湖北崇阳天府广场商业项目前期定位及物业发展建议.ppt

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1、崇阳天府广场商业项目前期定位及物业发展建议2本项目商业研究思路导图：本项目商业研究思路导图：城市商业环境研究区域消费者研究商业形象定位区域商业环境城市整体商业环境城市宏观背景与区域环境商业房地产市场商业招商与运营模式建议商业招商与运营模式建议商业业态定位商业档次定位终端消费者定位经营者定位商业物业产品定位商业发展方向商业发展方向商业研究思路商业研究思路区域商业市场分析区域商业市场分析商业物业发展建议商业物业发展建议成功案例借鉴成功案例借鉴商业定位商业定位二、项目分析与整体定位一、城市商业环境研究三、项目物业发展建议与开发战略u城市经济发展水平u城市未来发展规划u城市商业市场分析u项目分析u案例

2、借鉴u项目总体形象定位u项目功能定位u项目主体定位u项目业态定位u项目客户定位u商业铺面划分u商业动线组织u公共区域建议u规划方案建议u开发时序建议u租金水平建议报告目录一、城市商业环境研究PART1：崇阳县城市概况崇阳县地理位置崇阳县经济发展水平崇阳县产业发展PART2：崇阳县城市发展规划崇阳县未来城市发展向PART3：崇阳县商业市场分析崇阳县商业布局崇阳县未来商业竞争分析崇阳县商业发展水平咸宁市概况u咸宁市属于地级市，位于武汉南部80公里，距离长沙280公里，是湖北省的南大门，与湖南、江西接壤，成为武汉、长沙、南昌“金三角”中的中心城市，有着独特的区位优势。u咸宁是武汉“1+8”城市圈极具

3、发展潜力的核心城市之一，也是国务院批准并重点支持的武汉城市圈和长株潭城市圈两个改革实验区的中间地带。地理位置：咸宁为湖北南大门，地处武汉、长沙、南昌“金三角”位置，同时处于武汉城市圈和长株潭城市圈的中间地带，地理位置优越。经济水平：咸宁市2012年GDP总值773亿元，GDP水平位列湖北省第10位，人均纯收入位列13位，发展水平中等偏下。u2012年，全市生产总值773.2亿元。uGDP总量略低，位于湖北省中下游水平，位列17个城市第10名。u按常住人口计算，2012年人均GDP7505元u人均GDP较低，位于湖北省中下游水平，位列17个城市第13名。地理位置：崇阳县位于湖北省南陲，居湘、鄂、

4、赣三省交界处，县域交通便利，四通八达，106国道、杭瑞高速公路贯穿全境。崇阳县位于湖北省南陲，居湘、鄂、赣三省交界处。东界通山，南邻通城及江西省修水，西接通城和湖南省临湘，北连赤壁、咸安。县境东西最长61公里,南北最宽52公里,国土面积1968平方公里,折合295.2万亩。占全省总面积的1.06%，占全市总面积的19.96%。县府驻天城镇。崇阳县交通便利，四通八达。106国道、杭瑞高速公路（杭州至瑞丽，在崇阳境内有两个入口）贯穿全境；距京广铁路、武广高速铁路、107国道、京珠高速公路及长江水运25公里，距阿深高速公路28公里，1.5小时可到达武汉，2小时可到达岳阳、黄石、九江，3小时可到达长沙

5、、南昌。产业支撑：崇阳县积极实施“兴工强县”战略,依托优势资源,形成了集钒产业、建材业、医用卫材业和食品加工四大传统支柱产业的产业集群。经济发展：崇阳县在咸宁市经济发展水平处于较低水平，GDP总值仅高于通山县，GDP及人均GDP走势有所下降。uGDP总量及人均GDP较低，在咸宁市仅高于通山县城，位于第五位。u2012年，全县生产总值77.23亿元。u按常住人口计算，2012年人均GDP1.96万元。1、崇阳县地理位置较为优越，位于湖北、湖南、江西三省交界处，两大城市圈的中心地带；2、崇阳县经济发展水平目前较低，按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，计划到2015年，全县生产总值达到130亿元，年

6、均增长17.6%，发展潜力较大；3、按照崇阳县制定的“十二五”发展规划，人均生产总值达到26263元，居民生活水平将会得到较大提升。PART2：崇阳县城市发展规划发展规划：从大区域来看，崇阳县向咸宁、赤壁、通山和通城形成辐射带；从小区域来看，由天城镇与沙坪、青山、白霓和路口镇发展成带。在县城的空间布局上，规划通过对自然条件和社会经济发展条件的分析，并考虑崇阳城区总的用地发展方向及时序，提出：“壹带串三核、拥水得双城”的空间结构，旨在将自然景色及气息引入城区，充分展现崇阳山水城市的特色，营造山、水、城浑然一体的城市空间格局。发展规划：从县域用地规划来看，隽水南面主要为工业区、隽水北面为老城区，主

