临沂城市房地产研究.ppt

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1、 临沂城市房地产市场研究报告临沂城市房地产市场研究报告本报告是严格保密的。2商业秘密声明 本文内包含的资料属于临沂世联怡高房地产经纪有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此根据合同规定以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均属于乙方，甲方对此知识成果享有永久使用权。未经双方协商同意或司法机关强制，双方均不得以任何形式向任何第三方提供以上文件及其复制文本。本报告是严格保密的。3（一）（一）（一）（一）临沂城市宏观概括临沂城市宏观概括（三）（三）（三）（三）临沂各板块房地产发展情况临沂各板块房地产发展情况（二）（二）（二）（二）临沂市房地产发展总体情况临沂市房地产发展总体情况目

2、目目目 录录录录contents（四）（四）（四）（四）临沂别墅市场分析临沂别墅市场分析（五）（五）（五）（五）临沂花园洋房市场分析临沂花园洋房市场分析（六）（六）（六）（六）临沂专业市场分析临沂专业市场分析（七）（七）（七）（七）政策专题研究政策专题研究（八）（八）（八）（八）开发建议开发建议本报告是严格保密的。4 第一部分第一部分 临沂城市宏观概括临沂城市宏观概括p城市发展概括城市发展概括p城市规划与建设城市规划与建设p城市宏观经济城市宏观经济p人口规模与家庭结构人口规模与家庭结构本报告是严格保密的。5一、城市发展概括一、城市发展概括本报告是严格保密的。6 临沂市位于山东省的东南部,东部连

3、接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。城市城市区位区位临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市界处，是山东省人口最多、面积最大的市本报告是严格保密的。7城市城市定位定位省会城市群经济圈省会城市群经济圈省会城市

4、群经济圈省会城市群经济圈鲁鲁鲁鲁南南南南苏苏苏苏北北北北先先先先进进进进制制制制造造造造业业业业聚聚聚聚集集集集区区区区建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”。现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市兴旅游城市、交通运输主枢纽城市兴

5、旅游城市、交通运输主枢纽城市兴旅游城市、交通运输主枢纽城市本报告是严格保密的。8战略战略机遇机遇十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范一个中心城市、两个示范一个中心城市、两个示范一个中心城市、两个示范区区区区”为重点，打造鲁南经济文化中心为重点，打造鲁南经济文化中心为重点，打造鲁南经济文化中心为重点，打造鲁南经济文化中心十二五时期，我市将以十二五时期，我市将以“一个中心城市、两个示范区一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经为重点，打造鲁南经济文化中心。济文化中心。一个中心城市一个中心城市一个中心城市一个中心城市即鲁南苏北区

6、域性特大中心城市，即鲁南苏北区域性特大中心城市，两个示范区两个示范区两个示范区两个示范区即即“两型两型”社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示范区。社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示范区。全国商贸物流中心全国商贸物流中心“十二五”末，力争城区市场交易额突破2000亿元，地产品率超过50%，打造全国最大的现代专业市场集群和国际性商品集散中心。鲁南苏北先进制造业聚集区鲁南苏北先进制造业聚集区 构建以战略性新兴产业、装备制造业为主体的制造业产业体系，打造先进制造业集聚发展、主导产业优势突出、核心竞争力强的新型工业强市。全国文明生态城市全国文明生态城市 加快大水城建设，深入开展

7、城乡环境综合整治，不断提高居民生活品质和幸福指数，建成生态环境优美、社会和谐文明、经济文化要素集聚、辐射能力强的宜居宜业现代化城市。全国优质农产品基地全国优质农产品基地 做大做强沂蒙特色农产品品牌，打造安全高效、特色鲜明、在全国有较高知名度和影响力的优质农产品基地。本报告是严格保密的。9现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村。临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。数据来源：临沂统计局兰山区兰山区兰山区兰山区罗庄区罗庄区罗庄区罗庄区行政行政区域区域临沂市现辖三区九县，土地面积为临沂市现辖

