可证。开业前，需取得排污许可证。设备运行的综合调试-空调系统空调机组的外观检查，是否有漏油、漏气的现象；空调机组的外观检查，是否有漏油、漏气的现象；开开机机和和停停机机的的逻逻辑辑控控制制回回路路动动作作正正确确，各各传

33、传感感器器工工作作正正常常，保证设备运行的逻辑保护，避免设备的损坏；保证设备运行的逻辑保护，避免设备的损坏；设设备备开开启启后后的的各各项项运运行行参参数数在在范范围围之之内内，使使设设备备运运行行在在最最佳状态佳状态：（冷水机组的名义工况下）：（冷水机组的名义工况下）a a、冷冻水的回水温度、冷冻水的回水温度12 12，供水温度，供水温度7 7 ，温差，温差5 5 供回水压降调整为供回水压降调整为49KPa49KPa（0.5kg/cm0.5kg/cm）b b、冷却水的回水温度、冷却水的回水温度3232，供水温度，供水温度37 37 ，温差，温差5 5 供回水压降调整为供回水压降调整为68KP

34、a68KPa（0.7kg/cm0.7kg/cm）制冷机组制冷机组制冷机组制冷机组设备运行的综合调试-空调系统 c c、几种制冷剂工作状态时的压力（、几种制冷剂工作状态时的压力（kPakPa）d d、循循环环水水泵泵的的变变频频功功能能运运行行平平稳稳，无无异异常常声声音音，工工作作电电流流不不超过电机的额定电流。超过电机的额定电流。e e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。f f、一一对对一一开开启启冷冷冻冻水水和和冷冷却却水水阀阀门门，关关闭闭不不运运行行设设备备回回水水阀阀门。门。制冷机组制冷机组制冷机组制冷机组制冷剂名称制冷剂名称蒸发器压力

35、蒸发器压力（3.33.3）kPakPa冷凝器压力冷凝器压力（37.837.8）kPakPa停机状态停机状态（22.222.2）kPakPaR123R123-18.6-18.641.241.2-4.9-4.9R1234aR1234a224.6224.6675.7675.7500.2500.2R22R22446.2446.21329.91329.9851.2851.2设备运行的综合调试-空调系统a a、冷却水塔的风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向、冷却水塔的风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向 正常。正常。b b、一台机组开启一台冷却水塔，保证冷却水塔的回水温度。、一台机组开启一台冷却水塔，

36、保证冷却水塔的回水温度。c c、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。冷却水塔冷却水塔冷却水塔冷却水塔设备运行的综合调试-空调系统a a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象；、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象；b b、过滤器、表冷器无堵塞现象；、过滤器、表冷器无堵塞现象；c c、冷凝水集中收集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。、冷凝水集中收集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。d d、管道末端自动排气阀排气正常；、管道末端自动排气阀排气正常；e e、楼控的电动阀动作正常；、楼控的电动阀动作正常；f f、风机盘管的三档调温开关动作正

37、常。、风机盘管的三档调温开关动作正常。末端设备末端设备末端设备末端设备设备运行的综合调试-空调系统l设设备备安安装装完完成成后后，在在第第一一次次通通水水时时，要要对对管管道道进进行行反反复复冲冲洗洗，并并对对过过滤滤器器进进行行拆拆洗洗，直直至至达达到到要要求。求。l设设备备在在正正式式运运行行前前，要要对对水水质质进进行行处处理理，达达到到空空调运行的水质要求。调运行的水质要求。设备运行的综合调试-弱电系统 由于弱电项目的施工相对较为滞后，开业时停车场道由于弱电项目的施工相对较为滞后，开业时停车场道闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施工结闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施

38、工结束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网及办公网络必须达到正常使用功能。及办公网络必须达到正常使用功能。设备运行的综合调试-弱电系统闭路监控系统：闭路监控系统：显示屏图像清晰，无模糊、雪花及帧频抖动；显示屏图像清晰，无模糊、雪花及帧频抖动；各摄像点位名称标注准确；各摄像点位名称标注准确；硬盘录像存储无连续丢帧并且数据能够保存硬盘录像存储无连续丢帧并且数据能够保存3030天；天；手动控制键盘能够控制球机全方位动作且图像切换自如。手动控

