哈尔滨中华巴洛克项目整体定位及发展策略报告.ppt

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1、哈尔滨中华巴洛克项目哈尔滨中华巴洛克项目整体定位及发展策略报告（终期）整体定位及发展策略报告（终期）谨呈：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司谨呈：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司20110128报告目录报告目录Part1.Part1.Part2.Part2.项目本体解析项目本体解析开发商目标解读开发商目标解读Part3.Part3.城市宏观研究城市宏观研究Part4.Part4.商业市场研究商业市场研究Part5.Part5.客户分析客户分析Part6.Part6.项目整体发展策略项目整体发展策略Part7.Part7.物业发展建议物业发展建议本体条件本体条件1本体。项目资源条件如何？项目属性是

2、什么？项目位于哈尔滨城市中心区以东项目位于哈尔滨城市中心区以东，老道外区内，认知度较高，老道外区内，认知度较高，项目临近中央大街、秋林两大主商圈，区位优势明显项目临近中央大街、秋林两大主商圈，区位优势明显项目城市位置项目城市位置p项目位于城市中心区以东，道外区内，地块认知度较高；p项目位于老道外商圈内，商业氛围稀缺，配套设施老旧，生活环境较差；p项目东侧紧临南四道南四道街街，西侧紧临景阳街景阳街，南侧紧临南勋街南勋街，北侧紧临靖宇街靖宇街；p项目西侧临近中央大中央大街商圈街商圈，南侧临近秋林秋林、果戈理果戈理商圈；p项目距中央大街商圈约1.71.7公里公里，距秋林商圈约2.2 2.2 公里公里

3、，距哈尔滨火车站约2.42.4公里公里。秋林商圈秋林商圈中中央央大大街街商商圈圈哈尔滨火车站哈尔滨火车站果戈理商圈果戈理商圈道外商圈道外商圈约约1.71.7公里公里约约2 2.2 2公公里里约约2 2.4 4公公里里项目规划一片三区，二期总建筑面积约项目规划一片三区，二期总建筑面积约14万平米，一期总建筑万平米，一期总建筑面积面积3.5万平米，容积率平均在万平米，容积率平均在1.5左右。左右。技术经济指标技术经济指标1 1区建筑经济技术指标区建筑经济技术指标总用地面积60118.01总建筑面积97898容积率1.63建筑密度59.67%其中A列改造0B列改造6578C列改造0D列改造91320

4、一一期期已已完完工工程程历历史史风风貌貌展展示示区区更更新新保保护护提提升升区区活活动动旅旅游游核核心心区区2 2区建筑经济技术指标区建筑经济技术指标总用地面积13211.21总建筑面积17251容积率1.31建筑密度55.28%其中A列改造5272B列改造11875C列改造0D列改造1043 3区建筑经济技术指标区建筑经济技术指标总用地面积21204.51总建筑面积27570容积率1.30建筑密度53.30%其中A列改造7710B列改造15870C列改造1844D列改造21461 1、2 2、3 3区建筑经济技术指标区建筑经济技术指标总用地面积94533.73总建筑面积142719容积率1.

5、51建筑密度57.63%绿化率10.68其中A列改造12982B列改造34323C列改造1844D列改造93570复建沿街立面794延长米地下车库46640一期已完工程主要技术经济指标一期已完工程主要技术经济指标规划用地面积27450规划总建筑面积35512容积率1.29建筑密度64.70%绿化率10.21%3 32 21 1项目紧邻两条城市主干道，未来规划建设的地铁三、四号线在本项目紧邻两条城市主干道，未来规划建设的地铁三、四号线在本项目西南设有站点，未来通达性较好，但仍需要提升道路条件。项目西南设有站点，未来通达性较好，但仍需要提升道路条件。项目交通环境项目交通环境南勋街南勋街景景阳阳街街

6、承德广场站承德广场站靖宇街靖宇街南南四四道道街街p项目紧邻两条两条城市主干道，即景阳街景阳街和南勋街南勋街；p未来规划建设的地铁3 3、4 4号线号线经过本项目，西南角设有换乘站点承德广场站承德广场站，3号线预计在20172017年年后开通；p随着地铁线路的铺设和开通，未来本项目的覆盖范围将急剧增加。项目周边项目周边项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施稀缺，小吃、建材批发市场居多，档次低，形成了低端商业聚稀缺，小吃、建材批发市场居多，档次低，形成了低端商业聚集区，商业基础较好但面貌较差。集区，商业基础较好但面貌较差。序号序