8、三区九县，土地面积为临沂市现辖三区九县，土地面积为临沂市现辖三区九县，土地面积为17184.117184.117184.117184.1平方公里平方公里平方公里平方公里沂南县沂南县平邑县平邑县平邑县平邑县河东区河东区河东区河东区临沭县临沭县临沭县临沭县费县费县费县费县莒南县莒南县莒南县莒南县苍山县苍山县苍山县苍山县郯城县郯城县郯城县郯城县沂水县沂水县沂水县沂水县蒙阴县蒙阴县蒙阴县蒙阴县本报告是严格保密的。10北部临北部临胶东半岛胶东半岛经济板块经济板块西部生态西部生态经济板块经济板块东部临港东部临港经济板块经济板块中心城市中心城市经济圈经济圈南部临长三角南部临长三角经济板块经济板块产业产业布局

9、布局临临临临沂未来五年将形成以中心城区沂未来五年将形成以中心城区沂未来五年将形成以中心城区沂未来五年将形成以中心城区为圆为圆为圆为圆心、四板心、四板心、四板心、四板块块块块辐辐辐辐射射射射发发发发展展展展 的布局的布局的布局的布局西部生态经济板块：西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。中部城市经济圈：中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂

10、经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈。南部临长三角经济板块：南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地。东部临港经济板块：东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地、新能源产业基地。北部临胶东

11、半岛经济板块：北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。本报告是严格保密的。11陆陆：境内以4 4条条过境国道 和1414条条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340340公里公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级

12、市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。空空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班。09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7%。海海：临沂距日照港、连云港港口不足100公里。临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到20202020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区

13、最大的客货流集散中心和商贸物流中心公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。对外对外交通交通临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络本报告是严格保密的。12 目前临沂市区路网目前临沂市区路网 “三环、八纵、三环、八纵、八横八横”的布局基本形成。的布局基本形成。内环内环内环内环：由沂蒙路、解放路、东兴路、内环路围合而成；中环中环中环中环：由蒙山大道、沂河路、北城新区青年路、东环路围合而成；外环外环外环外环：东西南北四个

14、方向的外环路围合而成。八纵、八横八纵、八横八纵、八横八纵、八横：即由南北方向、东西方向各八条城市主干道组成的城市道路系统。交通交通现状现状临沂市对内路网形成临沂市对内路网形成临沂市对内路网形成临沂市对内路网形成“三环、八纵、八横三环、八纵、八横三环、八纵、八横三环、八纵、八横”的格局的格局的格局的格局本报告是严格保密的。13历史：历史：历史：历史：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2500多年前，为山东省历史文化名城。临沂有厚重的历史文化、丰富的文化资源。汉晋文化、红色文化与当代文化共存互依，书法文化、兵学文化、孝文化、商文化根深叶茂。人文：人文：人文：人文：临沂是一代名相诸葛亮、书圣王

15、羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。他们灿若星辰，光照千秋，折射着沂蒙大地人杰地灵、钟灵毓秀的光辉。左左左左宝宝宝宝贵贵贵贵王王王王羲羲羲羲之之之之诸诸诸诸葛葛葛葛亮亮亮亮刘刘刘刘洪洪洪洪曾曾曾曾子子子子荀荀荀荀子子子子天宇自然博物馆天宇自然博物馆华东革命烈士陵园华东革命烈士陵园银雀山汉墓竹简博物馆银雀山汉墓竹简博物馆蒙山龟蒙顶蒙山龟蒙顶国际影视城国际影视城王羲之故居王羲之故居历史历史人文人文临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉国内

16、外的杰出人物国内外的杰出人物国内外的杰出人物国内外的杰出人物本报告是严格保密的。14红色之都红色之都：临沂与井冈山、延安、西柏坡等红色之城一道被列为全国8个红色旅游重点城市。立足丰厚的红色旅游资源，临沂致力打造全国闻名的“红色之都”，并规划了以兰山区为核心的城市风光游，贯穿九县的沂蒙风情游以及地处沂水的特种旅游线路。绿色水城绿色水城：千里沂河从临沂城中纵穿而过，正被打造成为临沂的蓝色中央公园。临沂市政府正规划把滨河景区建设成为在国际知名、在全国有影响，游览、休闲、娱乐、会务等功能最齐全，适合于不同阶层、不同品位的具有沂蒙山区特色，又有现代化服务理念的最具吸引力的旅游区。旅游旅游资源资源临沂市依

17、托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富的旅游资源，正着力打造的旅游资源，正着力打造的旅游资源，正着力打造的旅游资源，正着力打造“红色之都红色之都红色之都红色之都 绿色水城绿色水城绿色水城绿色水城”本报告是严格保密的。15u临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间；u临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向；u临沂市历史

