临沂城市房地产市场调研报告.ppt

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1、 临沂城市房地产市场研究报告（一）（一）（一）（一）临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述（三）（三）（三）（三）临沂市土地市场临沂市土地市场 （二）（二）（二）（二）20122012 年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据目 录目 录contents（四）（四）（四）（四）2012201220122012 年临沂市普通住宅年临沂市普通住宅年临沂市普通住宅年临沂市普通住宅（五）（五）（五）（五）临沂花园洋房市场分析临沂花园洋房市场分析（七）（七）（七）（七）临沂专业市场分析临沂专业市场分析（八）（八）（八）（八）临沂各板块房地产发展临沂各板块房地产发展临沂各板块房地产发展临沂各板块房地

2、产发展（九）（九）（九）（九）重点开发商情况重点开发商情况重点开发商情况重点开发商情况（六）（六）（六）（六）临沂别墅市场分析临沂别墅市场分析 第一部分 第一部分 第一部分 第一部分 房地产行业发展概述房地产开发投资情况房地产开发投资情况商品房施工情况商品房施工情况商品房竣工情况商品房竣工情况商品房销售面积情况商品房销售面积情况商品房销售金额情况商品房销售金额情况临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述开发开发投资投资2012 年全市房地产开发投资完成 233.5 亿元，同比增长 22.44%。按投资用途分，全年住宅开发完成投资

3、165.3 亿元，同比增长 18.1%；商业营业用房完成投资 39.9 亿元，同比增长 35.6%；其它完成投资 25 亿元，同比增长 33%。临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述商品房商品房施工施工从 2006 年起，临沂市商品房施工面积保持逐年上涨的趋势。截止到 2012 年 11 月末，临沂市商品房施工面积为 2935.5 万平米，同比增长18.2%。临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述商品房商品房竣工竣工受前几年大量商品房项目开工建设的累计影响，201

4、2 年 1-11 月份全市商品房竣工面积达到 455.4 万平米，同比增长 61.3%。临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述商品房销商品房销售面积售面积从 2006 年临沂房地产进入快速发展阶段，商品房销售面积快速上涨。2012 年全市商品房销售面积为 727.8 万平米，同比增长 13.65%。临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述临沂城市房地产行业发展概述商品房销商品房销售金额售金额临沂商品房价格近年来保持平稳增长，从 2006 年商品房销售额逐年上升，尤其 2010 年之后保持高速

5、增长。2012 年 1-11 月全市商品房销售金额为 194.5 亿元，同比上升 22.54%。第二部分 第二部分 第二部分 第二部分 2012201220122012 年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据临沂人口临沂人口GDP 及产业结构及产业结构固定资产投资固定资产投资居民生活水平和消费居民生活水平和消费2012 年临沂市国内生产总值达到 3012.81 亿元，财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成 170.1 亿元，同比增长分别为 8.7%、20.4%，全市经济保持了平稳较快发展态势。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产业的快速增长，三大产业融合稳定发

6、展，分别占比为 9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高 1.8 个百分点。2012201220122012 年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据临沂临沂人口人口2006 年至 2011 年临沂人口总量稳定增长，2011 年临沂全市户籍人口达到 1081 万人，其中三区（兰山区、河东区、罗庄区）人口达到 216.17 万人。2012201220122012 年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据GDP及及产业结构产业结构1、GDP：自 2006 年起，临沂市国民生产总值呈逐年上升趋势，2012 年国民生产总值达到 3012.81

7、 亿元，同比增长 8.7%。2、产业结构：2012 年，第一产业增加值291.34 亿元，同比增长13.4%；第二产业增加值1463.45 亿元，同比增长5.89%；第三产业增加值1258.02 亿元，同比增长4.42%。三大产业结构进一步得到优化，占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高 1.8 个百分点。2012201220122012 年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据固定资固定资产投资产投资2012 年临沂市固定资产投资增长较快，房地产开发投资运行平稳。2012 年全市完成固定资产投资 2016.7 亿元，同比增长 25.37%。2012

8、 年过亿元项目（不含房地产开发项目）692 个，同比增加 229 个，完成投资 1013.9 亿元，增长 71.9%。2012 年房地产投资 233.5 亿元，占到 11.58%，同比增长 22.44%。2012201220122012 年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据年临沂市宏观数据居民生活水居民生活水平和消费平和消费1.人均可支配收入与人均消费性支出：临沂市人均可支配收入呈逐年上升趋势，2012 年前三季度全市城镇居民人均可支配收入 20758 元，同比增长 14.74%，城镇居民人均消费性支出10962 元，同比增长8.8%。2.社会消费品零售总额：2012 年，全市实现