7、号 商业配套设施名称商业配套设施名称 序号序号 商业配套设施名称商业配套设施名称1大地装饰材料商城9龙胜装饰材料公司2富达装饰材料商店10亚盛建材3吉祥装饰11工程建材4银帝装饰材料12洗浴用品5百盛建材13诺贝尔瓷砖6吉祥酒店用品批发14惠达卫欲瓷砖7北方陶瓷商城15建材商店8德祥地板经销部16滨章水暖序号序号 商业配套设施名称商业配套设施名称 序号序号 商业配套设施名称商业配套设施名称1振江灯具商店8西顿照明2大地电器商店9建一灯光音响3远东家电10新大陆灯光音响商行4小家电批发11三合家电5多田电器12华滨家电6大全灯具总汇13宏祥电器7胜球灯具大世界14吉祥电器序号序号 生活配套设施名

8、称生活配套设施名称 序号序号 生活配套设施名称生活配套设施名称1红光混沌馆5中华食杂店2哈利来6陈纪豆花蛙3升平馄饨馆7老李太太熏酱馆4全方位烧烤8序号序号 生活配套设施名称生活配套设施名称 序号序号 生活配套设施名称生活配套设施名称1鹰派卫浴4第八医院2英皇卫浴5利国日杂批发部3和成卫浴6刘岩日杂批发行4 41 13 32 25 515156 65 51 111117 73 32 21 16 68 89 910104 46 67 78 89 910105 54 43 32 214141313121211111212131314145 52 21 13 34 46 67 71616小小吃吃街街

9、小吃小吃项目四至项目四至项目周边多为小吃、零售、五金建材店铺，整体城市意向较差，项目周边多为小吃、零售、五金建材店铺，整体城市意向较差，且分布杂乱无序，道路交通混乱。且分布杂乱无序，道路交通混乱。南勋街南勋街景景阳阳街街靖宇街靖宇街南南四四道道街街地块现状地块现状项目地块内一期为已建成区，项目地块内一期为已建成区，1、2、3区为在建区，建筑风格全区为在建区，建筑风格全部为中华巴洛克风，地块内包括部分保留老建筑部为中华巴洛克风，地块内包括部分保留老建筑1 12 23 34 45 56 68 87 79 9101011111212南南四四道道街街靖宇街靖宇街1 12 23 34 45 56 67

10、78 89 9101011111212一一期期1区区2区区3区区南勋街南勋街景景阳阳街街待建工程为活动旅游更新区，地块内有待建工程为活动旅游更新区，地块内有4栋保护建筑，栋保护建筑，2栋地块栋地块红线外建筑，保护建筑总建筑面积为红线外建筑，保护建筑总建筑面积为6578平米平米地块限制条件地块限制条件已完工工程已完工工程地块内保护建筑地块内保护建筑地块外建筑地块外建筑p一期已完工工程、历史风貌区以及更新保护提升区工程基本建设完工；p目前待建工程为活动旅游核心区，总建筑面积约为9.89.8万平方米万平方米；p该地块内包括4栋个保护建筑，建筑面积为65786578平方米平方米，以及2栋地块红线外建筑

11、。一一期期已已完完工工工工程程历历史史风风貌貌展展示示区区更更新新保保护护提提升升区区活活动动旅旅游游核核心心区区道外区商业以小商品、专业市场等低端商业为主，高端客群外道外区商业以小商品、专业市场等低端商业为主，高端客群外溢，低端客群不断涌入；传统商家流失，商业环境较差溢，低端客群不断涌入；传统商家流失，商业环境较差现状商业集批发零售于一体，且由过去的批发功能逐渐转向零售现状商业集批发零售于一体，且由过去的批发功能逐渐转向零售v商业主要集中在南勋街、大新街及景阳街等周边；v传统商业特色明显，但商业级别低，主要经营档次不高的食品、小商品、干货等产品，以及一些服务社区居民的小杂货店、小食店、理发、

12、干洗缝补店、电器维修店等配套设施；v大部分商铺面积狭小，平均二三十平方米，建筑质量、采光度差。v衰退的表征：衰退的表征：v1、商铺租金低廉，并呈下降趋势：项目周边商铺租金低廉，南勋街34元/平方米/天，南四道街2.53元/平方米/天；v2、传统商家不断流失：不再成行成市，批发量逐年下降，辐射面缩小，只有部分商贩和市民的零售生意。道外现状道外现状道外区一直以来是城市重要商贸中心，经营品种齐全，商道外区一直以来是城市重要商贸中心，经营品种齐全，商脉悠久，但随着城市发展，新的商圈不断涌现，曾经的老脉悠久，但随着城市发展，新的商圈不断涌现，曾经的老商区在竞争中逐渐没落，百废待兴。商区在竞争中逐渐没落，