7、要以商业、教育、行政办公为主。崇阳县受制于地理条件，未来城市发展方向主要向北发展，老城区面临商业和配套升级，服务性配套逐步向北面政务区转移。崇阳县的城市发展方向主要向北在扩张，老城片主要是新建街、沿河大道、桃溪大道以南围合区域，而老城以南为隽水河主要被定位为工业区，因此城市以南的发展受到了地理条件及相关定位的制约只能向北发展。目前新政府、国土局、检查院、交通局等政府机关单位都迁于城北新区，再加上教育新城及文化新城的定位，可以预见城北新城将会成为崇阳县新的发展亮点。城市发展：从城市发展方向来看，向北扩张是城市发展趋势，商业仍以老城区为主，政务、文化在中心向北迁移。1、从大区域发展规划来看，崇阳县

8、仍将以向咸宁、赤壁、通山和通城形成辐射带为主；2、从县域发展规划来看，崇阳县将形成由天城镇与沙坪、青山、白霓和路口镇发展成带；3、从城区发展来看，未来城市的发展方向是像北扩张，商业面临着更新换代，政务、文化在中心向北迁移。PART3：崇阳县商业市场分析区域商业区域商业区域商业区域商业环境分析环境分析环境分析环境分析区域消费区域消费区域消费区域消费者研究者研究者研究者研究商业布局：崇阳商业以自然形成的街区为主，以租金和人流而论，民主路BC段是现有商业核心区位、D2D3次之，代表了城市商业的现状。序号路线路段A1民主路桃溪大道-白鹭街A2民主路白鹭街-新建路B民主路新建路-前进路C民主路前进路-沿

9、河大道D1解放路沿河大道-新建中路D2前进路新建中路-民主路D3解放路新建中路-民主路E商业步行街F白鹭街民主路-新建中路G新建中路虹景酒店-新建路H新建路新建中路-民主路I紫晶城步行街老城商业中心红谷滩商圈城东板块城北板块商业业态：崇阳仍处在零售占据绝对市场份额的时期，文化娱乐、餐饮等业态欠发达。B-B-B-B-民主路（新建路民主路（新建路民主路（新建路民主路（新建路-前进路段）前进路段）前进路段）前进路段）C-C-C-C-民主路（前进路民主路（前进路民主路（前进路民主路（前进路-沿河大道段）沿河大道段）沿河大道段）沿河大道段）D1-D1-D1-D1-前进路（新建中路前进路（新建中路前进路（

10、新建中路前进路（新建中路-民主路）民主路）民主路）民主路）D2-D2-D2-D2-解放路（解放路（解放路（解放路（新建中路新建中路-民主路民主路）文化娱乐餐饮休闲等业态不发达的原因，主要在于早先的崇阳市场，是以自然形成的简单租赁关系为主，缺乏整体规划，而且作为1-2层的商业街铺形式，本身租金较为高昂。民主路最优质的地段，20-30的临街商铺月租金基本过万，而即使在武汉等省会城市，餐饮、娱乐业所能负担的租金也不过150-200/月。高租金与低承租能力之间的矛盾，导致人民消费需求受限。经营业态：据不完全统计，目前区域内商业主要以日常生活型商业设施为主，服饰、杂货、餐饮、家电等为主，娱乐休闲设施较少

11、。u据不完全统计，目前项目周边3公里范围内，共有大小临街商铺约500多个，主要集中在民主路、前进路、解放路、白鹭路两侧；u经营内容以居民生活型商业设施（如服饰、小超市、日杂百货、美容美发等）为主，约占到65%的比例；而餐饮、洗浴、KTV等休闲娱乐设施较少，仅占到10%的比例。同时区域内还存在一些化工涂料、汽车修理、货运物流等的商业设施，及其他零散商业，约占到25%的比例。u装修档次普遍偏低服装类基本不存在国际化品牌，尤其渠道下沉较早的耐克，阿迪达斯的知名运动品牌的缺失让人不解。珠宝品牌较为齐全，餐饮类是缺口最大的品类，在于市民交流的过程中，被提及最多的品牌就是KFC和麦当劳，休闲餐饮同样较为薄

