厦门写字楼市场分析及未来研判.ppt

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1、厦门写字楼市场分析及未来研判目录一、厦门整体写字楼市场一、厦门整体写字楼市场二、写字楼板块分布二、写字楼板块分布三、代表性写字楼市场分析三、代表性写字楼市场分析四、四、2010年写字楼研判年写字楼研判1 1、厦门写字楼近年供需走势、厦门写字楼近年供需走势写字楼供应量受片区运营影响加写字楼供应量受片区运营影响加大，近年来写字楼供应逐年增加；近5年累计供应99万平方米，销售87万平方米。整体供应出现片区结构性失衡，主要新增供应在东部片区等新兴CBD。整体写字楼需求量在稳步增加整体写字楼需求量在稳步增加。销售量从03-07年保持较平衡态势；到08年销售量剧增，主要是观音山CBD、湖里营运中心大规模政

2、策性销售，约占全市81%。供应小于需求供应小于需求供应大于需求供应大于需求供需平衡点供需平衡点06年是写字楼供应均衡点，目前写字楼处于供大于求局面。主要分布在观音山片区等新开发区域。1 1、厦门写字楼近年供需走势、厦门写字楼近年供需走势2009.1-82009.1-8月，写字楼成交排行榜，观音山月，写字楼成交排行榜，观音山CBDCBD、湖里营运中心、湖里营运中心仍然是交易主力。约占全市写字楼交易量的仍然是交易主力。约占全市写字楼交易量的82%82%，与，与0808年差距年差距不大。不大。项目名称项目地址套数面积()金额(元)均价(元/)厦门观音山CBD环岛路观音山A2地块192 67811 4

3、96077028 7316 湖里营运中心湖里区高新区123 28399 166466082 5862 百脑汇科技大厦思明区湖滨南路120 7527 103515650 13752 新景世纪城莲坂商住区65 6809 128690230 18901 瑞景商业广场莲前东路洪文居住区12 1695 10172520 6000 2 2、厦门写字楼、厦门写字楼20092009年销售走势年销售走势 写字楼价格在06年波动比较频繁，主要受到市中心各案影响较大，进入2008年，价格平稳运行，新兴商务板块的政策性集中放量，市中心区域的供应减少，因此整体价格平稳。进入到08年，由于市中心写字楼供应量的减少，观音山

4、及湖里高科技园区大量集中供应，全市成交价格拉低到7240元/平米的水平，成交价格也趋于平稳。09年依然延续该局面，年依然延续该局面，09年年1-7月月写字楼共成交写字楼共成交547套，成交面积套，成交面积11.7万万平方米，均价平方米，均价8480元元/.3 3、厦门写字楼价格走势、厦门写字楼价格走势市中心价格与郊区新兴市中心价格与郊区新兴CBDCBD价格有着较大的差距，从价格有着较大的差距，从0909年上半年上半年来看，市中心写字楼的价格约为郊区新兴年来看，市中心写字楼的价格约为郊区新兴CBDCBD的的2.22.2倍。市倍。市区写字楼近区写字楼近1 1年均价年均价1500015000元元/.

5、3 3、厦门写字楼价格走势、厦门写字楼价格走势岛内写字楼板块分析厦门岛内写字楼主要分布于西部市区西部市区和东部新区东部新区两大板块。目前西部市区西部市区板块已形成：鹭江道CBD区、滨北金融区、滨南商务区、火车站莲板商务区、湖里物流园板块和SM-江头商务区；东部新区板块目前已形成：观音山CBD区、五缘湾CBD区和湖里高科技术园区，这三个商务区均为政府新建区域，海景资源丰富，且建筑规模大，内部硬件配套也较完善。但周边人气不够，区域内交通、市政配套有待完善。随着城市建设的不断向前发展，未来发展潜力巨大。西部板块西部板块东部板块东部板块岛内写字楼板块分布及特征市区写字楼成交量约为东部的市区写字楼成交量