18、文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。小结小结临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗本报告是严格保密的。16二、城市规划与建设二、城市规划与建设本报告是严格保密的。17临沂城区直径不超过临沂城区直径不超过临沂城区直径不超过临沂城区直径不超过2 2 2 2公里的小城，东方红影院公里的小城，东方红影院公里的小城，东方红影院公里的小城，东方红影院是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划是这座古城的中心，城市发展缓慢

19、，几无规划是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划是这座古城的中心，城市发展缓慢，几无规划 19841984年前的市区年前的市区只是一个由东方红广只是一个由东方红广场为圆心、直径不超场为圆心、直径不超过两公里的过两公里的“弹丸之弹丸之地地”。四座古老的城。四座古老的城门圈定了当时的城区门圈定了当时的城区范围。当时的东门在范围。当时的东门在现在的兰山路与沂州现在的兰山路与沂州路交汇处东路交汇处东100100米左右，米左右，东关煤球厂附近；西东关煤球厂附近；西门在现在的兰山路西门在现在的兰山路西段，富民小区南西关段，富民小区南西关煤球厂附近；南门在煤球厂附近；南门在现在的沂州路与解放现在的沂州路与

20、解放路交汇处附近；北门路交汇处附近；北门在现在的沂蒙路北段，在现在的沂蒙路北段，惟一斋酱园门前。东惟一斋酱园门前。东方红影院、沂州路、方红影院、沂州路、“七女七女”商店、沂河商店、沂河老石桥成为老临沂人老石桥成为老临沂人挥之不去的记忆。挥之不去的记忆。城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（1984198419841984年以前）年以前）年以前）年以前）本报告是严格保密的。18临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这临沂老城适度向南发展，城市规模依旧较小，这期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展期间

21、临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展期间临沂西郊批发市场诞生并有了较快发展19841984年，随着临沂市年，随着临沂市(县级县级)的恢复，临沂批的恢复，临沂批发市场的发育和城市经发市场的发育和城市经济体制改革的实施，临济体制改革的实施，临沂城市建设进入较快发沂城市建设进入较快发展阶段。城市建设由满展阶段。城市建设由满足居民社会基本需求转足居民社会基本需求转向提高城市环境质量、向提高城市环境质量、增强服务功能。位于解增强服务功能。位于解放路与沂蒙路交会处的放路与沂蒙路交会处的临沂百货大楼一度成为临沂百货大楼一度成为上世纪上世纪8080年代末最繁华年代末最繁华的

22、商业中心。而矗立于的商业中心。而矗立于解放路上的钟楼大厦曾解放路上的钟楼大厦曾是上世纪是上世纪9090年代初临沂年代初临沂城的标志性建筑。城的标志性建筑。城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（1984-19941984-19941984-19941984-1994）本报告是严格保密的。19城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，城市建设步入稳步发展阶段，基础设施投资额增幅迅猛，但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全

23、照但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照但城市总体规划仍没有一个较为明晰的发展方向，完全照搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈搬小城镇发展思路，城市发展陷入瓶颈 19941994年年1212月国务院月国务院正式批准临沂地区撤地正式批准临沂地区撤地建市，城市建设由此步建市，城市建设由此步入稳步发展阶段。污水入稳步发展阶段。污水处理厂、管道燃气、人处理厂、管道燃气、人民广场、城市主要道路民广场、城市主要道路等一大批城市重点项目等一大批城市重点项目相继建成。截至相继建成。截至20022002年，年，国贸大厦、交警指挥大国贸

24、大厦、交警指挥大厦、电信大楼、新华书厦、电信大楼、新华书店等数十座高楼大厦相店等数十座高楼大厦相继崛起。期间，全市城继崛起。期间，全市城市基础设施累计完成投市基础设施累计完成投资资28.6328.63亿元，其中亿元，其中20022002年完成投资年完成投资5.445.44亿元，亿元，是是19951995年的年的4 4倍。倍。城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（1994-20021994-20021994-20021994-2002）本报告是严格保密的。202003200320032003年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了年临沂