13、百废待兴。v1890年山东省德平县人傅宝善来到东北地区，并在道外南头道街落户开药铺，行医卖药，接着其兄傅宝山也来此开客店，由此此地取名“傅家店”。光绪末年1905年，清政府以傅家店为中心，合并四家子，正式组成道外区。v哈尔滨解放后，道外地区商业得到了迅速发展，1950年国家政务院对经营范围做了重新调整，国营商业以批发为主，大跃进期间，在全民全党工业的高潮中，商业网点减少，1964年以中共中央提出的新政策为主导，道外地区重现繁荣。文革期间，道外地区商业网点发展受限。v一战期间，由于俄国无瑕分心，道外地区民族商业在这一时期得到了长足的发展，同时外国商铺也开始逐渐进入道外，不久后，伪满洲国颁布的相关

14、法令遏制了民族商业的发展，经营上逐渐转向饮食服务业。随着伪满周国实行的配给制度使生活必需品的经营垄断在日商手中。v中东铁路的建立带动了哈尔滨城市的发展，欧洲文化开始登陆哈尔滨，未被俄国列入租借范围的道外地区的民族商业在这一时期得到了有利的发展空间，伴随着民族商业发展，饮食服务业也相继兴起。哈市建阜哈市建阜道外商业起步道外商业起步民族商业民族商业发展发展道外商业道外商业复苏复苏道外发展史道外发展史道外商业道外商业没落没落v改革开发后制定的一系列方针使道外区的商业逐渐活跃和繁荣起来，道外与南岗、道里商圈形成了“三足鼎立”的局面，随着道外商业始终摆脱不了国营观念，服务态度差，商品老调、无特色，加之所

15、处区域消费水平较低，各类专业市场多，周边交通又不配套等原因，道外渐渐从“三雄之争”中黯淡出局，许多百年老店逐渐走入低谷。道外区是哈尔滨文化的重要发源地，是城市开埠之地，具有悠道外区是哈尔滨文化的重要发源地，是城市开埠之地，具有悠久的历史文化背景，文化资源丰富久的历史文化背景，文化资源丰富道外区是哈尔滨的发源地道外区是哈尔滨的发源地1890年山东省德平县人傅宝善来到东北地区，并在道外南头道街落户开药铺，接着其兄傅宝山也来此开客店，由此此地取名“傅家店”。光绪末年1905年，清政府以傅家店为中心，合并四家子，正式组成道外区。道外区保留了大量的中华巴洛克建筑群道外区保留了大量的中华巴洛克建筑群道外区

16、是现今为止老字号最多的地区道外区是现今为止老字号最多的地区随着中东铁路的通行成功，俄国人逐渐开始进驻哈尔滨，带来了本土的许多风俗和文化，中华巴洛克建筑开始出现，随着道外地区商业没落，地区发展落后于城市的整体水平，大量的老建筑完好的保留下来，但外立面受到了严重磨损。随着道外商业的逐步发展，道外地区餐饮业也得到了充分发展，改革开放后，道外地区商业逐渐没落，老字号餐饮却依然繁荣，直至现今，哈尔滨人选择小吃店依然会来到道外。道外地区名人道外地区名人伍佰强、萧红伍佰强、萧红伍佰强是道外地区成功企业家，先后在道外地区开设了同记百货、大罗新环球货店。萧红是中国30年代著名的女作家，其故居位于道外区的南二道街

17、。道外资源分析道外资源分析中华巴洛克项目历史文化街区完整保留了清末民初的建筑格中华巴洛克项目历史文化街区完整保留了清末民初的建筑格局，中西合璧的巴洛克建筑群，是一笔巨大的文化遗产局，中西合璧的巴洛克建筑群，是一笔巨大的文化遗产道外资源分析道外资源分析p巴洛克建筑：巴洛克建筑：“前店后宅”的四合院式的民居商市建筑，平面布局和功能是民族传统的，立面造型则是“巴洛克”式的；p立面上的装饰又以蝙蝠、蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹石榴、盘长、金蟾、牡丹等具有吉祥意义图案为特色；p哈尔滨人把“巴洛克”建筑流派的风格融汇在民族传统之中，创造了极具价值、独具特色的中西合壁建筑。道外是城市民俗文化的保留地，拥有很