9、社会消费品零售总额 1571.9 亿元，同比增长 15.1%。其中，城镇零售额1186 亿元，同比增长 15.2%。第三部分 第三部分 第三部分 第三部分 2012201220122012 年临沂市土地市场年临沂市土地市场年临沂市土地市场年临沂市土地市场市场综述市场综述供应分析供应分析成交分析成交分析价格分析价格分析2012 年临沂市普通住宅市场特点分析年临沂市普通住宅市场特点分析2012 年临沂市土地市场量价趋稳，受临沂市整体规划和发展布局影响，各区域土地市场供需表现冰火两重天，北城新区成交占据了市场的半壁江山，兰山区、罗庄区成交向好，经济开发区、河东区土地成交表现低迷。市场综述本报告是严格

10、保密的。二、供应分析二、供应分析二、供应分析二、供应分析本报告是严格保密的。1、年度供应总量变化：2007 年至 2010 年，临沂市土地供应呈逐年上涨的趋势。2011 年开始，受政策调控因素影响，政府土地供应略显谨慎，供应面积有所减少。2012 年，土地供应小幅上行，全年供应居住和商服用地共143 宗，供应面积 648.50 万平米，面积同比上涨 5.18%。2012 年临沂市市本级全年计划供应居住和商服用地 705.93 万平米，实际完成计划量的 91.86%。一、2012 年临沂土地供应量供应供应分析分析2、季度供应总量变化：2012 年第一季度供应土地 39 宗，供应面积 181.86

11、 万平米；第二季度供应土地 34 宗，供应面积 161.06 万平米；第三季度供应土地 29 宗，供应面积 130.15 万平米；第四季度供应土地 41 宗，供应面积 175.43 万平米。第一季度为本年度土地供应的高潮期，二、三季度土地供应相对平稳，为冲刺全年土地供应计划，第四季度土地市场加速放量。本报告是严格保密的。2012 年，临沂市供应居住用地 79 宗，供应面积 424.77 万平米，占总供应量的 66%；商服用地供应 64 宗，供应面积 223.73 万平米，占总供应量的 34%。其中居住用地超额完成计划，商服用地仅完成计划量的 78.36%。受兰山区城西片区、罗庄区沂河路片区等专

12、业市场集中放量的影响，本年度商服用地供应比例较 2011 年大幅提升。二、2012 年临沂土地供应结构供应供应分析分析本报告是严格保密的。2012 年，临沂市土地供应最大的区域为北城新区，供应面积 264.50 万平米，占总供应面积的 40%；其次为兰山区，供应面积 123.19 万平米，占总供应面积的 19%；经济开发区和罗庄区分列第三、第四，供应面积分别为 108.05 万平米、75.49 万平米；河东区供应面积为 40.17 万平米；高新区供应最少，仅为 37.10 万平米。2012 年，临沂市土地市场的供应重点依然为北城新区。北城新区今年建设重点为完善一期，规划二期，一期中央商务区商服

13、用地陆续放量，柳青河沿线、祊河沿线等地块持续推出，北城新区成为土地市场供应的绝对主力区域。兰山区 2012 年确定为旧城改造年，拆迁改造用地放量明显。罗庄区近期规划打造沂河路城市副中心，本年度沂河路周边区域土地供应保持高位。三、2012 年临沂土地区域供应情况供应供应分析分析本报告是严格保密的。三、成交分析三、成交分析三、成交分析三、成交分析本报告是严格保密的。1、年度成交总量变化：2012 年，临沂市居住和商服用地共成交 113 宗，成交面积 500.14 万平米，同比减少 11.80%。延续 2011 年四季度的市场低迷态势，本年度一季度开发商拿地谨慎，土地成交惨淡；经济开发区因其目前区位

14、优势不明显，全年未成交地块占比较高；受年初市场大环境影响，今年土地流拍创新高，流拍土地共计 40.56 万平米。据统计截至 2012 年底，2010 年、2011 年成交地块中，约有 70%已开工建设，未开工面积不足 500 万平米。一、2012 年临沂土地成交量成交成交分析分析2、季度成交总量变化：2012 年第一季度成交居住和商服用地共 25 宗，成交面积 87.15 万平米；第二季度成交土地 28 宗，成交面积54.60 万平米；第三季度成交土地 28 宗，成交面积 104.27 万平米；第四季度成交土地 32 宗，成交面积 154.12 万平米。受前期宏观政策调控影响，本年度第一季度房