6、约为东部的1/5,1/5,价格约价格约2.22.2倍倍租金情况片区片区主力租金主力租金代表楼代表楼盘盘主要客主要客户户鹭江道110-145银行中心、国际银行大厦、建行大厦等金融、货代、船务、贸易、外企机构湖滨北路40-75税保大厦、中银、中闽大厦、中信惠扬金融、贸易、货代、寿险湖滨南路35-70闽南大厦、立信广场、百脑汇电子信息、广告企划、贸易、金融SM江头30-75永同昌、汇腾大厦、财富港湾、东方财富广场建筑工程、装修设计及建材类为主火车站莲板30-65帝豪大厦、华星大厦、金山大厦贸易、电子信息、广告企划、湖里物流区30-50联发大厦、信达大厦、海天物流物流、贸易、工业厂家五缘湾区域25-5

7、0五缘湾运营中心建筑工程、装修设计、电子信息、贸易观音山20-25软件园二期、观音山营运商务中心电子信息、贸易厦门重点写字楼项目近期动态项目名称近期动态裕景中心项目于09年2月18号奠基，基础施工即将展开厦门财富中心鹭江道100号，恒兴集团，已经开工，2011年3月竣工航空港大厦项目已进入顶层内装修阶段，目前写字楼招商工作已开始厦门第一广场外墙装修完成，招商工作展开钻石海岸项目于09年月交付，目前正处于商业招商及交房事宜国际邮轮城住宅部分已封顶，写字楼招商未进行海峡明珠广场项目规划设计已完成，目前正处于招标阶段，2009年7月份开工建设；项目将于2013年底完工。磐基中心写字楼部分招商已完成近

8、70，现有20家企业入驻，商场部分开始正式营业。鹭江道板块写字楼分析代表性写字楼：代表性写字楼：银行中心、建设银行大厦、国际银行中心、厦门第一广场、钻石海岸、大西洋海景城；待推项目待推项目：裕景中心、福隆大厦、厦门 财富广场。片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和片区拥有丰富的海景资源、便捷的交通环境和完善的市政配套，同时汇聚众多甲级写字楼，完善的市政配套，同时汇聚众多甲级写字楼，其中其中“亿元楼亿元楼”有两幢：银行中心、大西洋海有两幢：银行中心、大西洋海景城。景城。鹭江道CBD板块写字楼现状分析重点项目分析银行中心银行中心基本指标银行中心基本指标总建设筑面积总建设筑面积63747（其中：地

9、下11,391，地上52,356）楼层总数楼层总数36层,没有规划413142434层写字楼层写字楼层15层，10,516为银行和写字楼办公区;第 6 层为厦门市高档海鲜大酒楼;第 7 层近1,600 为五星级国际标准的豪华商务休闲会所;第836层为具有国际标准的甲级办公室。面积范围面积范围1553-980建筑高度建筑高度139米层高层高36米电梯总数电梯总数8台手扶电梯，12台垂直升降电梯(7米每秒)，车位总数车位总数地下3层共99个物业公摊物业公摊35%左右物业管理物业管理裕景物业管理公司内部配套内部配套五星级高级会所、暖水游泳池、健身房、桑拿浴室、会议厅、阅读室、综合活动室、餐厅、银行等

10、。项目简介：项目简介：p项目外表全部采用超大双层夹胶玻璃（2.3米1.7米）幕墙，能能高强度抗压裂、抗台风。同时每一玻璃组件都有一个负压回水口，这样每次下雨每块玻璃都会自动完成一个清洗过程。p国内第一座在50层以下建筑配备每秒7米超高速电梯。p中国第一超强制冷中央空调；项目特色：项目特色：入驻银行中心的入驻银行中心的企业中国内国际企业中国内国际知名企业的比例知名企业的比例高达高达70%重点项目分析国际银行中心项目简介：项目简介：项目特色：项目特色：基本指标基本指标总建设筑面积总建设筑面积56000楼层总数楼层总数地下3层、地上32层写字楼层写字楼层1-5层部分（包括裙楼）为国际银行、餐厅和部分

11、写字楼，628层为全景观甲级办公室，13层为避难层，2932层为会所。面积范围面积范围83-1500（可分割）建筑高度建筑高度145.2 m层高层高3.7米，净高2.7米电梯总数电梯总数7部日本富士达电梯，1-18层为2.5米/秒，19-32层为3.5米/秒车位总数车位总数136个物业公摊物业公摊305%物业管理物业管理世帮魏理化内部配套内部配套银行、餐厅、健身房，桑拿房、KTV，31-32层为高级会所。p大厦采用半圆型设计，景观面朝鼓浪屿，使其景观资源得到最大利用；p大厦采用先进的变风量、变水量、全智能自动控制空调系统。该系统使办公室内温度全年365 天保持在20-26度之间；p大厦采用瑞士