12、弱，连锁的西饼屋和小吃比如周黑鸭等也不见踪影，化妆品同样是市民谈及较多的品类，没有化妆品专卖店让女性市民对所购买产品的真实度存在疑虑。女装品牌男装品牌运动休闲品牌鞋帽品牌儿童品牌床品品牌珠宝品牌快餐品牌餐饮品牌小吃超市KTV化妆品集合店朵以七匹狼美特斯邦威百丽杰米熊水星周大生华莱士小尾羊良品铺子中百大地飞歌莎莎阿依莲劲霸乔丹达芙妮好孩子罗莱新金派乐汉堡德庄家家旺同一首歌依布都海澜之家特步红蜻蜓babala多喜爱龙凤简朴寨金碧辉煌三福柒牌鸿星尔克意尔康abc富安娜周六福衣香丽影波司登妈咪爱老庙风笛老凤祥诺曼琦CCDD秋水伊人业种品牌级数总结表业种品牌级数总结表商业档次：目前崇阳县无大规模的商业中

13、心，老城区商业气氛浓厚，档次较低；新城区商业氛围尚未形成，以社区配套为主。q区域商业分布：崇阳商业以自然形成的街区为主，以租金和人流而论，民主路是现有商业核心区位，代表了城市的品牌现状。q区域商业业态：目前区域商业主要以便利店、日杂、服饰、家居等日常生活型商业为主，餐饮、洗浴、KTV等娱乐设施较少。q区域商业档次/形象：区域商业大多为临街商铺形式，多为原村砦房屋改建或住宅底商，大多商铺较为陈旧，形象不佳，经营档次较低。未来竞争：本项目未来竞争主要来源于信达商业街、崇阳大世界和金泰广场，信达商业街由于地理位置比较近，与本项目直接竞争。项目竞品信达商业街指标值单位总建筑面积100740地上建筑面积

14、88718商业建筑面积43989容积率3.6建筑密度55.7%停车位183个本项目信达商业街金泰广场大世界星光天地白鹭广场项目竞品金泰商业广场指标值单位总建筑面积100740地上建筑面积88718商业建筑面积43989容积率3.6建筑密度55.7%停车位183个25一级竞争：1.信达商业街项目总建筑面积约10万方，其中商业面积约5万方，定位为崇阳唯一星级商业综合体。位置：崇阳县天城镇50号规模：10万方商业定位：街区商业商业功能：主要以购物、休闲娱乐、餐饮等为主楼层业态租金情况4F主要为影院和茶楼15元/月3F主要以家装和休闲娱乐为主20元/月2F主要以家具家电、服饰、餐饮为主30元/月1F主

15、要以黄金珠宝、化妆品以及品牌服饰为主130元/月信达商业街业态及租金情况业态分布：信达商业街主要以品牌服饰、家具家电、休闲娱乐和餐饮为主，目前租金在15-130元/月不等。信达商业步行街招商情况4F大地影院、998足浴城、伊美宾馆3F海宁皮革城、时尚KTV、银桥网吧、美蒂健身房、伊美宾馆、七色花儿童乐园2F国美电器、黑咖骑士1F地下室中商平价超市招商品牌：目前信达商业步行街目前招商的品牌主要为休闲娱乐业态为主。一级竞争：2.金泰广场：集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店、商务、居住为一体的城市综合体，商业定位为符合国际标准的城市综合体。位置：崇阳县重阳大道与新建路交汇处规模：6万方商业定位：国际标准

16、城市综合体商业功能：全功能多业态商业29一级竞争：3.崇阳大世界：集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的商业聚合体，未来将成为南部城区人群的主要消费场所位置：崇阳县新建路与民主路交汇处位置：崇阳县新建路与民主路交汇处规模：规模：49000平方米商业定位：一站式购物广场商业定位：一站式购物广场商业功能：商业功能：集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的商业聚合体崇阳大世界以生机盎然的姿态置身于繁华与静谧之间，居家，购物、交通、美食、医疗一应俱全，让上班、上学、就医、购物、健身，顷刻即享，更让您马上拥有一张令人向往的城市生活烫金门牌！30二级竞争：4.星光天地：集餐饮、购物、休闲、文化、娱乐、运动、交友于一体的多功