18、多老字号店面和小吃道外是城市民俗文化的保留地，拥有很多老字号店面和小吃 道外地区遗留的老子号中，以餐饮小吃餐饮小吃最为出名，且数量最多，小吃老字号有老鼎丰、老范记、红光馄饨老鼎丰、老范记、红光馄饨馆、馆、1010号熏酱骨头馆、老仁义、张飞扒肉、北来顺、老号熏酱骨头馆、老仁义、张飞扒肉、北来顺、老根山庄关东地锅等根山庄关东地锅等，一家老字号古玩城同记珠宝古玩城，原先是同记百货同记百货。道外资源分析道外资源分析道外之于哈尔滨道外之于哈尔滨是哈尔滨民俗文化的发源地和保留地，是哈尔滨最具历史价值和特色的老城区，是可以提升哈尔滨城市面貌和城市价值的重要区域1717项目属性界定项目属性界定二线省会城市，承

19、载城市历史记忆，二线省会城市，承载城市历史记忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规模商焕发城市新活魅力，老城中心大规模商业街区保护更新项目。业街区保护更新项目。目标、愿景目标、愿景2目标。开发商意图是什么？项目开发的愿景？2.2.项目的策划要点：项目的策划要点：深入挖掘打造项目核心竞争力深入挖掘打造项目核心竞争力，做到业态布局合理，做到业态布局合理，体现建筑特色，科学的功能规划，打造哈尔滨民俗文化、民俗艺术品、建筑博体现建筑特色，科学的功能规划，打造哈尔滨民俗文化、民俗艺术品、建筑博物馆、影视基地等功能分区物馆、影视基地等功能分区 。1 1、项目既有定位：、项目既有定位：以旅游产业为牵动，通过对旅

20、游资源的深入开发，打以旅游产业为牵动，通过对旅游资源的深入开发，打造一个造一个集中华巴洛克精品建筑鉴赏、文化艺术精品展示、影视及摄影创作、旅集中华巴洛克精品建筑鉴赏、文化艺术精品展示、影视及摄影创作、旅游、餐饮、购物、现代文化休闲于一体的多功能历史文化街区游、餐饮、购物、现代文化休闲于一体的多功能历史文化街区。形象上打造城市新名片，根本是保证商业运营成功，形象上打造城市新名片，根本是保证商业运营成功，同时兼顾降低风险及利润回收同时兼顾降低风险及利润回收客户目标客户目标综合效益最优综合效益最优“政府政府”n实现区域振兴，区域发展再次实现区域振兴，区域发展再次腾飞，打造哈尔滨新的城市名片。腾飞，打

21、造哈尔滨新的城市名片。n社会效益最大化，经济效益最社会效益最大化，经济效益最大化大化，对就业、税收、区域形象，对就业、税收、区域形象有较大提升有较大提升n文化创意产业的发展，实现区文化创意产业的发展，实现区域经济的转型并良好可持续发展。域经济的转型并良好可持续发展。n打造哈尔滨新旅游景点，提升打造哈尔滨新旅游景点，提升城市旅游综合价值。城市旅游综合价值。“开发商开发商”n通过城市名片的打造，提通过城市名片的打造，提升企业品牌与市场影响力，升企业品牌与市场影响力，与政府搞好关系，利于后期与政府搞好关系，利于后期企业发展。企业发展。n项目各个功能区域科学的项目各个功能区域科学的业态规划；业态规划；

22、n规划各个功能区域商家落规划各个功能区域商家落位可操作性；位可操作性；n降低风险，兼顾盈利降低风险，兼顾盈利“经营商家经营商家”n改善区域环境，现状拥挤、脏乱的商业环境改善区域环境，现状拥挤、脏乱的商业环境得以改善；得以改善；n提升商圈品质，完善城市配套及服务功能提升商圈品质，完善城市配套及服务功能n增强商业运营能力，拉升区域商业人气增强商业运营能力，拉升区域商业人气平衡政府、开发企业、经营商家等多方利益，达到综合利益平衡平衡政府、开发企业、经营商家等多方利益，达到综合利益平衡目标分解目标分解重塑区域价值，实现区域振兴，打造哈尔滨新的城市名片。市重塑区域价值，实现区域振兴，打造哈尔滨新的城市名