25、城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了临沂市临沂市临沂市临沂市城市总体规划修编纲要城市总体规划修编纲要城市总体规划修编纲要城市总体规划修编纲要，确定了，确定了，确定了，确定了“一河五片、北上东进、组团一河五片、北上东进、组团一河五片、北上东进、组团一河五片、北上东进、组团发展发展发展发展”的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破20032003年初，临沂市委、年初，临沂市委、市政府提出建设市政

26、府提出建设“大临大临沂、新临沂沂、新临沂”的宏伟目的宏伟目标，聘请两院院士吴良标，聘请两院院士吴良铺、周干峙，工程院院铺、周干峙，工程院院士邹德慈等一批国内规士邹德慈等一批国内规划名家，组织开展了临划名家，组织开展了临沂市城市空间发展战略沂市城市空间发展战略研究、城市总体规划修研究、城市总体规划修编等一系列规划研究和编等一系列规划研究和编制工作，初步勾画出编制工作，初步勾画出了了“大临沂、新临沂大临沂、新临沂”发展建设的美好蓝图。发展建设的美好蓝图。20032003年，国家建设部专年，国家建设部专家组正式评审通过了家组正式评审通过了临沂市城市总体规划临沂市城市总体规划修编纲要修编纲要，认为该规

27、，认为该规划抓住了主要问题，体划抓住了主要问题，体现了前瞻性、战略性和现了前瞻性、战略性和整体性、系统性，在全整体性、系统性，在全省、全国有一定的示范省、全国有一定的示范作用。作用。兰山片兰山片兰山片兰山片南坊片南坊片南坊片南坊片河东片河东片河东片河东片东南片东南片东南片东南片罗庄片罗庄片罗庄片罗庄片2005200520052005年南坊开发建设指挥部成立年南坊开发建设指挥部成立年南坊开发建设指挥部成立年南坊开发建设指挥部成立2006200620062006年涑河开发建设指挥部成立年涑河开发建设指挥部成立年涑河开发建设指挥部成立年涑河开发建设指挥部成立2011201120112011年年年年7

28、 7 7 7月西部新城开发建设指挥部成立月西部新城开发建设指挥部成立月西部新城开发建设指挥部成立月西部新城开发建设指挥部成立2003200320032003年年年年6 6 6 6月月月月 临沂经济开发区建立临沂经济开发区建立临沂经济开发区建立临沂经济开发区建立城市规划演变城市规划演变城市规划演变城市规划演变（2003200320032003年至今）年至今）年至今）年至今）本报告是严格保密的。21城市规划预测城市规划预测城市规划预测城市规划预测（2020202020202020年）年）年）年）老城区老城区老城区老城区城市新核心城市新核心城市新核心城市新核心北城新区北城新区北城新区北城新区半程为中

29、心的北部新城半程为中心的北部新城半程为中心的北部新城半程为中心的北部新城汤头卫星城汤头卫星城汤头卫星城汤头卫星城义堂为中心义堂为中心义堂为中心义堂为中心的西部新城的西部新城的西部新城的西部新城西西西西城城城城新新新新区区区区高新区高新区高新区高新区国家级经国家级经国家级经国家级经济开发区济开发区济开发区济开发区东城区东城区东城区东城区罗庄区罗庄区罗庄区罗庄区沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善各组团功能，重点

30、建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重点卫星城镇点卫星城镇点卫星城镇点卫星城镇相公卫星城相公卫星城相公卫星城相公卫星城飞机场飞机场飞机场飞机场傅庄卫星城傅庄卫星城北翼北翼东翼东翼西翼西翼南翼南翼本报

31、告是严格保密的。22临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连关键词四：南工、北文、中商关键词五：西部新城规划、城镇改造总体总体规划规划城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城城市特色：现代商贸城、滨水

32、生态城、历史文化名城空间布局空间布局空间布局空间布局 ：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展本报告是严格保密的。23以科学发展观为指导，以增强城市综合竞争力为主线，以集聚资源要素为重点，以科技进步为支撑，坚持工业强市、商贸兴市、文化立市、生态优市的方针，加快城镇化进程，建设鲁南苏北区域历史文化与现代文明相互融合、山水风光与城市景观交相辉映的滨河生态大城市。2012年，全市GDP达到3260亿元，人均GDP32000元，地方财政收入150亿元；全市户籍人口1050万人，中心城