12、德特威勒综合布线系统，使电话、电脑插孔可自由转换，提供一套完整、新式的结构化配线系统。2005中国建筑最高荣誉“鲁班奖”总建筑面积 70058m建筑规划层数46层（包括下地3层）建设周期1998.22003.9标准层面积1523平方米层高36米电梯情况7部原装进口三菱电梯物业全程顾问建恒物业项目标准层采用“半圆”布局，使其海景资源能得到最大程度的利用。标准层面积为1523平方米，层高为3.6米，四周环绕着电梯间，办公区域可自由分配布局合理；卫生间采用分户式设置。项目特色：项目特色：1）地标性建筑外观；2）硬件系统和空间尺度 的国际标准；如大堂、电梯间等3）物业管理到位，保洁、报安能做到细节服务

13、；4）科技智能化重点项目分析建行大厦总建筑面积 35万m投资商裕景兴业建筑规划4幢塔楼；1座裙楼建设周期待定重点项目分析裕景中心“裕景中心裕景中心”，定位于世界级城市商业综合体，定位于世界级城市商业综合体，包含包含6万平米的超五星级酒店、万平米的超五星级酒店、1万多平米的酒店万多平米的酒店式服务公寓、近式服务公寓、近17万平米的甲级写字楼、万平米的甲级写字楼、4万平万平米的顶级商业物业以及米的顶级商业物业以及1,600个的大型地下停车个的大型地下停车场等全方位配套设施。场等全方位配套设施。落成后的裕景中心将成为厦门中央商务区最大的落成后的裕景中心将成为厦门中央商务区最大的商业综合体，厦门市的城

14、市地标。商业综合体，厦门市的城市地标。项目项目2月份奠基。月份奠基。重点项目分析厦门财富中心位于鹭江道位于鹭江道100号，建筑高度号，建筑高度192米，总高价约米，总高价约10亿元。主体按亿元。主体按5A级甲级标准设计，超高层钢架结级甲级标准设计，超高层钢架结构，层面构，层面4.2M,净高净高2.9M,东侧各层设计花池和露台东侧各层设计花池和露台花园。花园。总面积为总面积为7.8万平方米，为地上万平方米，为地上39层、地下层、地下5层，每层，每平方米造价预计高达平方米造价预计高达1.3万元，仅电梯就配备万元，仅电梯就配备14台，台，极显奢，只租不售极显奢，只租不售，预计在，预计在2011年年3

15、月竣工月竣工租赁客户分析银行中心行业分布银行中心行业分布国际银行中心行业分布国际银行中心行业分布磐基中心行业分布磐基中心行业分布从各高端项目租赁客户地区分布看，主要分为三大类：第一类为欧、美、日、澳等西方发达工业国家的实力企业；第二类为香港、台湾及东南亚地区的实力企业，在闽厦多有血缘与投资关联；而第三类为国内大型企业的驻厦办事处、厦门本地集团公司、大型贸易及进出口公司。这三类中以第三类为主要客户群。从行业分布看，以国外办事处、贸易、货代、投资公司、金融等为主。近年岛内中心区，尤其是中心区高档写字楼物业供应的减少，与市场高端需求不断近年岛内中心区，尤其是中心区高档写字楼物业供应的减少，与市场高端

16、需求不断扩大形成反差，推动了区域高端写字楼租金的一路上涨。目前重点甲级写字楼平均扩大形成反差，推动了区域高端写字楼租金的一路上涨。目前重点甲级写字楼平均租金年增长率在租金年增长率在13%及以上，其中银行中心租金年增长率达到及以上，其中银行中心租金年增长率达到18%。09年上半年租年上半年租金有一定调整，鹭江道片区地标性项目租金水平仍保持金有一定调整，鹭江道片区地标性项目租金水平仍保持100元元/以上；以上；租金情况名称名称现现入入驻驻率率7月份入月份入驻驻率率变动变动幅度幅度平均租金水平平均租金水平租金下降幅度租金下降幅度国际银行大厦80%80%平稳平均租金110下降20元（与6月份相比）建行