39、制键盘能够控制球机全方位动作且图像切换自如。消防报警系统：消防报警系统：报警控制柜报警点的录入数量与实际施工相符；且报警点报警控制柜报警点的录入数量与实际施工相符；且报警点 位置描述准确。位置描述准确。（务必取得报警点位的地址码表）（务必取得报警点位的地址码表）报警控制柜无误报及报警点隔离现象；报警控制柜无误报及报警点隔离现象；消防广播功能正常；强切背景音乐功能正常。消防广播功能正常；强切背景音乐功能正常。报警控制柜强起功能具备（消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、报警控制柜强起功能具备（消火栓泵、喷淋泵、防火卷帘、消防排烟风机等能够直接强起）；消防排烟风机等能够直接强起）；设备运行的综合调试-弱电系

40、统 其他：其他：1 1、客流计数系统的人流计数的准确率核对，即误差情况核对。、客流计数系统的人流计数的准确率核对，即误差情况核对。2 2、商铺的语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件；、商铺的语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件；3 3、商铺的售电系统开通使用，、商铺的售电系统开通使用，ICIC卡表受电功能无异常；卡表受电功能无异常；4 4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常；、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区广播正常；5 5、LEDLED大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点；大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点；6 6、CRTCRT

41、报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确；报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确；7 7、确保集团专网和办公网络的开通。、确保集团专网和办公网络的开通。开业时，需保证庆典主会场背景大屏幕和室外开业时，需保证庆典主会场背景大屏幕和室外LEDLED大屏幕的视频联动。大屏幕的视频联动。设备运行的综合调试-消防系统a a、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑垃圾彻底清理，浮球阀、消防水池、稳压水箱蓄水前，对建筑垃圾彻底清理，浮球阀 动作可靠。动作可靠。b b、检查消火栓泵、喷淋泵运行正常，无异常声音；、检查消火栓泵、喷淋泵运行正常，无异常声音；c c、消防水炮的捕捉火点动作正常、出水正常。、消防水炮

42、的捕捉火点动作正常、出水正常。d d、消防稳压罐的压力值设定正常；稳压泵工作正常；喷淋管道、消防稳压罐的压力值设定正常；稳压泵工作正常；喷淋管道、消火栓管道的静态水压正常。消火栓管道的静态水压正常。e e、喷淋末端放水试验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、喷淋末端放水试验时，湿式报警阀动作正常、警铃动作正常、水流指示器动作正常。水流指示器动作正常。f f、防火卷帘上下动作自如，消控室远端控制功能正常。、防火卷帘上下动作自如，消控室远端控制功能正常。g g、开业前拆除温感、烟感等探头的防尘保护罩、开业前拆除温感、烟感等探头的防尘保护罩 。设备运行的综合调试-消防系统l开开业业前前消消防防系系

43、统统需需进进行行各各项项功功能能的的测测试试，并并完完成联动功能测试。成联动功能测试。l开开业业前前需需与与当当地地消消防防局局联联合合举举办办一一次次大大型型的的消消防演练。防演练。（商业广场租户需参加的）（商业广场租户需参加的）l开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。商业广场工程前期介入工作要点探讨代管阶段的人员培训代管阶段的人员培训代管阶段的人员培训 1.1.人员培训的目的：人员培训的目的：为为熟熟悉悉掌掌握握各各种种设设备备设设施施的的操操作作程程序序及及方方法法，确确保保设设施施设设备备的的正正常常、安安全全运运行行，提提高高员员工工的的各各

44、项项工工作作技技能能，及及时时有有效效处处理理各各种种突突发发事事件件，在在代代管管之之前前和和期期间间，应应加加强强对对员员工工进进行行各各种种技技能能培培训。训。2 2、培训的重点内容：、培训的重点内容：a.a.各系统设备的操作流程培训和应急突发事件的处置培训。各系统设备的操作流程培训和应急突发事件的处置培训。如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LEDLED显示屏等。显示屏等。b.b.设备的操作流程及维护保养程序。设备的操作流程及维护保养程序。c.c.各各种种突突发发事事件件处处置置程程序序：溢溢水水、停停电电、消消防防等等预预案案的的培培训