23、片。市场实现性强，项目具有可操作性场实现性强，项目具有可操作性各方目标聚焦各方目标聚焦1.挖掘区域价值，重塑区域形象，实现区域复兴；2.成为理想的购物、娱乐、商贸等综合性新地标；3.项目可实现，达到城市、开发商和市民的多方共赢。问题聚焦问题聚焦1.城市旧城区如何复兴，复兴的关键举措？2.区域价值梳理及挖掘？3.本项目所承载的使命及未来发展方向？4.市场实现性如何，及项目如何操作？n 如何带动区域振兴如何带动区域振兴振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向）振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向）n 如何定位如何定位项目的核心竞争力是什么？（策略方向）项目的核心竞争力是什么？（策略方向）n 如何发

24、展如何发展引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位）引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位）目标聚焦目标聚焦宏观研究宏观研究3宏观。哈尔滨市宏观经济发展状况？哈尔滨是黑龙江省省会，也是哈尔滨大都市圈的核心城市，对哈尔滨是黑龙江省省会，也是哈尔滨大都市圈的核心城市，对周边城市有巨大的辐射力和吸引力周边城市有巨大的辐射力和吸引力哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。位于松花江畔。市辖8区11县，市区面积4272平方公里，人口989万人，其中市区人口475.1万人；哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽；黑龙江省

25、的盛会，国家级历史文化名城，哈尔滨也是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨大都市圈 国际定位：在东北亚地区经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的以哈尔滨中心城区为核心的现代化城市群体。国内定位：我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心群体。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。省内定位：黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行Y形和T形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全省的南联北开的发展战略中起关键作用的城镇群体。城市定位城市定位近年来哈尔滨经济持续高速增长，在省内一枝独秀，这将

26、有利近年来哈尔滨经济持续高速增长，在省内一枝独秀，这将有利于哈尔滨的城镇化进程于哈尔滨的城镇化进程哈尔滨全市历年经济发展状况哈尔滨全市历年经济发展状况20092009年东北各城市国内生产总值横比年东北各城市国内生产总值横比哈尔滨市的经济已连续多年保持较高的增长速度，在黑龙江省内一枝独秀；与沈阳等城市相比，仍旧有差距；哈尔滨城市化率仅次于沈阳，领先于长春和大连等城市。经济发展经济发展20092009年东北各城市城市化率横比年东北各城市城市化率横比哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正在持续进行中，三产比重的增加标志着城

27、镇化建设的有序进行。在持续进行中，三产比重的增加标志着城镇化建设的有序进行。哈尔滨产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主；近几年，哈尔滨第二、三产业比例不断增加，形成了以装备制造业、医药、食品、石化等为主门类的产业格局；2009年，哈尔滨全年实现地区生产总值3258.1亿元，其中一产实现增加值417.4亿 元，增 长 6.8%；二 产 增 加1226.9亿元，增长13.3%；三产增加1613.8亿元，增长14.4%。三产比重由08年的13.6：37.6：48.8调整为12.8：37.7：49.5。产业结构产业结构受中心城市集聚效应及政策导向影响，外地人持续流入哈尔滨，受中心城市集聚效应及政

28、策导向影响，外地人持续流入哈尔滨，人口的多元化、复合化必然催生商业市场的多元化发展。人口的多元化、复合化必然催生商业市场的多元化发展。外地来哈购房享市民待遇，关于开展房地产市场暖春行动的意见，明确了购买15万元以上房产可在哈落户，并可享受医保等政策；2005年1月11日，市委市政府关于做好农民进城就业管理和服务工作的若干意见出台；2005年8月12日，哈尔滨市进城务工人员参加医疗保险暂行办法正式实施，进城务工人员可参加医疗保险；2009年，国家统计局哈尔滨调查队五个月市场调查数据，哈尔滨外地人员购房比例较2008年同期提高了2.4个百分点。城市人口发展城市人口发展2010年年哈尔滨市城镇化率达

29、到哈尔滨市城镇化率达到48.6%，即将步入城市高速发展，即将步入城市高速发展期，对于未来城市建设及功能完善存在期，对于未来城市建设及功能完善存在较大提升空间。较大提升空间。城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图世界城市化进程阶段性规律图全国平均46.6%发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶段 初步城市化 低速发展期 高速增长期 稳定发展期 城市化水平 30%3050%5090%90%以上 城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农

30、业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移 城市发展城市发展哈尔滨的城市多极化已经形成，正处于向大都市化转型的起步阶哈尔滨的城市多极化已经形成，正处于向大都市化转型的起步阶段，城市功能更多的向周边区域进行疏散和分流，这必然带来中段，城市功能更多的向周边区域进行疏散和分流，这必然带来中心城区商业动力的衰减，对于本项目而言，未来竞争更为激烈。心城区商业动力的衰减，对于本项目而言，未来竞争更为激烈。单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都