15、产市场表现惨淡，开发商拿地谨慎，土地市场成交低迷。随着房地产市场的逐步回暖，土地成交明显转好。本报告是严格保密的。2012 年，临沂市成交居住用地 60 宗，成交面积 334.83 万平米，占总成交面积的67%；成交商服用地 53 宗，成交面积 165.31 万平米，占总成交面积的 33%。受供应结构影响，本年度商服用地成交比例也上升明显。二、2012 年临沂土地成交结构成交成交分析分析本报告是严格保密的。2012 年，临沂市土地成交最大的区域为北城新区，成交面积 245.34 万平米，占总成交面积的 49%；其次为兰山区，成交面积 103.55 万平米，占总成交面积的 21%；罗庄区、经济开

16、发区位列第三、第四，成交面积分别为 66.29 万平米、42.64 万平米；高新区成交面积为 26.58 万平米，河东区成交最少，仅为 15.74 万平米。2012 年，临沂市土地市场的成交区域集中在北城新区、兰山区和罗庄区，其中北城新区土地成交占据了半壁江山。近几年，北城新区开发进度持续推进，发展前景日趋凸显，开发商拿地热情只增不减。同时，兰山区旧城改造步伐加快，部分优质地块相继推出，带动区域土地成交。罗庄区沂河路升级改造趋势明显，土地市场呈现供需两旺。三、2012 年临沂土地区域成交情况成交成交分析分析本报告是严格保密的。2012 年成交的土地将在未来几年形成约 1345 万平米的商品房潜

17、在供应。北城新区潜在供应量最大，为 830.72 万平米，占总供应量的 62%；兰山区潜在供应 214.81 万平米，占总供应量的 16%；罗庄区、经济开发区位列第三、第四，潜在供应为 127.22 万平米、90.38 万平米；未来河东区和高新区潜在商品房供应较少。四、2012 年区域土地成交潜在供应成交成交分析分析本报告是严格保密的。四、价格分析四、价格分析四、价格分析四、价格分析本报告是严格保密的。1、年度成交均价对比：2012 年，临沂市成交土地整体均价为 88.95 万元/亩，同比增长6.27%；其中居住用地成交均价94.04 万元/亩，同比增长16.60%；商服用地成交均价 78.6

18、6 万元/亩，同比降 18.64%。今年土地市场整体价格趋稳发展，高新区、罗庄区居住用地价格明显上扬，带动整体居住用地均价上升；商服用地价格下降，主要是因兰山区城西片区、罗庄区沂河路片区两大片区专业市场用地成交较多，单价普遍较低一、临沂土地成交均价分析价格价格分析分析2、区域土地成交价格：北城新区成交均价位列各区域之首，为 107.69 万元/亩，与去年基本持平。兰山区紧随其后，土地均价为100.96 万元/亩，兰山区成交地块多集中在城西片区等相对偏远区域，故今年区域价格下滑明显，降幅达31.30%。河东区成交地块较少，位置较好，区域土地均价为 60.43 万元/亩，同比上涨 26.26%。罗

19、庄区土地均价为 59.32 万元/亩，该片区成交地块多集中在沂河路沿线，区域成交价格明显上扬，同比上涨 40.25%。经济开发区和高新区土地均价呈现稳中有升的发展态势，土地均价分别为 45.52 万元/亩、29.75 万元/亩。本报告是严格保密的。1、年度成交楼面价格对比：2012 年，临沂市成交土地整体楼面地价 496.29 元/平米，同比下降11.69%；其中居住用地楼面地价503.29 元/平米，同比下降8.37%；商服用地楼面地价 480.11 元/平米，同比下降 21.58%。2012 年，除河东区、罗庄区楼面地价呈现上涨趋势外，其他各区域均出现明显下降，从而拉低了临沂土地市场整体楼

20、面地价。二、临沂土地成交楼面价格分析价格价格分析分析2、区域土地成交楼面价格：从各区域的楼面地价来看，兰山区仍是各区域之首，为 730.04 元/平米，但相对去年大幅下降，降幅为27.92%。河东区位列第二，本年度楼面地价涨幅高达 27.66%，一跃达到529.52 元/平米。北城新区成交地块中，商服用地规划容积率普遍较高，从来拉低了区域楼面地价，为 477.05 元/平米。罗庄区楼面地价涨幅明显，上涨 35.04%，达到 463.65 元/平米。经济开发区、高新区土地楼面地价小幅下降，分别为 322.09 元/平米、217.26 元/平米。本报告是严格保密的。1.2012 年临沂市土地市场量