33、市人口190万人，建成区面积190k，新增建设用地71 k，城镇化水平达到54%。2015年，全市GDP达到4200亿元，年均增长12%；地方财政收入达到230亿元，年均增长15%；临沂市中心城区人口220万人，城镇化水平达到55%。2020年，全市GDP达到7800亿元，人均GDP72000元，地方财政收入400亿元；全市户籍人口1096万人，中心城市人口规模超过300万人，建成区面积290 k，新增建设用地71 k，城镇化水平达到64%。发展发展目标目标2015201520152015年，全市年，全市年，全市年，全市GDPGDPGDPGDP达到达到达到达到4200420042004200亿

34、元，临沂市中心城区亿元，临沂市中心城区亿元，临沂市中心城区亿元，临沂市中心城区人口人口人口人口220220220220万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到万人，城镇化水平达到55%55%55%55%本报告是严格保密的。24水城水城规划规划生态水城生态水城生态水城生态水城结合水资源优势，完善生态绿地系统，结合水资源优势，完善生态绿地系统，结合水资源优势，完善生态绿地系统，结合水资源优势，完善生态绿地系统，建设生态园林城市建设生态园林城市建设生态园林城市建设生态园林城市 u规划目标：构建环形水系，使临沂市逐步变成具有鲜明特色的滨河水岸城市，将流经市区的涑河、柳青河、陷泥河、

35、祊河、青龙河同沂河形成贯通之势，实现河河相通、水水相连、城水相依、人水亲和，使城市绿化面积扩大，景观更加秀丽宜人，市区环境得到全面改善，最终形成“水在城中游，城在水中立，水体与绿地互相依托并用为一体的丰富多彩的，富有地方特色的滨水生态城市”。本报告是严格保密的。25建设建设建设建设“三纵三横贯鲁南三纵三横贯鲁南三纵三横贯鲁南三纵三横贯鲁南”的高速公路网，形成绕的高速公路网，形成绕的高速公路网，形成绕的高速公路网，形成绕临沂市区的高速公路外环临沂市区的高速公路外环临沂市区的高速公路外环临沂市区的高速公路外环uu三纵三纵三纵三纵：u1、长深高速临沂段长深高速临沂段长深高速临沂段长深高速临沂段：我市

36、境内路线长约144公里，双向六车道，设计速度120公里/小时。暂处规划中。u2、京沪高速临沂段京沪高速临沂段京沪高速临沂段京沪高速临沂段：该路全长约169.8公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。目前，蒙阴段拓宽改造方案已上报省交通运输厅公路局。u3、莱新高速南延段莱新高速南延段莱新高速南延段莱新高速南延段（蒙阴平邑费县苍山）：拟按双向四车道、设计速度120公里/小时的高速公路标准修建。uu三横：三横：三横：三横：u1、青莱高速临沂段：青莱高速临沂段：青莱高速临沂段：青莱高速临沂段：长48.7公里，双向四车道，设计速度120公里/小时，已于2007年底建成通车。u2、日东高速临沂段：日东

37、高速临沂段：日东高速临沂段：日东高速临沂段：该线长约112.4公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。u3、枣临岚高速临沂段（枣临岚高速临沂段（枣临岚高速临沂段（枣临岚高速临沂段（苍山罗庄临沭莒南）：长约140公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。该路临沂至枣庄段已开工建设，临沂至岚山头段已列入省招商引资计划。对外对外交通交通 结合国家、山东省高速公路网规划，在我市现有高速公路网基础上添加规划建设新高速公路，形成临沂市高速公路网“三纵、三横、十二大出口”骨架系统。本报告是严格保密的。26六带：205国道临沂城区至蒙阴、206国道临沂城区至日照界、206国道临沂城区至枣庄界、327国道

38、临沂城区至江苏界、327国道临沂城区至济宁界、岚济路临沂城区至日照界。五纵：东红路，沂台路，莒阿路，博沂、沂邳路，泉重路。四横：岚济路西段和河东区经汤河、相沟、洙边至壮岗段公路，206国道苍山段及汤庄至临沭公路，绕城北线东西延线，莒界路及西延。三环：一环是指现在已经建成通车的城区外环，二环是指拟规划建设的绕城快速通道外环，三环是指绕临沂市的高等级干线公路大外环。建设建设建设建设“六带五纵四横，三环畅绕沂蒙六带五纵四横，三环畅绕沂蒙六带五纵四横，三环畅绕沂蒙六带五纵四横，三环畅绕沂蒙”的普通干的普通干的普通干的普通干线公路网线公路网线公路网线公路网对内对内交通交通本报告是严格保密的。27 优先发