31、市群形成都市群形成主城副城副城副城副城城市多极化形成城市多极化形成中心中心极极极极群力群力群力群力呼兰呼兰呼兰呼兰松北松北松北松北会展会展会展会展南岗南岗南岗南岗道里道里道里道里道外道外道外道外香坊香坊香坊香坊团结镇团结镇团结镇团结镇哈西哈西哈西哈西城市发展城市发展群力群力南岗南岗香坊香坊道外道外哈西哈西松北松北呼兰呼兰道里道里团结镇团结镇“北跃、南拓、中兴北跃、南拓、中兴、强县、强县”哈尔滨最新城市发展哈尔滨最新城市发展战略，城市骨架迅速拉大；战略，城市骨架迅速拉大；29哈尔滨城市发展战略由原来的哈尔滨城市发展战略由原来的“北越、西扩、南延、东优、中兴北越、西扩、南延、东优、中兴”改为改为“

32、北跃、南拓、中兴北跃、南拓、中兴 、强县、强县”北跃：即落实“一江居中、两岸繁荣”的构想，在江北建设科技新城，加快实现科技成果产业化南拓：为依托香坊区、平房区工业基础，连同阿城区、双城市和五常市，拓展一片工业园区，作为哈尔滨新型工业化产业基地中兴：使道里、道外、南岗、香坊中心城区面貌尽快改善、提档升级松花江主轴：松花江主轴：江南群力新区段优化开发，道里、道外老区段提档升级、优化建筑景观江北打造滨水景观带、滨江景观大道、沿岸六大中心及“北国水城”强县：实现“四个加快”加快县域工业化，推进产业特色化，培植壮大支柱产业；加快农业产业化，发展农村新型合作经济组织，做强龙头企业；加快农村城镇化，促进改革

33、兴镇、产业强镇；加快城乡一体化，打破城乡发展障碍，促进市县协调发展战略发展战略发展战略战略中兴中兴北跃北跃南拓南拓区域区域道外道外群力群力哈西哈西南岗南岗松北松北香坊香坊区域定位区域定位全力打造新城全力打造新城市旅游大区市旅游大区 打造集研发、商务、金融、外事、办公、游憩、居住为一体的生态型新城区 依托交通枢纽资源、商贸物流、教育研发资源，打造哈市新核心将打造成现代服务业集聚发展，城市设施配套完善的中央商务区打造北国水城、科技创新城构造文化、生活、物流、园区合于一体的城市功能性新城区关键词关键词旅游旅游生态型新城区生态型新城区交通枢纽、物交通枢纽、物流、教育流、教育现代服务业、中央现代服务业、

34、中央商务区商务区科技创新科技创新城城工业基地、新工业基地、新城区城区发展方向发展方向发展特色旅游产业带、建设旅游精品线路，实现老城活力的复兴。具有中央商务、高端产业聚集、创新示范、休闲旅游、生态宜居功能的现代化新区成为“人流充沛、商业繁荣”的中心区打造城市第二心脏坚持“高端化、国际化、市场化”的发展方向，着力提高城区经济社会发展和综合竞争力一江居中，两岸繁荣 打在“北国浦东”打造新型工业化基地 名片工程名片工程中华巴洛克项中华巴洛克项目目天恒山综合旅游开发项目中央商务区（CBD）、高新技术研发区、总部经济服务区、景观文化游憩区、寒地生态园林区、高级居住新区 实现旅客“零换乘”哈西现代化交通枢纽

35、卫星工业小区、哈尔滨软件园二期工程、百脑汇电脑资讯广场、金华科技孵化器产业化基地、一曼地下电子街、省呼叫中心产业园 国家级一流研发中心和高新技术产业化示范基地 阿城工业园区、香坊工业园区、五常工业园区、南岗工业园区、双城工业园区；在未来城市的战略发展线上，道外区的定位与路线非常清晰，在未来城市的战略发展线上，道外区的定位与路线非常清晰，也直接与其他区域形成差异化竞争，旅游资源的开发与旅游也直接与其他区域形成差异化竞争，旅游资源的开发与旅游型商业的打造应是项目未来的指导方向。型商业的打造应是项目未来的指导方向。战略定位战略定位社会消费品零售总额社会消费品零售总额n哈尔滨市社会消费品零售总额呈现出