21、价趋稳2012 年临沂市土地供应量为 648.50 万平米，同比上涨 5.18%；土地成交量为500.14 万平米，同比下降 11.80%。本年度成交土地均价为 88.95 万元/亩，小幅上涨 6.27%；成交土地楼面地价为 496.29 元/平米，同比下降 11.69%。从市场供需表现来看，今年土地成交率 77.12%，较 2011 年下滑明显。2.2012 年临沂土地市场各区域供需表现冰火两重天2012 年，从各区域土地市场供需表现来看，呈现出明显的冰火两重天的发展态势。北城新区、兰山区和罗庄区三大区域成交向好，各区域成交率均超过 80%；经济开发区、河东区两大区域土地成交较为低迷，成交率

22、均低于 40%。3.北城新区依然为本年度临沂市场土地供应和成交的热点区域2012 年初，临沂市十二五规划重点强调城市近期主要向北发展，并确定北城新区今年建设重点为完善一期，规划二期，北城新区区位优势完美呈现。一期中央商务区商服用地陆续放量，柳青河、祊河沿线等地块陆续推出，开发商拿地热情只增不减，北城新区全年成交量占据市场的半壁江山，且区域土地成交率为 93%。六、六、六、六、2012201220122012 年临沂市土地市场特点分析年临沂市土地市场特点分析年临沂市土地市场特点分析年临沂市土地市场特点分析本报告是严格保密的。第四部分 第四部分 第四部分 第四部分 2012201220122012

23、 年临沂普通住宅分析年临沂普通住宅分析年临沂普通住宅分析年临沂普通住宅分析市场综述市场综述供应分析供应分析成交分析成交分析价格分析价格分析2012 年临沂市普通住宅市场特点分析年临沂市普通住宅市场特点分析本报告是严格保密的。一、市场综述一、市场综述一、市场综述一、市场综述本报告是严格保密的。2012 年，临沂普通住宅市场依然保持“量升价稳”的态势，全年供应量和成交量基本保持逐月递增的趋势，上半年市场“以价换量”价格下滑，下半年市场回暖价格翘尾，全年价格保持微涨。2012 年，根据监测范围内的数据显示，普通住宅市场整体供应量为 30451 套，366.09 万平米，其中新增供应量为 23480

24、套，278.20 万平米。2012 年全年市场整体成交量为 23516 套，275.99 万平米。全年整体报盘均价由年初的 4737 元/平米涨至年末的 4955 元/平米，上涨幅度4.60%，成交均价由年初的4760 元/平米微跌至年末的 4758 元/平米。市场综述本报告是严格保密的。二、供应分析二、供应分析二、供应分析二、供应分析本报告是严格保密的。1、年度供应总量变化：2012 年全年普通住宅市场整体供应量为 30451 套，366.09 万平米，同比增长 17.81%和19.95%。2012 年市场回暖，被压抑的市场供应得到释放，开发节奏提速，市场月度出货量平稳增长，使得全年供应量较

25、 2011 年涨幅较大。一、2012 年住宅供应总量和区域分布供应供应分析分析2、月度供应总量变化：2012 年市场全年保持稳定推货，1-3 月延续了去年下半年低迷的态势，随着节后信贷政策转向宽松，市场“以价换量”的促销手段取得一定成效，4 月分开始市场出货量逐步加大，随后月份开发商推盘热情不减，随着成交量的攀升，价格触底回升。8 月市场出现了短暂的冷却，随后借助“金九银十”黄金周期，开发商加快出货，市场供应量大幅攀升，年底最后两个月，为冲刺年度目标，开发商推盘量再度加大，12 月份市场供应量达到最高峰。本报告是严格保密的。3、供应量区域分布：在供应量的区域分布中，北城新区位列首位，供应 10

26、667 套，143.76 万平米，面积占全年总供应的 39%；滨河板块位列第二，供应 5949 套，70.57 万平米，面积占全年总供应的 19%；经开区位居第三，河东板块和城西板块相差无几，分别位列第四、第五，市中板块供应最少。北城新区一直是市场的热点区域，2012 年更成为市场最抢眼的区域，新项目频出，区域住宅供应量占据市场半壁江山；2012 年多个优质地块项目集中放量，带动区域供应量大幅上升；2012 年经开区脱离河东板块自成一区，市场表现不俗，品牌开发商恒大地产落户经开区，区域市场的质和量提升迅速；河东板块新项目较少，以消化存量房源为主；城西板块入市新项目体量较小，不足以满足区域市场需

