锦绣东方商铺项目一期、四期商业街市场调研及定价方案.ppt

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1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版标题样式项目一期、四期商业街市场调研及定价方案项目一期、四期商业街市场调研及定价方案一、项目周边商业现状及价格情况一、项目周边商业现状及价格情况二、项目周边商业环境分析二、项目周边商业环境分析三、本项目商铺概况三、本项目商铺概况四、定价建议四、定价建议报告目录报告目录南头、黄埔区商业均缺乏大型综合商业体，主要以日常消费衍生的卖场型商，主要以日常消费衍生的卖场型商业为主。黄埔商圈街铺基本在业为主。黄埔商圈街铺基本在2.4-2.4-1.971.97元元/m/m2 2天天左右。南头商圈以本项目隔壁的香悦名门，目前较少商家经营，50-250元/月/平方米,东福南

2、路沿街部分底商面积约为30-150平方米，年租金一般在2-45万元左右，折合约为1.67元/平方米天。一：一：1.1.项目周边商业现状及价格情况：租金项目周边商业现状及价格情况：租金锦绣东方将军市场金盛隆黄圃金盛隆黄圃市场黄圃壹加壹南头壹加壹金湾广场-时尚京都会展中心南头黄圃主要商圈一线临街南头商业中心一线街铺黄圃商业中心南头次商业中心区域区域主要业态主要业态平均月租金平均月租金平均日租金平均日租金黄圃商圈百货、餐饮、娱乐、休闲餐饮、生活配套等50元/（元/平方米月）1.97（元（元/平方平方米米天）天）金湾广场商圈卖场、百货、餐饮、娱乐、休闲餐饮、生活配套等80元/（元/平方米月）2.67（

3、元（元/平方米平方米天）天）蓝天金地便利店、餐饮、窗帘饰品、鲜花等生活配套30元/（元/平方米月）1（元（元/平方米平方米天）天）奥城花园便利店、餐饮、百货、茶叶店、五金店等30元/（元/平方米月）1 1（元（元/平方米平方米天天)将军商圈面包店、餐饮、银行、杂货店、手机店50元/（元/平方米月）1.671.67（元（元/平方米平方米天天)个案项目个案项目面积面积开间开间/进深进深层高、有层高、有无夹层无夹层商铺售价商铺售价经营情况经营情况奥城花园36-903-6m/11-18m6m，可以做夹层7000-14000元/空置相当大一部分，约占73%蓝天金地60-1184-7m/12-21m约3m

4、，独立两层11000-16000元/二层基本上卖不出，靠搭送促进销售中低端业态较乱，缺乏规划，有一半商铺空置香悦名门约30-1502.5-4m/12-18m约5.8m，可分两层9000元-13000/左右目前基本空置项目周边楼盘底商（临街商铺）均价一般在8000-14000元/平米，鉴于项目本身所处地理位置特殊性（内街商铺），目前商铺现状态大致处于“三无”（人流量少、人流动线无、无商业气氛）。一：一：2.2.项目周边商业现状及价格情况：出售项目周边商业现状及价格情况：出售二、二、2.12.1项目周边商业环境分析项目周边商业环境分析远离南头大道主干道，周边无大型聚集人流及商业节点，对面为村屋，鸿

5、发西路出口人流太少，生活氛围无，且短时间内不开，没有太多人流线和人流量支撑的社区商铺，主要取决于小区人流和附近村民人流进行消费。昭示性非常弱。一期商业街一期商业街四四期期商商业业街街二、二、2.22.2项目周边商业环境分析项目周边商业环境分析1：从现有客流量分析：本项目周边目前的商业气氛还没完全形成，缺乏上规模、集中的商业物业及业态，名称距锦绣东方(米)人口(人)行程时间将军市场 400 25000 5南头市场 3500 30000 30金湾广场 3000 35000 25社区名称增加客流量(人)距锦绣东方(米)行程时间(分钟)锦绣东方2万0 0尚景天峰1万人500 7翡丽郡 2万人2000