17、能时尚生活中心。星光天地文化商业街的核心是重塑一种全新的都市生活方式。首先,她对居住者充分尊重,所有建筑功能、布局、距离、尺度都是以非常合适的角度来实现,一切围绕居住者的功能性需要来展开。为了达到这个核心,湖北正基文化建设有限公司整合建筑功能、空间尺度、文化等多种资源,成功引进豪华数字影院、儿童乐园、新闻直播间、三星数码旗舰店等国际国内知名品牌商家，联手打造汇集精品大街、特色餐饮、时尚酒吧、大型KTV、音乐茶座、咖啡厅、桌球、健身会所、美容SPA等集餐饮、购物、休闲、文化、娱乐、运动、交友于一体的多功能时尚生活中心，将全部城市功能都应处在融洽而令人愉悦的步行距离之内，将人的情感自然释放,享受快

18、乐而轻松的氛围，衍生出一种完全不一样的城市中心生活模式20000平米餐饮休闲娱乐文化城-抢占崇阳餐饮娱乐制高点8000平米时尚精品大街-崇阳时尚前沿阵地3000平米潮流前线-至酷淘宝地、潮流风向标2000平米豪华数字影院-创造流光溢彩的视听盛宴2000平米儿童乐园-儿童小天地、快乐大世界二级竞争：4.星光天地：主要以休闲娱乐业态为主题的街区商业。星光天地商业规划：对比因素本项目一级竞品二级竞品信达商业街金泰广场崇阳大世界星光天地区域条件商业规模商业形态商业档次业态功能业态品牌招商运用能力“建立城乡统一的户口登记制度。取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民

19、户口。”30日公布的国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见明确了上述改革举措。这标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。农业与非农户口区别取消，统一为居民户口，可以有效吸引乡镇客户往县城聚集，增加城市的消费人群和消费能力。“这次户籍制度改革，就是要努力实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，让在城镇就业居住的农业转移人口和其他常住人口暂时没有落户的，能够逐步享受当地的基本公共服务，这是一个重要的目标。”黄明说。34q未来商业供应布局：未来商业供应仍聚集在老城区，主要沿民主路、新建路、白鹭街等沿线。q未来商业业态：未来的商业供应业态比较齐全，休闲

20、娱乐及品牌餐饮、品牌服饰以及文化、商务等业态逐渐完善。q未来商业档次/形象：未来入市的商业综合体档次和形象都有较大提升。q未来商业竞争：未来中高端商业综合体量较大，同时均规划有集中商业设施，以上竞品是未来将成为分流本区域消费者的主要竞争对手。35区域商业区域商业区域商业区域商业环境分析环境分析环境分析环境分析区域消费区域消费区域消费区域消费者研究者研究者研究者研究针对区域消费者，我们通过问卷调查以及访谈的形式，了解消费者需求及特征：p单位覆盖原则采取分类别问卷，覆盖范围尽可能广。p样本选择原则在社区、市场、学校、售楼处针对年龄、收入、家庭结构等特征各不相同的个体，确保样本的广泛性和代表性。样本

21、选择标准样本选择标准n受访客户的年龄结构以36-50岁之间的中年人为主；n在所受教育状况调查中，高中以上比例较大，占95%；客户特征：调访者客户的年轻层次以36-50岁的中年为主，文化程度普遍在高中以上。n调访者客户从事的行业以消费服务行业以及计算机、金融、商贸等行业为主；n受访者工资收入水平普遍在2000-5000元之间。客户特征：调访者客户从事的行业以消费服务行业以及计算机、金融、商贸等行业为主，工资水平普遍在2000-5000元之间。客户特征：消费者消费出行时间步行在10分钟之内比例较大，公交或自驾在20分钟以内占比较大，大多数消费者对目前商业购物环境不太满意，有改善需求。n消费者消费出

22、行时间步行在10分钟之内比例较大，公交或自驾在20分钟以内占比较大；n消费者对目前商业购物环境普遍不太满意，有改善购物环境与购物档次的需求。n在日常消费支出中，餐饮食品、及服装鞋帽的比例最大，分别为34%与29%，其次为休闲娱乐消费占15%；n说明目前区域消费者主要以日常生活消费为主，同时有一定的休闲娱乐消费需求。客户特征：受访消费者在日常消费支出中，餐饮食品、及服装鞋帽的比例最大，其次为休闲娱乐和个人护理消费，与目前崇阳的商业档次不匹配。41n被访者普遍认为交通方便、购物环境好、休闲娱乐、功能配套完善、业态丰富为其关注的因素。客户特征：客户常去的商圈为老城区商圈和红谷滩商圈，对于客户而言交通