27、求；2012 年市中板块有新面市项目，但老城区寸土寸金，地块狭小，体量较小，值得关注的是今年是旧城改造开启之年，多个片区拆迁完成，预计未来几年市场供应量会大幅上升。2012 年住宅供应总量和区域分布供应供应分析分析本报告是严格保密的。4、各套型供应情况：从各套型供应情况看，市场以三居室的供应量最大，供应17091 套，210.76 万平米，面积占总供应的 57%；二居室其次，供应 8128 套、73.47 万平米，面积占总供应的 20%；四居室供应2328 套、43.14 万平米，位列第三；其余套型供应量较少。2012 年住宅供应总量和区域分布供应供应分析分析5、各物业类型供应情况：从各物业类

28、型供应情况看，高层物业成为市场主流，供应 20126 套，239.79 万平米，面积占总供应的65%，供应量最大；普通多层物业已经逐渐退出主流市场，目前多分布在河东板块、经开区等发展较慢的区域，供应 4803 套、54.15 万平米，面积占总供应的 15%；洋房物业近年来发展迅速，尤其北城新区各式洋房遍地开花，供应 3360 套、47.56 万平米，位列第三；小高层物业供应量较少。本报告是严格保密的。1、年度新增供应变化：2012 年全年普通住宅市场新增供应量为 23480 套、278.20 万平米，同比上升 29.70%和 26.29%。2011 年受政策影响，市场供应量萎缩，2012 年市

29、场反转，同时行规推动开发节奏提速，新项目大量入市，市场主流大盘频繁推货，全年新增货量较 2011 年大幅上升。一、2012 年住宅新增供应和区域分布供应供应分析分析本报告是严格保密的。一、2012 年住宅新增供应和区域分布供应供应分析分析2、月度新增供应变化：2012 年市场以新增房源为主，新增供应呈逐月递增的趋势。一季度受农历新年影响开发商出货较少，新增供应较少，4 月份开始开发商大量推货，第一轮高峰持续到 7 月份，8 月份出现下滑，下半年随着“金九银十”的到来，市场重新发力，10 月份达到全年顶峰，一直到 12 月份新增供应量仍居高不下。从新开盘和加推项目数量上来看，2012 年全年有

30、72 个项目开盘或加推新房源，其中新入市项目39 个。从新开盘月份分布来看，今年市场比较平稳，每月都有新项目入市和在售项目加推，并且呈现逐月递增的趋势，从 9 月份开始，市场一直保持火爆的态势，并持续到年底。本报告是严格保密的。3、新增供应区域分布：2010 年和 2011 年出让的北城新区一期地块今年集中入市，使得北城新区本年新增供应最高，共新增 9116 套，116.66 万平米，面积占全年新增供应的 42%，新面市项目主要有：金猴 北城名居、沂州花园、汀香郡、意林小镇等；滨河板块新增供应位列第二，新增 4532 套，54.07 万平米，面积占全年新增供应的 19%，本年新面市项目有威特天

31、元广场、博雅新苑、滨江中央华府、锦绣 御珑湾、香榭丽墅等；经开区新增供应位列第三；河东板块和城西板块新增供应相当，分别位列第四、第五；市中板块新增供应最少。一、2012 年住宅新增供应和区域分布供应供应分析分析本报告是严格保密的。4、各套型新增供应：从各套型新增供应情况看，市场以三居室的新增供应量最大，供应 13911 套，170.63 万平米，面积占到总供应的61%，二居室其次，供应6611 套、60.27 万平米，四居室新增供应 1376 套、25.19 万平，位列第三；其余套型新增供应量较少。2012 年住宅供应总量和区域分布供应供应分析分析5、各物业类型新增供应：从各物业类型新增供应情

32、况看，高层物业新增供应 15417 套，181.35 万平米，面积占到总供应的 65%，供应量最大；普通多层物业新增供应 3683 套、40.80 万平米，面积占到新增供应总量的 15%；洋房物业新增供应 2620 套、36.19 万平米，位列第三；小高层物业新增供应最少，面积仅占新增供应总量的 7%。本报告是严格保密的。三、成交分析三、成交分析三、成交分析三、成交分析本报告是严格保密的。一、2012 年住宅年度供求关系变化成交成交分析分析2012 年全年普通住宅市场整体成交量为23516 套，275.99 万平米，同比增长25.55%和 29.56%，成交率较 2011 年涨幅较大。2011