6、20幸福里8号 700人300 3南桂园 1万人3000 252：目前远洋翡丽郡、尚景天峰等还有在售户型，附近商业氛围即将慢慢形成。而作为本项目所在区域内的大型社区，项目周边3公里以内今后仅住宅部分的常住人口就可达到60000人以上，这部分人群基本以本地业主和广州业主为主，本地人消费能力有限，广州多为老人或者外地投资者，能带动的市场经济较为局限。三、本项目商铺概况三、本项目商铺概况【社区商铺现状】1、现场人流稀少，展示非常弱。/2、本项目商铺共计6864平方米，大部分都临东福南路，户型以12层框架结构为主，面积大小可灵活分割，底层层高较高，沿街道路较宽。3、目前释放的租金相比周边社区商铺较高且

7、租户比较少，4、规划缺乏餐饮功能 的排污排烟等配套设施对招商和出售有难度。市场比较法市场比较法租金收益租金收益【定价原则定价原则】依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格住宅反推法住宅反推法四、定价建议四、定价建议商铺平均差商铺平均差四、四、4.14.1定价建议定价建议-市场比较市场比较将各比较对象的市场租金价格经比较系数修正后得出此项目的参考租金价格为：以项目A（蓝天金地）为参考：1.00.82=1.22元/天以项目B（黄圃商街）为参考：1.670.94=1.77元/天以项目C（金湾商街）为参考：

8、2.67 0.99=2.67元/天以项目D（将军商街）为参考：1.67 0.83=2.01/天四、四、4.24.2定价建议定价建议-租金收益租金收益本案沿街商业租金价格推算：以项目A（蓝天金地）为参考定价A权重+以项目C（金湾商街）为参考定价C权重1.32元/平方米天（注：权重=各比较对象比较系数的倒数/各比较对象比较系数的倒数之和）收益还原法确定本项目一期、四期商业的初步销售价格按照南头一般新建商铺的情况，空置率仅取10%，正常投资回报率取3-5%，计算得商铺的售价为：价格=租金（元/平米天）*365（天）*（1-空置率）/投资回报率=1.32*365*（1-10%）/3-5%举例：1：计划

9、购入商铺再出租的回报率=月租金*12/商铺售价100平米商铺1.32*30天*100*12个月/（拟定售价12000）=回报率：4%2：计划投入商铺再等升值后转手出售的回报率=售出价-购入价/购入价100平米商铺按照12000元/购入：（3-5年后的市场涨幅按照2万/*100）-120万/120万=回报率6%四、四、4.4.3 3定价建议定价建议-各铺平均价差各铺平均价差各商铺定价因子：开间、进深：开间大进深小价格较高；昭示性：越临街价格越高；近入口：靠近小区出入口价格较高；层高：层高越高，垂直空间越多，价格越高；内外部实体柱：柱子越少，价格越高。1栋离会所及出入口最近，且面积较小，价值最高。

10、2至4幢铺面形态相对较优，宽深比接近0.7：1至1：1之间，是较为理想的铺，但位置不利，距离左右出入口较远。5-7居最末一端，铺形完全不规则，离会所及路过较远，完全缺乏人流，这段商铺且离C出口和未来幼儿园规划较近，未来商铺含金量将优于目前。四、四、4.4.3 3定价建议定价建议-各铺平均价差各铺平均价差各商铺定价因子：开间、进深：开间大进深小价格较高；昭示性：越临街价格越高；近入口：靠近小区出入口价格较高；层高：层高越高，垂直空间越多，价格越高；内外部实体柱：柱子越少，价格越高。四、四、4.4.4 4定价建议定价建议-住宅反推住宅反推4600元元/M2四期一楼外街均价四期一楼外街均价13800元元/M2 四期四期 内街二楼均价内街二楼均价4738元元/M2 四期内街一楼均价四期内街一楼均价8475元元/M2目前周边住宅均价目前周边住宅均价商铺价格为住宅的商铺价格为住宅的2-3倍倍内街楼层价格系数：内街楼层价格系数：1 0.55一楼优势：一楼优势：提升提升44%一期商铺均价一期商铺均价8000元元/M2Thank you for attention