23、方便、购物环境好、休闲娱乐、功能配套完善、业态丰富成为消费者选择购物地点的主要原因。n目前被访者常去的商圈为老城区中心商圈和红谷滩商圈 在前期市调过程中，我司员工针对街头消费者做了一轮聊天式的一对一访谈，访谈对象92人，其中50%以上受访者表示应该引入崇阳的业态中，对特色餐厅、休闲娱乐、品牌服饰、儿童游乐以及家居用品的需求较大，充分反映了人民对提升自身生活品质的迫切期望。客户特征：调访消费者对特色餐厅、休闲娱乐、品牌服饰、儿童游乐以及家居用品的需求较大，反映了客户对生活品质提升的迫切需求。周边商户（经营者）：居住有小型超市，但日常生活不方便；吃、用本市场就有，大点的消费就去民主路那边；朋友来了

24、就老城区吃饭休闲；汽配商户（公司员工）：u生活消费一般不在这边；u吃饭、休闲一般去县中心，去哪里不固定u公司那边负责业务的来了，吃饭、住宿、娱乐休闲等总会有的五金塑料商户（雇员）：u平时做生意忙，下了班去市里不方便，很少专门去逛u有时候出去玩，会找个网吧或者KTV聚会u衣服之类的也希望在附近买，比较期待信达商业街开业学生：u不怎么在校外消费，周末会去其他学校找同学；u买衣服一般去老城区，休闲的为主；u玩一般去网吧、KTV，吃饭一般一二十元居民（前进路附近）：u现在买东西还比较方便；u有时候会去家家旺超市；u超市的东西比较贵，农贸市场会更方便u就是购物的地方比较少居民（老城区）：u周边买东西挺方

25、便的；u超市就去家家旺，其他小超市也经常去；u北面也有个大超市也会去吧，看那边方便、便宜区域消费者访谈语录客户特征：通过消费者访谈，目前客户区的较多的还是以老城区中心为主，普通购物较为方便，但缺乏大型商业，对新的商业及购物中心较期待。q在本次调查中，被访者收入在2000-5000元为主，职业以从事的行业以消费服务行业以及计算机、金融、商贸等行业为主；q各类日常开销中基本需求占主导，餐饮食品、服装鞋帽生活基本需求占63%。休闲娱乐存在一定需求占15%；q老城区商圈和红谷商圈是被访者目前经常去的地方，常用的交通工具是公交车和自行车（电动车）；q 最希望在本项目中包含的商业设施，结果显示休闲娱乐最受

26、推崇。其他的餐饮美食、品牌服饰、精品专卖的选择人数比较多；商业市场研究小结：有做区域商业中心以及目的地型商业（餐饮、休闲娱乐、创新业态）的机会，但存在困难，如何打造竞争力？u区域需求有特点（商贸人员密集，生活半径小，商务往来活动频繁）u目前已有餐饮街，但仅是餐饮商家相对聚集，没有其他优势，本项目为新建综合体，可塑性强u现有、将入市的竞争普适性强，针对性弱u区域有需求（生活型商业需要升级，餐饮、休闲娱乐设施缺乏）有机会有机会机会分析机会分析可为机会可为机会超市娱乐休闲名品商家u针对本项目区域消费者，提供针对性商业服务及商业设施；u满足消费者“近、快、全”的消费需求。u针对区域内社交、聚会、商务接

27、待、休闲娱乐等消费需求，提供综合化、功能化的休闲娱乐设施，满足地缘客户需求；u同时能够增强对外部区域消费者的吸引力，快速提升人气。u商业形象、配套设施、规划设计、服务管理等全面超越现有商业，提升商业价值；u通过风情化、主题化建立商业特色，体现竞争优势。u目前尚没有真正的购物中心，项目具有业态创新空间。锁定整个城区客户，主打地缘性 通过一站式购物以及舒适的购物环境、品牌等使我们的购物中心成为崇阳市民聚会的中心、资讯中心，美食中心，娱乐休闲中心，品质生活中心，社会主流文化传播中心，提升项目的竞争优势u引进国内外知名时尚名品，成为崇阳县具有唯一性的品牌消费目的地。亲子体验二、项目分析与整体定位一、城

28、市经济发展与市场分析三、项目物业发展建议与开发战略u城市经济发展水平u城市未来发展规划u城市商业市场分析u项目分析u案例借鉴u项目总体形象定位u项目功能定位u项目主题定位u项目业态定位u项目客户定位u商业铺面划分u商业动线组织u公共区域建议u规划方案建议u开发时序建议u租金水平建议目录项目分析与整体定位PART1：项目本体分析项目地理位置项目优劣势分析项目周边商业需求分析PART2：项目案例借鉴商业项目案例借鉴PART3：项目整体定位项目整体形象定位项目主题定位项目功能定位项目基本指标项目业态定位项目档次定位项目客户定位PART1：项目本体分析本项目为总规模约8万方的综合项目，物业类型包括住宅