33、 年市场部分供应和需求受到抑制，2012 年下半年市场转好，供应放量，购房者信心提升，首置和首改等刚性需求集中释放，市场成交量大幅攀升。本报告是严格保密的。二、2012 年住宅月度供求关系变化成交成交分析分析从整体来看，2012 年临沂市场住宅供应和需求保持平稳增长，成交率大部分时间保持在 20%以上，10 月突破 30%。一季度市场观望情绪依然浓厚，供应量和成交量较少，成交率较低。从二季度开始市场转好，供应量和成交量逐月上升，成交率走高。四季度市场表现最好，10 月份达到顶峰。本报告是严格保密的。三、2012 年住宅各区域供求情况成交成交分析分析2012 年北城新区跃居各区域成交量之首，成交

34、量为 7574 套、98.56 万平米，占总成交面积的 35%，主要成交项目有：沂龙湾、金猴 北城名居、恒大华府、澜泊湾、沂州花园、香醍荣府等。滨河板块成交量为 4620 套、53.41 万平米，占总成交面积的 19%，主要成交项目有：鲁商 凤凰城、威特天元广场、滨江中央华府、沂景华庭等。河东板块和城西板块成交量相当，分别成交 3319 套、38.44 万平米和 3221 套、34.50 万平米，经开区成交 2994 套、33.00 万平米；市中板块成交最少。本报告是严格保密的。四、2012 年住宅各套型成交情况成交成交分析分析从各套型成交情况看，市场以三居室成交量最大，成交 13977 套，

35、170.42 万平米，面积占到总成交的 62%；二居室其次，成交 6177 套、55.02 万平米，面积占到总成交的 20%，其余套型成交量较少，面积合计占总成交的 18%。目前临沂市场客户以刚需为主，市场成交多以三居室和二居室为主。本报告是严格保密的。五、2012 年住宅各物业类型成交情况成交成交分析分析从各物业类型成交情况看，高层物业成交 15188 套，176.22 万平米，面积占到总成交量的 64%，成交量最大；普通多层物业成交 4070 套、45.24 万平米，面积占到总成交量的 16%；洋房物业成交 2509 套、34.86 万平米，位列第三；小高层物业成交最少，面积仅占总成交量的

36、 7%。本报告是严格保密的。四、价格分析四、价格分析四、价格分析四、价格分析本报告是严格保密的。一、2012 年住宅价格走势价格价格分析分析2012 年临沂市普通住宅均价整体呈现上升趋势，整体报盘均价由年初的 4737 元/平米涨至年末的 4955 元/平米，上涨幅度4.60%；从成交均价来看，全年成交均价为 4770 元/平米，较 2011 年上涨 8.68%。上半年市场信心不足，项目多低价位入市，另有部分项目折扣较大，市场整体均价出现下滑。下半年市场转好，入市项目较多，高端项目多集中在四季度入市，市场整体均价回升，全年市场均价保持增长。从区域上来看，北城新区是均价最高的区域，年末北城新区均

37、价为 5500 元/平米，比年初下滑 3.19%，一方面高层产品竞争激烈，价格战频出，另一方面刚需产品低价入市。滨河板块均价年末均价为 5448 元/平米，涨幅为 3.26%。市中板块价格出现了回落，但是随着旧城改造工程的启动，未来价格上涨空间较大。城西板块价格走势与整体均价保持同步，年底受新开盘项目高价位影响，区域均价快速上涨。河东板块和经开区由于配套不完善等因素的影响，开发档次一直较低，价格也远远落后于其他板块。本报告是严格保密的。二、2012 年住宅成交价格结构分析价格价格分析分析从 2011 年-2012 年各单价区间成交量比例分析表中看出，住宅成交单价区间集中在 4000-5000

38、元之间，并且 5000-6000 元单价区间所占比重增大。值得注意的是 6000 元以上区间所占比重已经不可小觑，年底上升至第三位，高价位的楼盘主要分布在北城新区和滨河板块，多为洋房为主的改善型产品本报告是严格保密的。五、五、五、五、2012 年住宅各区域市场供求情况本报告是严格保密的。2012 年住宅市中板块区域区域概述概述市中板块在售项目 7 个，2012 年总供应量为 20.33 万平米，同比上升 2.88%；新增供应量为 18.64 万平米，同比增加 17.83 万平米；成交量为 18.07 万平米，同比上升 9.45%；年底报盘均价为 5231 元/平米，同比上升 6.11%。本年内

39、市中板块新增项目主要有华苑中天、江南映象和金域兰园。本报告是严格保密的。2012 年住宅滨河板块区域区域概述概述滨河板块在售项目 18 个，2012 年总供应量为 70.57 万平米，同比上升 28.24%；新增供应量为 54.07 万平米，同比上升19.12%；成交量为 53.41 万平米，同比上升 36.70%；年底报盘均价为 5448 元/平米，同比上升 4.89%。本年内新增房源项目主要有滨江中央华府、光耀子贡、鲁商凤凰城、深莞城和宝德书香苑等。本报告是严格保密的。2012 年住宅北城新区板块区域区域概述概述北城新区在售项目 27 个，2012 年总供应量为 143.76 万平米，同比