36、平稳的增长趋势，2004到2009年之间复合平均增长率达17.1%；n2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额达到1507.9亿元，较上年增长19.30%；n2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额在黑龙江各城市位置居高位，同时其零售额总额仅次于沈阳，排名第二。上述表明哈尔滨市的商业物业市场有较大的发展空间。哈尔滨的社会消费品零售总额仅次于沈阳位居黑龙江省哈尔滨的社会消费品零售总额仅次于沈阳位居黑龙江省前列，城市消费力水平较高，但同时其增长率从前列，城市消费力水平较高，但同时其增长率从0707年开年开始逐步走低，表明城市商业亟待升级，释放消费。始逐步走低，表明城市商业亟待升级，释放消费。2004-

37、2009哈尔滨社会消费品零售总额东北各市社会消费品零售总额居民人均可支配收入居民人均可支配收入与消费支出分析与消费支出分析过去过去6 6年中，哈尔滨城镇居民人均可支配收入和消费支年中，哈尔滨城镇居民人均可支配收入和消费支出一直保持高速增长，同时城市消费意愿强烈出一直保持高速增长，同时城市消费意愿强烈n人均可支配收入人均可支配收入2009年，哈尔滨市人均年可支配收入达15887元，同比增长8.9%，持续的收入增长为商业市场的发展提供了强有力的支撑；从2005年起哈尔滨市城市居民可支配收入突破万元，哈尔滨市的消费类型也逐渐从生存型向享受型转变；n人均消费性支出人均消费性支出2009年，人均消费性支

38、出为12358.1元，人均可支配收入为15887元，消费支出占收入比值为78%，在黑龙江各省市中位居中部，未来消费市场还有很大潜力。n全市国民储蓄全市国民储蓄近年，哈尔滨市全市国民收入上涨较快，2008年增幅超过25%，居民生活水平和消费能力不断提高。居民消费支出构成居民消费支出构成n恩格恩格尔系数系数2010年哈尔滨市城镇居民的恩格尔系数为38%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在40-50%的为小康，30-40%的为富裕，根据这一指标，哈哈尔滨市市城城镇居民的生活水平已居民的生活水平已经从小康走向富裕从小康走向富裕阶段段。恩格尔系数较低，除食品之外，恩格尔系数较低，除食品之外，医疗

39、保健医疗保健、娱乐文教、娱乐文教、衣着衣着的支出比例也较大，表明哈尔滨市民的消费能力较强的支出比例也较大，表明哈尔滨市民的消费能力较强n哈尔滨市居民消费性支出中食品所占比例超过1/3。n其次为教育文化娱乐服务、医疗保健、衣着等。启启示示第三产业占比较高，利于城市的城镇化建设，第三产业占比较高，利于城市的城镇化建设，城市各区域未来发展战略的差异化定位，使得区域之间互为补城市各区域未来发展战略的差异化定位，使得区域之间互为补充，良性发展，易于实现和谐共赢的局面。充，良性发展，易于实现和谐共赢的局面。大量的外来人口涌入，使得城市的人口结构更加多元和完善，大量的外来人口涌入，使得城市的人口结构更加多元

40、和完善，催生城市商业发展更加多元化、复合化，为商业带来更多机会。催生城市商业发展更加多元化、复合化，为商业带来更多机会。城市消费意愿强，消费力水平高，利于中高端商业的快速发展。城市消费意愿强，消费力水平高，利于中高端商业的快速发展。城市发展战略更加推进了城市的多极化发展，必然导致中心城城市发展战略更加推进了城市的多极化发展，必然导致中心城区人口的外溢疏散，随之商业的凝聚力也被衰弱，必将形成更激区人口的外溢疏散，随之商业的凝聚力也被衰弱，必将形成更激烈的竞争态势。烈的竞争态势。机会机会机会机会风险风险风险风险宏观小结：宏观小结：1 1、抓住城市商业大转型的契机，先入为主的引入更新理念的商业模式，

41、形成独具特色的核心竞争力、抓住城市商业大转型的契机，先入为主的引入更新理念的商业模式，形成独具特色的核心竞争力2 2、紧跟区域差异化战略定位路线，挖掘城市旅游资源，打造旅游型商业产品。、紧跟区域差异化战略定位路线，挖掘城市旅游资源，打造旅游型商业产品。商业市场商业市场4商业。哈尔滨市商业市场发展状况？2 2、商业格局及商圈分析、商业格局及商圈分析4 4、餐饮、休闲娱乐市场分析、餐饮、休闲娱乐市场分析3 3、集中商业市场分析、集中商业市场分析5 5、旅游市场分析旅游市场分析1 1、商业整体发展概况、商业整体发展概况800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-1500