29、、商业和酒店，其中商业规模约4万方。项目经济技术指标项目名称崇阳县天府商城用地位置崇阳县民主路和前进路交汇处总用地面积（）10645.10净用地面积（）8762.67总建筑面积（）77390.06容积率5.538地上建筑面积（）59969.06建筑密度59.5%地下建筑面积（）17421.00绿化率23.2%建筑基层面积（）6333.56总停车位（地下）2071、住宅面积（）15456.402、商业面积（）36397.103、酒店面积（）7105.56本项目所处区域为老城区商业核心，配套完善、交通便利是目前人流最为密集的区域，商业面临着升级换代。q项目位于崇阳县城区中心，享受完善的生活配套；q

30、项目两面临主干道，昭示性非常好，交通便利q项目所处区域为崇阳县商业核心，是消费者最为集中的区域；q目前的商业主要以沿街低档次商业为主，面临着升级换代和商业环境的改善。关键词：城区商业核心、配套完善、交通方便、人口密集从项目四至来看，东面临主干道民主路，南面临前进路拐角，北面为跃进巷，西面为生活区，昭示性非常好。本项目地处民主路与前进路交汇处，是目前最旺的老商业片区东临：民主路；南临：前进路；西临：居民区；北临：跃进巷综合体综合体崇阳首席高端商崇阳首席高端商崇阳首席高端商崇阳首席高端商业综合体业综合体业综合体业综合体区位区位城市核心城市核心城市核心城市核心地标地段地标地段地标地段地标地段一站式一

31、站式一站式全都市生活一站式全都市生活一站式全都市生活一站式全都市生活通过商业实现法和商业需求法预测崇阳县商业容量商业容量预测2商业需求法1商业实现法基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测基于现有商业经营情况，通过平均坪效值对商务体量进行预测2008-2012年崇阳县社会零售总额（单位：万元）p按照商业常规运营规律，当年坪效值达到25000元-30000元之间时，说明商铺营业业绩状态良好。取崇阳县商业坪效值为25000元/预计到2016年崇阳县商业零售商业容量=商业零售总额/商业坪效=62.54亿/2.5万(）=25万区域区域2002008 82002009 92020101020201

32、11120122012崇阳县崇阳县17.6121.325.2334.5434.54增长率增长率27%20.9%25.4%17.5%16.2%p2008-2012崇阳县社会零售总额年平均增长率约为16-27%，按照保底增长率16%推算，到2016年，崇阳县全社会零售总额为62.54亿元【商业实现法】根据崇阳县社会零售总额增长情况，预测2016年崇阳县零售商业容量为25万方。数据来源：湖北省统计年鉴主要消费者：主要消费者：居住人口次要消费者：次要消费者：周边乡镇人口边缘消费者：边缘消费者：外部人口商业人群主要消费者：p根据崇阳县统计局统计，区域内常住人口39.467万人，根据崇阳县目前的人口自然增

33、长率9.85，未来2016年常住人口将达到41万人；次要消费者：p2012年崇阳县常住人口约39.467万人，按照崇阳县目前的人口自然增长率9.85，2016年崇阳县常住人口将达到41万人，假定区域渗透率为10%，未来周边区域将为老城区商圈贡献消费人4万边缘消费者：p可以忽略不计人均商业面积预估人均商业面积预估一般城区人均拥有零售商业面积0.8-1.2之间p老城区商圈未来消费辐射人口数量在45万左右，考虑到可能的重复计算（按照8%的重复率），预计2016年商业消费人口为41.4万人p按照人均零售商业面积1平方米计算潜在商业面积=商业消费人口*老城区商圈人均商业面积=41.4万*1=41.4万数

34、据来源：湖北省统计年鉴【商业需求法】根据崇阳县商业需求法，预测2016年崇阳县零售商业容量为41.4万方。目前老城区现有门面商业体量大约为6.4万方，未来新增商业体量大约为18.5万方，共计约24.9万方。道路沿线道路沿线门面商业面积（）门面商业面积（）民主路11253解放路10139步行街1865白鹭街8663新建中路27372新建路2633紫晶城步行街1790合计63715据不完全统计，目前崇阳据不完全统计，目前崇阳县城区商业面积大约为县城区商业面积大约为6.46.4万方左右。万方左右。预计到2016年老城区商业存量面积大约为6.4+18.5=24.9万方新建集中商业新建集中商业商业面积（