40、上升 67.96%；新增供应量为 116.66 万平米，同比上升 60.34%；成交量为 98.56 万平米，同比上升 85.37%；年底报盘均价为 5500 元/平米，同比下降 3.19%。本年内新增房源项目主要有：汀香郡、柳溪美庐、意林小镇、滨河阳光、怡和名居、月澜锦程、沂州花园、爱伦坡高层、澜泊湾、金猴 北城名居、欧韵峰尚。本报告是严格保密的。2012 年住宅城西板块区域区域概述概述城西板块在售项目 15 个，2012 年总供应量为 38.45 万平米，同比下降 31.64%；新增供应量为 26.32 万平米，同比下降16.23%；成交量为 34.49 万平米，同比下降 17.11%；年

41、底报盘均价为 5142 元/平米，同比上升 10.82%。本年内新增房源项目主要有：金泰华城、台湾城、城建 涑堤春晓、水岸名城、龙盛幸福里、书香门第等项目。本报告是严格保密的。2012 年住宅河东板块区域区域概述概述河东区板块在售项目 16 个，2012 年总供应量为 44.14 万平米，新增供应量为 27.34 万平米；成交量为 38.44 万平米；年底报盘均价为 4383 元/平米，同比上升 8.65%。本年内新增房源项目主要有：锦绣外滩、紫荆城、凤舞明珠、怡海花园、中国铁建 东来尚城、御景东方等项目。本报告是严格保密的。2012 年住宅经开区板块区域区域概述概述经开区板块在售项目 15

42、个，2012 年总供应量为 48.84 万平米，新增供应量为 35.18 万平米；成交量为 33.00 万平米；年底报盘均价为 3333 元/平米，同比上升10.69%。本年内新增房源项目主要有：迪尚御园、恒大绿洲、冠亚星城、莱茵国际、伊丽莎白东岸、中科印象等项目。本报告是严格保密的。1.刚需托市，先抑后扬，整体呈现平稳上升的态势2012 年全年普通住宅市场整体供应量为 30451 套、366.09 万平米，成交量为 23516 套、275.99 万平米，面积同比上涨 19.95%和 29.56%，市场整体呈现平稳上升的态势。2011 年年底，在政策高压之下，购房者观望情绪浓厚，市场陷入低迷状

43、态，这种局面延续至 2012 年一季度，之后市场转好，并持续回暖，供应量和成交量持续攀升，尤其四季度表现抢眼。2.价格策略灵活多样，刺激市场回暖2012 年开发商面对低迷市场环境，果断采取灵活价格策略，刺激市场回暖。低首付策略风靡，众多刚需项目为挖掘市场需求，纷纷打出“首付一成”、“分期首付”等广告宣传，一定程度降低购买门槛。价格战四起，在市场低迷，上门量严重下滑情况下，开发商打出超低起价、高折扣等广告宣传，市场被激活，人气剧增，带动销售。3.开发商业绩靓丽，外来开发商瓜分市场2012 年年初房地产行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能

44、力和存货减值等威胁，重压之下，开发商积极应对，加快去库存，之后市场回暖，销量回升，多数开发商超额完成任务，业绩靓丽。从 2012 年临沂房地产开发商业绩 TOP10 排名来看，前三名分别是鲁商地产、荣盛发展、恒大地产，本土仅有天元集团和开元集团上榜。随着临沂市房地产的发展，品牌开发商云集，其融资能力强、专业水平高、开发节奏快，推动市场快速发展，本土开发商的市场份额被快速挤占。六、六、六、六、2012201220122012 年临沂市普通住宅市场特点分析年临沂市普通住宅市场特点分析年临沂市普通住宅市场特点分析年临沂市普通住宅市场特点分析本报告是严格保密的。第五部分 第五部分 第五部分 第五部分

45、临沂花园洋房市场分析临沂花园洋房市场分析临沂花园洋房市场分析临沂花园洋房市场分析花园洋房发展综述花园洋房发展综述花园洋房区域特征花园洋房区域特征花园洋房供求分析花园洋房供求分析花园洋房价格分析花园洋房价格分析典型案例分析典型案例分析本报告是严格保密的。一、花园洋房发展综述一、花园洋房发展综述一、花园洋房发展综述一、花园洋房发展综述本报告是严格保密的。20102010 至今至今代表作品代表作品：沂龙湾 御园、开元 帕缇欧具体特征：退台基本集中在南面，立面退台基本集中在南面，立面丰富，一二层均带地下室，丰富，一二层均带地下室，堪为国内一线洋房设计理念堪为国内一线洋房设计理念。代表作品：代表作品：联