45、训 及演练。及演练。代管阶段的人员培训3.3.代管期间的注意事项：代管期间的注意事项：a a、变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成（包括因施 工需要回路停电的再送电）。工需要回路停电的再送电）。b b、各设备室（间）进入外来人员需做好登记。、各设备室（间）进入外来人员需做好登记。c c、工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。、工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。d d、随时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。掌握设、随时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。掌握设备最佳运行方法。备最佳运行方法。e e、收集整理现场跟进阶

46、段的各种工程质量问题，及时上报项目、收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报项目公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。公司并制定整改时间计划，落实责任人，跟踪整改情况。商业广场工程前期介入工作要点探讨接管阶段的问题整改接管阶段的问题整改工程遗留问题的处理1 1、属施工单位施工质量问题：、属施工单位施工质量问题：在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由新项在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由新项目商管公司发函给施工单位，同时抄报当地项目公司出面协调，目商管公司发函给施工单位，同时抄报当地项目公司出面协调，要求其进场维修。如经两次发函催促施工单位仍不履行维保责要

47、求其进场维修。如经两次发函催促施工单位仍不履行维保责任的，任的，7 7日内由新项目商管公司负责估算维保金额，向施工单位日内由新项目商管公司负责估算维保金额，向施工单位致函（抄报项目公司），并以联络单的形式报商管总部前期筹致函（抄报项目公司），并以联络单的形式报商管总部前期筹备部审批（见流程备部审批（见流程110601110601），同时抄送项目管理中心、股份公），同时抄送项目管理中心、股份公司财务部、成本部备案，由股份公司财务部或成本部直接代扣司财务部、成本部备案，由股份公司财务部或成本部直接代扣施工单位相应维保款，拨付到新项目商管公司，新项目商管公施工单位相应维保款，拨付到新项目商管公司，新

48、项目商管公司按制度对上述维保项目选定施工单位完成维修。司按制度对上述维保项目选定施工单位完成维修。 房市金碟工程遗留问题的处理2 2、属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑，但经过万达广场、属规划设计中未涉及、成本预算中未考虑，但经过万达广场运营运营6 6个月，对存在影响万达广场经营或品质的项目，由新项目个月，对存在影响万达广场经营或品质的项目，由新项目商管公司会同当地项目公司形成商管公司会同当地项目公司形成“工程遗留问题处理报告工程遗留问题处理报告”，阐明情况、明确整改方案及费用测算，上报股份公司审批，股阐明情况、明确整改方案及费用测算，上报股份公司审批，股份公司应于份公司应于3030日内予以

49、批复，如获批准转发股份公司财务部拨日内予以批复，如获批准转发股份公司财务部拨款，由当地项目公司或商管公司负责整改。款，由当地项目公司或商管公司负责整改。3 3、属物业优化需求，即广场开业后发现物业条件不能满足日常属物业优化需求，即广场开业后发现物业条件不能满足日常经营需要或影响经营的，阐明原因及费用测算，在年度维修基经营需要或影响经营的，阐明原因及费用测算，在年度维修基金预算中申报。金预算中申报。工程遗留问题的处理 项目全面开业后项目全面开业后3 3个月内整个工程应整改完毕，经当地个月内整个工程应整改完毕，经当地商管公司和商管总部正式接管确认，并形成书面确认文件；商管公司和商管总部正式接管确认

50、，并形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，当地项目公司必须在对于正式接收后仍未完成的零星工程，当地项目公司必须在项目全面开业后项目全面开业后6 6个月内整改完毕。如个月内整改完毕。如6 6个月内未完成，则预个月内未完成，则预留股份公司最终批准项目奖金总额的留股份公司最终批准项目奖金总额的10%10%暂缓发放；如推迟暂缓发放；如推迟3030天后仍未完成，则预留项目奖金总额天后仍未完成，则预留项目奖金总额10%10%将永久扣除。将永久扣除。前期工程管理的时间节点准确把握各项工作的时间节点并有效、圆满完成，是顺利开业的保障。准确把握各项工作的时间节点并有效、圆满完成，是顺利开业的保障。