35、）商业面积（）信达商业街40000金泰商业广场60000崇阳大世界50000星光天地35000合计18.5目前崇阳县新增的城区商目前崇阳县新增的城区商业面积大约为业面积大约为18.518.5万方左万方左右。右。时间崇阳县门面商业容量（万）同期竞争项目规模（万）本项目剩余可开发的规模（万）未来两年（至2016年）6.418.58.1本案未来三年商业可开发面积预测本案未来三年商业可开发面积预测 商业实现法商业需求法按照商业实现法，通过社会零售总额预测，至2016年崇阳县的商业需求量大约为25万方按照商业需求法，通过人均商业需求面积，预测，至2016年崇阳县商业需求量大约为41.4万方取均值33万方

36、根据商业预测法分析，未来至2016年，崇阳县剩余可开发商业的面积大约为8.1万方。崇阳市场有高端商业需求，但同期竞争压力较大，项目要么抢占市场先机，要么形成差异化的竞争优势！如何形成差异化竞争如何形成差异化竞争？SWOT分析优势劣势机会利用机会，强化优势利用机会，弥补劣势本项目位于城市核心地段，人流量密集，商业氛围浓厚；崇阳县面临着商业的升级换代，有市场的需求；未来户籍政策的导向会吸引乡镇客户向县城聚集，增加消费能力；本项目区位条件优越、商业综合体规划以及招商品牌、能力较强。项目入市时间较晚；通过城区商业的发展机会，形成差异化竞争威胁发挥优势，规避威胁克服劣势，转化威胁利用本项目自身的区域优势

37、、品牌优势、招商运营能力等优势，与竞争项目形成差异化竞争，规避威胁通过强化项目自身的区域优势、品牌优势、招商运营能力等优势，克服项目入市时间较晚以及周边项目的竞争威胁通过SWOT分析，本项目具有明显的优势，同时面临着市场竞争威胁，本项目需要充分利用项目机会点，强化优势，避免威胁。项目 优势1、城市核心的区位优势2、项目商业规划优势3、项目招商运营能力优势项目机会1、城市发展机会点2、商业配套升级3、户籍政策改革项目劣势1、入市时间较晚项目威胁1、大批商业竞品项目入市对于本项目而言，对于本项目而言，应应占位占位“城市核心城市核心”的发展平台，树立的发展平台，树立“城市城市&区域代言区域代言”的高

38、形象，预见区域发展未来，引的高形象，预见区域发展未来，引领崇阳商业升级！领崇阳商业升级！PART2：项目案例借鉴1、选取案例的物业类型与本项目相似2、选取案例的区位与本项目相似3、选取案例引入商业业态类似案例选取原则：案例选取原则：选取案例一：武汉销品茂选取案例二：武汉北冰洋城市广场城市核心总体量20万方定位年轻时尚潮流一站式购物中心。Malls in central China is the largest and most versatile commercial carrier.销品茂是华中地区规模最大、功能最全的商业航母 。Malls home shopping features,an

39、d strive to build a shopping,dining,leisure and entertainment happiness,stop“distinctive characteristics of public relations,Promote happiness and stylish one-stop shopping experience.销品茂家庭购物的特点，着力打造集购物、餐饮、休闲、娱乐“幸福”、“一站式”鲜明的公关特点，倡导幸福而时尚的一站式购物体验。楼层主题业态1F摩尔风情街摩尔风情街中商百货、黄金珠宝、银行、名品手机、名表、精品女装、时尚配饰2F品位新广场

40、品位新广场时尚、流行女装、淑女服饰、流行小饰品、鞋类、屈臣氏超市、美容美发3F新世代川廊新世代川廊新动态教育培训、户外运动城、时尚男装、皮具、男士配件、饰品、男鞋、运动服饰、休闲服饰、健身器材、儿童乐园4F欢乐嘉年华欢乐嘉年华东方之珠室内集市、新华书店、媒体美容、手机卖场、床上用品、家居饰品、儿童服装、内衣、教育培训、时尚美甲5F动感星世界餐饮美食、咖啡吧、中西式餐点、中式快餐、电影院6F动感星世界动感星世界欢乐空间量贩式KTV、库博台球城着力打造集购物、餐饮、休闲、娱乐“幸福”、“一站式”鲜明的公关特点。1F Moore Street style1F 摩尔风情街主营项目：中商百货、黄金珠宝、