46、合世纪新筑、滨河阳光、城建时代庄园具体特征：洋房的基本元素缺失，退台洋房的基本元素缺失，退台运用不足，立面单调。多层运用不足，立面单调。多层与洋房产品概念混淆。与洋房产品概念混淆。代表作品：代表作品：沂龙湾 御园二期、开元香舍里、紫荆城、中国铁建 东来尚城、香醍荣府、沂龙湾润园、银河中央公园、国鑫理想家、圣兰菲诺等。具体特征：洋房设计理念的回归，并逐渐走洋房设计理念的回归，并逐渐走向成熟，如今的洋房产品风格更向成熟，如今的洋房产品风格更为多元，立面更加丰富，临沂花为多元，立面更加丰富，临沂花园洋房规逐渐走向成熟。园洋房规逐渐走向成熟。2008200820092009花园洋房的诞生花园洋房的诞生

47、花园洋房调整期花园洋房调整期花园洋房成熟期花园洋房成熟期临沂花园洋房市场的发展可以划分为三个阶段：诞生阶段、调临沂花园洋房市场的发展可以划分为三个阶段：诞生阶段、调整阶段、成熟阶段整阶段、成熟阶段发展发展发展发展综述综述综述综述本报告是严格保密的。花园洋房的发展花园洋房的发展区域线区域线南北的差异，板块发展的差异，资源环境的差异，政策导向的差异、区域需求的差南北的差异，板块发展的差异，资源环境的差异，政策导向的差异、区域需求的差异异决定了花园洋房产品的开发必然是一个区域化运作的行业。花园洋房的生长环境决定了花园洋房产品的开发必然是一个区域化运作的行业。花园洋房的生长环境较为苛刻，大多诞生在城市

48、发展规划的主流区域，环境资源优质的明显地段。较为苛刻，大多诞生在城市发展规划的主流区域，环境资源优质的明显地段。北城新区北城新区老城区老城区城西城西河东河东洋房产品一般诞生于城市的近郊及潜力较大的政务新区等区域，08 年 8月首先在北城诞生，代表项目沂龙湾，如今北城已经成为花园洋房的主要供应区域，洋房产品遍地开花。市中土地比较稀缺，住宅物业类型以高层为主，花园洋房产品较为罕见，08 年 11月开元帕缇欧入市填补了老城区洋房市场的空白，但供应套数仅为 125 套，销售奇快在地产界可谓昙花一现，今后老城区洋房产品将更加稀缺。在城市北拓西进的大形势下，城西的发展迎来了它的黄金时期，但多数低层住宅为普

49、通多层，花园洋房较为稀少，未来将成为洋房发展的重要区域。2010 年之前，河东房地产市场一直处于自然发展阶段，房地产相对落后，建筑质量较差，几无洋房。2011 年至今河东区在规划及城市建设上发展迅速，尤其在濒河一线涌现出一批高品质楼盘，花园洋房产品将在 2011 年三四季度集中放量，进入洋房快速发展期发展发展发展发展综述综述综述综述本报告是严格保密的。二、花园洋房区域特征二、花园洋房区域特征二、花园洋房区域特征二、花园洋房区域特征本报告是严格保密的。北城新区的崛起使得临沂市场上的花园洋房主要集中在北北城新区的崛起使得临沂市场上的花园洋房主要集中在北城新区，项目多为中高档产品城新区，项目多为中高

50、档产品,消化速度较快消化速度较快临沂洋房市场目前在售项目 5 个，潜在供应项目 9 个。主要分布在北城新区、滨河板块和河东板块的滨河一线，城西板块除金泰华城项目外，其他供应项目较少。总体来说,临沂市各种景观资源丰富，特别是水景资源尤为丰富，北城新区作为潜力巨大的热点区域，作为临沂市的后花园，景观资源丰富，必定会使花园洋房出现一轮轮新的竞争。理想理想 家家银河中央花园银河中央花园圣兰菲诺圣兰菲诺沂龙湾沂龙湾城市主人城市主人香舍里香舍里香醍荣府香醍荣府时代庄园时代庄园奥林匹克奥林匹克世纪新世纪新筑筑意林小镇意林小镇金泰华城金泰华城紫荆城紫荆城东来尚城东来尚城帕缇欧帕缇欧塞纳河畔塞纳河畔滨河阳滨河阳