17、大厦（出租部分）65%75%-10%100-110与6月份持平银行中心94%94%平稳110-120与6月份持平发展前景分析1、供给加大，区域竞争激烈，价格将保持平稳、供给加大，区域竞争激烈，价格将保持平稳近年来观音山及湖里科技园区有较大的市场供给，并集中放量这将造成片区市场的激烈竞争。但市中心写字楼供应仍然比较稀缺，特别是高端写字楼的供应。2、租赁市场出现短期调整，但未来需求依然强劲、租赁市场出现短期调整，但未来需求依然强劲受经济环境影响，写字楼市场租赁需求在金融危机的影响下，有所减少，部分中低端写字楼开始降低租金，以吸引中小企业入驻。同时高端写字楼也有部分企业压缩办公空间，或退出的现象。但

18、随着海峡西岸经济区的快速建设和发展，台海关系的进一步正常化，未来将吸引大量台资、国外机构及国内大型企业入驻，对厦门各类写字楼特别是高端写字楼市场租赁需求将加大。市场小结：3、岛内写字楼市场东西鼎立，分工明确、岛内写字楼市场东西鼎立，分工明确由于厦门城市场区域功能的重新定义，厦门岛内写字楼板块将呈现东西鼎立，分工明确的局面。安踏营运中心、七匹狼营运中心、建发大厦等总部大厦的拔地而起，彰显出东部新商务区的观音山运营中心和五缘湾商务运营区将成为福建省内大型企业的总部聚集地。而原来的鹭江道CBD、滨南商务带、滨北金融中心等传统商务区则因交通便利、周边配套齐全、商务氛围浓厚等条件继续受到实力企业、外资机

19、构的青睐并增强各自的商务定位。4、写字楼产品不断细化、写字楼产品不断细化随着厦门写字楼市场新一轮的快速发展，传统商务区将涌现出顶级的、与国际特业接轨的服务型商务综合体写字楼（除写字楼、还包括星级酒店、国际公寓、娱乐会所以及购物广场等，如：裕景中心、国际邮轮城等）。而为满足大量中小企业的发展，集合了各种社会功能且讲究性价比的经济写字楼，将大量出现。同时LOFT写字楼、工厂改写字楼（如：北方商务、联泰大厦）等走在时尚前沿的写字楼形态也将不断呈现。市场小结：1、城市规划影响分析：、城市规划影响分析：厦门旧城改造正在进行酝酿，尽管未来仍有不厦门旧城改造正在进行酝酿，尽管未来仍有不确定因素，但鹭江道片区

20、、中华片区、百花村片区的改造将带来较大确定因素，但鹭江道片区、中华片区、百花村片区的改造将带来较大的楼宇产业群效应，鹭江道片区无遗已经奠定了核心位置。这里是国的楼宇产业群效应，鹭江道片区无遗已经奠定了核心位置。这里是国际跨国企业集中区域，也是重要的金融、物流、地产总部聚集区。片际跨国企业集中区域，也是重要的金融、物流、地产总部聚集区。片区内的海景资源、人文资源、交通及配套资源已经发挥出独特的优势。区内的海景资源、人文资源、交通及配套资源已经发挥出独特的优势。商务集群逐渐显现。商务集群逐渐显现。2、供应及未来市场竞争情况：、供应及未来市场竞争情况：鹭江道片区是甲级写字楼聚集区，也是鹭江道片区是甲级写字楼聚集区，也是思明区重要的财政收入来源，片区的供应尽管未来仍有项目陆续上市，思明区重要的财政收入来源，片区的供应尽管未来仍有项目陆续上市，但整体仍然供不应求。但整体仍然供不应求。3、国际产品力打造：、国际产品力打造：国际级建筑产品营造，生态化产品、知名物业管理服国际级建筑产品营造，生态化产品、知名物业管理服务体系、知名企业云集仍然是该片区的独特优势。务体系、知名企业云集仍然是该片区的独特优势。鹭江道片区发展远景：