41、银行、名品手机、名表、精品女装、时尚配饰。Main items:in the business department stores,gold jewelry,banks,famous mobile phones,watches,fine ladies,fashion accessories.1F Moore Street style1F Moore Street style1F 1F 摩尔风情街摩尔风情街 米可芭娜米可芭娜MIKIBANAEIN女装女装EIN WomenHERBORIST佰草集佰草集意大利时装品牌Italian fashion brand中国第一套现代中草药中高档个人护理品牌。

42、Chinese herbal medicine in modern Chinas first set of high-end personal care brands.191F Moore Street style1F Moore Street style1F 1F 摩尔风情街摩尔风情街粉红玛琍粉红玛琍Pink Mary Li 源自台湾的淑女服饰品牌Ladies clothing brand from Taiwan 马克华菲马克华菲Fairwhale Creative UrbanwearFCU创意都市女装Creative Cities Women FCU 20Grade Plaza 2F2F

43、品位新广场主营项目：时尚、流行女装、淑女服饰、流行小饰品、鞋类、屈臣氏超市、美容美发。Main items:fashion,fashion dress,ladies dress,fashion small accessories,shoes,Watson supermarket,beauty salon.Grade Plaza 2FGrade Plaza 2F2F 2F 品位新广场品位新广场屈臣氏超市屈臣氏超市Watsons Supermarket 屈臣氏集团（香港）有限公司，创建于1828年，是和记黄埔旗下的国际零售及食品制造机构，业务遍布34个地区，共经营超过8400间零售商店，聘用980

44、00名员工。集团涉及的商品包括有保健产品、美容产品、香水、化妆品、食品、饮品、电子产品、洋酒及机场零售业务。Watson Group(HK)Co.,Ltd.,founded in 1828,is a subsidiary of Hutchison Whampoas international retail and food manufacturing sector,with operations in 34 regions,were operating over 8,400 retail stores,employing 98,000 staff.Group of goods involved

45、 include health products,beauty products,perfumes,cosmetics,food,beverages,electronic products,wine and airport retail business.23ESPRIT ESPRIT 其“在乎心态而非年龄”的设计理念已传遍全球。ESPRIT 代表着一个充满干劲、推崇合作、追求理想，以及对生命积极乐观的时尚生活品牌；ESPRIT为顾客塑造的，绝非仅仅是挂在身上的衣饰，更是一种生活方式，一种生活的态度，一种对自我的感觉。千色店千色店CitistoreLa Chapelle品牌始创于1998年，是

46、来自上海的经典之作，并将法兰西名族的浪漫、时尚、优雅服饰引入了中国人的生活。Brand was founded in 1998,is from Shanghai,classic,romantic and family of the French name,fashion,elegant dress to introduce the Chinese peoples lives.拉夏贝尔拉夏贝尔堡狮龙堡狮龙Bossini 自1987年开设首间零售店铺以来，经过约二十年的迅速发展，已成功将业务拓展至全球约三十个国家及地区。Since 1987,opened its first retail outl

47、et,after about two decades of rapid development,has successfully expanded its business to the world about thirty countries and regions.深圳市千色店百货用品有限公司，成立于1995年，是一家主营女性日化用品的专营连锁机构。Shenzhen Citistore Sundries Co.,Ltd.,established in 1995,is a main women of supplies of the franchise chain.24Grade Plaza

48、2FGrade Plaza 2F2F 2F 品位新广场品位新广场Grade Plaza 2FGrade Plaza 2F2F 2F 品位新广场品位新广场拾味馆拾味馆Found taste MuseumEtam 1916年在德国艾格第一间零售店开业，至今逐步成为法国乃至欧洲的著名女装连锁店。Iger in Germany in 1916 opened the first retail store,has gradually become famous in France and Europe womens stores.艾格艾格Princess由ebase品牌延伸的高端女装系列，全新浪漫设计，让

49、每个女生一个成为公主的机会。High-end brand extension from the ebase Women series,the new romantic design,so that each girl a chance to become a princess.公司2004年成立于海南，是一家全国性连锁餐饮企业。如今，拾味馆餐饮品牌已成为全国知名的砂锅骨汤连锁品牌。The company was founded in 2004,Hainan,is a national chain restaurant companies.Now,pick up food taste Museu

50、m has one of the famous brand of soup casserole chain brand.25River Gallery 3F New Generation3F 新世代川廊主营项目：新动态教育培训、户外运动城、时尚男装、皮具、男士配件、饰品、男鞋、运动服饰、休闲服饰、健身器材、儿童乐园Main items:new developments in education and training,outdoor sports city,fashion menswear,leather goods,mens accessories,jewelry,mens shoes,s