42、US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多商品选择，多商品选择，多商品选择，多商品选择，一站式购物一站式购物一站式购物一站式购物多种消费需求，多种消费需求，多种消费需求，多种消费需求，一站式体验，一站式体验，一站式体验，一站式体验，出现需求细分出现需求细分出现需求细分出现需求细分个

43、性消费个性消费个性消费个性消费文化需求文化需求文化需求文化需求人人均均GGD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于原始状态，以集市为主人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商业形态出现第一次升 级，出现不间断经营的 满足城市生活的市场、商店人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商业形态出现飞 跃，多品类聚集、规模 化的现代商业出现人均GDP位于4500 8000美金；城

44、市化水 平在70%以上 90%以下广义商业形态出现，多业态、综合性商 业形态出现，并 出现细分人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上广义性商业的升华转 型，主题化、个性 化商业形态出现+欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：2010年人均GDP4836 US$世联模型：城

45、市经济与消费模型世联模型：城市经济与消费模型哈尔滨的哈尔滨的GDPGDP发展指标与城市化率严重的不协调，城市化进发展指标与城市化率严重的不协调，城市化进程远远落后于人口素质及消费水平的发展，新的更高级的商程远远落后于人口素质及消费水平的发展，新的更高级的商业模式亟待出现。业模式亟待出现。哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：城市化率49.6%城市指标判断城市指标判断哈尔滨哈尔滨 集市&沿街商业大型综合超市&零售购物业态综合的一站式Mall主题MALL都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500$500以下以下$5001000$5001000$10003000$10003000$30005000

46、$30005000$50007000$50007000$700010000$700010000$10000$10000以上以上生存需求价格品质传统形态传统形态传统形态传统形态阶段阶段阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代业态替代业态替代阶段阶段阶段阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商业，强调以客户为导向的品牌

47、聚集，独特的空间体验，同时在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求经济敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP

48、出现业态出现业态北京北京哈尔滨商业正处于从都市哈尔滨商业正处于从都市MALLMALL向主题向主题MallMall过渡的阶段，消费者过渡的阶段，消费者对商品的需求逐渐从单纯的品质追求向更多文化情感需求转变。对商品的需求逐渐从单纯的品质追求向更多文化情感需求转变。商业指标判断商业指标判断2 2、商业格局及商圈分析、商业格局及商圈分析4 4、餐饮、休闲娱乐市场分析、餐饮、休闲娱乐市场分析3 3、集中商业市场分析、集中商业市场分析5 5、旅游市场分析旅游市场分析1 1、商业整体发展概况、商业整体发展概况哈尔滨商业已呈现多极化发展，随着城市扩张，越来越多的新哈尔滨商业已呈现多极化发展，随着城市扩张，越来

49、越多的新兴商圈相继诞生，但目前，城市的大部分中高端商业资源仍主兴商圈相继诞生，但目前，城市的大部分中高端商业资源仍主要集中在中央大街商圈和秋林商圈，低端集中在道外商圈。要集中在中央大街商圈和秋林商圈，低端集中在道外商圈。p哈尔滨核心商圈主要是中中央大街商圈央大街商圈和秋林商圈秋林商圈；p未来新建新建商圈4 4个个，分别是松北商圈、群力商圈、哈西商圈、哈南商圈；p道里区道里区商圈共计4 4个个，分别是中央大街商圈中央大街商圈、兆麟商圈、爱建商圈、故乡商圈；p南岗区南岗区商圈共计2 2个个，分别为秋林商圈秋林商圈和会展商圈；p道外区道外区商圈共计1 1个个，即道外商圈；p香坊区香坊区商圈共计3 3

50、个个，分别是安埠商圈、乐松商圈、万大商圈；p松北区松北区将新建1 1个个商圈，即松北商圈。商圈分布商圈分布中央大街商圈中央大街商圈爱建商圈爱建商圈顾乡商圈顾乡商圈秋林商圈秋林商圈会展商圈会展商圈万达商圈万达商圈安埠商圈安埠商圈 乐松商圈乐松商圈 道外商圈道外商圈设施：世纪华联超市、新透笼商厦、曼哈顿三期等 设施：家乐福、万达广场、索菲亚购物广场等设施：百联购物中心、爱建新区广场、世纪华联超市、卓越时代购物中心、三江美食城等设施：新大发国际购物广场、家乐福等设施：乐松广场、家乐福等设施：沃尔玛、家乐福、红旗家具城、红博世纪广场等设施：远大购物中心、秋林公司、松雷商厦、红博购物广场、家乐福、沃尔玛