39、展公共交通优先发展公共交通优先发展公共交通优先发展公共交通：明确并坚持公共交通优先发展的地位，建立多元化公共客运交通结构；预计到2020年，全市出行总量将达到494万人次/日。市区公共交通出行占出行总量的比例接近30%。努力发展跨河交通努力发展跨河交通努力发展跨河交通努力发展跨河交通：在兰山区与北城新区、河东区之间，加强跨河桥梁建设，特别是在主城区与周边区域之间提高跨河通道公交分担率，远景规划将建设水上巴士。增开快速线路通道：增开快速线路通道：增开快速线路通道：增开快速线路通道：根据规划方案，我市将开通两条快速公交线路。加强静态交通建设：加强静态交通建设：加强静态交通建设：加强静态交通建设：实

40、现“停车有位停车有法、停车有序”目标；在旧城改造和新区建设中，加快各类停车场（库）的建设。以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通北城新区北城新区北城新区北城新区城城城城西西西西板板板板块块块块市中板块市中板块市中板块市中板块滨滨滨滨河河河河板板板板块块块块河东板块河东板块河东板块河东板块高新技术产业开发区高新技术产业开发区高新技术产业开发区高新技术产业开发区经济开发区经济开发区经济开发区经济开发区市内市内交通交通本报告是严格保密的。28中心区中心区规划规划1 1中心城区空间发展战略

41、：中心城区空间发展战略：中心城区空间发展战略：中心城区空间发展战略：以河为轴，两岸开发，北上东进，南以河为轴，两岸开发，北上东进，南以河为轴，两岸开发，北上东进，南以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市 中心城区中心城区北上北上东进东进南优南优北上东进北上东进北上东进北上东进城市基础设施突破沂河西岸、祊河南岸封闭单一的老城区空间布局，向以北城新区和沂河以东为重点的新城区转移，形成以沂河、祊河为构架的组团式开放型结构模式。南优西

42、连南优西连南优西连南优西连优化罗庄工业区发展环境，调整工业结构，重点发展高新技术产业和节能环保型工业。西部城区要合理布局基础设施和公共服务设施，做到与东部城区配套衔接。多向拓展多向拓展多向拓展多向拓展通过“大水城”建设，连接郯城、沂水和平邑、莒南，逐步和临港经济区对接，进一步加强与半岛城市群、港口城市的经济联系。以河为轴、两岸开发以河为轴、两岸开发以河为轴、两岸开发以河为轴、两岸开发依托大水城建设，以沂河、祊河、涑河为城市发展轴，沿河进行开发，进一步建设生态宜居的城市。西连西连 本报告是严格保密的。29规划区域规划定位发展方向居住影响北城新区北文全市的行政中心、文化体育中心和科研中心，是现代化

43、的生态居住区适度向北发展高兰山片区中商城市核心区和商贸居住区，是全市历史文化、教育、信息、金融和商贸、物流中心向西北发展，控制性向南发展高经济开发区南工以机械、制造、出口加工、对外贸易为主的现代化工贸新区要大力发展都市型工业，加快发展居住、娱乐、餐饮、体育设施建设低河东片区适度向东北发展，控制向机场方向发展局部较高罗庄片区东南部为居住区，南部为工业区适度向西发展，控制向北发展局部较高临沂高新区以建材、能源、化工、纺织工业和以电子、医药等高新技术产业为主导的现代化工业区开发新的发展空间，优化发展环境低根据城市发展战略，中心城区形成“一城六片、组团发展”的空间格局。中心区中心区规划规划2 2中心城

44、区规划功能布局：南工、北文、中商中心城区规划功能布局：南工、北文、中商中心城区规划功能布局：南工、北文、中商中心城区规划功能布局：南工、北文、中商本报告是严格保密的。30u西城新区的建设范围是：工业大道以西，陶然路以北；临西十一路以东，大山路以南。u未来五年，该区域将完成道路硬化49.14万平米、绿化面积24万平米的建设任务，同步大规模改造排污管网，加强环境综合整治，塑造宜居西城新形象。重点建设重点建设项目规划项目规划1 1划定整治范围划定整治范围划定整治范围划定整治范围 塑造生态宜居西城新区塑造生态宜居西城新区塑造生态宜居西城新区塑造生态宜居西城新区u兰山区“十二五”重点建设项目规划已初步完

45、成。未来5年，兰山区将完成10大重点建设项目，其中包括西城新区建设、5个村镇改造和4个污水处理工程的上马，10大重点工程计划总投资为147.13亿元。u2011年，西城新区范围内将完成宏大路、临西九路、前十街、启阳路、开阳路、王庄路、育才路、工业大道、大山路、蒙山大道、红旗路等近20条路段的整治任务。u同时，以银雀山公园为中心，辐射带动周边的七里沟社区、梨杭社区、鲁南制药厂等改造开发项目。银雀山公园银雀山公园银雀山公园银雀山公园交交交交通通通通路路路路网网网网本报告是严格保密的。31u义堂镇辖区有2个村镇改造项目，一个是北屠苏岛片区，另一项目是义堂镇片区。u7月4日，山东临沂西部新城开发建设指

46、挥部正式揭牌成立，并确立开发建设范围为京沪高速公路以西，工业二路以东，北至祊河，南至涑河，将对临沂市兰山区义堂镇中心镇区17平方公里进行全面开发建设。u在加快开发建设义堂中心镇区的同时，还将以其为中心，拉动两翼建设，形成“两翼一中心”的总体布局，加快城镇一体化进程。重点建设重点建设项目规划项目规划2 2加快西部新城改造步伐加快西部新城改造步伐加快西部新城改造步伐加快西部新城改造步伐 拉动两翼一中心总体拉动两翼一中心总体拉动两翼一中心总体拉动两翼一中心总体布局的形成布局的形成布局的形成布局的形成一翼是把以屠苏岛为核心的东部片区建成以文化旅游、商贸物流、地产开发为主的现代服务业集现代服务业集现代服

47、务业集现代服务业集中区中区中区中区。一翼是以园区改造和旧村旧企整合为重点的西部片区，对西部8个村庄进行统一整合。本报告是严格保密的。32u临沂市“以河为轴、两岸开发、北上东进、组团发展”的空间发展战略，一方面在极大程度上带动了滨河沿线房地产项目的飞速发展，另一方面在政府大力发展北城新区的同时，催热了北城片区近几年的房产热潮，并且为河东片区的房地产开发提供了契机；u临沂市日趋完善的交通体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展；u临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力；u临沂市西部新城以及西城新区的建设将直接带动临沂城西的平稳发展。小结小结临沂城市规划与近期城市

48、建设为临沂房地产市临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市场未来发展带来利好场未来发展带来利好场未来发展带来利好场未来发展带来利好本报告是严格保密的。33三、城市宏观经济三、城市宏观经济本报告是严格保密的。34 临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来GDPGDP保持保持13%13%左右的平均增幅。左右的平均增幅。自2006年以来，临沂市GDP总量增长率保持在12.5%以上，经济增长速度较快，2010年GDP总量达2400亿

49、元，在全省排名第7位，处于中等偏上的水平；人均GDP近3年来出现增幅缓降的迹象，2010年人均GDP达22450元，居民消费水平日趋增强。20102010年山东省年山东省1717地市地市GDPGDP排名排名GDPGDP指标指标近五年临沂市近五年临沂市近五年临沂市近五年临沂市GDPGDPGDPGDP保持左右的平均增幅保持左右的平均增幅保持左右的平均增幅保持左右的平均增幅数据来源：临沂统计局本报告是严格保密的。35 2010年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2009年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2009年上涨10%。数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了

50、长足改善，城市居民消费能力持续增高。DPIDPI指标指标近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，消费能力持续增高费能力持续增高费能力持续增高费能力持续增高数据来源：临沂统计局本报告是严格保密的。36 2006-2010年，临沂市居民储蓄余额逐年增长，年均增幅在16%以上。增长的民间财富将提升本地市场的后续购买力，为房地产市场的发展提供机会。社会消费品零售额自2006年起便以高于16%的增幅持续增长，截止到2010年末社会消费品零售总额达到1157.20亿元。近五年城镇居民储蓄存